부개주공6단지아파트 입주자대표회의 (소송대리인 법무법인 새빌 외 1인)

대한주택공사 (소송대리인 법무법인 한울 담당변호사 김재현 외 2인)

주식회사 태영 외 1인 (소송대리인 법무법인 화우 외 1인)

2008. 10. 29.

1. 피고는 원고에게 732,410,385원 및 이에 대한 2008. 5. 2.부터 2008. 11. 12.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 30%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항을 가집행할 수 있다.

피고는 원고에게 1,046,359,049원 및 이에 대한 이 사건 청구취지 변경신청서 송달 다음 날부터 이 판결선고일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

가. 당사자의 지위

피고는 인천시 부평구 부개3동 501-1에 있는 부개주공6단지아파트 14개 동 1240세대(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 건축하여 분양한 사업주체이고, 보조참가인들은 이 사건 아파트의 시공자이며(이하 피고와 보조참가인을 합하여 ‘피고측’이라고 한다), 원고는 주택법 및 주택법 시행령에 따라 이 사건 아파트의 관리를 위하여 입주자들에 의해 구성된 자치관리기구이다.

나. 하자의 발생

피고는 이 사건 아파트를 신축·분양한 후 1997. 10. 21. 사용검사를 받아 주민들을 입주시켰는데, 보조참가인들이 이 사건 아파트를 신축하면서 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하거나 부실시공하거나 또는 설계도면과 다르게 변경하여 시공하는 등으로, 이 사건 아파트의 공용부분과 전유부분에는 건물 외벽 및 내부 균열, 누수, 백화, 철근노출 등의 하자가 발생하였다. 이에 원고는 구분소유자들의 요청에 따라 피고 등에게 하자보수공사를 지속적으로 요청하여 피고측이 일부 보수공사가 실시하기도 하였으나, 이 사건 아파트에는 여전히 별지 각 하자내역표 ‘하자 항목’란 각 기재와 같은 하자가 남아 있다.

다. 손해배상채권의 양도

원고는 피고로부터 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 지급받기 위하여 2006. 12. 21. 이 사건 소를 제기한 후, 2008. 4.경까지 이 사건 아파트 1240세대 중 1031세대의 구분소유자들로부터 이 사건 아파트 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양수하였고, 위 구분소유자들은 피고에게 채권양도 통지를 하였다. 위와 같이 채권을 양도한 구분소유자들이 소유하는 세대의 전유면적 합계는 87,418.49㎡로서 총 전유면적 105,139.60㎡의 83.14%(소수점 둘째 자리 미만 버림)에 해당한다.

【인정 근거】 다툼 없는 사실, 갑 1호증 내지 갑 11호증의 각 기재, 이 법원의 현장검증 결과, 감정인 소외 1의 감정결과, 변론 전체의 취지

2. 손해배상책임의 발생

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 아파트의 구분소유자들이 피고에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권의 양수를 청구권원으로 하여, 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구한다.

나. 적용법령 및 해석

1) 2005. 5. 26. 주택법 및 집합건물법 개정 전 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관한 적용 법령 및 해석

주택법 개정 전에는 구 집합건물법의 강행규정성으로 인하여 구 주택건설촉진법상의 앞서 언급한 규정들에도 불구하고 집합건물의 수분양자는 집합건물법 제9조 에서 준용되는 민법 제671조 의 규정에 따라 10년 간 사업주체에 대하여 담보책임을 물을 수 있는 것으로 보면서, 구 주택건설촉진법 및 구 공동주택관리령에서 정한 규정들은 행정적인 차원에서 공동주택의 하자보수 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정한 것으로만 해석하였다( 대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결 , 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결 등 참조).

2) 2005. 5. 26. 주택법 개정 후 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관한 적용 법령 및 해석

개정 주택법과 집합건물법은, 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여 집합건물법과 그에 의하여 준용되던 민법 제667조 내지 제671조 의 규정의 적용을 명문으로 배제하고 통일적으로 개정 주택법 제46조 의 규정만이 적용되도록 하였다.

3) 헌법재판소의 위헌 결정

헌법재판소는 2008. 7. 31. 2005헌가16 결정 으로, 개정 주택법 시행 전에 주택법 제29조 의 규정에 의한 사용검사 또는 건축법 제18조 의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여 주택법 제46조 의 개정규정을 적용하도록 한 개정 주택법 부칙 제3항이 위헌이라고 결정하였다.

다. 판단

이 사건 아파트는 개정 주택법 시행 전인 1997. 10. 21. 사용검사를 받았으므로, 이에 대하여는 개정 주택법 제46조 가 아니라 종전과 같이 집합건물법과 그에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 671조 가 적용되어야 한다. 따라서 이 사건 아파트를 분양한 피고는 이 사건 아파트 구분소유자들로부터 아파트 하자로 인한 손해배상채권을 양수한 원고에게 집합건물법 제9조 에 의하여 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 지급할 의무가 있다.

3. 손해배상책임의 범위

가. 손해배상액 산정

위 인정사실 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 별지 각 하자내역표 기재와 같이 이 사건 아파트에 현존하는 각 하자의 보수에 필요한 비용(전체도장 기준) 중 원고가 채권을 양수받은 부분 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 책임의 제한

다만, 이 사건 아파트는 준공 후 입주가 완료되어 실제 하자감정이 시행된 날까지도 이미 9년 7개월 이상의 시간이 흘렀으므로 자연발생적인 노화현상에 기인한 하자가 포함되어 있을 수 있는 점, 피고가 시공업체인 보조참가인을 통하여 그동안 원고 요청에 따라 여러 차례 하자보수를 시행하였던 점, 원고의 아파트 관리상의 잘못으로 인하여 하자가 확대된 사정도 배제할 수 없는 점, 뒤에서 보는 바와 같이 하자보수로 인정하는 균열의 범위와 그 수리방법인 도장의 범위를 다소 넓게 인정하여 손해배상액의 산정이 커졌고, 공사원가계산에서 적용한 이윤율도 현재의 경제사정에 비추어 피고에게 과다한 부담이 될 수 있는 점을 고려하면, 피고가 배상하여야 할 손해의 범위는 공평의 원칙에 따라 일부 제한하는 것이 타당하고 그 범위는 이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 종합적으로 고려하여 전체 보수비용의 70% 정도로 제한함이 상당하다고 할 것이다.

다. 계산(편의상 원 미만 버림)

○ 공용부분에 대한 하자보수비 = 942,595,731원 (= 1,133,745,166원 × 0.8314)

- 공용부분 하자보수비 총액 = 1,133,745,166 주1) 원

- 채권양수비율 = 83.14%

○ 전유부분에 대한 하자보수비 = 103,704,819원 = (122,591,176원 - 18,886,357원)

- 전유부분 하자보수비 총액 = 122,591,176 주2) 원

- 미양도세대 해당 하자보수비 = 18,886,357 주3) 원

○ 양수한 하자보수비 총액 = 1,046,300,550원

- 942,595,731원(공용부분) + 103,704,819원(전유부분) = 1,046,300,550원

○ 책임의 제한 적용

- 1,046,300,550원 × 0.70 = 732,410,385원

4. 피고측의 주장에 대한 판단

가. 소멸시효 완성 주장

피고측은 이 사건 아파트 구분소유자들의 손해배상청구권은 원고가 구분소유자들로부터 채권을 양도받기 전에 이미 시효소멸하였다고 주장한다.

살피건대, 구분소유자의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 집합건물법 제9조 에 의하여 인정되는 법정책임이므로, 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 5년의 상사 소멸시효가 아니라 민법 제162조 제1항 에 따라 10년의 소멸시효가 적용된다고 보아야 한다.

한편, 소멸시효는 채권자가 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행하는바, 이 사건 소는, 소멸시효 기산점을 사용검사일로부터 계산하더라도 그 때부터 10년의 소멸시효 기간이 경과하기 전인 2006. 12. 21. 제기되었으므로, 소멸시효는 이로써 중단되었다고 보아야 한다(원고가 이 사건 아파트의 사용검사일 이후 수회에 걸쳐서 피고에게 하자의 보수를 요구하였으나 피고의 보수가 미흡하여 구분소유자들이 권리행사를 하려고 하였던 점, 그런데 하자의 존부 및 범위의 입증 및 소송수행의 어려움 등으로 구분소유자 개개인이 소송을 제기하기는 실질적으로 어려웠으므로 이 사건 아파트의 관리·운영을 맡고 있는 원고가 구분소유자들을 대표하여 이 사건 소를 제기하였던 점, 이 사건 소제기 당시 원고와 같은 입주자대표회의가 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사할 주체가 될 수 없다고 하는 법적 판단이 명확하게 확립되어 있지 아니하였고, 아파트 입주자대표회의가 시공사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구하는 소를 제기하여 승소판결은 받은 사례가 주류를 이루고 있었던 점, 이러한 당시 상황에서 이 사건 아파트의 구분소유자들이 원고로 하여금 이 사건 소를 제기하게 하였던 사정을 감안하면 이 사건 아파트의 구분소유자들이 원고에게 채권 양도를 하기 전에 권리 위에 잠자는 상태였다고 보기 어렵고 오히려 이 사건 제소가 자신들의 권리를 행사할 의사를 바탕으로 한 적극적인 노력의 소산이었던 점, 이 사건 제소를 구분소유자들의 손해배상채권의 소멸시효를 중단하게 하는 사유인 재판상 청구에 해당한다고 판단하는 것이 장기간 경과 후의 권리행사에 대비하여 증거를 확보하는 부담을 덜어주는 한편 권리 위에 잠자는 권리자를 보호할 필요가 없다는 취지에서 인정되는 소멸시효 제도의 목적과 취지에 반한다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면, 구분소유자가 직접 피고를 상대로 소를 제기하지 않고 원고를 통하여 소를 제기하였다가 나중에 자신들의 피고에 대한 채권을 원고에게 양도한 이 사건과 같은 경우에도, 원고의 소 제기 당시에 원고를 통하여 자신들의 권리를 행사하였다고 보는 것이 타당하다). 따라서 피고측의 위 주장은 이유 없다.

나. 하자보수완료 합의로 손해배상채권이 소멸되었다는 주장

피고측은, 주택법 분류상 5년차 이하 하자에 대하여는 피고측이 하자보수를 마치고 원고로부터 하자보수완료확인서 및 하자보수청구권 포기 확약서를 받았으므로 원고는 피고에 대하여 하자의 존재를 이유로 하는 손해배상을 구할 수 없다고 주장한다.

을 1호증의 1 내지 을 3호증의 3의 각 기재에 의하면, 피고보조참가인들이 원고의 하자보수요청에 따라 보수를 한 후 원고로부터 이에 대한 하자보수만료 확인서를 작성 받은 사실은 인정된다. 그러나 위 인정사실만으로는 이 사건 아파트의 하자에 대한 보수가 완료되었다거나, 구분소유자들이 이후 하자보수청구 또는 이에 갈음한 손해배상청구권을 포기하였다고 볼 수는 없다. 피고측의 위 주장도 이유 없다.

다. 0.3㎜ 이하의 균열은 하자가 아니라는 주장에 대하여

피고측은, 콘크리트에 발생하는 균열 중 0.3㎜ 이하의 균열은 구조체에 영향이 전혀 없는 통상적인 현상으로서 공사상의 잘못과는 무관하게 콘크리트라는 재료가 가지는 고유한 특성 때문이거나 자연발생적 또는 외적인 요인에 의하여 불가피하게 발생하는 것이므로 이를 하자로 볼 수 없다고 주장한다.

살피건대, 집합건물법에 따라 준용되는 민법 제667조 의 담보책임은 무과실책임으로 시공상의 잘못이 없다 하더라도 거래관념상 통상 건축물이 갖추어야 할 품질을 갖추고 있지 않다면 하자가 있는 것인 점, 건설교통부가 제정한 콘크리트구조설계기준은 건물의 허용 균열폭을 습윤환경에서 0.3㎜, 건조환경에서 0.4㎜로 규정하고 있으나, 건설교통부 고시 ‘시설물의 안전점검 및 정밀안전진단지침’에 의하면 0.1㎜ 이상 0.7㎜ 미만의 콘크리트의 균열을 중간균열로 중요하게 보아 보고서에 기록하여 추적조사가 이루어지도록 한 점, 0.3㎜ 이하의 균열이라 하더라도 빗물의 침투 등으로 철근이 부식되고 균열이 확산됨에 따라 구조체의 내구력이 감소하는 등 건조물의 기능상, 안정상 지장을 초래할 수 있을 뿐 아니라, 발생된 균열을 아무런 보수조치 없이 방치할 경우 균열 폭이 점점 확대되어 열화 및 노후화가 촉진되고 기능저하나 내구성에 문제를 발생시킬 우려가 있는 점, 계절별 온도변화가 심한 우리나라의 특성상 균열이 확대될 가능성이 농후한 점, 하자의 여부 판단에서는 건축물의 안전성뿐만 아니라 건물의 미관 등 다른 요소도 고려하여야 하는 점, 콘크리트의 특성상 균열의 발생이 불가피하다고 하더라도 균열이 발생하는 환경조건을 고려하지 않은 채 일률적으로 일정 기준 이하의 균열을 하자보수대상에서 제외하는 것은 타당하지 않은 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면 0.3㎜ 이하의 균열을 하자보수 대상에서 제외하는 것은 타당하지 않으므로 이 부분 피고측의 주장은 받아들이지 아니한다(피고측의 위 주장사유를 손해배상액 산정에 감안하였음은 앞에서 본 바와 같다).

라. 아파트 외벽 도장은 부분도장으로 충분하다는 주장

피고측은 아파트 외벽의 균열에 대한 보수 후 마감은 전면도장이 아닌 부분도장으로 충분하므로 부분도장에 따른 비용만이 인정되어야 한다고 주장하므로 살피건대, 도장 자체의 하자에 기한 보수와 균열로 인한 미관상의 하자를 없애기 위한 도장은 구별되는 것일 뿐만 아니라, 균열 부분에 대한 부분도장만을 한다면 나머지 부분과의 색상 및 무늬가 달라지는 등으로 외관상 보수의 흔적이 남게 되고, 이에 따라 미관상의 하자가 발생하여 이 사건 하자의 거래가격 또한 하락하게 될 것이 경험칙상 예상되는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 아파트 외벽의 균열 보수 후 미관이 보기 흉하게 되는 것을 막기 위해서는 전체도장이 불가피하다고 할 것이므로, 피고측의 위 주장도 이유 없다(피고측의 위 주장사유를 손해배상액 산정에 감안하였음은 앞에서 본 바와 같다).

마. 과도한 이윤율이 적용되었다는 주장

피고측은 건설공사에서 통상적으로 적용되는 이윤율은 5% 내지 10%정도인데, 이 사건 감정결과에서 하자보수비를 산출함에 있어 이윤율을 15%로 적용한 것은 부당하다고 주장한다.

살피건대 감정인 소외 1의 감정결과, 이 법원의 감정인 소외 1에 대한 2008. 7. 24.자 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 하자보수공사는 입주자가 거주하고 있고 이미 공사가 완료된 상태에서 기존의 각종 설미와 마감재 등이 시공되어 있는 상태를 고려하여 이루어지게 되므로, 신축공사와 달리 연속적인 공사가 불가능한 점을 고려하여 위 감정인이 이윤율을 15%로 적용한 사실, 위와 같은 이윤율은 원가계산에 의한 예정가격 작성준칙을 초과하지 아니한 점을 인정할 수 있고, 그렇다면 감정인의 위와 같은 이윤율 적용은 건축물의 하자보수에 대한 관련 법규 및 관행에 비추어 객관적으로 타당한 범위 내의 것이라고 보이므로, 피고측의 위 주장 역시 이유 없다(피고측의 위 주장사유를 손해배상액 산정에 감안하였음은 앞에서 본 바와 같다).

바. 바탕처리비용이 이중으로 계상되었다는 주장

피고측은 표준품셈 등의 일위대가에 따르면 균열보수비 산정에 별도의 바탕만들기 비용이 포함되어 있지 아니함에도 불구하고(균열보수공정에 기본적인 바탕만들기 공정이 포함되므로) 이 사건 감정인이 일위대가에서 균열보수 비용을 계상하면서 바탕만들기 비용을 추가함으로써 이를 이중으로 계상하였으므로 이 부분이 제외되어야 한다고 주장한다.

살피건대, 감정인 소외 1의 감정서와 이 법원의 감정인 소외 1에 대한 2008. 7. 24.자 사실조회결과에다가 변론 전체의 취지를 종합하면, 균열을 보수한 이후 도장공사를 할 경우 도장면의 품질 향상을 위해 균열보수부위의 기존 도장면을 제거한 후 도장하는 것이 필요하므로 별도의 바탕처리공정이 필요한 사실, 그런데 전체도장 기준의 공사비용을 산정하기 위하여는 균열보수부위의 바탕처리공정비용을 따로 산출해야 할 필요가 있는 사실, 피고측이 문제 삼고 있는 감정서 제2권 729, 730, 733, 734, 736, 737면 중 ‘바탕만들기‘ 항목은 감정인이 위 바탕처리공정을 계산하기 위해 이를 도장공사비용의 일위대가 계산에 포함시킨 것이고 따라서 이는 도장공사비용의 산정에는 별도로 계상되지 아니한 사실이 인정된다. 따라서 바탕처리비용이 이중으로 계상되었다고 보기 어려우므로 피고측의 위 주장도 받아들이지 아니한다.

5. 결론

그렇다면, 피고는 원고에게 위 계산과 같이 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 양도받은 손해배상금채권 732,410,385원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 원인변경신청서가 피고에게 송달된 다음 날임이 기록상 명백한 2008. 5. 2.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결선고일인 2008. 11. 12.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 위 인정범위 내 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

주1) 별지 공용부분 하자내역표 기재 참조

주2) 별지 전유부분 하자내역표 기재 참조

주3) 별지 전유부분 하자내역표 기재 참조