원고 입주자대표회의(소송대리인 변호사 박홍규외 2인)

대한주택공사(소송대리인 법무법인 하나로 담당변호사 백강수외 1인)

2007. 6. 1.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고는 원고에게 798,751,676원 및 이에 대한 이 사건 소장 송달 다음날부터 2007. 4. 20.자 청구취지 및 청구원인 변경 신청서 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 3호증의 각 기재 및 감정인 소외 1의 감정결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있다.

가. 원고는 원주시 태장동 (지번 생략)에 있는 (단지 이름 생략) 6개동 525세대(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 동별 입주자 대표들로 구성된 자치관리기구이고, 피고는 위 아파트를 건축, 분양한 사업주체이다.

나. 피고는 이 사건 아파트에 관하여 1997. 5. 16. 관할관청으로부터 사용검사를 받았고 그 무렵 주민들의 입주가 완료되었다.

다. 한편, 피고가 이 사건 아파트를 신축·분양한 후 이 사건 아파트의 공용부분에는 건물 외벽과 계단실·복도·옥상부 바닥 및 방수턱·동지하 벽체 및 바닥 등에 건·습식 균열, 철근노출 등 하자들이 발생하여 현재까지도 하자가 남아 있는데, 원고는 피고로부터 그 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 지급받기 위하여 2005. 7. 5. 이 사건 소를 제기하였다.

라. 이 사건 아파트 525세대 중 439세대의 구분소유자들은 2006. 12. 14. 피고에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 원고에게 양도하고(면적에 따른 양수비율은 83.62%), 그 무렵 위 채권양도 통지가 피고에게 도달하였다.

2. 주장 및 판단

가. 당사자의 주장

원고는, 피고가 이 사건 아파트를 건축, 분양함에 있어 사업승인 당시의 설계도면과 다르게 임의로 변경시공하거나 미시공 또는 부실시공을 한 탓으로 이 사건 아파트에 하자보수책임기간이 1, 2, 3, 5, 10년에 해당하는 하자가 발생하였고, 이를 보수하는데 합계 798,751,676원(사용검사전 하자보수비용 포함, 총 보수비용 955,216,069원 중 원고가 양수받은 하자보수에 갈음하는 손해배상채권의 비율 83.62%에 해당하는 금원) 상당의 비용이 소요되므로, 사업주체인 피고는 원고에게 하자보수에 갈음하는 손해배상으로 그 하자보수비용 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

이에 대하여 피고는, 이 사건 아파트에 발생한 하자는 모두 그 하자보수책임기간이 1년 내지 3년으로 ① 하자보수기간이 1, 2, 3, 5년인 시설에 대한 하자보수를 완료하고 원고로부터 하자보수종료확인서(을 제1호증의 1 내지 3, 을 제2호증의 1 내지 5)를 발급받았으므로 하자보수기간이 5년 이하인 하자에 대하여는 보수가 완료되었고, ② 원고 주장의 하자들이 하자보수책임기간내에 발생하였다 하더라도 상사 소멸시효가 적용되어 하자 보수에 갈음하는 손해배상청구권은 이미 소멸시효가 완성되었다고 주장한다.

나. 이 사건 아파트에 발생한 하자의 담보책임기간에 관한 판단

1) 당사자의 주장

원고가, 이 사건 아파트의 사용검사 이전 및 이후에 위와 같은 하자가 발생하였다면서, 구분소유자들이 피고를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 행사하는 경우에는 집합건물법 제9조 제1항 및 민법 제671조 에 의하여 공사의 종류와 내용에 관계없이 모두 10년의 담보책임기간이 적용되고, 구분소유자들로부터 손해배상청구권을 양수받은 원고가 청구한 이 사건의 경우에도 마찬가지라고 주장함에 대하여, 피고는 원고 주장과 같은 하자가 존재한다 하더라도 그에 대한 하자보수책임의 범위는 2005. 5. 26. 개정된 주택법과 집합건물법에 따라 정해져야 한다고 주장하는바, 먼저 아파트 하자로 인한 손해배상 청구 시에 적용되는 법령은 무엇인지 여부에 관하여 살펴본다.

2) 적용 법령 및 해석

가) 2005. 5. 26. 주택법 및 집합건물법 개정 전 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관한 적용 법령 및 해석

(1) 관련규정

① 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 변경되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제9조 제1항 에서는 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 민법 제667조 내지 제671조 의 규정을 준용하도록 규정하고, 제2항 에서는 제1항 의 분양자의 담보책임에 관하여는 민법에 규정하는 것보다 매수인을 불리하게 한 특약은 그 효력이 없다고 규정하였으며, 부칙 제6조에서는 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택건설촉진법의 특별한 규정은 그것이 이 법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다고 규정하였다.

② 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 주택법으로 전문개정되기 전의 것)에서는 하자보수에 관하여 , 제38조 제14항 에서 사업주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다고 규정하였고, 이에 따라 구 공동주택관리령(2003. 11. 29. 대통령령 제18146호로 폐지되어 주택법 시행령에 흡수되기 전의 것) 제16조 제1항 에서는 공동주택 등에 대한 하자보수기간은 그 사용검사일부터 주요시설인 경우에는 2년 이상으로 하고 그 외의 시설인 경우에는 1년 이상으로 하되, 하자보수대상인 주요시설 및 그 외의 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 별표 7과 같다고 규정하였으며, 별표 7은 시설공사를 17가지로 나누어 각 1년 내지 3년의 하자담보책임기간을 정하되, 비고란에서 이와 같은 구분에도 불구하고 기둥·내력벽(힘을 받지 아니하는 조적벽 등을 제외한다)의 하자보수기간은 10년, 보·바닥·지붕의 하자보수기간은 5년으로 한다고 규정하고 있었다.

③ 이와는 별도로 위 구 주택건설촉진법은 손해배상에 관하여 , 제38조 제16항 에서 제14항 의 규정에 의한 사업주체와 건축주는 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 10년의 범위 내에서 이를 보수하고, 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있으며, 이 경우 구조별 하자보수기간과 하자의 범위는 대통령령으로 정한다고 규정하였고, 이에 따라 구 공동주택관리령 제16조의2 제1항 에서는 법 제38조 제16항 의 규정에 의한 내력구조별 하자보수기간을 기둥·내력벽(힘을 받지 아니하는 조적벽 등을 제외한다)은 10년, 보·바닥·지붕은 5년으로 하되, 하자의 범위를 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우와 안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우로 한정하였다.

(2) 관련규정에 대한 종전의 해석

주택법 개정 전에는 구 집합건물법의 강행규정성으로 인하여 구 주택건설촉진법상의 앞서 언급한 규정들에도 불구하고 집합건물의 수분양자는 집합건물법 제9조 에서 준용되는 민법 제671조 의 규정에 따라 10년 간 사업주체에 대하여 담보책임을 물을 수 있었다. 또한 그 하자도 중대한 하자에 한정되지 아니하였으므로, 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관련된 법규 사이의 조화로운 해석을 위하여, 구 주택건설촉진법 및 구 공동주택관리령에서 정한 규정들은 행정적인 차원에서 공동주택의 하자보수 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정한 것으로만 보았고, 구 주택건설촉진법에 근거하여 하자보수를 구하는 경우에도, 사업주체의 하자보수책임을 규정한 구 주택건설촉진법 제38조 제14항 에 따라 규정된 구 공동주택관리령 제16조 에서 내력구조부의 하자보증기간을 10년 내지 5년이라고만 규정하고 있을 뿐 그 범위를 공동주택이 무너졌거나 무너질 우려가 있는 경우로 한정하고 있지 않으므로, 사업주체의 책임은 물론 보증기간을 10년으로 하여 체결된 공제조합의 의무하자보수보증의 보증대상도 내력구조부에서 발생한 모든 하자라고 해석하였다. 나아가 위 규정과의 균형상, 하자보수의무에 관한 구 주택건설촉진법 제38조 제16항 , 구 공동주택관리령 제16조의2 에서 공동주택의 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너지거나, 혹은 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우와 같은 중대한 하자가 발생한 때에는 10년의 범위 내(기둥, 내력벽은 10년, 보, 바닥, 지붕은 5년)에서 이를 보수하고 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는 취지는, 내력구조부의 결함과 같은 중대한 하자에 대하여는 그 위험성과 중요성에 비추어 특히 가중책임을 지게 하려는 것일 뿐이지, 내력구조부에 대해서는 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 대해서만 책임을 부담하는 것으로 제한하려는 취지는 아니라고 해석하여 왔다( 대법원 2002. 2. 28. 선고 99다69662 판결 , 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결 등 참조).

나) 2005. 5. 26. 주택법 개정 후 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관한 적용 법령 및 해석

(1) 관련규정

① 주택법(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 것)은 하자보수에 관하여 , 제46조 제1항 에서 사업주체는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조 의 규정을 준용하도록 한 집합건물법 제9조 의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일 또는 건축법 제18조 의 규정에 의한 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하도록 규정하고 있고, 하자로 인한 손해배상에 관하여 는 제46조 제3항 에서 사업주체는 제1항 의 규정에 의한 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다.

② 개정 주택법에 따른 주택법시행령 제59조 제1항 에서는 법 제46조 제1항 의 규정에 의하여 사업주체가 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 내력구조부별 및 시설공사별 하자담보책임기간 등은 별표 6 및 별표 7과 같다고 규정하고 있는바, 별표6은 하자의 범위를 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자로 규정하면서, 시설공사를 17가지로 나누어 각 1년 내지 3년의 하자담보책임기간을 정하고 있고, 별표 7은 내력구조부별 하자보수대상 하자의 범위를 ㉠ 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우와 ㉡ 제62조 제3항 의 규정에 의한 안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우로 한정하고, 내력구조부별 하자보수기간을 기둥·내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외한다)은 10년, 보·바닥 및 지붕은 5년으로 규정하고 있다.

③ 주택법은 부칙 제1조에서 공포한 날로부터 시행하되, 부칙 제3조에서 이 법 시행 전에 주택법 제29조 의 규정에 의한 사용검사 또는 건축법 제18조 의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 제46조 의 개정규정을 적용하도록 규정하였고, 주택법의 개정에 따라 개정된 집합건물법(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정됨) 부칙 제6조는 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택법의 특별한 규정은 그것이 이 법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한도에서 효력이 있지만, 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조 의 규정이 정하는 바에 따른다고 규정하였다.

(2) 현행 주택법 및 집합건물법의 해석

개정된 주택법과 종전의 관련 법규를 비교하여 보면, 구 주택건설촉진법 제38조 제14항 , 제16항 과 구 공동주택관리령 제16조 제1항 , 제16조의2 제1항 이 개정된 주택법 제46조 제1항 , 제3항 과 그 시행령 제59조 제1항 , 제62조 로 변경되면서 내력구조부의 하자보수 및 손해배상과 관련된 내용이 중복되지 아니하도록 통일적으로 정리한 것 이외에는 대체로 그 내용을 유지하고 있는 것으로 보인다.

그러나, 앞서 본 바와 같이, 개정된 주택법 부칙에서는 공포한 날로부터 위 법을 시행하되, 담보책임 및 하자보수에 관하여는 위 법 시행 전에 사용검사 또는 사용승인을 얻은 공동주택에 대해서도 제46조 의 개정된 내용을 적용한다고 규정하고 있고, 주택법의 개정에 따라 개정된 집합건물법 부칙에서는 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조 에 정하는 바에 따른다고 규정하고 있으므로, 결국 개정된 주택법과 집합건물법은, 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여 집합건물법과 그에 의하여 준용되던 민법 제667조 내지 제671조 의 규정의 적용을 명문으로 배제하고 통일적으로 주택법 제46조 의 규정만이 적용되도록 하였다 할 것이다.

한편, 개정 주택법에 따른 주택법 시행령 제59조 제1항 은 별표 6, 7에서 사업주체가 보수책임을 부담하는 하자의 범위와 하자담보책임기간을 규정하면서, 구 공동주택관리령의 별표 7과 달리 별표 6에서는 1, 2, 3년차 하자만을 규정하고, 내력구조부의 5, 10년차 하자에 관하여는 별표 7에서 무너질 염려가 있는 등의 한정된 경우에만 보수책임을 인정함으로써 명문으로 내력구조부의 하자에 대한 책임을 제한하고 있는 점에 비추어, 현행법에 의하면 내력구조부의 하자라고 하더라도 모든 하자에 대하여 5년 내지 10년의 담보책임이 인정되는 것이 아니라, 그 결함이 중대한 경우에 한하여서만 5년 내지 10년의 담보책임이 인정된다고 할 것이다.

3) 소결

따라서, 원고가 이 사건 아파트의 각 구분소유자들로부터 피고에 대하여 가지는 손해배상청구권을 양도받아 집합건물법에 터잡아 피고에게 하자 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다 하더라도, 앞서 본 바와 같이 개정된 집합건물법 부칙 제6조에 의하여 담보책임의 범위나 기간에 대하여는 주택법 제46조 및 그 시행령 제59조 제1항 이 적용된다 할 것인데, 감정인 소외 1의 하자감정결과에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 이 사건 아파트의 내력구조부에 존재하는 하자가 아파트가 무너질 우려가 있다고 판정될 정도에는 이르지 아니하였다고 보이고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고가 5년차 및 10년차 하자라고 주장하는 부분은 그 하자가 1년차, 2년차 또는 3년차 하자에 해당하는지를 살펴 그에 해당하면 그 부분의 하자로서 청구할 수 있을 뿐이고, 5년차, 10년차 하자로서는 청구할 수 없다 할 것이다(한편, 원고는 사용검사일 이전에 발생한 하자에 대하여는 주택법이 적용되지 아니하고 집합건물법 제9조 제1항 , 민법 제671조 가 적용되어 인도일로부터 10년간의 하자담보책임기간을 인정하여야 한다고 주장하나, 주택법에서는 사용검사일 이전의 하자와 이후의 하자를 구분하여 규정하고 있지 아니하므로 위 주장은 받아들이지 아니한다).

다. 손해배상 청구권의 존부에 관한 판단

1) 위 인정 사실 및 앞서 살펴본 관련 법령의 해석에 의하면, 피고는 원고에게 이 사건 아파트의 하자로 인한 손해를 개정된 주택법 및 그 시행령이 정한 바에 따라 배상할 책임을 진다.

2) 한편, 위 주택법 및 그 시행령에 따르면, 공동주택의 입주자·입주자대표회의 또는 관리주체는 공사의 내용과 하자의 종류 등에 따라 1년 내지 3년(다만, 내력구조부의 결함으로 인하여 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우에는 5년 또는 10년)의 범위에서 정하여진 기간 내에 발생한 하자에 대하여 사업주체에게 하자의 보수를 요구할 수 있는바, 위 기간은 ‘하자의 발생기간’을 의미하는 것일 뿐 하자보수의무의 존속기간을 의미하는 것은 아니므로, 위 각 기간이 도과하더라도 그에 따른 소멸시효가 완성되기 전까지는 하자담보책임이 여전히 존속하게 된다 할 것인데, 갑 제3호증, 갑 제4호증의 5 내지 8의 각 기재 및 감정인의 하자감정결과에 변론 전체의 취지를 더하면, 이 사건 아파트에 1년차 내지 3년차 하자에 해당하는 하자가 존재하고, 위 하자는 위 각 기간 이전에 발생한 하자에 해당된다고 추정할 수 있으나, 한편, 갑 제4호증의 1 내지 4, 을 제1호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 원고는 1998. 4. 9. 무렵부터 피고에게 이 사건 아파트에 발생한 하자를 보수하여 줄 것을 요청하였고, 이에 피고는 소외 2 주식회사로 하여금 위 하자를 보수하게 한 후 사용검사일로부터 1년 또는 2년이 경과하거나 경과할 즈음인 1998. 7. 15.에 1년차 하자에 관하여, 1999. 6. 14.에 2년차 하자에 관하여 원고로부터 하자보수가 완료되었다는 확인을 받은 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 피고는 사용검사일로부터 2년 이내에 이 사건 아파트에 발생한 하자에 대하여는 그 하자보수를 완료하였다 할 것이므로, 이 사건 아파트에 대하여 발생하였다는 1, 2년차 하자는 사용검사일로부터 2년이 지나 발생한 것으로 추정되며, 달리 위 하자들이 사용검사일로부터 2년 이내에 발생하였다고 볼 증거가 없으므로 피고의 이 부분 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다(3년차 하자에 관하여도 하자보수를 완료하였다는 피고의 주장은, 진정한 것임을 인정할 수 없는 을 제1호증의 3 외에는 이를 인정할 증거가 없다).

따라서, 피고는 일단 원고에게 이 사건 아파트의 하자 중 3년차 하자로 평가될 수 있는 부분에 대한 손해배상금을 지급할 의무가 있다.

라. 소멸시효 완성 여부에 관한 판단

피고는 이 사건 손해배상청구권이 시효완성으로 소멸하였다고 항변하므로 살피건대, 이 사건 아파트의 사용검사일인 1997. 5. 16.인 사실은 앞서 본 바와 같으므로 원고는 위 일시로부터 담보책임 기간인 3년이 경과한 다음날인 2000. 5. 17.부터는 위 청구권을 행사할 수 있었음이 명백하며, 이 사건 아파트를 피고가 수분양자들에게 분양한 행위는 상행위에 해당하므로, 그로 인하여 생긴 채무의 불이행에 터잡은 손해배상채무도 5년의 상사 소멸시효가 적용된다 할 것인바, 원고가 2000. 5. 17.부터 위 소멸시효기간 5년이 경과한 후인 2006. 12. 14.에 비로소 이 사건 아파트의 각 구분소유자들로부터 손해배상채권을 양도받은 사실은 위에서 인정한 바와 같으므로, 위 3년차 하자들로 인한 원고의 손해배상청구권은 모두 시효가 완성되어 소멸하였다 할 것이어서, 피고의 위 항변은 이유 있다.

4. 결 론

그렇다면, 이 사건 아파트에 존재하는 하자에 대하여 피고에게 아직 보수책임이 있음을 전제로 하는 원고의 이 사건 손해배상청구는 다른 점에 대하여 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.