감사원 2010감심0145 (2010.12.23)

부동산을 일괄하여 양도한 것으로 보아 비과세대상 금액을 산정한 처분은 적법함

비과세대상 금액을 증가시키키 위하여 양도 부동산 중 일부 부동산의 가액을 높게 책정한 별도 계약서를 작성한 것으로 보이고 달리 부동산을 구분하여 매도하였음을 인정할 증거가 없으므로 일괄양도를 전제로 하여 1세대 1주택 비과세대상 금액을 산정한 것은 적법하고 취득가액에서도 비과세 해당부분은 차감함이 타당함

소득세법 제89조

2011구합1193 양도소득세부과처분취소

박XX

천안세무서장

2012. 5. 23

2012. 6. 27.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2010. 6. 1. 원고에 대하여 한 양도소득세 000원의 부과처분 중 000원을 초과하는 부분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1998. 4. 9. 취득한 충남 아산시 배방면 XX리 0000, 0000-1, 0000-2, 0000-3 임야 9,472㎡ 및 그 지상 건물(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 2008. 10. 2. XX교회에 000원에 양도하고 2008. 12. 대지조성 공사비 등 000원을 필요경비로 산정하여 양도소득세 000원을 신고・납부하였다.

나. 피고는 원고가 필요경비로 신고한 000원 중 000원만을 필요경비로 인정하여 2010. 6. 1. 양도소득세 000원의 부과처분을 하였다.

다. 원고는 피고의 위 부과처분에 대하여 2010. 7. 27. 감사원에 심사청구를 제기하였으나 2010. 12. 27. 기각되었다.

라. 한편, 피고는 2012. 3. 26., 위 처분 당시 이 사건 부동산 중 창고 148㎡를 주택 면적에서 제외하여 주택면적 190㎡와 그에 따른 부수토지 1,900㎡(주택면적의 10배)를 양도소득세 비과세 대상인 1세대 1주택 대상으로 계산하였으나, 주택의 면적이 190㎡로 창고의 면적 148㎡보다 크므로 소득세법 시행령 제154조 제3항에 의거 건물 전체를 주택으로 보아 건물 전체면적인 338㎡와 부수토지 3,380㎡(주택면적의 10배)를 양도소득세 비과세대상인 1세대 1주택 대상으로 계산, 비과세대상금액이 당초 처분 000원에서 000원으로 증액되었다는 이유로 양도소득세 000원 을 감액결정하였다(당초의 처분 중 감액결정되고 남은 부분을 이하 '이 사건 처분'이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제7호증, 을 제1 내지 4, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 이 사건 부동산 중 1세대 1주택 비과세대상 금액은 실제 건물가액인 000원(= 무허가 주택 000원 + 창고 000원)과 1세대 1주택에 부수되는 토지의 기준시가에 의한 안분 가액 000원의 합계인 000원이다.

(2) 만일 실제 건물가액의 산정이 불가능하다면, 충남 아산시 배방면 XX리 0000 임야 7,062㎡ 및 그 지상 건물(이하 '이 사건 0000 부동산'이라 한다)이 나머지 임야와 구분하여 000원에 매도되었으므로, 이 사건 부동산 중 1세대 1주택 비과세대상금액은 000원{= 비과세 대상 부동산 면적 3,380㎡ x 000원(= 이 사건 0000 부동산의 양도가액 000원 ÷ 7,062㎡)}이다.

(3) 피고는 이 사건 처분을 함에 있어 합리적인 이유 없이 원고의 이 사건 부동산 취득가액을 낮게 책정하였다.

(4) 원고의 이 사건 부동산에 관한 대지공사비 전액, 취・등록세, 이 사건 부동산과 관련한 소송비용 전액이 필요경비로 인정되어야 한다.

(5) 이와 다른 전제에서 한 피고의 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

(1) 이 사건 부동산 중 1세대 1주택 비과세대상 금액에 관한 판단

먼저, 이 사건 부동산 중 무허가 주택, 창고의 실제가액에 따라 비과세대상 금액을 산정하여야 한다는 주장에 관하여 보건대, 갑 제12, 13호증(가지번호 포함)의 각 기재만으로는 이 사건 부동산 중 무허가 주택의 실제가액이 000원, 창고의 실제 가액이 000원임을 인정하기에 부족하고, 달리 위 주장을 인정할 만한 증거가 없다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

다음으로, 이 사건 0000 부동산이 나머지 부동산과 구분하여 매도되었으므로, 이 사건 0000 부동산의 매도가액만을 기초로 하여 비과세대상 금액을 산정하여야 한다는 주장에 관하여 보건대, 을 제3호증(가지번호 포함)의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 이 사건 부동산을 매도하면서 이 사건 0000 부동산을 000원에 매도하는 내용의 매매계약서와 나머지 부동산을 000원에 매도하는 내용의 매매계약서를 별도로 작성한 사실은 인정되나, 위 인정사실만으로 이 사건 0000 부동산이 나머지 부동산과 별도로 매도되었고, 그 거래가액은 000원이라고 인정하기에 부족하고, 오히려 을 제3, 10, 11호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 여러 사정, 즉 이 사건 0000 부동산과 나머지 부동산에 관한 매매계약은 모두 2008. 9. 30.에 체결되었고, 잔금지급일 및 부동산 명도일도 2008. 10. 2.로 동일한 사실, 이 사건 부동산에 관한 토지거래계약허가증 허가사항란에는 이 사건 부동산 전체에 관한 매매에 의한 소유권이전이 대상권리로, 000원이 예정금액으로 각 기재되어 있는 사실, 이 사건 부동산의 등기부등본의 매매목록에는 이 사건 부동산 전체가 함께 기재되어 있는 사실, 이 사건 부동산의 전체 면적 중 이 사건 0000 부동산의 면적은 75% 정도인 반면, 별도로 기재된 매매계약서의 내용에 따르면 이 사건 부동산의 전체 가액 중 이 사건 0000 부동산의 가액은 89%에 달하는 점에 비추어 보면, 이 사건 부동산은 일괄하여 양도되었고, 다만 비과세 대상 금액을 증가시키기 위하여 이 사건 0000 부동산의 가액을 높게 책정한 별도의 계약서를 작성한 것으로 보인다. 그렇다면, 이 사건 부동산이 일괄하여 양도되었다는 전제하에 이 사건 부동산 중 1세대 1주택 비과세대상 금액을 산정한 피고의 처분에는 위법이 없으므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

(2) 취득가액의 책정에 관한 판단

양도소득금액을 계산함에 있어 양도가액의 산정시에는 비과세 부분을 차감하는 반면, 취득가액을 산정할 때에는 비과세 부분을 차감하지 않은 실제 취득가액을 기준으로 할 경우 정당한 양도가액과 취득가액이 대응되지 않아 형평에 맞지 않으므로, 양도소득금액을 산출함에 있어 양도가액에서 1세대 1주택 비과세에 해당하는 부분을 차감하였다면, 취득가액에서도 1세대 1주택 비과세에 해당하는 부분을 차감함이 타당하다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

(3) 필요경비에 관한 판단

먼저 이 사건 부동산에 관한 대지공사비 000원 전액에 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하므로 살피건대, 갑 제1, 3, 4호증의 기재만으로는 이 사건 부동산에 관한 대지조성공사비로 000원(대지조성공사를 한 DD건설산업의 계좌에 원고 명의로 입금된 금액)을 초과하여 000원이 지급되었다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

취・등록세에 관하여 보건대, 을 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 이 사건 처분을 함에 있어 취득가액으로 산정한 000원은 이 사건 양도소득세 과세대상에 해당하는 취득가액 000원(= 총 취득가액 000원 - 비과세대상 금액 000원)과 등록세 및 취득세 000원(= 총 취득가액에 대한 등록세 및 취득세 000원 - 비과세대상 금액 000원)을 합한 금액인 사실이 인정되므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.