실지거래가액이 확인되지 않아 기준시가로 양도차익을 산정한 처분의 당부

실지거래가액을 확인할 수 있는 금융거래자료 등 객관적인 증빙이 없고 주장하는 실지양도가액이 양도부동산의 감정가액이나 기준시가에 비해 현저하게 낮아 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정함은 정당함

소득세법 제96조 (양도가액)

소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2006. 11. 10.(2006. 11. 16.의 오기로 보임) 원고에 대하여 한 2001년 귀속 양도소득세 153,298,600원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고와 그의 어머니인 소외 최○화는 2001. 9. 20.경 그들 소유의 별지 목록 기재 토지 및 각 건물(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 소외 문○천에게 매도하는 내용의 매매계약을 체결하고, 2001. 11. 5. 문○천에게 이 사건 부동산에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다.

나. 원고는 2001. 10. 25. 피고에게 2001년 귀속 양도소득과세표준 예정신고를 하였는데, 이 사건 부동산을 위와 같이 양도하면서 매수인측으로부터 받았다고 주장하는 총 매매대금 250,000,000원을 실지거래가액으로 하여 원고의 지분에 따라 양도가액을 217,395,570원으로 계산하여 신고하였다.

다. 그러나 피고는 위 양도가액 217,395,570원을 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없다는 이유로 소득세법 제114조 제5항에 의한 추계조사방법에 따라 기준시가도 양도차익을 산정하여 2006. 11. 16. 원고에게 2001년 귀속 양도소득세 153,298,600원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

라. 원고는 이에 불복하여 2007. 1. 14.경 국세심판원에 심판청구를 하였으나 2008. 1. 31. 국세심판원으로부터 이 사건 부동산의 양도당시 실지거래가액이 객관적으로 확인되지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 부과한 이 사건 처분은 정당하다는 이유로 위 심판청구를 기각하는 결정을 받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1 내지 3, 갑 제6호증, 을 제1, 2호증, 을 제3호증의 1 내지 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 2000.경 금융기관으로부터 약 3억원의 금원을 대출받은 것이 있었는데, 당시 급격히 경제상황이 어려워짐에 따라 이자 상환의 압박을 느끼게 되었다. 그에 따라 부득이 이 사건 부동산을 처분하고자 하였는데, 소외 연○희를 알게 되어 그에게 총 매매대금 380,000,000원에 이 사건 부동산을 매도하는 내용의 매매계약을 체결하였다. 원고는 연○희로부터 계약금 250,000,000원을 지급받아 위 대출금 변제에 사용하였고, 잔금 13,000,000원을 지급받아 현재 원고가 거주하고 있는 청주시 ○○구 ○○동 ○○○○에 있는 주택의 전세보증금으로 사용하였다. 그런데 이 사건 부동산의 소유권이전등기를 연○희 앞으로 경료하기 전인 2001.경 연○희가 소외 문○천에게 이 사건 부동산을 매도하였다고 하면서 원고에게 위 문○천을 매수인으로 하여 이 사건 부동산을 매도하는 내용의 매매계약을 작성해줄 것을 부탁하였고, 원고는 이를 수용하여 문○천을 매수인으로 하는 내용의 매매계약서를 작성하였다. 이와 관련하여 연○희가 작성한 진술서와 매매계약서 사본 등이 있으므로 이를 살펴보면 이 사건 부동산의 실지거래가액이 원고 주장과 같음을 충분히 확인할 수 있는데도, 이를 실지거래가액으로 인정하지 아니한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

소득세법 제96조 (양도가액)

소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

다. 판단

(1) 그러므로 과연 원고가 주장하는 위 거래가액 380,000,000원을 이 사건 부동산의 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 있는지에 관하여 보건대, 이에 부합하는 또는 부합하는 듯 한 갑 제3, 4, 5호증, 갑 제7호증의 2, 3, 4, 5, 9, 11호증은 위 증거들 자체나 을 제5호증의 1, 2, 을 제6호증의 1 내지 3, 을 제7호증의 1 내지 4 등에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정에 비추어 믿기 어렵거나 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

즉, ① 원고와 소외 연○희 사이에 작성된 매매계약서(갑 제3호증, 갑 제7호증의 4)에는 원고가 계약 당일 연○희로부터 계약금 250,000,000원을 지급받고, 2001. 3. 5.까지 잔금 130,000,000원을 지급받기로 하는 내용이 기재되어 있는데, 원고는 위 매매대금의 지급 및 수령과 관련하여 매도인인 원고 명의로 작성된 2001. 3. 5.자 영수증(갑 제4호증, 갑 제7호증의 5)과 위 연○희 작성의 자술서(갑 제5호증, 갑 제7호증의 11)만을 제출하고 있을 뿐 위 매매대금의 구체적인 지급방법 등 객관적인 금융자료를 제시하지 못하고 있다.

② 원고는 이 사건 부동산의 매도 당시 어려운 경제상황 때문에 경매가 되더라도 낙찰가가 심히 염가로 결정되는 등 그 처분의 대가가 현저히 낮을 수 밖에 없었다는 취지로 주장하나, 한국감정원 청주지점이 2000. 11. 18. 이 사건 부동산에 관해 감정을 실시한 결과를 보더라도, 가액산정 시점을 2000. 11. 15.로 하였을 때 이 사건 부동산의 전체 감정가액은 850,802,200원이고, 그 중 원고 소유 지분에 해당하는 부동산의 감정가액은 726,127,003원인 사실이 인정되고, 또한 이 사건 부동산의 2001. 1. 1. 당시 기준시가는 657,105,044원인 사실이 인정되는바, 이와 같은 사정에 비추어 볼때 원고의 주장은 그대로 믿기 어렵고, 2004.경 이 사건 부동산에 관하여 실시된 부동산임의경매 배당표인 갑 제7호증의 9의 기재만으로는 위 주장 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 뒷받침할 자료가 없다.

③ 또한, 이 사건 부동산의 매수인인 문○천이 2001. 11. 5. 원고로부터 이 사건 부동산을 매수하면서 원고가 부담하고 있던 채무 약 615,000,000원을 인수하였던 사실, 문○천이 2001. 11. 27. 이 사건 부동산을 담보로 농협중앙회 ○○군지부로부터 615,000,000원을 대출받은 사실, 문○천이 2002. 10. 16. 소외 박○국에게 650,000,000원에 이 사건 부동산을 매도한 사실 등에 비추어 원고가 실제로 380,000,000원에 이 사건 부동산을 매도하였다는 주장은 그대로 믿기 어렵고, 이에 관하여 작성된 매매계약서(갑 제3호증, 갑 제7호증의 4) 역시 허위로 작성된 것으로 봄이 타당하다.

④ 나아가, 원고는 2000. 12. 1. 연○희에게 이 사건 부동산을 이미 양도하였기 때문에 그 후 위 부동산의 관리 및 처분에 관한 모든 사항은 연○희에 의하여 이루어졌다는 취지로 주장하나, 그렇다면 같은 날 연○희가 이 사건 부동산을 담보로 하여 소외 ○○○새마을금고로부터 받은 610,000,000원의 대출금에 관해서는 연○희가 계속해서 그 이자를 변제했어야 함에도 불구하고 위 대출금 이자 중 2001. 3. 29.부터 2001. 10. 31.까지의 총 9회분의 이자(59,764,730원)를 모두 원고가 변제한 사실이 인정되는바, 이와 같은 사정에 비추어 보아도 원고의 위 주장을 그대로 받아들이기 어렵다.

(2) 따라서, 원고가 이 사건 부동산의 거래가액으로 주장하는 380,000,000원은 실지거래가액으로 인정 또는 확인되지 않는다고 할 것이므로, 소득세법 제114조 제5항에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2006. 11. 16. 원고에게 2001년 귀속 양도소득세 153,298,600원을 부과한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 받아들일 수 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.