2012가합9508(본소) 매매대금

2013가합9505(반소) 매매대금반환

A

B

2013. 12. 11.

2013. 12. 31.

1. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 215,000,000원 및 그 중 150,000,000원에 대하여는 2008. 9. 1.부터, 60,000,000원에 대하여는 2008. 10. 31.부터, 5,000,000원에 대하여는 2010. 8. 23.부터 각 2013. 12. 31.까지는 연 5%의, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고(반소피고)의 본소청구를 기각한다.

3. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 원고(반소피고)가 모두 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

본소 : 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 한다)에게 202,558,181원 및 이에 대하여 2012. 11. 28.부터 이 사건 청구취지 및 청구원인 재변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

반소 : 주문 제1항과 같다.

1. 기초사실

본항은 본소와 반소를 함께 본다.

다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제2호증, 갑 제3호증, 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제7호증, 갑 제8호증, 갑 제9호증, 갑 제10호증, 갑 제15호증의 1 내지 3, 갑 제16호증의 1 내지 3, 갑 제17호증의 1 내지 3, 갑 제18호증의 1 내지 3, 갑 제19호증, 갑 제20호증, 갑 제21호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 매매계약의 체결

(1) 원고는 2008. 3. 27. 피고(C이었는데, 이후 현재의 이름으로 개명하였다)와 사이에 피고에게 1,060,000,000원에 원고 명의의(*) 파주시 D 답 3,274㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 매도하기로 하는 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하였는데, 당시 이 사건 토지에는 근저당권자 탄현농업협동조합(이하 '탄현농협'이라 한다), 채무자 원고, 채권최고액 434,000,000원인 근저당권설정등기(실제 피담보채무의 원금은 310,000,000원이다)와 근저당권자 E, 채무자 원고, 채권최고액 300,000,000원인 근저당권설정등기가 각 마쳐져 있었다.

(2) 이 사건 매매계약서 중 이 사건과 관련된 부분은 아래에서 보는 바와 같다.

나. 매매계약에 따른 대금 지급 등

(1) 이 사건 매매계약 및 그 특약사항에 따라 ① 피고는 계약 체결 당일 원고에게 계약금 100,000,000원을 지급하였고, ② 기존의 탄현농협의 근저당권의 피담보채무인 대출금 310,000,000원은 중도금 지급일인 2008. 4. 27.이 경과함으로써 중도금으로 갈음되었으며, ③ 원고는 2008. 5. 8. 이 사건 토지에 관하여 탄현농협 앞으로 채권최고액 210,000,000원, 채무자 원고로 하는 근저당권설정등기를 마친 후 같은 달 16. 탄현농협으로부터 150,000,000원을 대출받아 잔금 중 일부의 지급에 충당하였고, ④ 피고는 원고에게 나머지 잔금 중 일부로 2008. 9. 1. 150,000,000원, 2008. 10. 31. 60,000,000원 및 2010. 8. 23. 5,000,000원 등 합계 215,000,000원을 지급하였다.

(2) 원고는 2008. 5. 7. E의 근저당권설정등기를 같은 날 해지를 원인으로 말소하였다.

(3) 그 후 피고는 이 사건 매매계약서의 특약사항에 따라 중도금 및 잔금의 일부로 대체 내지 충당된 탄현농협의 채권최고액 434,000,000원 및 채권최고액 210,000,000원인 각 근저당권의 피담보채무인 각 대출금에 대한 이자를 원고 대신 변제해오다가 2010. 12.경부터 이를 연체하였다.

(4) 이에 원고와 피고는 위 각 대출금에 대한 이자의 상환과 관련하여 원고가 탄현농협으로부터 추가로 10,000,000원을 대출받아 이를 이자 변제에 충당하기로 합의하여 2011. 4. 28. 이 사건 토지에 관하여 탄현농협 앞으로 채권최고액 14,000,000원, 채무자 원고로 하는 근저당권설정등기를 마친 후 2011. 5. 18. 탄현농협으로부터 10,000,000원을 대출받아 그 중 5,820,076원을 위 이자 변제에 사용하였다.

다. 매매계약의 해제

(1) 원고는 피고로부터 이 사건 매매계약에서 정한 잔금 지급일이 경과하도록 나머지 매매대금을 지급받지 못하자 2012. 9. 26. 피고에게 '이 사건 토지의 소유권이전등기에 필요한 부동산매도용 인감증명서, 주민등록초본 등의 서류를 원고로부터 위임받은 법무사 F의 사무실에 보관시켰으니 내용증명을 받은 때로부터 30일 이내에 잔금을 지급하라.'는 취지로 위 각 서류 사본을 첨부한 내용증명 서면을 발송하였고, 2012. 9. 27. 위 서면은 피고에게 도달하였다.

(2) 그 후 원고는 피고로부터 계속 잔금을 지급받지 못하자 2012. 11. 20. 재차 자신에게 2012. 11. 26.까지 잔금을 지급하라는 취지의 내용증명 서면을 발송하면서 만일 위 기한까지 잔금이 지급되지 않으면 이 사건 매매계약은 자동으로 해제된다는 의사를 표시하였고, 2012. 11. 21. 위 서면은 피고에게 도달하였다.

2. 본소청구에 대한 판단

가. 원고 주장의 요지

이 사건 매매계약은 피고의 잔금지급의무 불이행을 이유로 2012. 11. 27. 해제되었고, 원고는 그 해제로 인하여 ① 이 사건 매매계약을 통해 얻을 수 있었던 시세차익 454,310,000원(= 이 사건 매매계약이 정상적으로 이행되었을 경우 원고가 얻을 수 있는 경제적 이익인 매매대금 1,060,000,000원 - 이 사건 매매계약이 해제된 시점에서 원고가 보유한 경제적 이익인 감정가 605,690,000원), ② 이 사건 매매계약서의 특약사항에 따라 피고가 지급하기로 하였으나 이를 제때 이행하지 아니하여 원고가 피고 대신 변제한 탄현농협에 대한 대출금 이자 연체액 합계 61,851,361원(= 2005. 4. 28.자 대출금 310,000,000원에 대한 2011. 2. 26.부터 2012. 11. 26.까지의 이자 44,877,474원 + 2008. 5. 16.자 대출금 150,000,000원에 대한 2011. 5. 26.부터 2012. 11. 26.까지의 이자 16,350,314원 + 2011. 5. 18.자 대출금 10,000,000원에 대한 2011. 5. 18.부터 2012. 11. 26.까지의 이자 1,075,126원 중 실제로 이자 변제에 사용된 623,573원) 및 ③ 2008. 9.경부터 2012. 9.경까지 사이에 이 사건 토지에 부과된 재산세(지방세) 합계 1,396,820원을 합한 517,558,181원(= 위 ①의 454,310,000원 + 위 ②의 61,851,361원 + 위 ③의 1,396,820원) 상당의 손해를 입었다.

따라서 피고는 원고에게 이 사건 매매계약의 해제로 인하여 원고가 입은 손해액인 517,558,181원에서 기지급 매매대금 315,000,000원을 공제한 나머지 202,558,181원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 이 사건 매매계약의 해제 여부

쌍무계약인 부동산 매매계약에서 매도인이 매수인에게 지체의 책임을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고, 매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 상대방이 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 하는 것이 원칙이고, 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하는 것인데, 매수인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔대금의 지급을 미루는 등 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 아니한 경우에는 매도인으로서도 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고 인감도장과 등기권리증 등을 준비하여 잔대금 수령과 동시에 법무사 등에게 위임하여 소유권이전등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비하였다면 이행의 제공은 이로써 충분하다고 할 것이다(대법원 1992. 7. 14. 선고 92다5713 판결 참조).

살피건대, 위 기초사실에 의하면, 매도인인 원고는 2012. 9. 26. 및 2012. 11. 20. 두 차례에 걸쳐 자기채무를 이행제공하면서 상당한 기간(최종기한이 2012. 11. 26.이다)을 정하여 매수인인 피고에게 잔금지급의무의 이행을 최고함과 동시에 그 기간 내에 이를 이행하지 아니할 경우 이 사건 매매계약은 자동으로 해제된다는 의사를 표시하였음에도 피고가 그 정한 기간 내에 잔금지급의무를 이행하지 아니하였으므로, 이 사건 매매계약은 피고의 잔금지급의무 불이행에 따라 2012. 11. 27. 적법하게 해제되었다고 봄이 상당하다.

따라서 피고는 원고에게 피고의 귀책사유로 인하여 이 사건 매매계약이 해제됨에 따라 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다.

다. 손해배상의무의 범위

살피건대, 위 기초사실, 갑 제1호증의 기재에 의하면, 원고와 피고는 이 사건 매매계약 체결 당시 "매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다."라고 약정한(이 사건 매매계약서 제6조 참조) 사실을 인정할 수 있다(원고는 위 조항은 부동문자로 인쇄된 단순한 예문에 불과하여 아무런 효력이 없다고 주장하나, 이를 인정할 아무런 증거가 없다).

위 인정사실에 비추어 보면, 이는 원고 또는 피고의 귀책사유로 이 사건 매매계약이 해제될 경우에 관한 위약금 약정, 즉 손해배상액의 예정이라고 봄이 상당하다고 할 것인바(원고는 위 약정이 위약벌의 약정이라고 주장하나, 이를 인정할 증거가 없다), 손해배상액의 예정은 손해의 발생사실과 손해액에 대한 증명의 곤란을 덜고 분쟁의 발생을 미리 방지하여 법률관계를 쉽게 해결하고자 하는 등의 목적으로 규정된 것이고, 계약 당시 손해배상액을 예정한 경우에는 다른 특약이 없는 한 채무불이행으로 입은 통상손해는 물론 특별손해까지도 예정액에 포함되고 채권자의 손해가 예정액을 초과한다 하더라도 초과 부분을 따로 청구할 수 없으므로(대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다10382 판결 참조), 원고는 피고에게 손해배상금으로 계약금 100,000,000원 상당의 위 약금을 구할 수 있을 뿐 이를 초과하는 손해를 따로 청구할 수 없다고 할 것이다(원고는 피고가 이 사건 매매계약이 체결된 후 이 사건 토지의 가격이 하락한 현재에 이르러 100,000,000원의 손해배상금만을 부담하기 위해서 손해배상액의 예정을 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다고 주장하나, 그와 같은 사정만으로는 피고가 손해배상액의 예정을 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반한다고 보기는 어렵다).

따라서 원고는 피고에 대하여 원고가 주장하는 바와 같은 이 사건 매매계약의 해제에 따른 이행이익 상당의 손해, 원고가 피고 대신 변제한 탄현농협에 대한 대출금 이자 연체액 상당의 손해 등을 청구할 수 없다.

라. 소결론

그러므로 피고는 원고에게 손해배상금으로 100,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이나, 아래 제3항에서 보는 바와 같이 원고의 본소청구 중 위와 같이 인정된 원고의 피고에 대한 위약금 채권은 피고의 상계 주장 내지 항변에 따라 피고의 원고에 대한 원상회복 채권과 대등액에서 상계되어 모두 소멸하였으므로, 원고의 본소청구는 결국 받아들일 수 없다.

3. 반소청구에 대한 판단

가. 피고 주장의 요지

원고는 피고에게 이 사건 매매계약의 해제에 따른 원상회복으로 기지급 매매대금 315,000,000원(= 계약금 100,000,000원 + 잔금 215,000,000원)을 반환할 의무가 있다.

따라서 피고는 원고에 대한 위 315,000,000원 중 계약금 100,000,000원 상당의 원상회복 채권으로 원고의 피고에 대한 손해배상액의 예정에 따른 계약금 100,000,000원 상당의 위약금 채권을 상계하고, 반소로써 잔금 합계 215,000,000원 및 그 각 지급일부터의 지연손해금의 지급을 구한다.

나. 판단

살피건대, 피고가 원고에게 이 사건 매매계약의 계약금으로 계약 체결 당일인 2008. 3. 27. 100,000,000원을 지급하고, 그 잔금의 일부로 2008. 9. 1. 150,000,000원, 2008. 10. 31. 60,000,000원, 2010. 8. 23. 5,000,000원 등 합계 215,000,000원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같은데, 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약은 2012. 11. 27. 적법하게 해제되었으므로, 원고는 피고에게 원상회복으로 기지급 매매대금 315,000,000원 및 그 각 지급일부터의 법정이자(계약의 해제에 따른 원상회복의무로 금전을 반환하여야 할 경우에는 받은 날로부터 이자를 가산하여야 하는데 이는 부당이득반환의 성격을 가질 뿐 이행지체로 인한 지연손해금은 아니다) 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

다만, 원고가 피고에 대하여 이 사건 매매계약의 해제로 인하여 계약금 100,000,000원 상당의 위약금 채권을 가지게 되었음은 앞서 본소청구에 대한 판단에서 본 바와 같고, 한편 피고의 계약금 100,000,000원 및 이에 대한 법정이자 등 상당의 원상회복 채권과 원고의 위약금 채권은 피고의 원상회복 채권의 발생일 이후로써 원고의 위약금채권이 발생한 날인 2012. 11. 27. 상계적상에 도달하고, 위 원상회복 채권을 자동채권으로 하여 원고의 위약금 채권과 대등액에서 상계한다는 피고의 의사표시가 기재된 이 사건 반소장 부본이 2013. 11. 11. 원고에게 도달한 사실은 기록상 분명하다.

그런데 피고가 상계를 주장하는 원상회복 채권(100,000,000원 및 이에 대한 2008. 3. 27.부터 2012. 11. 27.까지 민법이 정한 연 5%의 법정이자)이 원고의 위약금 채권 (100,000,000원)보다 그 범위나 금액이 큼은 계산상 명백하므로, 피고가 자신의 원상회복 채권으로 원고의 위약금 채권을 상계하면 원고의 위약금 채권은 전부 소멸하여 원고가 피고로부터 지급받아야 할 손해배상금은 더 이상 남아 있지 않게 되고(따라서 피고의 상계 주장은 이유 있다), 오히려 피고가 원고로부터 돈을 지급받아야 하나 원고에 대하여 그 지급을 따로 청구하고 있지는 않다.

따라서 원고는 피고에게 피고가 구하는 바에 따라 기지급 잔금 215,000,000원 및 그 각 지급일부터의 법정이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

다. 소결론

그러므로 원고는 피고에게 215,000,000원 및 그 중 150,000,000원에 대하여는 그 지급일인 2008. 9. 1.부터, 60,000,000원에 대하여는 그 지급일인 2008. 10. 31.부터, 5,000,000원에 대하여는 그 지급일인 2010. 8. 23.부터 각 이 판결 선고일인 2013. 12. 31.까지는 민법이 정한 연 5%의, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 법정이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결 론

그렇다면, 피고의 반소청구는 이유 있어 이를 인용하고, 원고의 본소청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 최석문

판사 김대원

판사 박재민

(*) 실제로는 원고와 E은 공동으로 돈을 투자하여 이 사건 토지를 매수한 것으로 이 사건 토지 중 1/2 지분씩 공동 소유하고 있고, 2008. 3. 27. 피고로부터 지급받기로 한 이 사건 토지 매매대금을 1/2씩 배분하기로 약정하였다.