[1] 부동산 매매계약에서 잔대금 미지급시 자동해제된다는 특약의 효력

[2] 종전의 해제된 계약을 부활시키는 당사자간 약정의 제3자에 대한 효력

[3] 신청을 받아 자격요건을 심사하여 수용 여부를 결정하는 업무의 담당자에게 신청인이 허위의 주장을 하면서 허위의 자료를 제출한 것이 위계에 의한 업무방해죄를 구성하는 경우

[4] 대한주택공사가 시행하는 택지개발사업의 공동택지용지 수의공급업무와 관련하여 신청자격이 없는 자가 매매계약일자를 허위기재한 소유토지조서 등 신청자격이 있는 것처럼 보이는 자료를 첨부하여 수의공급신청을 한 경우, 위계에 의한 업무방해죄를 구성한다고 한 사례

[1] 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없으나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다.

[2] 계약자유의 원칙상 당사자들의 약정으로 종전의 해제된 계약을 부활시키는 것은 적어도 그 계약 당사자 사이에서는 가능하나, 이러한 약정이 종전의 해제된 계약을 부활시키는 것을 내용으로 하는 것이라도 그 자체로서는 종전의 해제된 계약과 별개의 새로운 법률행위인 이상, 종전 계약의 해제 여부에 관하여 이해관계를 갖는 제3자에 대한 관계에서도 종전의 계약이 해제로 실효된 바 없이 계속 효력을 유지하고 있었던 것이라고 주장할 수는 없다.

[3] 상대방으로부터 신청을 받아 상대방이 일정한 자격요건 등을 갖춘 경우에 한하여 그에 대한 수용 여부를 결정하는 업무에 있어서는 신청서에 기재된 사유가 사실과 부합하지 않을 수 있음을 전제로 그 자격요건 등을 심사·판단하는 것이므로, 그 업무담당자가 사실을 충분히 확인하지 아니한 채 신청인이 제출한 허위의 신청사유나 허위의 소명자료를 가볍게 믿고 이를 수용하였다면 이는 업무담당자의 불충분한 심사에 기인한 것으로서 신청인의 위계가 업무방해의 위험성을 발생시켰다고 할 수 없어 위계에 의한 업무방해죄를 구성하지 않지만, 신청인이 업무담당자에게 허위의 주장을 하면서 이에 부합하는 허위의 소명자료를 첨부하여 제출한 경우 그 수리 여부를 결정하는 업무담당자가 관계 규정이 정한 바에 따라 그 요건의 존부에 관하여 나름대로 충분히 심사를 하였음에도 신청사유 및 소명자료가 허위임을 발견하지 못하여 그 신청을 수리하게 될 정도에 이르렀다면, 이는 업무담당자의 불충분한 심사가 아니라 신청인의 위계행위에 의하여 업무방해의 위험성이 발생한 것이어서 위계에 의한 업무방해죄가 성립한다.

[4] 대한주택공사가 시행하는 택지개발사업의 공동택지용지 수의공급업무와 관련하여 택지개발예정지구 지정공고일 이후에 대상토지를 매수하여 관련 규정상 신청자격이 없는 자가, 계약일자를 위 공고일 이전으로 허위기재한 매매계약서를 기초로 소유권이전등기를 마친 후 그 등기부등본과 계약일자를 허위로 기재한 소유토지조서를 첨부하여 수의공급신청을 한 경우, 위 공사의 택지공급업무의 적정성과 공정성을 해할 위험을 초래한 것에 해당하여 위계에 의한 업무방해죄를 구성한다고 한 사례.

[1] 민법 제544조 [2] 민법 제543조 [3] 형법 제314조 제1항 [4] 형법 제314조 제1항

[1] 대법원 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결 (공1992, 3240) 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다8600 판결 (공1994하, 2613) 대법원 1996. 3. 8. 선고 95다55467 판결 (공1996상, 1223) [2] 대법원 2006. 4. 13. 선고 2003다45700 판결 [3] 대법원 2004. 3. 26. 선고 2003도7927 판결 (공2004상, 762)

피고인 1외 1인

피고인들

법무법인(유한) 태평양외 1인

의정부지법 2007. 6. 1. 선고 2006노790 판결

상고를 모두 기각한다.

1. 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없으나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다 ( 대법원 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결 , 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다8600 판결 , 대법원 1996. 3. 8. 선고 95다55467 판결 등 참조).

원심은, 그 채택 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 공소외 1 주식회사(이하 ‘ 공소외 회사’라 한다)과 매도인인 지주들 사이에 2000. 3.경부터 2000. 11.경까지 체결된 이 사건 토지에 관한 각 매매계약은, ‘잔금 지급일에 잔금이 지급되지 않을 시 계약금은 매도인에게 귀속되며 본 계약은 자동무효화된다’고 한 각 계약의 특약사항 제10조 및 ‘잔금 지급기한을 연장하되 종전 잔금 지급일부터 매월 매매대금의 10%에 해당하는 이자를 매도인들에게 지급하고, 이자 및 잔금의 지급을 연체할 경우 합의는 자동으로 무효로 한다’는 취지의 연장합의약정에 따라, 공소외 회사가 연기된 잔금 지급기일에도 잔금을 지급하지 아니함으로써 자동적으로 실효되었다고 판단하였는바, 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 피고인들의 상고이유 주장과 같은 채증법칙 위배나 계약의 자동해제약정에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 한편, 계약자유의 원칙상 당사자들의 약정으로 종전의 해제된 계약을 부활시키는 것은 적어도 그 계약 당사자 사이에서는 가능하다 할 것( 대법원 2006. 4. 13. 선고 2003다45700 판결 등 참조)이나, 이러한 약정이 종전의 해제된 계약을 부활시키는 것을 내용으로 하는 것이라 하더라도 어디까지나 그 자체로서는 종전의 해제된 계약과 별개의 새로운 법률행위인 이상, 계약 당사자가 아닌 제3자로서 종전 계약의 해제 여부에 관하여 이해관계를 갖는 자에 대한 관계에서도 종전의 계약이 해제로 실효된 바 없이 계속 효력을 유지하고 있었던 것이라고 주장할 수는 없다 할 것이다. 따라서 이 점에 관한 피고인 1의 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.

3. 원심은, 그 채택 증거들을 종합하여 인정되는 판시와 같은 사정들에 의하면, 피고인 1은 이 사건 범행 당시 공소외 회사와 지주들 사이의 이 사건 토지에 관한 기존의 각 매매계약이 실효되었음을 인식하고 있었음이 인정된다고 판단하고, 나아가 위 피고인이 계약일자를 택지개발예정지구 지정공고일 이전으로 조작하여 허위로 작성한 매매계약서를 기초로 소유권이전등기를 마친 후 대한주택공사에 공동주택용지의 수의공급신청을 함으로써 대한주택공사를 기망하여 공동주택용지를 편취함과 아울러 대한주택공사의 공동주택용지 수의공급 업무를 방해할 의사가 있었음을 넉넉히 인정할 수 있다고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 위 피고인의 상고이유 주장과 같은 채증법칙 위배나 판단유탈 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

4. 업무방해죄의 성립에 있어서는 업무방해의 결과가 실제로 발생함을 요하지 아니하며 업무방해의 결과를 초래할 위험이 발생하면 족하다( 대법원 2002. 3. 29. 선고 2000도3231 판결 등 참조). 한편, 상대방으로부터 신청을 받아 상대방이 일정한 자격요건 등을 갖춘 경우에 한하여 그에 대한 수용 여부를 결정하는 업무에 있어서는 신청서에 기재된 사유가 사실과 부합하지 않을 수 있음을 전제로 그 자격요건 등을 심사ㆍ판단하는 것이므로, 그 업무담당자가 사실을 충분히 확인하지 아니한 채 신청인이 제출한 허위의 신청사유나 허위의 소명자료를 가볍게 믿고 이를 수용하였다면 이는 업무담당자의 불충분한 심사에 기인한 것으로서 신청인의 위계가 업무방해의 위험성을 발생시켰다고 할 수 없어 위계에 의한 업무방해죄를 구성하지 않는다고 할 것이지만, 신청인이 업무담당자에게 허위의 주장을 하면서 이에 부합하는 허위의 소명자료를 첨부하여 제출한 경우 그 수리 여부를 결정하는 업무담당자가 관계 규정이 정한 바에 따라 그 요건의 존부에 관하여 나름대로 충분히 심사를 하였으나 신청사유 및 소명자료가 허위임을 발견하지 못하여 그 신청을 수리하게 될 정도에 이르렀다면 이는 업무담당자의 불충분한 심사가 아니라 신청인의 위계행위에 의하여 업무방해의 위험성이 발생된 것이어서 이에 대하여 위계에 의한 업무방해죄가 성립된다 ( 대법원 2002. 9. 10. 선고 2002도2131 판결 , 2004. 3. 26. 선고 2003도7927 판결 등 참조).

원심은, 그 채택 증거들을 종합하여 인정되는 제반 사정들 즉, ① 다수의 주택건설업자들이 많은 필지에 대해서 매매계약을 체결하였다고 주장하면서 공동택지용지 수의공급신청을 하는 상황에서 매매당사자들이 계약일자를 택지개발예정지구 지정공고일 이전으로 조작하여 수의공급신청을 할 경우 대한주택공사의 입장에서는 토지매도인을 소환할 권한도 없고 일일이 이들을 찾아다니거나 협조를 요청하여 매매계약일자를 확인할 수 있는 인적, 시간적 여유도 없었던 점, ② 종전에는 수의공급 신청자격이 지정공고일 현재 대상 토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 사람에게 한하여 부여되었으나, 택지개발촉진법 시행령 제13조의2 제5항 제5호 의 개정(2001. 7. 18. 대통령령 제17310호)으로 인하여 지정공고일 현재 매매계약을 체결한 자에게도 그 자격이 부여되게 되었는바, 이 사건 파주 운정지구 택지개발사업은 개정된 위 택지개발촉진법 시행령이 최초로 적용되는 사안으로서, 대한주택공사 입장에서도 어떠한 방법으로 진정한 수의공급 신청자격 보유 여부를 심사할 것인지에 관한 구체적인 기준이 정립되어 있지 않았던 점, ③ 실제로 대한주택공사에서는 주택건설업자들에게 공동주택용지 수의공급 신청자격 및 소유면적 산정방법에 관하여 안내문을 발송하였고, 그에 따르면 매매일자와 취득일자를 기재한 소유토지조서와 함께 등기부등본을 제출하도록 하여 등기부등본의 소유권이전일자 및 등기원인란의 매매일자를 보고 택지개발촉진법 시행령 소정의 수의공급 신청자격을 판단하겠다는 것과 아울러 수의공급 면적은 신청자의 소유면적 및 사업추진 정도를 참작하여 결정하겠다고 밝히고 있으며, 실제로 대한주택공사에서는 위에서 밝힌 소유토지조서 및 등기부등본의 기재만 가지고 수의공급 대상자 선정 업무를 처리해 오다가 건설교통부에 대한 국회 국정감사에서 신도시 개발사업 과정에서의 공동주택용지 수의공급 과정에서의 문제점이 지적되고, 이에 따른 검찰의 수사가 본격적으로 진행되자 그때서야 수의공급 절차를 중단하고 신청인들에게 매매대금 관련 금융자료 등을 요청하는 등의 조치를 취하게 된 점 등에 비추어 보면, 피고인 1이 계약일자를 택지개발예정지구 지정공고일 이전으로 조작하여 허위로 작성한 매매계약서를 기초로 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 후 그 등기부등본 및 매매계약일을 허위로 기재한 소유토지조서를 첨부하여 수의공급신청을 한 행위는 대한주택공사의 공용택지공급 업무의 적정성 및 공정성을 해할 위험을 초래한 것에 해당한다고 판단하였는바, 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 위 피고인의 상고이유 주장과 같은 채증법칙 위배나 업무방해죄에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

5. 재물편취를 내용으로 하는 사기죄에 있어서는 기망으로 인한 재물교부가 있으면 그 자체로써 피해자의 재산침해가 되어 이로써 곧 사기죄가 성립하는 것이고, 상당한 대가가 지급되었다거나 피해자의 전체 재산상에 손해가 없다 하여도 사기죄의 성립에는 그 영향이 없는 것이다( 대법원 2005. 10. 28. 선고 2005도5774 판결 등 참조).

위 법리에 비추어 보면, 피고인 1이 피해자 대한주택공사를 기망하여 피해자로부터 공동주택용지를 수의공급받아 편취하려 한 사실이 인정되는 이상, 만일 피해자가 공소외 회사와 같은 주택건설업체에게 공동주택용지를 수의공급할 경우 추첨방식으로 일반인에게 주택용지를 공급하는 것보다 더 높은 가격으로 공급할 수 있어 피해자에게 재산상 손해가 없을 것이라는 사정이 인정된다 하더라도, 이 사건에 있어 사기미수죄의 성립에는 아무런 영향이 없다 할 것이다.

원심의 이 부분 이유 설시에는 다소 부적절한 점이 없지 아니하나, “피해자 대한주택공사가 공동주택용지를 공소외 회사에게 수의공급하더라도 피해자에게 아무런 손해가 없으므로 사기미수죄가 성립할 수 없다”는 취지의 위 피고인의 항소이유 주장을 배척한 조치는 결론에 있어 정당하다 할 것이므로, 거기에 위 피고인의 상고이유 주장과 같은 사기죄에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

6. 원심은, 그 채택 증거들을 종합하여, 피고인 2가 안대원 및 피고인 1의 지시에 따라 공소외 회사와 이 사건 토지의 지주들과의 계약을 전담해서 처리하였고, 그 밖에도 작성일자를 소급한 매매계약서 작성, 내용증명 발송, 매매대금 지급, 기간연장 합의서 작성 등의 행위에 주도적으로 관여하였으며, 공소외 회사로부터 그 대가로 약 8억 원을 수수한 사실을 인정한 다음, 이러한 사실관계에 의하면 피고인 2가 피고인 1 및 안대원과 공모하여 이 사건 업무방해와 사기미수의 범행을 한 것으로 넉넉히 인정된다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 피고인 2의 상고이유 주장과 같은 채증법칙 위배의 위법이 있다고 할 수 없다.

7. 그러므로 상고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.