대법원 2015.2.12.선고 2014다28800 판결 | 리걸엔진

그리고 매수인에게 부동산의 소유권을 이전할 의무를 지는 매도인이 그 부동산에 관하여 다른 사람에게 이전등기를 마친 경우에도 매도인이 그 부동산의 소유권에 관한 등기를 회복하여 매수인에게 이전등기해 줄 수 있는 특별한 사정이 없어야 비로소 매수인에 대한 소유권이전 의무가 이행불능의 상태에 이르렀다고 할 수 있다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다99129 판결 등 참조).

나. 원심판결 이유 및 적법하게 채택된 증거들에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(1) C 주식회사(2007. 7. 13. 'D'로 상호가 변경되었다, 이하 'C'이라 한다)는 의정부시 E 일대에 관광숙박시설인 'F'을 신축 분양하는 사업을 추진하던 중, 2005. 5. 6. 피고와 사이에 F 내 1층 상가 34.92평(계약서에는 '허가도면 SHOP-4 참조'라는 내용이 부기되어 있다. 이하 '이 사건 상가'라 한다)에 관하여 공급대금(분양가) 8억 7,300만 원, 청약금 3억 5,000만 원으로 각 정하여 아래와 같은 내용이 포함된 청약공급계약(이하 '이 사건 계약'이라 한다)을 체결하였다.

(가) 이 사건 계약 제3조는 '계약 우선권'이라는 제목 아래 제1항에서 "본분양시 상기 호수 및 권장업종(아이스크림점)의 계약을 우선적으로 체결하기로 한다"고 규정하고 있다.

(나) 이 사건 계약 제10조는 '특약사항'이라는 제목 아래 ① 제2항에서 "(투자금) 청약금액은 본분양시 C이 20%(7,000만 원) 수익을 피고에게 지급하기로 한다"고 규정하고 있고, ② 제5항에서 "본분양은 2005. 7. 11. 이내에 시행하기로 한다"고 규정하고 있다.

(2) 피고는 C이 이 사건 계약을 이행하지 못하였을 경우에 위 청약금과 수익금 합계 4억 2,000만 원을 반환받기 위하여 C에게 담보를 요구하였고, 이에 따라 2005. 5. 9. 원고 명의로 소유권이전등기가 되어 있던 원심판결 별지 1 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 채권최고액 4억 2,000만 원, 채무자 원고, 근저당권자 피고인 근정당권설정등기가 마쳐졌으며, 2006. 9. 6. 위 근저당권설정등기가 말소된 후 곧바로 동일한 내용의 근저당권설정등기(이하 '이 사건 근저당권설정등기'라 한다)가 다시 마쳐졌다.

(3) 한편 C은 2005. 6. 24. 한국자산신탁 주식회사(이하 '한국자산신탁'이라 한다)와 사이에 의정부시 E 등에 관하여 토지신탁계약(이하 '이 사건 신탁계약'이라 한다)을 체결하고, 한국자산신탁에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었는데, 이 사건 신탁계약 및 그 특약사항에는 F의 신축·분양과 관련하여 아래와 같은 내용을 규정하고 있다.

(가) 이 사건 신탁계약 특약사항 제2조 제1항은 "C은 한국자산신탁에 신탁부동산을 신탁함에 있어 대출채권자들을 우선수익자로 지정하는 등의 방법으로 본 신탁사업에 소요되는 자금을 조달하고, 한국자산신탁은 신탁건물을 건축함과 아울러 신탁부동산을 분양·임대·관리·운용하는 한편 신탁사무의 수행에 필요한 비용을 지급함으로써, 수익자 및 우선수익자가 본 신탁사업에 따른 신탁이익을 향유할 수 있도록 함에 본 신탁계약의 목적이 있다"고 규정하고 있다.

(나) 이 사건 신탁계약 특약사항 제12조는 '중요. 신탁사무의 처리 방법'이라는 제목 아래 ① 제4항에서 "제11조 제3항 기재의 사업규모 확정일 이전에 본 신탁사업의 수행과 관련된 계약을 체결하는 경우에는 C은 C 명의로 그 계약을 체결할 수 있고, 한국자 산신탁은 제11조 제3항을 준용하여 C의 계약상의 지위를 승계하는 것을 원칙으로 한다. 다만 한국자산신탁은 한국자산신탁의 합리적인 판단에 따라 이를 승계하지 않을 수도 있고 C 및 수익자는 위 한국자산신탁의 판단에 대하여 어떠한 이의도 제기할 수없다"고 규정하고 있고, ② 제7항에서 "위 사업규모 확정일 이후에도 C이 자신의 명의로 본 신탁사업에 관한 계약을 체결한 경우 한국자산신탁은 이를 승계할 수 있고, 이 경우에도 본조 제1항 내지 제6항의 취지 및 절차를 준용한다"고 규정하고 있다.

(다) 이 사건 신탁계약 제25조는 '신탁기간'이라는 제목 아래 "신탁기간은 본 계약의 체결일부터 48개월로 한다. 다만 수익자로부터 신탁기간 만료 30일 전까지 신탁기간의 연장이 있는 경우 C과 한국자산신탁은 협의하여 이 기간을 연장할 수 있다"고 규정하고 있다.

(라) 이 사건 신탁계약 특약사항 제35조는 '신탁계약의 해지'라는 제목 아래 제1항에서 "C 또는 수익자는 다음 각 호의 사유가 발생할 경우에 한하여 본 신탁계약을 해지할 수 있고, 그 외에는 어떠한 경우에도 본 신탁계약을 해지할 수 없다"고 규정하면서, 제1호에서 "본 신탁사업으로 인한 한국자산신탁의 지급의무가 완전히 소멸됨과 아울러 우선수익권이 모두 소멸한 경우"를, 제2호에서 "수익자가 한국자산신탁에 본항 제1호 기재 한국자산신탁의 지급의무 및 우선수익권 전부의 소멸에 충분한 금원을 예치한 경우"를 각 규정하고 있다.

(마) 이 사건 신탁계약 제27조는 '신탁종료'라는 제목 아래 "신탁계약은 신탁의 목적을 달성한 경우(제1호), 신탁의 목적을 달성할 수 없는 경우(제2호), 신탁기간이 만료된 경우(제3호), 제26조에 의해 계약이 해지된 경우(제4호)에 종료한다"고 규정하고 있다.

(바) 이 사건 신탁계약 제28조는 '신탁종료시 신탁부동산 등의 교부'라는 제목 아래 "신탁계약이 종료된 경우에는 한국자산신탁은 최종계산에 관하여 수익자의 승인을 얻은 후 수익권증서와 상환으로 신탁부동산 등을 다음 각 호의 방법에 따라 수익자에게 교부한다"고 규정하면서, 제1호에서 "신탁부동산에 대하여 한국자산신탁은 신탁등기의 말소 및 수익자에게 소유권이전등기를 행한 후 현존하는 상태대로 수익자에게 인도한 다"고 규정하고 있다.

(사) 이 사건 신탁계약 특약사항 제40조는 '신탁계약의 변경'이라는 제목 아래 ① 제1항에서 "본 신탁계약의 당사자는 본 신탁계약에 특별한 정함이 있는 경우를 제외하고는 우선수익자 모두의 사전 서면 동의 없이 본 신탁계약의 내용을 변경할 수 없다. 다만 제2순위 우선수익자 외의 당사자 전원이 본 신탁계약의 변경에 동의한 경우에는 제2순위 우선수익자의 동의가 없어도 본 신탁계약을 변경할 수 있다"고 규정하고 있고, ② 제2항에서 "제1항에 불구하고 제1순위 우선수익자가 제1순위 우선수익권의 행사 및 보전을 위하여 필요하다고 판단하여 본 신탁계약의 변경을 공동으로 요구한 경우 본 신탁계약의 당사자 및 관계자는 합리적인 사유가 없는 한 제1순위 우선수익자의 요청에 따라 본 신탁계약을 변경하여야 한다"고 규정하고 있다.

(아) 이 사건 신탁계약 제34조는 '계약외 사항의 처리'라는 제목 아래 "신탁계약에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 C, 한국자산신탁 및 수익자가 협의하여 처리 한다"고 규정하고 있다.

다. (1) 위 사실관계에 의하면, 이 사건 근저당권의 피담보채무는 이 사건 계약이 해제되는 등의 사유로 C이 이 사건 계약을 이행하는 것이 불가능하게 될 경우에 피고에 대하여 부담하는 위 청약금과 수익금 합계 4억 2,000만 원의 반환채무(이하 '이 사건 반환의무'라 한다)이며, 이 사건 반환의무에 관한 권리는 이 사건 계약의 이행이 불가능하게 될 경우에 행사할 수 있으므로 그때부터 소멸시효기간이 진행된다고 할 수 있다.

(2) 한편 원심판결 이유에 의하면, 이 사건 신탁계약 체결 과정에서 이 사건 계약에 의한 피고의 채권이 한국자산신탁에 승계되지 아니한 사실을 알 수 있다.

그렇지만 앞서 본 법리에 비추어 보면 이 사건 계약의 이행이 불가능하게 되었다고 인정하기 위해서는 위와 같은 사실만으로는 부족하고 이 사건 신탁계약 및 그에 따른 신축·분양 등으로 인하여 이 사건 계약에 의한 이 사건 상가의 공급 등 이 사건 계약이행의 실현을 기대할 수 없음이 인정되어야 할 것이다.

그런데 위에서 본 이 사건 신탁계약 및 그 특약사항 규정들에 의하면, C은 이 사건 신탁계약을 체결한 이후에도 제1순위 우선수익자의 동의를 얻거나 C, 한국자산신탁 및 수익자가 협의하는 등의 방법으로 피고에게 이 사건 상가를 분양하는 것이 가능하다고 보일 뿐만 아니라, 또한 이 사건 신탁계약의 종료 · 해지가 허용되므로 비록 그 종료. 해지사유의 발생 가능성이 낮다고 하더라도 그 종료·해지를 통하여 C이 피고에게 이 사건 상가를 분양할 수 있는 가능성을 완전히 부정할 수 없는 등, 경험법칙이나 거래 상의 관념에 비추어 볼 때에 이 사건 신탁계약이 체결된 사실이나 이 사건 계약이 한 국자산신탁에 승계되지 아니한 사실만을 가지고 더 이상 이 사건 계약의 이행의 실현을 기대할 수 없다고 단정하기에는 어려운 사정들이 나타나 있다.

라. 그럼에도 이와 달리, 원심은 이 사건 계약이 승계되지 아니한 이 사건 신탁계약의 체결 사실을 주된 이유로 하여, 이 사건 신탁계약 체결 후인 2005. 7.경에는 이 사건 계약에 의하여 이 사건 상가를 분양하는 것이 실질적으로 불가능하게 되어 그 무렵 이 사건 반환의무가 발생하였다는 그릇된 전제 아래, 그때부터 상사 소멸시효기간이 진행되어 5년이 경과함으로써 이 사건 반환의무에 관한 권리가 시효로 소멸하였다고 잘못 판단하여, 이 사건 반환의무를 피담보채권으로 하는 이 사건 근저당권설정등기의 말소를 구하는 원고의 청구를 인용하고 말았다.

따라서 이러한 원심의 판단에는 이행불능에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

2. 결론

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략하고 원심판결을 파기하며, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.