투기거래에 해당한다하여 실지거래가액으로 과세한 처분의 적법 여부

불과 7개월 남짓 보유하고 있다가 양도하여 1억원 이상의 양도차익을 얻었고, 토지 취득당시 서해안개발계획이 있다는 소문에 따라 토지의 소재지 일대에 대규모의 부동산 거래가 있었다는 사정만으로, 투기거래라고 인정할 수 없음

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 피고가 1988. 9. 16. 원고 정ㅇㅇ에 대하여 한 양도소득세 금31,830,710원 및 동 방위세 금6,336,140원의 부과처분과 원고 정ㅇㅇ에 대하여 한 양도소득세 금31,974,710원 및 동 방위세 금6,394,940원의 부과처분을 각 취소한다. 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

1. 각 성립에 다툼이 없는 갑제1호증의1,2(각 납세고지서), 갑제2호증의1,2, 갑제3호증의2, 갑제4호증의2(각 결정서), 을제1호증의1,2, 을제2호증의1,2(각 양도소득세 결정결의서, 양도소득금액 결정내역서), 을제3호증(양도소득세 결정상황통보), 을제4호증의1, 을제5호증 내지 을제7호증(각 부동산매매계약서), 을제4호증의2,3(각 확인서)의 각 기재와 변론의 전취지를 종합하면, 원고들은 소외 이ㅇㅇ외 1인과 함께 1986. 2. 28. 소외 인ㅇㅇ으로부터 ㅇㅇ도 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 ㅇㅇ번지외 25필지 합계 55,757평방미터를 매수 취득하였다가, 1986. 10. 7. 위 토지 가운데 위 같은리 ㅇㅇ번지외 4필지 합계 8,611평방미터 중 원고들의 지분에 해당하는 각 2,152.75평방미터씩 합계 4,305.5평방미터(이하 이사건 토지라고 한다.)를 소외 황ㅇㅇ외 1인에게 양도한 사실, 그런데 원고들은 소득세법의 규정에 따라 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 산정하면 이사건 토지의 양도로 인한 양도차익이 없게 되어 소득세법 소정의 자산양도차익 예정신고나 과세표준확정신고를 하지 아니하였으나, 피고는 1988. 6. 10. 소외 ㅇㅇ지방국세청장으로부터 원고들에 대한 부동산거래특별조사에 의한 양도소득세 결정상황을 통보받고, 이사건 토지에 관한 위 거래가 소득세법시행령(1989. 8. 1. 대통령령 제12767호로 개정되기 전의 것, 이하 같다.) 제170조제4항제2호 에 따른 국세청훈령 제916호 재산제세조사사무처리규정(이하 국세청훈령이라고 한다.) 제72조제3항제4호 내지 제5호 소정의 거래에 해당하므로 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여야 한다는 이유로, 이사건 토지의 양도 및 취득당시의 매매계약서등의 자료에 의하여 그 양도당시의 실지거래가액을 각 금115,000,000원, 취득당시의 실지거래가액을 각 금60,402,327원(이는 원고들이 소외 이ㅇㅇ등과 함께 취득한 위 26필지의 토지에 관한 취득가액을 양도한 이사건 토지의 면적의 비율에 따라 산출한 것이다.)으로 하여 이를 기초로 1988. 9. 16. 원고들에 대하여 관계법령에 따라 산출한 양도소득세 및 동 방위세를 주문 기재와 같이 부과처분한 사실등을 각 인정할 수 있다.

2. 피고는 위 처분사유와 적용법조등을 들어서 이사건 과세처분은 적법하다고 주장함에 대하여, 원고들은 (1) 소득세법시행령 제170조제4항제2호 는 부동산의 양도차익을 산정함에 있어서 기준시가가 아닌 실지거래가액에 의하는 경우의 하나로서 국세청장이 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래를 들고 있으나, 이사건 토지에 관한 거래에 관하여는 그지역 또는 그거래에 관하여 국세청장의 지정행위가 없었으며, 국세청훈령 제72조제3항 의 규정은 국세청 내부의 사무처리의 규정에 불과할 뿐 위 소득세법시행령의 조항에서 규정하고 있는 대 국민적 효력을 갖는 지정행위라고 할 수 없고, (2) 국세청훈령 제980호 재산제세조사사무처리규정 제72조제3항제8호 는 투지거래의 요건을 구체적으로 지정하지 아니하고 투기거래 여부에 대한 판정을 세무서장의 자의에 맡긴 것으로서 그 근거규정인 소득세법시행령 제170조제4항제2호 의 위임한계를 벗어난 무효의 규정이라고 할 것이며, (3) 그렇지 아니하다고 하더라도 원고들은 이사건 토지를 비롯한 위 26필지의 토지를 투기 목적으로 취득한 것이 아니므로, 이사건 토지의 거래가 투기행위에 해당하는 것을 전제로 한 이사건 처분은 위법하다고 주장한다.

우선 관련 법조항등을 살펴보면, 소득세법 제23조제4항 , 제45조제1항제1호 에 의하면, 자산양도차익산정의 기초가 되는 양도 및 취득가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 이를 이어받은 같은법시행령 제170조제4항제2호 는 실지거래가액에 의할 경우의 하나로서, 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 규정하고 있는 바, 이에 따라 국세청훈령 제72조제3항 은 소득세법시행령 제170조제4항제2호 에서 ...국세청장이 지정하는 거래 라 함은 1. 부동산을 투기목적으로 취득하여 미등기 상태로 단기 전매한 때, 2. 위장, 가공인을 거래 과정에 개입시켜 전매하는 거래, 3. 선의의 실수요자로 위장하여 부동산 및 부동산에 관한 권리를 취득하여 전매하는 거래, 4. 기타 제1호 내지 제3호에 준하는 거래로서 객관적으로 투기거래로 인정되는 거래, 5. 국세청장, 지방국세청장 및 세무서장의 부동산거래 특별조사나 관계기관의 조사로 제1호 내지 제4호에 준하는 거래로 판명된 거래를 말한다고 규정하고 있다.

나아가 먼저 원고들의 (1) 주장에 관하여 보면, 위에서 본 바와 같이 소득세법 제23조제4항 , 제45조제1항제1호 에서 양도소득세의 양도차익을 계산함에 있어 실지거래가액이 적용될 경우를 대통령에 위임함으로써 같은법시행령 제170조제4항제2호 가 위 위임규정에 따라 양도소득세의 실지거래가액이 적용될 경우의 하나로서 국세청장으로 하여금 양도소득세의 실지거래가액이 적용될 부동산투기억제를 위하여 필요하다고 인정되는 거래를 지정하게 하면서 그 지정의 절차나 방법에 관하여 아무런 제한을 두고 있지 아니하고 있어 이에 따라 국세청장이 국세청훈령 제72조제3항 에서 양도소득세의 실지거래가액이 적용될 부동산투기억제를 위하여 필요하다고 인정되는 거래의 유형을 열거하고 있으므로, 이는 비록 훈령형식으로 되어 있다고 하더라도 이에 의한 거래지정은 소득세법시행령의 위임에 따라 그 규정의 내용을 보충하는 기능을 가지면서 그와 결합하여 대외적 효력을 발생하게 된다고 할 것이므로 그 보충규정의 내용이 위 법령의 위임한계를 벗어났다는등 특별한 사정이 없는 한 양도소득세의 실지거래가액에 의한 과세의 법령상의 근거가 된다고 하겠고, 따라서 원고들의 (1) 주장은 이유없다.

다음으로, 원고들의 (2) 주장에 관하여 보건대, 원고들이 주장하는 국세청훈령 제980호 재산제세사무처리규정은 이사건 토지의 양도일 이후인 1987. 1. 26. 제정되어 이사건 토지에 관한 거래를 규율할 수 없어 원고들의 위 주장은 주장자체에 의하여 이유가 없다고 할 것이지만, 위 국세청훈령 제980호 재산제세사무처리규정 제72조제3항제8호 의 내용이 국세청훈령 제72조제3항제5호 의 그것과 유사하다고 보여지므로, 직권으로 국세청훈령 제72조제3항제5호 의 유효여부에 관하여 판단하기로 하는 바, 국세청훈령 제72조제3항제5호 는 부동산거래가 국세청훈령 제72조제3항제1호 내지 제4호 에 준하는 거래 인가의 여부를 식별하기 위한 기준을 명시하지 아니하고, 실질적으로 과세관청에게 부동산 거래가 위 각 호에 준하는 거래인지의 여부의 판단을 맡김으로서 과세관청의 자의적인 재량을 허용하고 있는 반면 납세의무자로서는 양도소득세의 부과처분 전에 자기에게 부과될 과세액을 전혀 예측 할 수 없도록 한 규정으로서, 이는 과세관청의 자의적인 재량을 배제하여 국민의 재산권이 부당하게 침해되는 것을 방지하고 국민의 경제생활에 법적안정성과 예측가능성을 부여함을 목적으로 하는 조세법률주의의 원칙에 위배되는 무효의 규정이라고 할 것이다.

따라서, 마지막으로 원고들의 (3) 주장과 관련하여 이사건 토지에 관한 거래가 국세청훈령 제72조제3항제1호 내지 제4호 소정의 거래에 해당하는지의 여부에 관하여 보건대, 각 성립에 다툼이 없는 갑제9호증(확인서), 갑제10호증(토지형질변경허가서), 갑제11호증(지적도), 갑제12호증(사업계획승인서), 갑제13호증(주택건설사업등록증), 갑제14호증(사업자등록증), 갑제15호증(지적도), 갑제16호증의1 내지 14(각 등기부등본), 갑제17호증의1 내지 14(각 토지대장), 갑제18호증(증여확인서)의 각 기재, 증인 인ㅇㅇ의 증언 및 당심의 현장검증결과와 변론의 전취지를 종합하면, 원고들은 이사건 토지를 비롯한 위 26필지의 토지를 매수할 당시 매도인인 위 인ㅇㅇ에게 위 각 토지를 개발하기 위하여 매수한다고 하였고, 그후 이사건 토지를 양도한 후, 나머지 토지 위에 아파트등을 건립하기 위하여, 1988. 8. 30. 위 각 토지의 공유자들과 함께 소외 ㅇㅇ군수에게 위 각 토지 중 위 같은리 ㅇㅇ번지등 14필지(후에 분할된 토지를 기준으로 한다.) 합계 12.072평방미터를 도로부지로서 증여하였고, 1989. 2. 13. 위 ㅇㅇ군수로부터 위 같은리 ㅇㅇ번지등 14필지(역시 후에 분할된 토지를 기준으로 한다.) 합계 9,136평방미터에 관하여 토지형질변경허가를 받아 아파트 부지등을 조성하였으며, 1989. 8. 3. 위 부지 중 2,815평방미터 지상에 아파트를 신축할 것을 내용으로 하는 주택건설사업승인을 받아 아파트를 건립하거나 건축중에 있는 사실등을 인정할 수 있고 달리 반대의 증거가 없는 바, 위 인정사실 및 원고들이 이사건 토지를 취득한 후 지체없이 등기를 경료하였고, 원고들이 양도한 이사건 토지의 면적이 원고들이 취득한 위 26필지 전체면적의 6분의1 정도에 불과하며, 이사건 토지를 비롯한 위 26필지의 토지가 국세청장이 정하는 특정지역에 소재하고 있지 아니한 점등에 비추어 볼 때, 피고 주장과 같이 원고들의 주소지와 이사건 토지의 소재지가 상당히 멀리 떨어져 있으며, 원고들이 이사건 토지를 취득한 후 이를 불과 7개월 남짓 보유하고 있다가 양도하여 100,000,000원이상의 양도차익을 얻었고, 이사건 토지의 취득당시 서해안개발계획이 있다는 소문에 따라 이사건 토지의 소재지 일대에 대규모의 부동산 거래가 있었다는 사정만으로, 원고들의 이사건 토지에 관한 거래가 국세청훈령 제72조 제3항제4호 소정의 위 제72조제3항제1호 내지 제3호 에 준하는 투기거래라고 인정할 수 없다고 할 것이다.

3. 그렇다면, 원고들의 이사건 토지에 관한 거래가 국세청훈령 제72조제3항제4호 및 제5호 에 해당되는 거래임을 전제로 한 피고의 이사건 처분은 위법하다고 할 것이므로, 그 취소를 구하는 원고들의 이사건 청구는 이유있어 인용하고, 소송비용은 패소자인 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.