심사양도2009-0059 (2009.06.22)

교환으로 취득한 토지의 취득가액을 환산취득가액으로 산정한 처분의 당부

교환으로 취득한 토지로 매매사례가액, 감정가액이 없는 이상 환산취득가액을 적용한 처분은 정당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2009. 1. 5. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 79,578,480원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1990. 12. 22. AA주택건설합자회사(이하 'AA주택'이라 한다)와 사이에 강원도 DD군 BB읍 BB리 산261-22 임야 1,349㎡, 같은 리 산261-23 임야 1,410㎡ (이하 '교환토지'라고 한다)를 AA주택 소유의 같은 리 산261-20 임야 1,481㎡, 같은 리 산261-21 임야 1,278㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다)와 교환하는 계약을 체결하고, 1990. 12. 29. 이 사건 토지에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 경료받았다가, 2008. 7. 29. 신CC에게 이 사건 토지를 양도하였다.

나. 원고는 2008. 8. 31. 이 사건 토지의 양도에 관한 실지거래가액에 의한 양도가액 을 150,000,000원으로, 실지거래가액에 의한 취득가액을 83,600,000원으로, 취득일을 1986. 12. 23.로 하고, 사업용 토지에 대한 세율을 각 적용하여 산정한 양도소득세 6,637,140원을 예정신고ㆍ납부하였다.

다. 피고는 원고가 신BB 취득일, 취득가액 및 사업용 토지에 대한 내용을 부인하고, 2009. 1. 5. 이 사건 토지의 취득일은 교환등기 접수일로, 취득가액은 양도당시 실지거래가액을 양도당시 기준시가 대비 취득당시 기준시가를 기준으로 환산한 금액으로 하여 비사업용토지에 대한 세율을 적용한 2008년 사업연도 양도소득세 79,578,480원을 경정ㆍ고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

라. 원고는 이에 불복하여 2009. 3. 9. 국세청장에게 심사청구를 제기하였는데, 국세청장은 국세심사위원회의 심의를 거쳐 같은 해 6. 22. 이 사건 처분과 관련한 재산의 압류를 해제하여 달라는 부분에 대해서는 각하하고, 나머지 심사청구는 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1, 2, 4, 5, 10호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 처분은 다음과 같은 사유로 위법하므로 취소되어야 한다.

(1) 피고는 이 사건 토지의 취득가액을 산정함에 있어 AA주택 소유인 강원도 DD군 BB읍 BB리 산261-15 임야 8,832㎡의 가격이 사업계획서상에 267,200,000원으로 기재되어 있으므로 ㎡당 가격을 30,253원(267,200,000/8,832)으로 보아 이 사건 토지 2,759㎡(1,481㎡ + 1,278㎡)의 교환당시 취득가액을 83,469,000원으로 적용해야 함에도 명확한 근거도 없이 환산취득가액을 적용하였다.

(2) 이 사건 토지는 아파트에 인접하여 개발관련 민원이 많고 경사도가 높아 산사태 위험지로 산지관리법에 따라 사용이 제한된 토지로 소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제l호에 의하여 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지에 해당됨에도, 피고는 이 사건 토지를 비사업용 토지로 보고 양도소득세를 산정하였다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 원고는 1986. 12. 23. 이EE로부터 강원도 DD군 BB읍 BB리 산261-1 임야 47,177㎡를 매수한 후, 아래 표와 같이 분할하여 양도하였다.

(2) 원고는 1990. 12. 22. AA주택과 사이에 원고 소유의 교환토지와 AA주택 소유의 이 사건 토지를 별도의 대금청산 없이 단순 교환하기로 하는 계약을 체결하고, 1990. 12. 29. 이 사건 토지에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.

(3) 원고는 2008. 7. 29. 신CC에게 이 사건 토지를 매매대금 150,000,000원에 양도하였고, 신CC은 DD군수에게 이 사건 토지에 건축행위가 가능한지 문의하였는데, DD군수는 2009. 9. 1. 이 사건 토지는 산지전용허가가 불가능하고, 도로에 접하지 못하여 건축행위가 불가하다는 답변을 통보하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 5호증, 을 제1, 3 내지 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 환산취득가액 적용의 적법 여부

"구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것, 이하법'이라 한다) 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면, 토지의 취득가액은 당해 토지의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하도록 하면서 같은 호 나목에서는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 한다고 규정하고 있고, 법 제114조 제2항, 제4항, 제7항, 구 소득세법 시행령(2009. 2. 4. 대통령령 제21301호로 개정되기 전의 것, 이하시행령'이라 한다) 제176조의2 제1항, 제2항, 제3항에 의하면, 납세지 관할세무서장 등이 양도소득과세표준 예DD고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있어 양도소득과세표준과 세액을 경정하는 경우에는 법 제97조의 규정에 의한 실지거래가액에 의하여야 하며, 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되어 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(양도당시 실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 양도당시의 기준시가 대비 취득 당시의 기준시가를 기준으로 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있고, 그러한 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가 액, 기준시가를 순차로 적용하여 산정한 가액에 의하도록 하고 있다.",이 사건 토지는 AA주택과의 교환계약을 통하여 취득하게 된 것이고, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호는 취득시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록 접수일 또는 명의개서일로 한다고 규정하고 있는바, 이 사건 토지의 교환은 별도의 대금청산 없이 단순교환된 것으로 대금청산일을 특정할 수 없으므로, 이 사건 토지의 취득시기는 원고 앞으로 소유권이전등기가 경료된 1990. 12. 29.로 봄이 상당하다. 그런데, 을 제1호증의 각 기재에 의하면, 원고는 이 사건 토지에 대한 양도소득세 과세표준 신고를 하면서 이 사건 토지에 대한 신CC과의 2008. 7. 1.자 매매계약서와 교환토지에 대한 이EE와의 1986. 12. 23.자 매매계약서를 제출하였는바, 위 1986. 12. 23.자 매매계약서는 매매계약일 후인 1990. 12. 18. 비로소 분할되어 생성된 교환 토지가 매매목적물란에 명시되어 있어 그 자체로 믿을 수 없는데다가, 위 매매계약서가 교환토지의 취득가액에 대한 자료로 쓰일 수 있음은 별론으로 하더라도 이 사건 토지에 대한 취득당시의 실지거래가격에 대한 증빙서류가 될 수는 없다고 하겠다.

따라서, 위와 같이 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다면, 다음으로 매매사례가액을 적용해야 하는데, 갑 제4호증의 기재에 의하면, AA주택이 1991. 8. 12. 아파트 건축을 위해 사업계획변경승인을 신청하면서 제출한 사업계획서에 아파트 부지로 강원도 DD군 BB읍 BB리 산261-15 임야 8,832㎡를 267,200,000원에 매수한 것으로 기재되어 있는 사실은 인정할 수 있으나, 시행령 제176조의2 제3항 제1호에 의하면, 취득가액으로 하는 매매사례가액은 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 말하는 것으로, 위 증거만으로는 AA주택이 이 사건 토지의 취득시기인 1990. 12. 29. 전후 3월 이내에 위 토지를 매수한 것인지 알 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 토지의 매수가액을 이 사건 토지에 대한 매매사례가액으로 삼을 수 없다.

그리고, 시행령 제176조의2 제3항 제2호에서 다음 산정기준으로 제시하고 있는 취득일 전후 각 3월 이내 당해 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액도 없으므로, 시행령 제176조의2 제3항 제3호 에 의하여 환산가액을 적용하여 산정한 가액이 이 사건 토지의 취득가액이 되어야 한다.

따라서, 피고가 이 사건 토지의 양도소득세 산출과 관련하여 환산가액을 적용하여 취득가액을 산정한 것은 적법하다.

(2) 이 사건 토지가 비사업용 토지인지 여부

법 제104조의3 제1항, 제2항, 시행령 제168조의14 제1항 제1호, 구 소득세법 시행규칙(2009. 4. 14. 기획재정부령 제71호로 개정되기 전의 것) 제83조의5 제1항 제1호에 의하면, 임야는 비사업용 토지에 해당되고, 비사업용 토지 중 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 신청한 자가 건축법 제12조의 규정 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지는 건축허가가 제한된 기간 동안 비사업용토지에 해당하지 않는 것으로 규정하고 있는바, 위 규정 기준에 해당되려면 토지를 취득한 후 건축허가 등을 신청한 자가 그 건축허가를 제한 받아야 하는데, 앞서 본 바에 의하면 신CC이 이 사건 토지의 취득 후 DD군수에게 이 사건 토지에 대한 건축행위 가능 여부를 문의한 적이 있을 뿐, 달리 원고가 이 사건 토지를 취득한 후 건축허가 등을 신청했다고 인정할 증거가 없으므로, 피고가 이 사건 토지를 비사업용 토지로 하여 양도소득세를 산출한 것은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.