임대사업자가 구 임대주택법 제15조 에 따라 임대주택 분양전환계약서를 제출하여 일부는 우선매각 대상자에게 공급하고 나머지는 일반공급한 사안에서, 아파트를 무주택 임차인 등에게 우선적으로 분양전환한 다음, 남은 세대에 대하여 주택공급에 관한 규칙이 정한 바에 따라 분양하면 되고, 분양가격을 반드시 분양전환가격과 동일한 가격으로 정하여 분양하여야 할 의무는 없다고 한 사례

구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제15조 ( 현행 제21조 제1항 참조), 임대주택법 부칙(2008. 3. 21.) 제3조, 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제9조 제5항 ( 현행 제13조 제5항 참조), 제13조 제3항 (현행 제23조 제8항 참조), 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 ( 현행 제9조 제1항 참조), 제4조 ( 현행 제13조 참조), 주택법 제16조 , 제60조

원고 1 외 23인 (소송대리인 변호사 정남희)

대방건설 주식회사 (소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 조현일 외 1인)

서울고법 2010. 10. 8. 선고 2010나27467 판결

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들이 부담한다.

상고이유를 판단한다.

1. 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구법’이라 한다) 제15조는 제1항 에서, 임대의무기간이 경과된 후 주택법 제16조 의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 주택법 제60조 의 규정에 의하여 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 같은 항 제1 내지 5호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선분양전환하여야 한다고 규정하면서, 제3항 에서는 제1항 의 규정에 의하여 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항을 대통령령에 위임하고 있다. 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조 제3항 , 제9조 제5항 에 의하여 다시 위임을 받은 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것)은 제3조의3 제1항 및 [별표 1]에서, 임대의무기간이 5년인 경우의 분양전환가격에 대하여 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없도록 규정하고, 제4조 에서 공공건설임대주택을 우선적으로 분양전환하고자 할 때에는 미리 임대주택분양전환계획서를 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 하며( 제1항 ), 우선분양전환하고 남은 임대주택이 20세대 이상의 공동주택인 때에는 그 주택은 ‘주택공급에 관한 규칙’이 정하는 바에 따라 공급하여야 한다( 제5항 )는 규정을 두고 있는 외에는, 우선분양전환 후 남은 임대주택의 분양가격에 관해서는 아무런 규정을 두고 있지 않다.

한편 2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되어 2008. 6. 22.부터 시행된 임대주택법(이하 ‘신법’이라 한다) 제21조 는 구법 제15조 제1항 과 마찬가지로 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우의 무주택 임차인 등에 대한 우선분양전환 의무를 규정하고 있는데( 제1항 ), 우선분양전환을 하고자 하는 경우 임대사업자는 시장·군수·구청장에게 분양전환에 관한 승인을 신청하여야 하고( 제3항 ), 신청을 받은 시장·군수·구청장은 30일 이내에 제10항 에 따른 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 한다( 제4항 )는 규정, “임대사업자가 제4항 에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다.”( 제7항 )는 규정을 두고 있는 점에서 구법과 차이가 있다. 그런데 신법 부칙 제3조는 “ 제21조 의 개정규정은 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 분양전환계획서를 제출하거나 분양전환의 허가를 신청한 임대사업자에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. 다만 임대사업자가 분양전환계획서의 제출 또는 분양전환의 허가신청을 이 법 시행 이후 6개월 이내에 취소하는 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다.

2. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 이 사건 아파트는 1996. 11. 26. 구 주택건설촉진법(1996. 12. 30. 법률 제5230호로 개정되기 전의 것) 제33조 에 의하여 사업계획승인을 받고 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설된 임대주택으로서 그 임대의무기간이 5년인 사실, 임대사업자인 피고는 임대의무기간 5년이 경과한 후인 2006. 3.경 동두천시에 이 사건 아파트에 대한 임대주택분양전환계획서를 제출하여, 동두천시로부터 구법 제15조 에 의하여 분양전환처리되었다는 2006. 3. 31.자 통보서를 받았는데, 당시 이 사건 아파트 226세대 중 5세대의 임차인들만이 우선분양전환 신청을 함으로써, 피고는 위 5세대만 우선매각 대상자에게 공급하고 나머지 221세대는 일반공급한다는 내용으로 분양전환계획서를 작성, 제출하였던 사실, 그 무렵 피고는 위 잔여세대 221세대에 대하여 주택공급에 관한 규칙 제8조 에 의하여 입주자모집공고를 하고 추첨에 의한 공개모집절차를 실시하였으나 아무도 모집에 응하지 아니한 사실, 이에 피고는 미분양 잔여 세대에 관하여 임대차계약기간을 1, 2년 정도 연장하는 등의 방법으로 임대하였다가 계약기간 만료 등으로 공가세대가 발생할 때마다 순차로 선착순 분양을 실시하여, 2008. 4.경부터 원고들과 이 사건 각 분양계약을 체결하게 된 사실을 알 수 있다.

위 인정 사실에 의하면, 신법 시행 당시 피고가 구법 제15조 에 따라 분양전환계획서를 제출한 상태였으므로, 신법 부칙 제3조에 따라 이 사건 아파트의 분양전환에 대해서는 신법 제21조 가 적용될 수 없고 구법 제15조 가 적용되어야 한다. 따라서 피고로서는 구법 제15조 에 따라 이 사건 아파트를 무주택 임차인 등에게 우선적으로 분양전환한 다음, 남은 221세대에 대하여 주택공급에 관한 규칙이 정한 바에 따라 분양하면 되고, 그 분양가격을 반드시 분양전환가격과 동일한 가격으로 정하여 분양하여야 할 의무는 없다. 또한 주택공급에 관한 규칙 제8조 에 따라 추첨에 의한 공개모집을 실시하였음에도 분양되지 아니한 주택이 있는 경우에는 같은 규칙 제10조 제6항 에 따라 선착순의 방법에 의하여 이를 분양할 수 있는 것이므로, 피고가 우선분양전환 절차 및 위 규칙 제8조 에 따른 공개모집 절차를 거치고도 분양되지 않은 세대에 대하여 다시 추첨에 의한 공개모집 절차를 거치지 않은 채 임의매각한 것이 위법하다고 볼 수도 없다.

3. 원심이 이와 같은 견해에서, 이 사건 아파트의 분양에 관하여 신법 제21조 가 적용됨을 전제로 이 사건 각 분양계약 중 분양전환가격을 초과하는 분양대금 부분이 강행법규를 위반한 계약으로서 무효라고 하는 원고들의 주장을 배척한 것은 정당하고, 원심판결에 상고이유로 주장하는 바와 같은 임대주택법령의 적용 및 해석에 관한 법리 오해 등의 위법이 없다.

4. 그러므로 상고를 모두 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.