2015가단24994 배당이의

2015. 10. 13 .

2015. 10. 27 .

1. 서울북부지방법원 2000타경○○○○○호 부동산임의경매사건에서 위 법원이 2015. 6. 5. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 2, 500만원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 2, 500만원으로 각 경정한다 .

2. 소송비용은 피고가 부담한다 .

주문과 같다 .

1. 기초사실

가. 주식회사 E은행 ( 이하 ' 소외 은행 ' 이라 한다 ) 은 2012. 8. 28. C 소유의 서울 ○○구 ○○ 동 00 - 00 외 ○필지 지상 건물 제○층 제○○○호 ( 이하 ' 이 사건 부동산 ' 이라 한다 ) 에 채권최고액 2억 2, 100만원의 근저당권을 설정한 채권자이고, 원고는 2014 .

2. 10. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 3, 000만원의 근저당권을 설정한 채권자이다 .

나. 소외 은행은 2014. 9. 30. 이 사건 부동산에 관하여 부동산임의경매를 신청하였고, 2014. 10. 1. 경매개시결정을 받았다. 경매법원은 2015. 6. 5. 배당가능액 212, 523, 358원을 피고가 소액임차인임을 전제로 1순위로 피고에게 2, 500만원을, 나머지 금원을 2순위로 소외 은행에 각 배당하였다 .

다. 배당을 받지 못한 원고는 위 배당기일에서 피고의 배당액에 관하여 이의를 제기하고 2015. 6. 11. 이 사건 소를 제기하였다 .

[ 인정근거 ] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장 및 판단

가. 원고의 주장

피고는 C와 실제로 임대차계약을 체결하였다고 볼 수 없는 가장임차인이므로, 피고를 소액임차인으로 보아서 이루어진 이 사건 배당표는 경정되어야 한다 .

나. 판단

( 1 ) 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고 ( 제1조 ), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외 규정이다. 따라서 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 · 수익하려는 것에 있는 것이 아니고 , 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다 ( 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결 참조 ) . ( 2 ) 돌이켜 이 사건을 보건대, 갑 제6호증 ( 가지번호 포함 ), 을 제1, 2, 3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 부동산의 감정가액은 2억 5, 300만원 정도인데, 임대차계약 체결 당시인 2014. 7. 2. 에는 2012. 8. 28. 자 소외 은행의 2억 2, 100만원, 2014. 2. 10. 자 원고의 3, 000만원의 각 근저당권이 설정되어 있었던바, 이런 부동산에 위험을 무릅쓰고 3, 300만원의 임대차보증금을 내고 임차한다는 것은 이례적인 점, 그런데 이 사건 임대차계약서에는 피고가 부동산등기부등본 등을 확인하였음이 기재되어 있는 점, ② 임대인인 C는 피고와의 임대차계약 체결을 부정하고 있는 점, 이 사건 임대차계약이 체결된 이후 3개월만이 경매절차가 진행된 점, ③ 임대차계약은 장기계약이고, 임대인의 의사에 따라 인도청구를당할 수도 있으며, 2년 후 그로부터 임대차보증금을 반환받아야 하므로, 소유자의 의사 확인이 필요한데, 피고는 이 사건 부동산 소유자가 아닌 자와 임대차계약을 체결하면서 적법한 대리권자인지 여부나 소유자의 진의를 확인하는 어떠한 조치도 취하지 않았던 점, 피고 스스로 임차인 모집전단지를 보고 임대차계약을 체결하였다고 진술하고 있는데, 이러한 계약체결 경위 방식은 정상적 임대차계약이 아님을 알면서 소유자로부터 임대차보증금을 반환받을 기대없이 소액임대차보증금제도를 이용할 목적만으로 임대차계약을 체결하였다고 보이는 점, ④ 피고는 임대차계약 체결일인 2014. 7. 2. ( 잔금도 치르기 전에 ) 확정일자를 받고 이 사건 부동산에 전입신고도 마친 점 등을 고려할 때, 피고의 임대차계약은 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있지 않고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었다고 봄이 타당하다 .

( 3 ) 따라서 경매법원이 피고가 소액임대차보증금에 대하여 우선변제권이 있음을 전제로 2, 500만원을 배당한 것은 잘못이므로, 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 2, 500만원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 2, 500만원으로 각 경정하여야 한다 .

3. 결론

그렇다면 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한

판사김형원