부동산 매매계약에 있어, 잔대금 미지급시 자동해제된다는 특약의 효력

부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동 해제된 것으로 볼 수 없으나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다.

민법 제544조

대법원 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결(공1992, 3240) 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다777(공1994상, 509) 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다8600 판결(공1994하, 2613)

원고 (소송대리인 변호사 박천봉)

피고

대전지법 1995. 11. 8. 선고 95나4726 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

원고소송대리인의 상고이유를 본다.

부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동 해제된 것으로 볼 수 없는 것이나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다 고 할 것이다( 당원 1994. 9. 9. 선고 94다8600 판결 , 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결 등 참조).

기록에 의하여 원심판결 이유를 살펴보면, 원심이 판시 증거를 종합하여 이 사건 부동산에 대한 매매계약이 매수인인 원고의 수차에 걸친 채무불이행 끝에 원고와 피고가 1994. 5. 6. 원고가 같은 달 21.까지 잔금을 지급하지 아니할 때에는 매매계약을 무효화하기로 약정한 사실을 인정한 다음, 이 사건 매매계약은 원고가 위 기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 자동적으로 실효되었다고 판단한 조치는 모두 정당한 것으로 수긍이 가고 거기에 소론과 같은 사실오인이나 법리오해의 위법이 없다. 또한 소론이 지적하는 대법원 판결은 위와 같은 특별한 사정이 없는 사안에 관한 것으로서 적절한 선례가 되지 못한다. 논지는 모두 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.