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전심사건번호
심사양도2009-0144 (2009.09.07)
제목
건물을 철거하고 토지만을 양도한 경우 철거비용의 필요경비 인정 시점
요지
토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도 자산의 필요경비로 산입하기 위하여는, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하여 토지만을 이용하려는 목적이 명백해야 함
결정내용
결정 내용은 붙임과 같습니다.
원고
전○○
피고
성남세무서장
주문
1.원고의 청구를 기각한다.
2.소송비용은 원고가 부담한다.
청구취지
피고가 2008. 12. 15. 원고에게 한 2007년 귀속분 양도소득세 29,262,230원의 부과처분을 취소한다.
이유
1. 처분의경위
가. ○○ ○○구 ○○동 23-2 대 4,433.5㎡(2003. 9. 26. 이 토지에서 같은 동 23-6 45.7㎡가 분할되어 나왔는바 이하 분할 전, 후 토지를 통틀어 '이 사건 각 토지'라 한 다)는 원고의 아버지인 소외 망 전AA가 6085/16329 지분, 원고의 동생인 소외 망 전 BB이 10244/16329 지분[전BB이 1991. 1. 5. 사망하여 그의 지분은 그의 처 소외 하CC와 3명의 자녀(이하 '하CC 등'이라 한다)에게 상속되었다]을 공유하고 있었다.
나. 전AA가 1993. 9. 28. 사망함에 따라 원고와 그의 어머니 소외 DD수 및 6명의 형제들은 전AA의 위 지분을 공동상속 하였는데 법정상속분에 따라 DD수의 지분은 1073/16329, 원고 및 그의 6명의 형제들의 각 지분은 716/16329이었으며 그 중 전수 일의 지분은 하CC 등에게 대습상속 되었다.
다. 원고는 2007. 12. 5. 그의 동생인 소외 전BB의 아들 소외 전EE에게 이 사건 각 토지에 관한 자신의 지분을 매도하고 같은 달 31. 그 소유권이전등기를 마쳐 주었다(이하 '이 사건 양도'라 한다).
라. 원고는 2008. 5. 31. 피고에게 양도가액 350,000,000원, 취득가액 194,400,000원, 필요경비 538,050,085원(상속세납부액 57,735,000원, 종합토지세액 12,083,000원, 상속 등기비용 8,231,000원, 임대보증금 반환액 46,000,000원)으로 하여 양도차손이 382,450,050원인 것으로 이 사건 양도에 따른 양도소득세 확정신고를 하였다.
바.원고는이의신청을거쳐2009. 6. 18. 국세청장에게심사청구를하였으나같은해9. 7. 기각되었다.
[인정근거] 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 3호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
(1) 이 사건 각 토지에 관한 전AA의 지분을 공동상속한 원고 및 다른 상속인들은 상속재산분할협의를 하지 못한 상황에서 상속세 부과관청의 대위신청으로 각 자신의 지분에 관한 상속등기를 인수함과 동시에 고액의 상속세채무를 담보하기 위하여 이 사건 각 토지에 관하여 근저당권을 설정해 주었다. 그 후 위 상속세 납부, 기존의 사채 처리 등을 위하여 소외 주식회사 △△금고로부터 금원을 차용하고 근저당권을 설정해 주었는데 차용기간 연장 합의에 실패하여 이 사건 각 토지에 관하여 경매절차가 진행되었다. 이에 원고를 비롯한 공동상속인들은 1999. 11. 26.경 이 사건 각 토지를 보존하기 위하여 소외 주식회사 □□일(이하 '□□일'이라 한다)에 위 각 토지를 임대하고 그 보증금으로 위 △△금고에 대한 채무를 변제하고 동 회사의 근저당권설정등기를 말소하였다. 그런데 위 □□일과의 위 임대차계약에 는 그 계약일로부터 4개월 이내에 이 사건 각 토지상에 있는 각 건물(이하 '이 사건 각 건물'이라 한다)의 철거에 어떠한 법적 제한이 없는 상태로 이 사건 각 건물 및 각 토지를 □□일에 인도하고, 잔금 지급일에 이 사건 각 건물의 철거에 일체의 법적인 문제가 없도록 해야 하는 특약이 포함되어 있었다.
이와 같이 전AA와 전BB이 생존시 이 사건 각 건물을 임대하고 받은 보증금을 각 임차인에게 반환하는 것은 이 사건 각 토지의 정상적인 사용을 위하여 불가피한 것 이었으므로 당해 임대보증금 반환액은 필요경비로 보아야 한다. 또 이러한 보증금반환 의무가 있는 부동산을 취득하는 경우에 그러한 의무가 없는 부동산을 취득하는 경우보다 부담이 높은 것이 명백하므로 이러한 보증금 반환액은 당해 부동산을 취득하기 위 한 비용이라고 보아야 한다(이하 주장 '①'이라 한다).
(2) 원고는 이 사건 양도대금을 전FF과 그의 가족들이 부담한 이 사건 각 토지의 상속세 및 그에 대한 쟁송절차상의 비용으로 갈음하였다. 따라서 당해 상속세 납부액은 필요경비로 보아야 한다(이하 '주장 ②'라 한다).
(3) 원고는 자의가 아닌 타의로 이 사건 각 토지에 관한 지분을 취득 및 보유하였다가 상속세 부담 등으로 별다른 실익 없이 그 소유권을 넘겨주었으므로 종합토지세 납부액은 원고가 아무런 실익 없이 부담하게 된 것이므로 필요경비로서 공제되어야 한다(이하 '주장 ③'이라 한다).
(4) 원고가 이 사건 각 토지의 지분을 상속할 당시 미관상 및 안전상의 문제로 이 사건 각 건물의 철거가 불가피하였으나 □□일에 위 각 건물을 임대할 때까지 위 각 건물에 대한 기존의 임대보증금 반환과 상속재산분할협의가 이루어지지 못하여 위 각 건물을 철거하지 못하였다. 이와 같이 원고는 상속 당시부터 이 사건 각 토지만을 이용할 의사가 있었고 이 사건 각 토지만 이용하기 위하여 1999. 11.경 이 사건 각 건물을 철거하였으며 이 사건 각 토지만 □□일에 임대한 상황에서 이 사건 양도를 하였으므로 이는 사실상 나대지 상태로 토지를 양도한 것과 마찬가지이다. 따라서 이 사건 각 건물의 철거비용은 필요경비로서 공제되어야 한다(이하 '주장 ④'라 한다).
(5) 이 사건 각 건물의 철거비용과 그 철거를 위한 전제비용인 임대보증금을 필요경비에서 공제하지 않는다면 자력이 있어서 낡은 건물과 토지를 한꺼번에 구입하고 바로 낡은 건물도 철거할 자력이 있는 경우에 비하여 원고와 같이 이 사건 각 건물을 철거할 자력이 없는 상태에서 자의에 의하지 않고 이 사건 각 토지를 상속으로 취득하는 경우를 불합리하게 차별하는 것이다(이하 '주장 ⑤'라 한다).
(6) 이 사건 각 토지에 관한 전AA의 지분에 대한 상속등기비용이 47,502,790원인데 당해 상속등기 당시 대습상속인이었던 하CC 등은 자력이 없어 당해 비용을 부담 할 수 없었다. 이에 나머지 공동상속인들은 전FF을 대표로 하여 당해 상속등기비용을 부담하기로 하CC 등과 합의하였다. 따라서 원래 원고의 법정상속분은 1/8.5이나 실질적으로는 위 상속등기비용채무 중 1/7.5 지분을 부담하였는바 이는 필요경비로서 공제되어야 한다(이하 '주장 ⑥'이라 한다).
나.관련법령
별지 기재와 같다.
다.판단
(1) 주장 ①,②,③에 관한 판단
살피건대 소득세법(2007. 12. 31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항, 위 법 시행령 제163조에서는 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로 ㉠ 양도한 자산을 취득하기 위하여 지출하였거나 지출할 대가와 그 부대비용인 취득가액,㉡ 당해 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출하는 비용인 자본적 지출액 ㉢ 당해 양도자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 법정하고 있다.
그러나 원고의 주장 자체에 의하더라도 이 사건 각 건물의 임대보증금 반환액, 상속세납부액 및 종합토지세납부액은 원고가 이 사건 각 토지에 관한 자신의 지분을 취득하기 위하여 직접 지출한 가액으로 볼 수 없고 자본적 지출액이나 양도비에도 해당하지 않는다. 따라서 주장 ①,②,③은 모두 이유 없다(이에 따라 위 각 건물의 임대 보증금 채무액은 상속세에서 경감결정 받았다는 피고의 주장에 관하여는 더 나아가 판단하지 않는다).
(2) 주장 ④,⑤에 관한 판단
살피건대 원고 제출의 갑 제20호증(인증서)의 기재만으로는 원고가 이 사건 각 건물의 철거비용을 실제로 부담하였음을 인정할 증거가 없으므로 이를 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다.
만일 원고가 철거비용을 부담하였다고 하더라도, 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도 자산의 필요경비로 산입하기 위하여는, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한한다는 법리(대법원 1990.1.25. 선고 89누53 판결)를 전 제로 살펴보면, 갑 제5호증의 기재에 의하면, 원고 등 상속인은 1999. 1. 26. □□일과 임대차계약을 체결하면서 계약일로부터 4개월 이내에 기존건물의 철거에 법적인 어떠한 제한도 없는 상태로 기존 건물과 임대차목적물을 □□일에 양도하기로 약정한 사실을 인정할 수 있고, 이러한 사실에 원고 주장의 철거시점이 이 사건 토지의 취득시로부터 6년 이상이 경과하였던 점을 함께 고려하여 보면, 원고가 취득 당시부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적을 갖고 있었다고 보기 어렵다. 따라서 주장 ④,⑤는 모두 이유 없다.
(3) 주장 ⑥에 관한 판단
살피건대 전AA의 이 사건 각 토지에 관한 지분의 상속등기비용이 47,502,790원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 갑 제10호증의 기재에 의하면 전FF과 하CC 등은 2000. 1. 19. 전FF이 하CC 등에게 400.000.000원을 지급하고 하CC 등은 전FF에게 △△ △△구 △△동 237-9 대지 및 그 지상 건물 ○○ ○○구 ○○동 23-2 대지, ○○ □□구 □□동 685-1 대지 및 그 지상 건물, 같은 동 685-2 대지와 전AA로부터 상속받은 재산에 관한 소유권을 모두 이전하기로 하면서 전FF은 □□일로부터 지급받는 임대보증금으로 하CC 등의 상속 관련 체납 제세공과금을 전부 납부하기로 합의한 사실을 인정할 수 있다. 그리고 전AA의 사망에 따라 원고 와 그의 어머니 및 6명의 형제들에게 이 사건 각 토지에 관한 전AA의 지분이 상속된 사실 및 전BB이 상속받아야 할 이 사건 각 토지에 관한 지분이 하CC 등에게 대습 상속된 사실은 앞서 처분의 경위에서 본 바와 같다. 그러나 이러한 사실만으로 전FF 이 원고를 비롯한 나머지 공동상속인들을 대표하여 하CC 등과 사이에 하CC 등을 제외한 나머지 공동상속인들이 당해 상속등기비용을 부담하기로 약정하여 원고가 당해 상속등기비용채무 중 1/7.5 지분을 부담하게 되었음을 인정하기에는 부족하고 달리 인 정할 증거는 없다.
이에 따라 당해 상속등기비용 47.502.790원 중 원고의 법정상속분에 따라 원고가 부담해야 할 비용은 5,588,564원(= 47,502,790원 x 1/8.5)으로 봄이 상당하다. 그런데 앞서 처분의 경위에서 본 바와 같이 피고는 이 금액보다 더 많은 5,832,000원을 필요경비로 공제하여 이 사건 처분을 하였다. 따라서 주장 ⑥은 이유 없다.
3. 결론
원고의이사건청구는이유없으므로이를기각한다.