2014다89447(본소) 관리비

2014다89454(반소) 관리용역비 등

A건물 관리단

인

주식회사 웃는사람들

서울고등법원 2014.11. 21. 선고 2014나9016(본소), 2014나9023

(반소) 판결

2016. 2. 18.

원심판결 중 반소에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후 제출된 참고서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라고 한다) 제23조 제1 항의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립

되는 단체라 할 것이므로, 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 등 참조). 한편, 집합건물법 제41조 제1항은 "관리단집회에서 결의할 것으로 정해진 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다"고 규정하고 있고, 집합건물법 제24조 제2항에 의하면 관리인선임 결의는 관리 단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 해당하므로, 관리인선임 결의 역시 집합건물법 제41조 제1항에 의한 서면결의가 가능하고, 이러한 서면결의는 관리단집회가 열리지 않고도 관리단집회의 결의가 있는 것과 동일하게 취급하고자 하는 것이어서 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 관리단집회가 소집 · 개최될 필요가 없다고 할 것이다(대법원 2006. 12. 8. 선고 2006다33340 판결 등 참조).

2. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 원심공동피고 B, C 및 F(이하 'B 등 3인'이라고 한다)은 공동으로 이 사건 건물을 신축한 후 2005. 9. 23. 이 사건 건물 중 각 3분의 1 지분에 관하여 자신 명의의 소유권보존등기를 마친 사실, B 등 3인은 2005. 9. 25. 피고(반소원고, 이하 '피고'라고 한다)와 이 사건 건물의 관리위탁에 관한 이 사건 용역계약을 체결하고, 이에 따라 피고는 2005. 10. 1.경부터 이 사건 건물을 관리하기 시작한 사실, 이 사건 용역계약은 계약기간을 2005. 10. 1.부터 2008. 9. 30.까지로 하되, 계약기간 만료 3개월 전에 서면 통보가 없을 시 계약기간이 자동 연장되는 것으로 정한 사실, 한편 B 등 3인은 이 사건 건물의 구분소유자들에게 분양할 당시 "최초 입점 지정일부터 1년 동안의 관리를 B 등 3인 또는 이들이 지정한 관리인으로 하여금 관리하게 하되 관리비는 구분소유자가 부담한다(제8조)", "입점 신청시 구분소유자는 건물관리를 위한 관리 선수금을 납부하고 B 등 3인 또는 이들이 지정하는 관리인과 위탁관리계약을 체결한다(제7조 제2항)"는 내용이 포함된 분양계약서에 의하여 분양계약을 체결한 사실, 2011. 12. 29. 개최된 이 사건 건물의 관리단집회에서 구분소유자 중 1인인 G를 관리인으로 선임하고 피고와의 이 사건 용역계약을 해지하며 관리회사를 주식회사 K로 변경하기로 하는 결의를 한 사실, 이에 원고(반소피고, 이하 '원고'라고 한다)는 2012. 1. 3.경 피고에게 더 이상 이 사건 건물 관리에 관여하지 말라는 취지의 용역계 약 해지를 통보한 사실을 알 수 있다.

이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 건물의 건축주 내지 분양자들인 B 등 3인과 수분양자들은 그 개별적인 분양계약을 통하여 수분양자들의 구분소유권 취득을 전제로 관리단 설립 이후의 관리인 선임에 관하여 사전에 서면으로 합의함과 동시에 수분양자들 사이에서도 그러한 개별적 서면합의를 상호 수용하는 데, 묵시적으로 동의하였다고 볼 수 있고, 나아가 이와 같은 서면결의로써 관리인으로 선임된 B 등 3인이 이 사건 건물의 관리위탁을 위하여 피고와 사이에 체결한 이 사건 용역계약을 추인하는 데에도 묵시적으로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 원고가 설립된 이후에는 이 사건 용역계약이 적법하게 종료되기 전까지 위 용역계약의 효력이 원고에게 미친다고 보아야 하고, 이에 원고는 피고에 대하여 이 사건 용역계약에 따라

위 기간 동안 미지급된 용역비 등을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.

그런데도 원심은 그 판시와 같이 B 등 3인이 이 사건 건물 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단의 지위에서 이 사건 용역계약을 체결하였다고 보기 어려우므로 피고가 원고에 대하여 이 사건 용역계약에 따른 미지급 용역비 등의 지급을 일체 청구할 수 없다는 이유로 그 지급을 구하는 피고의 반소청구를 기각하고 말았으니, 이러한 원 심의 판단에는 관리단집회의 결의에 갈음하는 서면결의에 관한 법리를 오해하는 등의

잘못이 있다.

3. 그러므로 원심판결 중 반소에 관한 부분을 파기하고 이 부분 사건은 다시 심리 · 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장대법관박보영

대법관김용덕

대법관김신

주심대법관권순일