2015나7662 배당이의

서울북부지방법원 2015. 10. 27. 선고 2015가단24994 판결

2016. 7. 1 .

2016. 8. 12 .

1. 피고의 항소를 기각한다 .

2. 항소비용은 피고가 부담한다 .

1. 청구취지

이 법원 2000타경OOOOO호 부동산임의경매 신청사건에 관하여 이 법원이

2015. 6. 5. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 25, 000, 0000원을 삭제하고 이를 원

고에게 배당하는 것으로 경정한다 .

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다 .

1. 전제사실

가. C는 D으로부터 서울 ○○구 ○○동 ○○ - ○○ 등 지상 ○○○호 ( 이하 ' 이 사건 주택 ' 이라 한다 ) 를 매수하고 ( 등기부상 거래가액 226, 000, 000원 ) 2010. 6. 1. C 명의의 소유권이전등기를 마쳤다 .

나. C는 위 주택에 관하여 자신을 채무자로 하여 2012. 8. 28. E은행에게 채권최고액 221, 000, 000원, 2014. 2. 10. 원고에게 채권최고액 30, 000, 000원인 각 근저당권설정등기 ( 이하 순서대로 ' 제1, 2근저당권등기 ' 등으로 약칭한다 ) 를 마쳐 주었다 .

다. 피고와 C 명의로 2014. 7. 2. 작성된 임대차 ( 이하 ' 쟁점 임대차계약 ' 등으로 약칭한다 ) 계약서의 주요 내용은 아래와 같은데, 피고는 위 작성 당일 확정일자를 받음은 물론 남편, 자녀 2명과 함께 위 주택으로 전입신고까지 마쳤다 .

● 임대차보증금 33, 000, 000원 [ = ① 계약금 3, 000, 000원 ( 계약당일 지급 ) + ② 잔금 30, 000, 000원 ( 지급기한 2014. 7. 15. ) ]임대차기간 : 2014. 7. 15. ~ 2016. 7. 14 .특약사항- 임차인은 등기부등본 및 확인설명서, 설정내용을 확인하였다 .- 원고 명의의 근저당권이 말소되면 임차인은 200, 000원씩의 월차임을 지급한다 .- 계약금 및 잔금은 C의 ○○ 계좌 ( ○○○ - ○○○ - 이하 생략 ) 로 입금한다 .● 임대인 C, 임차인 피고, 입회인 공인중개사 F

라. 한편 피고는 C의 위 ○○ 계좌로 위 임대차계약서 작성 당일 3, 000, 000원을 입금하고 2014. 7. 14. 10, 000, 000원을 추가 입금하고 계좌이체로 20, 000, 000원을 송금한 다음 그 무렵부터 위 주택에서 거주하여 왔다 .

마. 제1근저당권자인 E은행은 2014. 9. 30. 위 주택에 관한 청구취지 기재 임의경매신청을 하였고, 그에 따라 2014. 10. 1. 경매개시결정 기입등기가 이루어짐으로써 임의경매절차가 개시되었으며, 주택 시가감정가액은 253, 000, 000원이었다 .

바. 한편 원고는 2014. 11. 10. 이 법원에 권리신고를 하면서 배당요구채권으로 ' 원 금 20, 000, 000원과 이에 대한 2014. 4. 10. 부터 다 갚을 때까지 이자제한법에 따라 연30 % 의 비율로 계산한 지연손해금 ' 을 신고하였다 .

사. 이 법원은 2015. 6. 5. 배당할 금액에 관하여 소액임차인임을 이유로 제1순위로 피고에게 25, 000, 000원을, 제2순위로 E은행에게 나머지 금액을 전부 배당하는 배당표를 작성하였고, 원고는 피고에 대한 배당액 전액에 대하여 이의를 제기하였다 .

[ 인정근거 ] : 다툼 없는 사실, 갑 1, 3 ~ 5호증, 을 1, 3, 4호증 ( 이상 가지번호 포함 ) 의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 제2근저당권의 진정 근저당권 여부

피고는 원고의 제2근저당권이 피담보채무 없는 근저당권이거나 C와의 통정허위 표시에 기하여 설정된 것이라는 취지로 다투나, 갑 6, 10호증 ( 이상 가지번호 포함 ) 의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2014. 2. 10. C에게 20, 000, 000원을 이자 월 3 % 로 정하여 대여하고, 그 담보를 위하여 제2근저당권을 설정한 사실이 인정되는바, 이에 반하는 피고의 주장은 이유 없다 .

나. 가장임차인 여부

원고는 피고가 가장임차인이라고 주장하나, 전제사실에서 본 바와 같이 이 사건 주택에 관하여 공인중개사 입회 아래 임대차계약서가 작성되었고, 임대차계약서 내용대로 C의 계좌로 임대차보증금을 모두 송금 혹은 이체하고 전입신고를 마치고 거주한 것으로 보여 진정임차인으로 보이고, 이를 뒤집을 만한 반증이 없으므로, 이 부분 원고의 주장은 받아들이지 않는다 .

다. 보호대상인 소액임차인 여부

원고는 피고가 소액임차인을 보호하는 주택임대차보호법을 악용한 경우에 해당하여 보호받을 수 없다고 주장하고, 피고는 정당한 소액임차인으로 보호받아야 한다고 다툰다 .

살피건대, 전제사실과 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고는 주택임대차보호법의 규정을 잘 알고 있을 것으로 추인되는 공인중개사인 F과 쟁점 임대차계약서를 작성하였을 뿐 당시 이 사건 주택 소유자인 C의 위임장 · 인감증명서를 확인하거나 C에게 전화 등으로 임대 여부를 확인하지 않은 점 ( 제1 심 2회 변론기일조서 참조 ) ( 따라서 이에 반하여 ' C의 위임장 · 신분증 · 인감도장 등을 지닌 G가 대리하여 작성하였다 ' 는 취지의 피고의 항소심에서의 진술과 그에 부합하는 듯한 갑 7, 8호증의 각 기재는 믿지 아니한다 ), ② 쟁점임대차계약일 무렵 이 사건 주택의 가격 253, 000, 000원 ( 전제사실에서 본 감정평가액과 다르지 않을 것으로 보인다 ) 에서 기존 근저당권 채권최고액 251, 000, 000원을 공제하면 남는 담보가치는 겨우 2, 000, 000원에 불과한 상황임에도 임대차보증금 33, 000, 000원인 임대차계약을 체결한 점 ( 2014. 1. 1. 시행된 주택임대차보호법 시행령 제10조에 따르면 보호받는 소액보증금 한도는 32, 000, 000원이었는데, 제1근저당권등기일이 2012. 8. 28. 이므로 소액보증금 배당액은 종전 한도인 25, 000, 000원이 된다 ), ③ 한편 쟁점임대차계약의 임대차보증금액 수는 이 사건 주택가격의 13. 0 % 에 불과하여 2014. 7. 2. 무렵 이 사건 주택 정도의 통상 채권적 전세보증금액수에 훨씬 못 미침은 분명한 점, ④ 통상 종전 거주지의 정리문제 등이 필수적일 텐데도 쟁점임대차계약 체결 당일 바로 가족 전체의 전입신고를 마치고 확정일자까지 마친다는 것은 매우 이례적인 점, ⑤ 쟁점임대차계약 체결일로부터 3개월 정도 만에 이 사건 주택에 관한 임의경매절차가 개시된 점 등 쟁점임대차계 약 체결 경위 · 방식 및 경과에 비추어 보면, 피고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하므로, 이러한 피고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다 ( 대법원 2013 .

12. 12. 선고 2013다62223 판결 참조 ) 고 보는 것이 옳다 .

라. 배당표의 경정전제사실에서 본 원고의 배당요구에 따라 원고가 배당받을 수 있는 채권액인 원 금 20, 000, 000원, 이자 또는 지연이자 6, 934, 426원 [ = 20, 000, 000원× ( 1 + 57 / 366 ) 1 ) ×연 30 % ] 합계 26, 934, 426원이다. 따라서 전제사실에서 본 배당표 중 원고가 위 채권액 범위 내에 있는 피고에 대한 배당액 25, 000, 000원은 모두 원고에 대한 배당액으로 경정하여야 할 것이다 .

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 피고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다 .

재판장 판사 김병룡

판사 박재경

판사 박진숙

1 ) 원고가 배당요구서에 기재한 2014. 4. 10. ~ 배당기일인 2015. 6. 5 .