분양권 구입으로 취득한 주택이 보유주택수에서 제외되는 신축임대주택 해당여부

조세특례제한법 제97조의2 제1항 신축임대주택의 양도세 면제조항은 미분양해소 등을 통한 주택경기의 활성화 등에 그 목적이 있는 것으로 분양권을 취득하는 방법으로 주택을 취한 경우는 1세대1주택 판단시 보유주택수에서 제외되지 아니하는 것임

결정 내용은 붙임과 같습니다.

조세특례제한법 제97조의2 (신축임대주택)

1. 원고들의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

피고가 2007.5.25. 원고 문○균에 대하여 양도소득세 45,869,395원(160,146,160원 - 114,276,765원)을, 2007.5.29. 원고 김○경에 대하여 양도소득세 46,414,385원(160,691,150원 - 114,276,765원)을 각 부과한 처분들을 취소한다.

1. 처분의 경위

갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제4호증의 1, 2, 을 제1호증의 1 내지 4, 을 제3호증의 1, 2, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음의 각 사실을 인정할 수 있다.

가. 원고 문○균은 1998.2.2. 서울 ○○구 ○동 929 ○○○○아파트 115동 201호(이하 이 사건 주택이라 한다)를 취득한 후 2003.9.26. 이 사건 주택 중 1/2 지분을 처인 원고 김○경에게 증여하였고, 원고들은 2006.12.6. 이 사건 주택을 제3자에게 양도하였다.

나. 원고들은 2007.1.10. 이 사건 주택은 1세대 1주택에 해당하는 고가주택(6억원초과)이라고 하면서 이에 따른 양소소득세 과세표준 및 세액을 예정 신고ㆍ납부하였는데, 위 양도 당시 원고 문○균은 이 사건 주택 이외에도 서울 ○○구 ○○동 142-○ ○○○○클라드 B동 1117호(이하 이 사건 제1 임대주택이라 한다) 및 A동 224호(이하 이 사건 제2 임대주택이라 한다)를 소유하고 있었고, 원고 문○균은 2003.7.24. 임대사업자 등록을 하였다.

다. 피고는 이 사건 임대주택들은 신축주택을 최초로 취득한 것이 아니라 수분양자들로부터 분양권들 취득한 것이고, 이러한 경우에는 1세대 1주택 계산시 보유 주택수에서 제외될 수 있도록 규정한 조세특례제한법 제97조의2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택에 해당하지 아니하는 것임에도 원고들이 이 사건 임대주택들을 보유 주택수에서 제외하고 예정 신고ㆍ납부하였다는 이유로 원고들이 이 사건 주택 및 이다'고 규정하고 있을 뿐 매매계약 및 계약금 지급의 당사자를 신축주택의 최초 매매 당사자로 한정하여 규정하고 있지 않으므로 수분양권을 취득하는 방법으로 임대주택을 취득한 경우에도 조세특례제한법 제97조의 2 제1항 제2호가 규정하는 매입임대주택에 포함되어야 하는 것으로 해석되는 점, 조세특례제한법 시행령 제97조의 2 제1항이 '법 제97조의2 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 거주자"라 함은 1호 이상의 신축임대 주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다'고 규정하고 있어, 2호 이상의 임대주택이면 그 임대주택이 신축주택인지 여부를 묻지 아니하고 1세대 1주택 판단시 이를 제외하도록 되어 있다고 보이는 점 등 제반 사정을 참작하면, 이 사건 제1 임대주택은 물론이고 이 사건 제2 임대주택 또한 조세특례제한법 제97조 제2항, 제97조의 2의 제2항의 규정에 따라 1세대 1주택 판단시 보유 주택수에서 제외되어야 함에도 불구하고, 피고가 이 사건 제2 임대주택이 1세대 1주택 판단시 보유 주택 수에 포함되는 것으로 보고 한 이 사건 처분들은 위법하다고 주장한다.

나. 관계법령

소득세법 제89조 (비과세양도소득)

조세특례제한법 제87조 (장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면)

다. 판단

조세특례제한법(2008.12.26. 법률 제9272호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제2항, 제97조의 2 제2항의 각 규정에 의하면, 소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 조세특례제한법 제97조의2 제1항 소정의 "신축임대주택"은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있으므로, 이 사건 제2 임대주택이 조세특례제한법 제97조의2 제1항의 규정에 의한"신축임대주택"에 해당하는지 여부에 따라 이 사건 주택의 양도가 1세대 1주택의 양도에 해당하는지 여부가 결정될 것이다.

살피건대, 조세특례제한법 제97조의 2 제1항이 신축임대주택의 대상이 되는 주택을 '신축된 공동주택'이라고 표시하고 있는바, 위 문구의 해석상 신축된 주택의 분양권을 취득한 경우는 위 신축된 주택 또는 공동주택의 개념에 포함되지 않는다고 보이는 점, 위 신축임대주택의 양도세 면제 조항은 미분양해소 등을 통한 주택경기의 활성화 등에 그 목적이 있었는데 수분양자 등으로부터 분양권을 취득한 경우는 미분양 해소와는 직접 관련이 없는 점 등에 비추어, 신축된 주택을 그 사업시행자 등으로부터 직접 취득한 경우가 아니고 이미 분양된 주택을 수분양자 등으로부터 분양권을 취득하는 방법으로 취득한 경우가 아니고 이미 분양된 주택을 수분양자 등으로부터 분양권을 취득하는 방법으로 취득한 경우에는 1세대 1주택 판단시 신축임대주택으로서 보유 주택수에서 제외될 수 없다고 봄이 상당하다.

그런데, 원고들은 원고 문○균이 이 사건 제2 임대주택을 2001.12.21. 제3자인 이○애로부터 수분양권을 취득하는 방법으로 취득하였다는 사실을 자인하고 있으므로, 이 사건 주택은 조세특례제한법 제97조의2 제1항 제2호가 규정하고 있는 신축임대주택에 포함될 수 없다.

또, 조세특례제한법 시행령(2009.2.4. 대통령령 제21307호로 개정되기 전의 것) 제97조의 2 제1항이 '법 제97조의2 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 거주자"라 함은 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다'고 규정하고 있으나, 조세특례제한법 제97조의2, 조세특례제한법 시행령 제97조의 2 제1항에 해석상 조세특례제한법 시행령 제97조의2 제1항은 신축임대 주택으로서 양도소득세 산정시 보유 주택수에서 제외될 수 있는 요건 중의 하나를 규정한 것에 불과한 것으로서, 역으로 조세특례제한법 시행령 제97조의 2 제1항의 요건에 해당되기만 하면, 그 사람이 보유하고 있는 모든 임대주택이 양도소득세 산정시 보유 주택수에서 제외될 수 있는 것으로 해석할 수는 없다.

따라서, 원고들의 주장은 이유 없고, 이 사건 제2 임대주택을 보유 주택수에 포함시켜 원고들이 1세대 2주택 보유자에 해당한다고 보고 이 사건 주택 양도에 따른 양도소득세를 계산한 후 그에 따른 양도소득세를 추가로 부과한 이 사건 처분들은 적법하다.

결론

그렇다면, 적법한 이 사건 처분들의 취소를 구하는 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각한다.