조심2007서4167 (2009.02.13)

특수관계법인에게 상가를 무상 임대하였더라도 합리성이 있는 경우 부당행위에 해당하지 않음

무상임대 없이 임대할때까지 기다렸다면 빈 사무실로 두었어야 할 가능성도 배제할 수 없는 점, 스포츠센타 수 분양자들로부터 손해배상청구를 받을 위험이 있었던 점 등으로 보아 임대료를 받지 아니한 것은 경제적 합리성이 결여되었다고 할 수 없음

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 피고 ★★세무서장이 2007. 7. 20. 원고에게 한 2006년 귀속 종합소득세 부과처분 중 766,795,220원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 피고 ☆☆세무서장에 대한 청구와 피고 ★★세무서장에 대한 나머지 청구를 각 기각한다.

정한 월 임대료 6,760만 원에다가 임대보증금 6억 7,600만 원에 대한 연 5%의 비율에 의한 금원 중 1개월분을 더한 금원을 적정 월 임대료로 보면 8개월간의 정당한 임대료는 563,002,432원이 되므로, 그 중 348,134,443원을 2004사업연도에, 214,867,989원 을 2005사업연도에 각 소득세과세표준의 수입금액으로 산입하여야 한다(이하 '무상 임대 관련 부분'이 라 한다).

② 원고가 2004. 12.경 이 사건 건물에 대하여 수도권정비계획법에 따른 과밀부담금 3,059,323,280원 전부를 납부하였다는 이유로 위 금액 상당을 2004사업연도 필요경비에 산입하여 종합소득세를 신고하였으나, 원고가 납부한 과밀부담금 중 공동건축주 인 지CC의 지분 비율인 2,831분의 120에 해당하는 129,678,132원은 원고에게 납부의 무가 있는 과밀부담금이 아니므로 필요경비에 불산입하여야 한다(이하 '과밀부담금 관련 부분'이라 한다).

③ 원고가 2003. 11. 1.부터 2006. 말경까지 소득세법상 특수관계인의 지위에 있는 서○○에게 서울 ★★구 ☆☆동 824-27 대 462.8㎡(이하 '824-27 토지'라 한다)를 임대 보증금 없이 월 임대료 700만 원에 임대한 것은 부당행위계산부인의 대상에 해당하는 데, 부당행위계산부인대상금액을 정함에 있어 인근 토지에 대한 임대사례를 포착할 수 없어서 구 법인세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19891호로 개정되기 전의 것, 이 하 같다) 제89조 제4항 제1호에서 정한 방식인 '당해 자산 시가의 100분의 50에 상당 하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액'을 적정 임대료로 보고 실제 임대료를 차감하되, 위 방식에서 말하는 '당해 자산 시가'는 원고가 824-27 토지를 1995. 5. 15.자로 취득 할 때의 가격인 9,497,261,494원(이하 '1995년 거래가격'이라 한다)으로 보고 계산하면, 과세기간(2003. 11. 1.부터 2006. 말경까지) 동안의 적정 임대료와 실제 임대료의 차액은 합계 322,882,252원이 되므로, 위 금원을 해당 과세기간의 부가가치세과세표준의 매출세액과 소득세과세표준의 수입금액에 각 산입하여야 한다(이하 '저가 임대 관련 부분'이라 한다).

다. 서울지방국세청장의 과세자료 통보에 따라 원고의 사업지 관할 세무서장인 피고 ☆☆세무서장과 원고의 주소지 관할 세무서장인 피고 ★★세무서장은 별지 과세처분 내역표 중 '과세처분 내역' 난의 기재(2006년 귀속 종합소득세에 관하여는 경정 전의 것)와 같이 원고에 대하여 종합소득세와 부가가치세를 경정ㆍ고지하였다(이하 '당초 처분'이라 한다).

라. 원고는 이에 불복하여 2007. 10. 11. 조세심판원에 조세심판청구를 하였고, 2009. 2. 13. 조세심판원은 '원고에 대하여 한 종합소득세와 부가가치세 부과처분은 원고가 소외 회사에 이 사건 건물 지하 1층 일부와 지하 2층 전부를 2004. 8.부터 2004. 12.까지 무상임대한 것으로 하여 종합소득세의 과세표준과 세액을 경정하라. 나머지 청구는 기각한다.'라고 결정하였다.

마. 위 조세심판원의 결정에 따라 피고 ★★세무서장은 원고에 대하여 당초 처분 중 2006년 귀속 종합소득세를 914,361,583원으로 재경정ㆍ고지하였다(이하 위와 같이 일부 감액변경된 당초 처분을 '이 사건 처분'이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 원고의주장

(1) 무상 임대 관련 부분에 관하여

이 사건 건물을 분양하면서 스포츠센터 회원권을 증정키로 광고함에 따라 건물의 입주시기에 맞추어 스포츠센터를 유치할 필요성이 있었고, 당시의 경제상황상 임대기간 중 몇 달의 임대료를 무상으로 하여 임대할 필요성도 있었던 만큼, 원고가 소외 회사에 이 사건 건물 지하 1, 2층을 임대하면서 5개월간의 임대료를 받지 아니한 것이 경제적 합리성을 결한 비정상적인 거래라고 할 수는 없다.

(2) 과밀부담금관련부분에관하여

지CC은 단지 이 사건 건물 지상 1, 2층 전체, 지상 3층 307호를 분양받은 수분 양자로서 이 사건 건축허가의 건축주 명의만 빌려준 명의상 건축주에 불과할 뿐이고, 원고가 이 사건 건물의 공사계약의 당사자이자 공사비를 전액 부담한 자로서 이 사건 건물의 단독 건축주이므로, 이 사건 건물과 관련한 과밀부담금은 전액이 원고의 2004년 종합소득에 대한 필요경비로 산입되어야 한다.

(3) 저가임대부분과관련하여

824-27 토지의 1995년 거래 가격 은 과세 기간인 2003. 11. 1.부터 2006. 말경까지를 기준으로 할 때 약 10년 전의 가격으로 도저히 과세기간 당시의 시가로 볼 수 없는 것임에도, 피고가 위 가격을 기준으로 하여 산출한 임대료를 각 과세기간에 부가가치세 과세표준의 매출세액과 소득세과세표준의 수입금액으로 산입한 것은 위법하다.

나. 관련법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 이사건건물의건축경과등(과밀부담금부담부분관련)

(가) 원고와 지CC은 2000. 9. 9. 서울특별시장으로부터 원고와 지CC을 공동건축주 명의자로 하여 원고가 2,831분의 2,711 지분을, 지CC이 2,831분의 120 지분을 각 소유한 837-36 토지 위에 건축면적 1,333.38㎡ , 연면적 47,858.46㎡ 규모(주용도 : 제2 종근린생활시설, 업무시설)의 건축물을 건축하는 내용으로 건축허가를 받았다.

(나) 원고는 2001. 9. 17.경 두산건설 주식회사에 공사대금 390억 원에 위 건축허가에 따른 건축물의 공사를 도급하기로 약정하였고, 위 회사는 2004. 7.경 위 건축허가에 따라 이 사건 건물을 완성하였다.

(다) 원고와 지CC은 2004. 7. 7. 공동건축주 명의자로서 서울특별시장으로부터 이 사건 건물에 관한 사용승인을 받았고, 2004. 7. 23. 이 사건 건물의 지상 1, 2층 전체, 지상 3층 307호에 관하여는 지CC 명의로, 나머지 부분에 관하여는 원고 명의로 각 소유권보존등기를 마쳤다.

(라) 서울특별시장은 수도권정비계획법 제12조, 제15조 등에 따라 인구집중유발시설인 이 사건 건물의 공동건축주라는 이유로 2004. 12.경 납부의무자를 원고와 지CC으로 정하여 과밀부담금 3,059,323,280원을 부과하였고, 원고는 그 무렵 위 금원을 전부 납부하였다.

(마) 한편, 지CC은 원고로부터 이 사건 건물의 지상 1, 2층 전체, 지상 3층 307호를 분양대금 3,011,317,375원에 분양받았는데, 지CC의 837-36 토지에 대한 지분을 인정하여 전유부분의 대지권가격은 0원으로 하고, 전유부분의 건물가격만으로 분양대금을 산정하였다. 위 지CC이 분양받은 이 사건 건물의 지상 1, 2층 전체, 지상 3층 307호의 건물가격만을 기준으로 한 ㎡당 분양단가는 같은 건물의 지상 5층에 대한 분양대금 중 대지권가격을 제외한 건물가격만을 기준으로 한 ㎡당 분양단가와 같다.

(바) 지CC은 위 분양대금을 지상 1, 2층 전체, 지상 3층 307호를 타에 임대하고 받은 임대보증금으로 지급하였다.

(2) 원고와 소외 회사 사이의 이 사건 건물의 지하 1, 2층에 관한 임대차계약체결 경위 등(무상 임대 관련 부분)

(가) 원고는 이 사건 건물에 관한 건축허가를 받은 날인 2000. 9. 9.부터 그 소유권 보존등기를 마친 날인 2004. 7.경까지 이 사건 건물의 수분양자를 모집하였는데, 그 과정에서 분양률을 높이기 위해 수분양자들에게 이 사건 건물 지하에서 운영하는 스포츠센터 회원권을 무상으로 지급한다는 내용의 분양광고를 하였다.

(나) 원고와 지CC이 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기를 마친 2004. 7. 23.을 기준으로 한 각 층에 대한 미분양율은 지상 1 내지 23층이 16.52%, 지하 1층이 79.14%, 지하 2층이 100%로 나타났다.

(다) 원고는 이 사건 건물에 관한 수분양자들의 입주시기가 임박한 무렵인 2004. 8. 경 소외 회사와 사이에 원고가 소외 회사에 이 사건 건물의 지하 2층 전부, 지하 1층 8 내지 11호를 임대차기간 2년, 임대보증금 6억 7,600만 원, 월 임대료 6,760만 원으로 정하여 임대하되, 2004. 8.부터 2004. 12.까지는 임대료를 받지 아니하고, 소외 회사는 위 임대부분에서 스포츠센터를 운영하기로 약정하였다.

(라) 소외 회사가 운영한 위 스포츠센터의 회원현황은 2004. 12. 31.을 기준으로 할 때 앞서 본 원고의 광고에 따라 원고로부터 스포츠센터 회원권을 지급받아서 별도의 보증금을 납부하지 않은 회원이 91명 정도이고, 그 외 일반회원이 35명 정도였다.

(3) 원고와 서○○ 사이의 824-27 토지의 임대차계약 경위 등(저가 임대 관련 부분)

(가) 원고는 1995. 5. 15. 824-27 토지를 9,497,261,494원에 매수하여 이에 관한 소유권이전등기를 마친 다음, 1995. 6. 26. 위 토지에 관하여 채권최고액 240억 원의 1번 근저당권과 채권최고액 54억 원의 2번 근저당권을 설정하였다.

(나) 원고는 2003년경 서○○에게 824-27 토지를 임대차기간 2003. 11. 1.부터 2004.12. 31.까지로 하여 임대보증금 없이 월 임대료 700만 원에 임대하였고, 이후 임대보증금과 임대료를 변경하지 않고 임대차기간만 2006. 11.경까지로 연장하여 왔다.

(다) 서○○는 2005. 5.경 위 824-27 토지 위에 지하 3층, 지상 10층, 옥탑 1층 규모 의 근린생활시설을 건축하여 이에 관하여 소유권보존등기를 마친 다음, 이를 타에 임대하여 왔는데, 2005. 9.경을 기준으로 한 위 건물에 관한 임대보증금의 합계는 9억 4,000만 원 정도이고, 윌 임대료의 합계는 7,470만 원 정도였다.

(라) 피고의 방식과 같이 계산한 과세기간인 2003. 11. 1.부터 2006. 말경까지의 적정 임대료와 실제 임대료의 차액은 합계 322,882,252원이고, 이를 토대로 계산한 적정 월 임대료는 2003년이 약 1,660만 원, 2004년이 약 1,540만 원, 2005년이 약 1,420만 원, 2006년이 약 1,750만 원이 된다.

(마) 한편, 824-27 토지의 개별공시지가는 1995년 790만 원, 1996년 800만 원, 1997년 880만 원, 1998년 817만 원, 1999년 684만 원, 2000년707만 원, 2001년722만 원, 2002년750만 원, 2003년873만 원, 2004년980만 원, 2005년1,050만 원, 2006년1,190만 원, 2007년 1,390만 원으로 변화하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4 내지 11, 17호증, 을 제2 내지 10호증의 각 기재, 증인 지CC의 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 첫번째주장에관하여

구 소득세법 제41조의 부당행위계산부인 규정은, 거주자의 실제 행위 또는 계산이 법률상 유효ㆍ적법하고 회계상 정확한 계산이라 하더라도 그 행위나 계산이 구 소득세법 시행령 제98조 제1항 각 호에서 정한 특수관계자 간의 거래로서 객관적으로 같은 조 제2항 각 호에서 정한 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당하는 경우에는 세법상 이를 부인하여 법령이 정하는 방법으로 소득금액을 계산함으로써 공평과세를 실현하고자 함에 그 취지가 있는 제도로서, 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 당해 거래행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인지 여부에 따라 판단하여야 할 것이다(대법원 2004. 10. 27. 선고 2003두9893 판결, 2009. 9. 24. 선고 2007두7505 판결 등 참조).

앞서 본 인정사실에 의하면, 원고가 특수관계자인 소외 회사에 이 사건 건물 중 일부를 5개월간 무상으로 임대한 사실은 인정되나, 한편 앞서 본 인정사실과 앞서 든 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 원고가 5개월간 임대료 무상이라는 이익을 제공하지 않은 채 정상적으로 지하 1, 2층을 임차할 자 또는 스포츠센터를 운영할 자를 찾아서 그에게 지하 1, 2층을 임대할 때까지 계속하여 기다렸다면, 당시의 거래 상황에 비추어 지하 1, 2층을 상당한 기간에 걸쳐 빈 사무실로 두었어야 할 가능성도 배제할 수 없을 뿐만 아니라 위 스포츠센터 회원권에 관한 광고를 믿은 수분양자들로부터 허위ㆍ과장광고를 하였다는 이유로 손해배상청구 등을 받을 법적 위험까지 있었던 점, 2004년경에는 서울특별시 일부 지역의 경우에 상가 건물 등의 공실률을 낮추기 위해 임대차기간이 장기이거나 임차인이 우량기업인 경우 등에는 입주 초기 몇 달간의 임대료를 받지 않고 임대하는 방식{소위 렌트프리(rent free)}도 하나의 임대 방식으로 이용하는 사례가 어느 정도 있었던 것으로 보이는 점, 원고와 소외 회사 사이 의 임대차계약의 임대차기간이 2년인데, 임대보증금이 6억 7,600만 원이며, 월 임대료 가 6,760만 원으로 상당한 금액이고, 소외 회사는 원고의 광고를 믿은 수분양자들로부터 보증금을 받지 않고 스포츠센터 회원권을 제공하게 되는 등의 손해를 감수한 것에 비추어 5개월 동안의 임대료를 무상으로 한 것을 고려하더라도 원고가 그 임대로 인하 여 적정수준의 이익을 얻지 못한 것으로 단정하기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 원고가 지하 1, 2층의 조속한 임대, 분양광고에 따른 의무이행 등의 목적으로 소외 회사 에 2년간 지하 1, 2층을 임대하면서 5개월간의 임대료를 받지 아니한 것은 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 거래라고 할 수 없어 부당행위계산부인의 대상이 아니라고 판단된다.

따라서, 원고의 위 주장은 이유 있다.

(2) 두번째주장에관하여

앞서 본 인정사실에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 토지의 공동소유자인 원고와 지승동이 이 사건 상가건물을 건축하기 위하여 공동건축주 명의자가 되어 건축허가를 받았고, 사용승인을 받을 때까지 공동건축주 명의를 그대로 유지한 점, 지CC이 그 소유인 토지 지분을 건물의 건축을 위해 제공하였고, 이로 인해 이 사건 건물의 건축이 가능하게 된 점, 지CC은 이 사건 건물의 완공 이후에는 837-36 토지에 관하여 당초 의 지분에 비례한 대지권의 면적에 관한 소유권을 유지하면서 추가로 이 사건 건물의 지상 1, 2층 전체, 지상 3층 307호를 거래현실에 비추어 임대수익률 등이 위 부분에 비하여 현저하게 낮을 것으로 예상되는 지상 5층에 관한 대지권가격을 제외한 건물가격 수준의 분양대금으로 분양받았고, 지상 1. 2층 전체 3층 307호에 대한 소유권을 취득하는 이외에는 이 사건 건물의 건축에 따른 수익은 별도로 분배받지 않은 만큼, 실질적으로 공사비의 일부를 부담한 것으로 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 지CC이 원고에게 건축주 명의만 빌려준 명의상 건축주에 불과하다고 볼 수는 없고, 원고와 더불어 이 사건 건물의 공동건축주로서 다른 공동건축주인 원고와 함께 건물 전체에 대한 과밀부담금을 납부할 의무가 있다고 봄이 타당하다.

따라서, 이와 다른 원고의 위 주장은 이유 없다.

(3) 세번째주장에관하여

부가가치세법상 부동산임대용역의 과세표준과 소득세법상 부당행위 부인대상액 산정에 관한 구 부가가치세법(2006. 12. 30. 법률 제8142호로 개정되기 전의 것) 제13조 제1항, 제4항, 구 부가가치세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19892호로 개정되기 전의 것) 제50조 제1항 제2호, 구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제41조 제2항, 구 소득세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제98조 제4항에 의하면, 특수관계에 있는 자에게 토지를 임대한 경우의 과세표준인 적정한 임대료 시가는 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 하는 경우에 형성되는 가격을 기준으로 하되, 그에 관한 사례가 없는 경우에는 보충적인 방법으로 구 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호에서 정한 방식인 '당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액'으로 계산한다.

이 사건에서, 구 법인세법 시행령 제89조 제4항 제l호에서 정한 방식으로 계산함에 있어 당해 자산인 824-27의 과세기간 당시의 시가를 1995년 거래가격으로 볼 수 있는지에 관하여 살피건대, 앞서 본 인정사실에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 1995년부터 2007년까지의 824-27 토지의 개별공시지가가 1999년부터 2001년까지의 기간을 제외하고는 1995년의 것에 비해 상승하는 추세에 있고, 특히 과세기간(2003년부터 2006년까지) 동안에는 1995년의 것을 현저히 상회하고 있는 만큼, 적어도 위 과세기간 동안의 824-27 토지 가격이 1995년 거래가격 아래로 하락하였을 것으로 보기는 어려운 점, 1995년 거래가격으로 계산한 적정 임대료는 월 1,700만 원 정도로서 824-27 토지의 취득가격에 대한 자본수익률, 그 지상건물의 임대를 통해 서○○가 얻고 있는 임대수익 등과 비교하더라도 위 적정 임대료 아래로 824-27 토지의 임대료 시가가 형성되는 경우를 쉽게 상정하기 어려운 점, 원고가 제시하는 거래사례는 824-25 토지매입에 필요한 투자유치를 위해 작성한 자료 등에 불과하여 이로써 실제 매매가액을 확인할 수 없는데다가 824-27 토지와 비교하여 그 위치, 면적, 형상, 현황 등에 다소의 차이가 있어 824-25 토지의 매매사례를 824-27 토지와 유사한 거래사례로 단정하기 어려운 점, 원고가 824-27 토지를 약 94억 9,700만 원에 매입한 이후 1995. 6. 26. 위 토지에 관하여 채권최고액 240억 원의 1번 근저당권과 채권최고액 54억 원의 2번 근저당권을 설정하였을 뿐만 아니라 원고가 위 토지를 당시의 시가보다 특별히 고가로 매수하였다고 볼 만한 자료도 없는 만큼, 1995년 거래가격이 당시의 객관적인 거래가격에 비해 부당하게 고가인 것으로 보이지 않는 점 등을 보태어 보면, 피고가 위 과세기간 동안의 824-27 토지의 시가를 1995년 거래가격으로 본 것이 객관성이나 합리성을 결하였다고 보이지 않는 만큼, 피고가 824-27 토지의 적정 임대료를 산정함에 있어서 보충적인 방법을 택하여 과세기간 동안의 824-27 토지의 시가를 1995년 거래가격으로 보고 계산한 것이 위법하다고 볼 수는 없다.

따라서, 이와 다른 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.

(4) 소결론(정당한세액에관하여)

그렇다면, 피고의 무상 임대 관련 부분의 잘못을 바로잡고, 나머지 부분에 관하여는 지CC의 지분 비율에 상당하는 과밀부담금의 필요경비를 불산입하고, 1995년 거래가격을 기준으로 계산한 824-27 토지에 대한 적정 임대료와 실제 임대료의 차액을 해당 과세연도의 종합소득세와 부가가치세의 과세표준에 산입하여 정당한 종합소득세와 부가가치세를 계산하면, 별지 과세처분 내역표 '정당한 세액'란 기재와 같다(2006년 귀속 종합소득세의 세액의 구체적인 계산 내역은 별지 2006년 귀속 종합소득세 계산표 기재와 같다).

따라서, 피고 ★★세무서장이 2007. 7. 20. 원고에 대하여 한 2006년 귀속 종합 소득세 부과처분 중 766,795,220원을 초과하는 부분은 취소한다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.