가. 관할청의 허가를 받지 아니한 사찰 소유부동산 대여행위의 효력

나. 사찰이 관할청의 허가를 받지 아니하고 소유부동산을 임대한 후 허가를 받아 주어야 할 의무를 이행하지 아니하고 오히려 부당한 이득을 노려 무허가를 내세워 스스로 계약의 무효를 주장하는 것은 신의칙에 위반된다고 한 사례

가. 사찰이 소유부동산을 대여함에 있어서 얻어야 하는 관할청의 허가는 법률행위를 보충하여 법률적 효력을 완성시키는 인가적성질을 가지므로, 사찰의 부동산 대여행위는 허가를 받아야만 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효이나, 다만 허가를 받기 전의 대여행위가 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 것인 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없으나, 허가를 받을 것을 전제로 한 대여행위는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 그 효력이 전혀 발생하지 않음은 확정적 무효의 경우와 다를 바 없다 할지라도 일단 허가를 받으면 그 행위는 소급하여 유효로 되고 반대로 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다.

가.나. 구 불교재산관리법 제11조 , 민법 제2조

대한불교조계종 흥룡사

차영한 외 1인

1. 원고(반소피고)의 본소청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고(반소피고)의 부담으로 한다.

본소:피고들(반소원고들, 이하 피고들이라고만 한다)은 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)에게 별지 제2목록 기재 구조물들을 각 철거하고, 별지 제3목록 기재 토지를 인도하라.

반소(예비적):원고는 피고들에게 금 100,000,000원 및 이에 대한 이 사건 반소장부본 송달 다음날부터 이 사건 판결선고일까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 임대차계약의 유동적 무효

아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1,2, 갑 제5호증의 1 내지 5, 갑 제6호증의 1 내지 4, 을 제1호증의 1 내지 4, 을 제2호증의 1 내지 6의 각 기재, 증인 홍순명의 증언, 이 법원의 현장검증결과, 감정인 심재정의 감정결과 및 변론의 전취지에 의하여 인정된다.

원고는 구 불교재산관리법(1962.5.31. 법률 제1087호) 제6조 에 의하여 불교단체로 등록되었다가 전통사찰보존법 부칙 제3조, 본칙 제3조에 의하여 1988.7.28. 전통사찰로 등록된 사찰이다.

별지 제1목록 기재 각 토지는 원고의 소유인바, 원고 사찰의 주지이던 소외 홍순명이 1988.5.17. 피고들과 사이에 위 각 토지 중 별지 제3목록 기재 토지부분(이하 이 사건 토지라고 한다)을 임대보증금 30,000,000원, 임대기간 19년의 약정으로 피고들에게 임대하기로 하는 계약을 체결하였다.

피고들은 이 사건 토지를 임차한 후 그 지상에 별지 제2목록 기재구조물(이하 이 사건 구조물이라고 한다)을 건축하였다.

그런데, 이 사건 토지는 위 임대차계약체결 당시 시행되던 구 불교재산관리법(전통사찰보존법은 그 부칙 제1조에 의하여 공포일인 1987.11.28.부터 6월이 경과한 날로부터 시행되었으므로 이 당시에는 구 불교재산관리법이 적용된다) 제4조 제2항 이 규정하고 있는 원고 사찰의 경내지이다.

사찰이 그 사찰 소유의 부동산을 대여하고자 할 때에는 구 불교재산관리법 제11조 제1항 제2호에 따라 관할청(구 불교재산관리법 제7조 제1항에 의하여 관할청은 문교부장관이나 같은 조 제2항 및 같은법시행령 제3조 제1항 제3호에 의하여 도지사에게 그 권한이 위임되었다)의 허가를 받아야 함에도 불구하고 원고는 위 임대차계약 이후 이 사건 변론종결시까지 허가를 받지 아니하였다.

살피건대, 사찰이 그 소유의 부동산을 대여함에 있어서 얻어야 하는 관할청의 허가는 그 법률행위를 보충하여 그 법률적 효력을 완성시키는 인가적 성질을 가졌다 할 것이므로 사찰의 부동산대여행위는 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 할 것이다. 다만 허가를 받기 전의 대여행위가 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 것인 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될여지가 없으나, 이와는 달리 허가를 받을 것을 전제로 한 대여행위는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 그 효력이 전혀 발생하지 않음은 확정적 무효의 경우와 다를 바 없다 할지라도 일단 허가를 받으면 그 행위는 소급하여 유효로 되고 반대로 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 할 것이다.

이 사건에 있어서 원고의 피고들에 대한 이 사건 토지의 대여행위가 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용을 포함한다고 볼 만한 사정이 엿보이지 아니하므로 위 대여행위는 허가를 받을 것을 전제로 한 것으로서 유동적 무효의 상태에 있다고 할 것이다.

2. 원고의 구조물철거 및 토지인도청구의 신의칙위반

원고는 본소청구로써 위 임대차계약이 무효임을 내세워 피고들에 대하여 이 사건 구조물의 철거 및 이 사건 토지의 인도를 구하고 있는바, 을 제2호증의 1 내지 6, 을 제6호증의 1,2, 을 제7호증의 1 내지 9, 을 제8,9호증의 각 기재, 증인 홍순명의 증언, 이 법원의 검증결과 및 변론의 전취지에 의하면 아래의 사실이 인정된다.

이 사건 토지는 원고 사찰을 둘러싼 뒷산의 능선 너머 약 1km 떨어진 지점에 소재하고 있다. 위 홍순명은 1982.11.경 대한불교 조계종으로부터 원고 사찰의 주지로 임명받아 부임한 이래 소를 제기하여 원고사찰의 망실재산을 일부 되찾는 등 원고 사찰을 관리보존하기 위하여 많은 비용이 필요하게 되자 그 자금을 조달하기 위하여 피고들에게 권유하여 이 사건 토지를 임대하였다. 그런데, 주지가 사찰의 부동산을 임대하는 경우에는 대한조계종 총무원의 허가를 받도록 되어 있음에도 위 홍순명은 이러한 절차를 거치지 아니하였다.

피고들은 그 후 포천군으로부터 건축 등의 허가를 받아 약 200,000,000원의 자금을 투자하여 앞서 본 바와 같이 이 사건 구조물을 건축하였다. 그 후 원고 사찰의 주지가 경질되어 1990.2.15. 소외 이성민이 원고 사찰의 주지로 부임하였고, 그 무렵 원고 사찰 주변이 국민관광단지로 지정되었다. 위 이성민은 소외 주식회사 호림개발의 대표이사인 소외 윤봉근이 이 사건 토지 및 그 일대에 스포츠 센터 및 오피스텔의 허가를 받아 호델을 신축하려고 이 사건 토지를 임대하여 달라는 부탁을 하자 이에 응하여 1991.7. 위 주식회사 호림개발에게 이 사건 토지를 이중으로 임대하였다.

위 인정사실에 의하면, 사찰재산의 관리처분권은 그 사찰을 대표하는 주지에게 있는 것이므로 위 임대차계약이 당시 원고 사찰의 주지이던 위 훙순명에 의하여 체결된 이상 소속종단의 결의나 승인 등의 내부적인 절차를 거치지 아니하였다 하여도 그 효력에는 아무런 영향을 미치지 아니하고, 다만 위 임대차계약은 앞서 본 바와 같이 관할청의 허가와의 관계에 있어서 유동적 무효의 상태에 있으므로 언제라도 원고가 관할청의 허가를 받으면 소급적으로 유효화될 수 있다.

따라서 원고는 임대인으로서 피고들에 대하여 관할청으로부터 대여허가를 받아 주어야 할 의무가 있다 할 것이고, 원고 사찰의 주변일대가 국민관광단지로 지정되어 이 사건 토지의 일대에 유원지가 조성되어 있을 뿐만 아니라 피고들이 이 사건 구조물을 건축하도록 포천군에서 허가를 내어 주었고, 이 사건 토지가 법규정상으로 원고 사찰의 경내지이기는 하나 앞서 본 바와 같이 원고 사찰과 상당한 거리에 위치하고 있어 실질적으로 그 경내지성이 미약한 점에 비추어 원고가 위 임대차계약에 관하여 허가신청을 한다면 특단의 사정이 없는 한 관할청이 허가를 할 것으로 보인다. 그럼에도 불구하고 원고는 허가를 받기 위하여 아무런 노력도 하지 않은 채 더 많은 임대료를 받으려고 이 사건 토지를 위 주식회사 호림개발에 임대하였다.

이와 같이 피고들에게 허가를 받아 주어 유동적 무효의 상태에 있는 위 임대차계약을 유효하게 되도록 하여야 할 의무를 부담하고 있는 원고가 신의에 좇아 성실하게 위 의무를 이행하기는 커녕 오히려 부당한 이득을 노려 위 의무를 고의로 이행하지 아니하고 바로 그 의무의 불이행으로 야기된 무허가를 내세워 스스로 위 임대차계약 이 무효임을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용되지 아니한다 할 것이다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 본소청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결하는 한편 피고의 반소청구는 원고의 본소청구가 기각될 것을 해제조건으로 하는 것인바, 위와 같이 본소청구를 기각하는 이상 반소청구는 이미 소멸하였다 할 것이므로 이에 대한 판단은 하지 아니한다