가. 부동산매매계약시 매수인이 잔대금지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동해제된다는 약정이 있는 경우, 계약의 자동해제를 위하여 매도인이 잔대금지급기일에 자기 채무의 이행제공을 하여야 하는지 여부

나. "가"항과 같은 약정을 한 경우에 있어 매도인이 이전등기소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기일 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다고 한 사례

가. 부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다.

나. 매도인이 소유권이전등기소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기일 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다고 볼 특별한 사정이 있는 경우로서 "가"항과 같은 약정에 따라 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 매매계약이 자동실효되었다고 판단한원심판결을 수긍한 사례.

민법 제544조

가.나. 대법원 1992.10.27. 선고 91다32022 판결(공1992,3240) 가. 대법원 1989.7.25. 선고 88다카28891 판결(공1989,1294) 1992.7.24. 선고 91다15614 판결(공1992,2514) 1993.12.28. 선고 93다777 판결(공1994상,509)

주식회사 알파인레포션 소송대리인 변호사 김형기

피고 소송대리인 변호사 임동진 외 2인

서울고등법원 1993.12.21. 선고 93나20308 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은 그 거시증거에 의하여 원고 회사의 대표이사인 소외인과 피고는 1989.12.27. 피고 소유인 이 사건 토지를 위 소외인이 피고로부터 대금 553,760,000원에 매수하는 매매계약을 체결하였는데, 계약내용은 매수인인 위 소외인이 계약당일 계약금 50,000,000원을 지급하고, 중도금 없이 잔금 503,760,000원을 1990.1.27. 지급하며, 만일 위 소외인이 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 못할 경우에는 그 기일을 같은 해 5.27.까지 연장할 수 있으나 잔금에 대한 이자로 매월 금 5,000,000원을 추가로 지급하고, 만약 위 소외인이 당초의 잔금지급기일을 경과한 후 1개월이라도 위 이자금을 지급하지 아니하거나 또는 위 연장된 기일까지도 잔금을 지급하지 아니하면 계약을 최소함과 동시에 계약금을 몰수한다는 것이며, 위 소외인은 계약당일 피고에게 계약금 50,000,000원을 지급한 사실, 그런데 위 소외인은 당초의 잔금지급기일인 1990.1.27. 잔금을 지급하지 못하자 위 계약상의 기일연장 약정에 따라 그 지급기일을 연장하였으나 연장된 잔금지급기일인 같은 해 5.27.에도 잔금을 지급하지 못하였으며, 이에 피고가 그 지급기일을 같은 해 6.27.로 다시 1개월 연장하여 주었으나 그 기일까지도 잔금을 지급하지 못하므로 피고가 위 소외인에게 위 매매계약의 해제를 통보한 사실, 그러자 위 소외인은 피고를 만나 강원도 천마산에 건립한 27평형 아파트 50세대의 분양사업에 차질이 생겨 잔금을 마련하지 못하였으나 이제는 위 분양사업이 순조롭게 진행되어 잔금을 마련할 수 있으니 대금을 증액하고 매수인을 원고 회사로 하여 다시 매매계약을 체결하자고 요청하므로 이에 피고는 처음에는 위 소외인의 신용상태를 믿을 수 없다는 이유로 위 요청을 거절하다가 결국 위 요청을 받아들여 원고 회사를 대표하는 소외인과 피고는 1990.7.14. 피고 소유인 이 사건 토지들을 원고 회사가 피고로부터 금 638,760,000원에 매수하되, 계약금은 앞서 체결한 매매계약에서 지급된 계약금 50,000,000원으로 갈음하여 이미 지급된 것으로 하고, 잔금 588,760,000원은 1991.1.31. 지급하기로 하는 이 사건 매매계약을 체결하였는데 위 계약체결과 동시에 원고 회사를 대표하는 소외인과 피고는 만약 매수인이 위 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 아니하면 이 사건 매매계약은 무효가 되어 해약되고 매수인이 계약금을 포기하기로 하는 특약을 맺었으며, 위 특약이 기재된 각서에 대하여 같은 달 18. 공증인가 동화법무법인에서 사서증서 인증을 받은 사실, 그러나 원고 회사는 위 잔금지급기일에도 잔금을 지급하지 아니하였으며 이에 피고는 1991.7.18. 위 소외인에게 이 사건 매매계약을 해제한다는 서면을 내용증명으로 우송한 사실을 각 인정하고, 이와 달리 원고가 위 잔금지급기일 전인 1991.1.29.과 잔금지급일인 같은 달 31.3일 동안 계속하여 잔금을 지급할 준비를 마치고 강릉시에 있는 피고의 주소를 방문하였으나 피고가 고의로 행방을 감추어 피고를 만나지 못하였을 뿐 원고로서는 잔금에 대한 이행의 제공을 다하였다는 원고의 주장에 부합하는 판시 증거들은 이를 믿을 수 없다고 배척하였다.

기록에 의하여 원심이 취사한 증거들을 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하다고 수긍이 가고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없으므로, 이 점에 관한 논지는 이유 없다.

2. 부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다 할 것임은 소론과 같다.

그러나 이 사건의 경우 사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 소외인은 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 그가 대표이사로 있는 원고 회사 명의로 다시 이 사건 매매계약을 체결하면서 그 계약상의 잔금지급기일인 1991.1.31.까지 반드시 잔금을 지급할 것을 확약하면서 피고에 대하여 이를 다짐하는 의미에서 만일 그날까지 잔금을 지급하지 아니하면 그 불이행자체로써 이 사건 매매계약이 자동적으로 해제된 것으로 처리하는 불이익을 기꺼이 감수하겠다는 의사로 그와 같은 내용의 특약이 기재된 위 각서를 매매계약서와는 별도로 작성하였다고 보는 것이 상당하므로, 원심이 위와 같은 특약의 체결 경위에 비추어 볼 때 이 사건에 있어서는 피고가 소유권이전등기 소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 원고의 지급기일 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다는 취지에서 이 사건 매매계약은 원고가 위 잔금지급기일인 1991.1.31.까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 자동으로 실효되었다고 판단하였음은 정당하고( 당원 1992.10.27.선고 91다32022 판결 참조), 거기에 소론과 같이 처분문서의 해석을 그르치거나 심리미진 또는 계약해제에 관한 법리오해의 위법이 없으므로, 이 점에 관한 논지도 이유 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.