2011전0838

부동산매매업자가 타인명의대출금으로 다른 부동산을 취득하고 그 이자를 부담하였다면 대출이자를 필요경비로 공제하여야 함.

부동산매매업자가 타인명의로 대출을 받아 고정자산매입자금으로 사용하고 대출금이자를 상환하였다면 필요경비로 공제받아야 하며, 매수인이 부동산을 다시 매매하면서 취득원가를 잘못 신고하여 수정된 매매계약서에 의하여 양도소득세를 수정신고 납부하였다면 수정된 매매계약서의 수입금액을 양도가액으로 보아야 함.

소득세법 제27조

2012구합4007 종합소득세부과처분취소

임AA

서산세무서장

2014. 6. 11.

2014. 8. 13.

1. 피고가 2011. 1. 3. 원고에게 한 2005년 종합소득세 OOOO원(가산세 포함)의 부과처분 중 OOOO원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 2/3은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

청 구 취 지

"피고가 2010. 12. 28.('2011. 1. 3.'의 오기로 보인다) 원고에게 한 2005년 종합소득세 OOOO원의 부과처분 중 OOOO원을 초과하는 부분을 취소한다.",이유

1. 처분의 경위

가. 원고는 최BB, 주식회사 CC와 공동으로 2002. 7. 5. OO도 OO군 OO면 OO리 130-2 잡종지 19,751㎡ 등 OO리 일대의 9필지 토지 합계 775,321㎡를 OOOO원에 매수하고, 2003. 4. 15. 공동매수인들과의 사이에 그 중 OO리 산 181 임야 484,283㎡ 중 3분의 1 지분과 OO리 130-2 잡종지 19,751㎡, OO리 산 165-1 임야 18,545㎡, OO리 산 180-1 임야 66,637㎡ 등을 원고의 소유로 하기로 합의하였다.

" 나. 원고는 2005년경 그의 단독소유가 된 토지들을 분할하여 그 중 아래 순번 1 내지 8의 토지들(이하2005년 양도토지'라고 한다)을 매도하고는(모두OO리'의 토지들로 지번만을 기재하고, 연도는 생략하고 월일만 기재한다), 종합소득세를 신고하지 아니하였다. 이에 피고는 2010. 10. 25.부터 2010. 12. 22.까지 원고에 대한 조세범칙조사를 실시하여, 원고가 아래 표와 같이 매도하였다는 조사결과를 얻었다.",[표] 생략

다. 피고는 2011. 1. 3. 위 조사결과를 바탕으로 매도가격 합계 OOOO원을 2005년 총 수입금액으로 하고, 여기에서 그 취득가격 OOOO원, 취득세 등 제세공과금 OOOO원, 중개수수료 OOOO원, 온천개발비의 2분의 1인 OOOO원 등을 필요경비로 공제하여 과세표준을 OOOO원으로 산정하고, 이를 기초로 종합소득세 OOOO원, 신고불성실가산세 OOOO원, 납부불성실가산세 OOOO원, 합계 OOOO원을 산출한 후 기납부세액 OOOO원을 공제한 나머지 OOOO원을 2005년 종합소득세로 경정 ・ 고지하였다.

" 라. 원고는 이에 불복하여 2011. 2. 22. 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2012. 6. 27. 위 부과처분 중 온천개발비의 나머지 2분의 1인 OOOO원 및 원고 명의로 DD(계좌번호 OOO-OO-OOOOOO) 및 EE은행(계좌번호 OOOO-OOO-OOOOOO)으로부터 대출받은 각 OOOO원, 합계 OOOO원(이하원고대출금'이라 한다)에 대한 지금이자 OOOO원을 필요경비에 추가로 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정한다는 결정을 하였다.", " 마. 조세심판원의 결정에 따라 피고는 2012. 7. 5. 위 금액들을 필요경비에 추가로 반영하여 그 과세표준을 OOOO원으로 산정하고, 이를 기초로 총 OOOO원을 감액하여 2005년도 귀속 종합소득세로 종합소득세 OOOO원, 신고불성실가산세 OOOO원, 납부불성실가산세 OOOO원, 합계 OOOO원을 재경정 ・ 고지하였다(2011. 1. 3.자 부과처분 중 위와 같이 감액경정하고 남은 부과처분을 이하이 사건 처분'이라 한다).",인정근거다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법여부

가. 원고의 주장

1) 중개수수료 필요경비 추가 산입

" 원고는 2005년 양도토지 중 순번 1 내지 5의 토지(가지번호 포함)를 김FF에게 매도 의뢰하면서 평당 OOOO원만을 원고가 취득하고 나머지는 김FF의 컨설팅 비용과 중개수수료로 하기로 한 것이므로, 순번 1 내지 5의 토지의 총매매대금 OOOO원에서 원고에게 지급된 OOOO원(2,895평×평당 OOOO원)을 제외한 나머지 OOOO원은 모두 중개수수료이다. 이 중 김FF에게 지급된 것으로 이미 인정된 OOOO원을 제외한 나머지 OOOO원(이하이 사건 중개수수료'라 한다)은 심GG, 이HH, 김II에게 지급된 중개수수료로서 필요경비에 반영되어야 한다.", 2) 최BB 명의의 차용금 이자

" 원고는 2002년 최BB 명의로 합계 OOOO원을 대출받아 이를 사업용 토지 취득에 사용한 후 그 이자를 대신 납부해왔으므로 2002년부터 2005년까지 원고가 지급한 차용금 이자 합계 OOOO원(이하이 사건 지급이자'라 한다)도 필요경비에 반영되어야 한다.", 3) 황PP에게 양도한 토지의 가액

2005년 양도토지 중 황PP에게 양도한 순번 6번의 토지(가지번호 포함)의 양도가액은 OOOO원 아니라 OOOO원이므로, 양도가액의 차액 OOOO원은 총수입금액에 산입되어서는 아니 된다.

4) 가산세 산정 오류

가산세가 잘못 산정되었을 가능성이 있다.

나. 관계법령

별지와 같다.

다. 판단

1) 이 사건 중개수수료에 관하여

살피건대, 원고의 위 주장에 부합하는 듯한 증거로는 심GG(OOOO원), 이HH(OOOO원), 김II(OOOO원) 명의의 각 영수증과 김FF의 사실확인서(을 제4호증) 및 증인 김FF의 증언 등이 있으나, 위 영수증은 첨부된 인감증명서와 영수인의 주소가 발행일인 2005. 6. 25.의 것이 아니므로 이를 그대로 믿기 어렵고, 앞서 채택한 증거 및 변론 전체의 취지에 의해 인정되는 다음의 각 사정, 즉, 원고는 심GG 등을 직접 알지 못하고 매도를 위임한 사실도 없는 점, 세무조사 당시 2005년 양도토지의 매수인들은 김FF과 거래했다고 진술할 뿐 심GG 등을 언급한 바 없는 점, 국세청 전산망에 심GG 등이 2005년경에 부동산 컨설팅 관련 업종에 종사한 것으로 등록되어 있지 않은 점, 세무조사 과정에서 심GG 등의 금융자료를 추적한 결과 위 금액 상당의 수수료를 지급받았다고 볼만한 자료가 전혀 확인되지 않은 점, 원고와 김FF 사이에 아무런 약정서 등이 존재하지 않는 점, 원고나 김FF이 달리 심GG 등으로부터 중개수수료의 영수증 등을 교부받은 사실도 없다고 하는 점 등에 비추어 보면, 나머지 증거만으로는 위 주장을 인정하기에 부족하다.

따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

2) 이 사건 지급이자에 관하여

" 가) 부동산매매업자에 대한 종합소득세액의 계산을 종합소득세 과세방식에 의하는 경우에는 부동산매매업자의 판매용 토지와 건물은 사업용 고정자산에 해당하지 아니하여 구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것, 이하구 소득세법'이라 한다) 제33조 제10호, 같은 법 시행령(2006. 2. 9. 대통령령 제19327호로 개정되기 전의 것) 제75조 제1항 소정의 건설자금이자의 계산대상에서 제외되므로, 그 토지 등의 매입・건설에 소요되는 차입금에 대한 지급이자 등이 토지대금의 완납일 또는 건물의 준공일 이후에 그 발생사실이 확정되었다고 하더라도 이는 필요경비로서 매매가액에서 공제되어야 한다(대법원 2003. 4. 25. 선고 2000두10724 판결 등 참조). 그리고 구 소득세법 제27조 제1항이 규정하는 이른바 기간손익계산의 원칙 및 손익비용 대응의 원칙에 따라 필요경비에 산입할 금액은 총수입금액과 같은 기간 동안에 발생사실이 확정된 비용 중 총수입금액에 대응하는 비용으로 한정된다(대법원 1992. 7. 14. 선고 91누8814 판결 참조).", 이 사건에서 살피건대, 갑 제12 내지 21, 27, 33호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 최BB의 증언, 이 법원의 목포시장에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 다음 사실을 각 인정할 수 있다.

" ① 원고 외 5인은 2002. 11. 29. OO시로부터 매매대금 중 10%는 계약체결일에, 30%는 2002. 3. 1.에, 나머지 60%는 10%씩 나누어 2002. 5. 29.부터 매 3개월마다 각 지급하기로 약정하고, 용도가일반상업용지'인 OO시 OO동 1121 대 6,517.5㎡(이하분할전 OO토지'라고 한다)를 매매대금 OOOO원에 매수하였다. 그 중 원고의 지분은 6,517.5분의 2,443.7이었다.", " ② 위 매매대금 중 계약금 10%을 제외한 나머지 90%(2002. 3. 1.자 중도금에 대한 지연이자 포함)인 OOOO원은 약정된 기일에 앞서 2002. 3. 15.에 모두 납부되었는데, 그 납부대금 중 OOOO원은 DD JJ지점(당시는 KK동지점이었다. 이하JJ지점'이라 한다) 발행 수표번호 OO OOOOOOO 액면금 OOOO원의 자기앞수표(이하LLL수표'라 한다)로, OOOO원은 같은 JJ지점 발행 수표번호 OO OOOOOOO 액면금 OOOO원의 자기앞수표(이하MMM수표'라 한다)로 각 납부되었다.", " ③ 위 LLL수표는 최BB이 2002. 3. 15. JJ지점으로부터 분할전 OO토지 중 원고의 지분에 근저당권을 설정하여 주고 대출받은 OOOO원(이하최BB대출금'이라 한다)의 대출금계좌에서 출금된 것이고, 위 MMM수표는 원고의 JJ지점 계좌번호 OOO-OO-OOOOOO의 보통예금계좌(이하원고계좌'라 한다)에서 출금된 것이다.", " ④ 한편 분할전 OO토지는 2002. 3. 15. 공동매수인들 명의로 소유권이전등기가 된 후, 2002. 3. 29.과 2002. 4. 4. 두 번에 걸쳐 공동매수인들간에 공유물분할이 되었다. 분할된 토지 중 OO시 OO동 1121-7 대 886㎡(이하원고소유OO토지'라 한다)는 최종적으로 원고의 단독소유가 되었고, JJ지점의 최BB대출금에 대한 담보물도 2002. 3. 29. 분할전 목포토지의 원고지분에서 원고소유OO토지로 변경되었다.", " ⑤ 이후 최BB대출금은 2002. 4. 30.에 OOOO원, 2002. 5. 7.에 OOOO원이 각 상환되어 OOOO원으로 감소되었다. 최BB은 2002. 5. 8. JJ지점으로부터 원고소유OO토지를 담보로 다시 OOOO원을 대출한 후, 같은 날 이를 원고계좌에 입금하였다(이하 최BB대출금 OOOO원과 추가대출금 OOOO원을원고토지담보대출금'이라 한다).", ⑥ 원고는 2002년경부터 2008년경까지 본인 또는 가족들의 명의로 매월 원고토지담보대출금 OOOO원에 대한 이자를 지급하여 왔고, 원고토지담보대출금에 대한 2005년도 발생이자액은 합계 OOOO원(= 최BB대출금 OOOO원에 대한 이자 합계 OOOO원 + 추가대출금 OOOO원에 대한 이자 합계 OOOO원)이다.

⑦ 원고는 2008. 5. 9. 주식회사 NN에게 원고소유OO토지를 OOOO원에 매도하고 2008. 5. 22. 그 소유권이전등기를 경료하여 주었다. 원고토지담보대출금은 2009. 8. 14.에 이르러 모두 상환되었고, 원고소유OO토지에 대한 JJ지점의 근저당권도 같은 날 말소되었다.

" 위 인정사실을 종합하면, 원고토지담보대출금 OOOO원은 모두 원고의 분할전 OO토지 매입자금으로 사용되었다고 봄이 상당하고, 원고가 그에 대한 이자를 실제 부담하였으므로, 원고토지담보대출금에 대한 이자 중 2005년도에 발생한 OOOO원은 원고의 사업인 부동산매매업의총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지금이자' 중총수입금액과 같은 기간 동안에 발생사실이 확정된 비용 중 총수입금액에 대응하는 비용'이라고 할 것이다. 따라서 이 금액은 필요경비로서 사업소득에서 공제되어야 할 것이다.", 나) 이에 대하여 피고는, 가사 원고토지담보대출금 OOOO원에 대한 이자 중 2005년도 발생분이 필요경비에 해당한다고 하더라도, 앞서 처분의 경위에서 본 바와 같이 잘못된 조세심판원결정에 따라 피고가 원고대출금 OOOO원에 대한 2002년부터 2005년까지의 발생이자 OOOO원 전부를 필요경비로 잘못 산입하여 종합소득세를 감액경정하였으므로, 원고토지담보대출금에 대한 2005년도 발생이자 OOOO원이 원고 대출금 OOOO원에 대한 2002년부터 2004년까지의 발생이자를 넘지 않는 이상, 이를 다시 필요경비로서 공제할 것은 아니라고 주장한다.

살피건대, 과세처분에 관한 불복절차과정에서 과세관청이 그 불복사유가 옳다고 인정하고 이에 따라 필요한 처분을 하였을 경우에는, 불복제도와 이에 따른 시정방법을 인정하고 있는 국세기본법 제55조 제1항, 제3항, 제65조, 제80조, 제81조 등 관계규정들의 취지에 비추어 동일 사항에 관하여 특별한 사유 없이 이를 번복하고 다시 종전의 처분을 되풀이할 수는 없다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2009두1020 판결 등 참조).

이 사건에서 보건대, 조세심판원은 원고대출금 OOOO원에 대한 2002년부터 2005년까지의 발생이자 OOOO원 모두를 필요경비에 추가로 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정한다는 취지의 결정을 한 사실, 피고가 위 결정의 취지에 따라 이를 모두 필요경비로 공제하고 소득세를 재산출하여 이 사건 처분을 하기에 이른 사실은 앞서 본 바와 같다.

이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고가 이 사건에 이르러 위 경정이 잘못된 것이라고 주장하면서 이를 번복하고 감액 전 과세처분의 정당성을 주장할 수는 없다고 할 것이므로, 피고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

다) 따라서, 원고의 이 부분 주장은 원고토지담보대출금에 대한 발생이자 중 2005년도 발생분의 범위 내에서 이유 있고, 나머지 부분은 이유 없다.

3) 황PP에게 양도한 토지 가액에 관하여

살치건대, 갑 제7호증의 16, 갑 제11호증의 1, 2, 갑 제30호증의 1, 2의 각 기재, 증인 황PP의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 유QQ을 통해 황PP에게 2005년 양도토지 중 순번 6-1, 6-2 토지인 OO도 OO군 OO면 OO리 130-25, 같은 리 130-26의 각 토지를 전매한 사실, 당시 원고는 유QQ에 대한 채무금 OOOO원을 면제받기로 한 사실, 한편 황PP은 처음에 유QQ으로부터 위 토지를 OOOO원에 매수할 것을 제안받았으나 결국 매수대금을 OOOO원으로 정하여 위 토지를 매수하였으면서도 양도소득세 납부의무를 면하기 위해 매매가액이 OOOO원으로 기재된 계약서를 첨부하여 신고하였다가, 후에 원고와 유QQ의 항의를 받고 새로이 매매대금을 OOOO원으로 기재한 계약서를 작성하여 2009. 10. 29. 수정신고를 하고 이에 따라 양도차익에 대한 양도소득세 OOOO원, 주민세 OOOO원 등을 납부한 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, 위 토지의 양도가액 및 이에 따른 원고의 수입은 OOOO원이라 할 것이므로, 당초 피고가 수입금액에 산입한 OOOO원과의 차액 OOOO원은 총수입금액에 불산입되어야 한다. 원고의 이 부분 주장은 이유 있다.

4) 가산세에 관하여

이 사건 처분 중 가산세 부분은, 앞서 본 최BB 명의의 차용금에 관한 2005년 지급이자 OOOO원을 필요경비로 인정하여 공제하는 부분과, 황PP에게 양도한 토지의 가액 중 OOOO원을 총수입금액에 불산입하는 부분에 따라 아래와 같이 추가로 감액되어야 하는 부분[OOOO원 상당액(=신고불성실 가산세 OOOO원 + 납부불성실 가산세 OOOO원)]에 한하여는 이유 있으나, 나머지에 부분에 관하여는 가산세의 산정이 잘못되었다는 등의 구체적인 주장・입증이 없고, 달리 가산세가 잘못 산정되었다고 볼만한 자료가 없으므로, 이 부분 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.

5) 이 사건 처분이 위법한지에 관하여

앞서 본 제반 사정을 종합하여 정당한 2005년 종합소득세를 산정한 결과는 다음 표와 같다.(단위는 원).

[표] 생략

따라서 위 표에서 보는 바와 같이 이 사건 처분 중 총결정세액(가산세 포함) OOOO원을 초과하는 부분은 수입금액과 필요경비를 잘못 산정하여 부과된 것이어서 위법하다고 할 것이다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.