대법원 2017.4.7.선고 2014다212407 판결 | 리걸엔진

가. 임대사업자가 직접 공공사업에 따라 택지를 조성하고 그 택지에 전용면적 85m² 이하 임대의무기간 5년인 공공건설임대주택을 건설한 경우에, 구 임대주택법 시행규칙(2009. 12, 16. 국토해양부령 제194호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제9조 제1항 [별표 1] 제2항 라목 2)의 가)호[이하 '이 사건 별표 가)호 규정'이라 한다]에서 정한 '공공택지'를 개발하는 경우와 달리 보기 어려우므로, 이 사건 별표 가)호 규정을 유추 적용하여 '공급가격'을 기초로 택지비를 산정함이 원칙이다. 다만 택지를 조성한 근거 법령 등에서 조성된 택지의 공급가격에 관하여 정하고 있지 아니한 경우에는, 이 사건 별표 가)호의 문언 및 입법취지 등에 비추어 볼 때 '택지의 조성원가'를 이 사건 별표 가)호에서 정한 '공급가격'에 해당하는 것으로 보아 분양전환가격의 구성요소인 택지비를 산정함이 타당하다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2013다211193 판결 참조).

나, 원심은, ① 구 주택건설촉진법(2002. 2. 4. 법률 제6655호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 의하여 대한주택공사가 스스로 임대주택건설용지를 조성하여 그 지상에 이 사건 아파트를 건설한 사실 등을 인정한 다음, ② 그 판시와 같은 이유로 임대아파 트용 택지의 공급가격에 관하여 구 주택건설촉진법에 특별한 규정이 없으므로 이 사건에서 분양전환가격 산정의 기초가 되는 택지비는 실제로 임대아파트용 택지를 조성하는 데 든 비용인 택지조성원가로 보아야 한다고 판단하고, ③ 이와 달리 구 택지개발촉진법령이나 그 위임을 받은 구 택지개발업무처리지침의 규정이 직접 적용된다거나 유추 적용된다고 볼 수 없다는 취지로 판단하여, 구 택지개발업무처리지침의 규정에 따라 임대주택건설용지 조성원가의 70% 내지 90%를 택지비로 산정하여야 한다는 원고들의 주장을 배척하였다.

다. 원심판결 이유를 적법하게 채택한 증거에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 앞서 본 법리에 기초한 것으로서, 거기에 상고이유 주장과 같이 택지비 산정에서의 구 택지개발업무처리지침의 적용 여부에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.

2. 건축비 관련 상고이유에 관하여

가. 피고의 상고이유에 관하여

1) 상고이유 제1점 구 임대주택법 시행규칙 [별표 1] 제1항 나목, 제2항 라목 1)의 가)호 등에 의하면, 표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한가격을 의미하는 것으로서, 건축비와는 명확히 구별되고, 분양전환가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있다고 보아야 하므로, 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미한다고 해석함이 타당하다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조).

같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 건축비 산정에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.

상고이유로 들고 있는 대법원판결들은 이 사건과 사안이 다르므로 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.

2) 상고이유 제2점 이 부분 상고이유는 피고가 상고심에 이르러 처음으로 하는 주장으로서 원심 변론종결 이전에는 주장한 적이 없었음이 기록상 명백하고, 또한 위와 같은 점은 직권조 사사항도 아니므로 적법한 상고이유가 될 수 없다.

나. 원고들의 상고이유 제3점, 제4점에 관하여

1) 원심이 건설간접비, 현장경비, 판매비와 일반관리비 등(아래에서 배척하는 자기 자본비용 부분은 제외함)을 실제로 투입된 건축비(이하 '실제 건축비'라 한다)에 포함시킨 것은 정당하다. 이 부분 상고이유 주장은 사실심인 원심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 다투는 취지의 주장에 불과하여 적법한 상고이유가 되지 아니한다.

2) 그러나 원심이 자기자본비용을 실제 건축비에 산입하여야 한다고 판단한 것은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.

타인의 자본을 임대주택 건설에 투입하기 위해서는 실제 투입한 비용 이외에 타인의 자금을 조달하기 위한 이자라는 비용이 발생하는 반면, 자기자본을 건설에 투입하는 경우에는 이러한 비용이 발생하지 아니하므로 달리 취급할 합리적인 이유가 있다. 기업회계기준에서도 자기자본비용을 금융비용으로 산정하지 아니하고, 자기자본비용이 경제학적 의미에서 '기회비용'에 해당한다 하더라도 임대주택 건축에 실제 투입된 비용으로 보기는 어렵다. 이러한 사정들을 종합하여 보면, 자기자본비용이 실제 건축비에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2015. 12. 23. 선고 2014다17206 판결 등 참조).

3) 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 이 사건 임대주택의 실제 건축비를 산정하면서 자기자본비용 662,139,380원을 포함하여 합계 41,189,196,816원으로 인정하고, 자기자본비용을 실제 건축비에서 제외하여야 한다는 원고들의 주장을 받아들이지 아니하였다. 그러나 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 자기자본비용은 실제 건축비에 해당한다고 볼 수 없으므로 이를 포함하여 실제 건축비를 산정한 것은 잘못이다.

원심의 판단에 실제 건축비의 개념 및 증명책임에 관한 법리를 오해하거나 심리를 다하지 아니하였다는 취지 등의 이 부분 상고이유 주장은 자기자본비용 범위 내에서 이유 있다.

3. 결론

그러므로 원심판결 중 원고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리 · 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하며, 피고의 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.