[1] 공동주택에 하자가 발생한 경우, 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 하자보수청구권에 갈음하는 손해배상청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극)

[2] 공동주택의 내력구조부에 발생한 모든 하자에 대하여 주택법 시행령 제59조 제1항 에 정한 5년 내지 10년의 하자담보책임기간이 인정되는지 여부(소극)

[1] 입주자대표회의는 공동주택에 하자가 발생한 경우 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있고, 이러한 하자보수청구권에는 그에 갈음하는 손해배상청구권도 포함되어 있다.

[2] 현행의 주택법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률과 그에 의하여 준용되던 민법 제667조 내지 제671조 의 규정의 적용을 명문으로 배제하고 통일적으로 주택법 제46조 의 규정만이 적용되도록 하였으며, 이에 따른 주택법 시행령 제59조 제1항 은 하자보수책임기간을 시설구분에 따라 1년 내지 3년으로 하되 내력구조부의 하자는 그 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우나 무너질 우려가 있다고 판정된 경우에 한하여 5년 내지 10년의 담보책임을 인정하고 있으므로 현행법에 따르면 내력구조부의 하자라고 하더라도 모든 하자에 대하여 5년 내지 10년의 담보책임이 인정되는 것이 아니라 그 결함이 중대한 경우에 한하여 그 담보책임이 인정된다.

[1] 주택법 제46조 , 주택법 시행령 제59조 [2] 주택법 제46조 , 부칙(2005. 5. 26.) 제3조, 주택법 시행령 제59조 제1항 [별표 7]

신안아파트 입주자대표회의 (소송대리인 변호사 박홍규외 1인)

신안건설산업 주식회사외 1인 (소송대리인 변호사 최재원)

2005.11.4.

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용 중 70%는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.

원고에게, 피고 신안건설 주식회사는 536,763,623원, 피고 대한주택보증 주식회사는 피고 신안건설 주식회사와 각자 위 돈 중 160,001,930원 및 각 이 사건 청구취지및원인변경신청서 부본 송달 다음날부터 이 사건 선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

가. 원고는 고양시 덕양구 행신동 700 지상 신안아파트 3개동 328세대(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 관리를 위하여 입주자들에 의하여 구성된 자치관리기구이고, 피고 신안건설산업 주식회사(이하 ‘피고 신안건설’이라 한다)는 이 사건 아파트를 건축, 분양한 사업주체이다. 피고 대한주택보증 주식회사( 1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정된 구 주택건설촉진법 부칙 제5조의 규정에 의하여 구 주택사업공제조합이 조직변경된 것이다. 이하 ‘피고 대한주택보증’이라 한다)는 이 사건 아파트에 관하여 사용검사를 받음에 있어서 하자보수의무를 보증하기 위하여 1994. 12. 10. 피고 신안건설과 사이에 보증금액 160,001,930원, 보증기간 1994. 12. 10.부터 2004. 12. 9.까지로 정하여 하자보수보증계약을 체결하고, 의무하자보수보증서를 사용검사권자인 고양시장에게 발행·교부하였다. 피고 신안건설은 1994. 12. 10. 이 사건 아파트에 관하여 사용검사를 받았고, 주민들이 입주하여 원고가 구성되자 고양시장은 보증계약상 보증채권자를 원고로 변경하였다.

나. 위 의무하자보수보증약관에는 피고 대한주택보증은 이 보증서의 보증기간 동안 발생한 하자에 대하여 구 공동주택관리령(주택법 및 주택법 시행령의 시행으로 2003. 11. 29. 폐지되었다.)에서 정한 절차에 따라 그 보수이행청구를 받았음에도 불구하고, 조합원이 이를 이행하지 아니함으로써 입주자대표회의가 입은 손해를 보상한다고 규정되어 있다.

다. 이 사건 아파트에 관한 하자감정 결과에 의하면 이 사건 아파트에는 주택법 및 주택법 시행령이 정한 다음과 같은 하자들이 존재한다(다만, 5년, 10년차 하자가 위 법령이 정한 하자의 범위에 포함되는지 여부는 뒤에서 본다).

(1) 지붕층 바닥, 계단실 조적벽, 계단실 바닥, 지하층 바닥, 지하주차장 조적벽, 지하주차장 바닥 균열 등 다수의 1년차 하자

(2) 계단실 조적벽, 지하주차장 조적벽, 지하주차장 공동구, 부대토목 옹벽 균열 등 다수의 2년차 하자

(3) 외부 난간, 지붕층 난간, 지하주차장 난간, 지하주차장 바닥 균열 등 다수의 3년차 하자

(4) 외부 슬래브, 계단실 슬래브, 지하주차장 슬래브 균열 등 다수의 5년차 하자

(5) 외부 벽체, 계단실 벽체, 지하층 벽체, 지하 주차장 벽체 균열 등 다수의 10년차 하자

라. 원고는 2004. 7. 27. 이 사건 소를 제기하였는데, 이 사건 소송 계속중인 2005. 5. 26. 주택법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)이 개정되어, 이 사건에도 주택법 부칙 제3조에 의하여 개정 법률이 적용되게 되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑1 내지 5(각 가지번호 포함), 이 법원의 현장검증 결과, 감정인 이동헌의 감정 결과, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 원고는 피고 신안건설에게 위 하자를 보수함에 소요되는 비용 상당의 손해배상을 구하고, 피고 대한주택보증에게 위 하자보수보증계약상 한도 내에서의 하자보수보증금의 지급을 구한다.

나. 청구권원에 대한 판단

피고들은 이에 대하여 먼저 아파트의 구분소유자가 아닌 입주자대표회의는 손해배상청구권을 행사할 수 없다고 주장한다.

살피건대, 입주자대표회의는 공동주택에 하자가 발생한 경우 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있고, 이러한 하자보수청구권에는 그에 갈음하는 손해배상청구권도 포함되어 있다고 해석함이 상당하므로 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다

다. 1, 2, 3년차 하자에 대한 청구에 관한 판단

피고들은 이 사건 아파트에 원고 주장과 같은 하자가 존재한다고 하더라도 소멸시효가 완성되었다고 주장한다.

살피건대, 피고들에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 피고 신안건설의 상행위로 인하여 생긴 채무의 불이행에 기하여 성립한 손해배상채권으로서 5년의 상사소멸시효가 적용된다 할 것인데, 원고는 사용검사일인 1994. 12. 10.로부터 담보책임기간인 1년 내지 3년의 기간이 경과한 날에서 각 5년이 경과한 후인 2004. 7. 27. 비로소 이 사건 소를 제기하였으므로, 위 하자들에 관한 원고의 청구권은 소멸시효가 완성되어 이미 소멸하였다고 할 것이고, 피고 대한주택보증의 보증금 지급의무도 그 부종성으로 인하여 소멸하였다 할 것이다.

라. 5, 10년차 하자에 대한 청구에 관한 판단

(1) 주 장

원고는 피고들에게 담보책임이 있는 5, 10년차 하자는 내력구조부에 발생한 모든 하자라고 주장함에 대하여, 피고들은 담보책임의 범위는 내력구조부의 하자 중 그 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너지거나 무너질 염려가 있는 경우에 한한다고 주장한다.

(2) 현행법의 해석

공동주택의 하자담보책임기간은 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 내구수명 등을 감안하여 정하여야 함에도 집합건물법에서 일률적으로 10년으로 정한 것은 불합리하다고 하여 2005. 5. 26. 법률 제7520호로 주택법이 개정되었다.

위 개정된 주택법은 하자보수에 관하여는 제46조(담보책임 및 하자보수) 제1항 에서 사업주체는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조 의 규정을 준용하도록 한 집합건물법 제9조 의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일 또는 건축법 제18조 의 규정에 의한 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하도록 규정하고 있고, 하자로 인한 손해배상에 관하여는 제46조 제3항 에서 사업주체는 제1항 의 규정에 의한 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다. 피고 대한주택보증의 하자보수보증에 관하여도 주택법 제77조 제1항 과 개정된 주택법 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19053호로 개정됨) 제106조 제1항 에서 주택법 시행령 제59조 제1항 의 규정에 의한 하자담보책임기간 중에 발생한 하자의 보수에 대한 보증이라고 규정하고 있다.

이에 따른 주택법 시행령 제59조(사업주체의 하자보수) 제1항 은 법 제46조 제1항 의 규정에 의하여 사업주체가 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 내력구조부별 및 시설공사별 하자담보책임기간 등은 [별표 6] 및 [별표 7]과 같다고 규정하고 있으며, [별표 6]은 하자의 범위를 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자라고 규정하면서, 시설공사를 17가지로 나누어 각 1년 내지 3년의 하자담보책임기간을 정하고 있다. [별표 7]은 내력구조부별 하자보수대상 하자의 범위를 가. 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우와 나. 제62조 제3항 의 규정에 의한 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우로 한정하고, 내력구조부별 하자담보책임기간을 기둥·내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외한다.)은 10년, 보·바닥 및 지붕은 5년으로 규정하고 있다.

주택법은 부칙 제1조(시행일)에서 공포한 날로부터 시행하고, 부칙 제3조(담보책임 및 하자보수에 관한 경과조치)에서 이 법 시행전에 주택법 제29조 의 규정에 의한 사용검사 또는 건축법 제18조 의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 제46조 의 개정규정을 적용한다고 각 규정하였고, 주택법의 개정에 따라 개정된 집합건물법(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정됨) 부칙 제6조(주택법과의 관계)는 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택법의 특별한 규정은 그것이 이 법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한도에서 효력이 있지만, 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조 의 규정이 정하는 바에 따른다고 규정하였다.

결국, 현행의 주택법과 집합건물법은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여 집합건물법과 그에 의하여 준용되던 민법 제667조 내지 제671조 의 규정의 적용을 명문으로 배제하고 통일적으로 주택법 제46조 의 규정만이 적용되도록 하였으며, 이에 따른 주택법 시행령 제59조 제1항 은 하자보수책임기간을 시설구분에 따라 1년 내지 3년으로 하되 내력구조부의 하자는 그 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우나 무너질 우려가 있다고 판정된 경우에 한하여 5년 내지 10년의 담보책임을 인정하고 있고, 피고 대한주택보증의 하자보수보증에 관하여도 위 시행령이 적용되도록 하고 있다.

따라서 현행법에 따르면 내력구조부의 하자라고 하더라도 모든 하자에 대하여 5년 내지 10년의 담보책임이 인정되는 것이 아니라 앞서 본 바와 같이 그 결함이 중대한 경우에 한하여 그 담보책임이 인정된다고 할 것인데, 이 법원의 현장검증 결과와 감정인 이동헌의 감정 결과에 의하면 이 사건 아파트의 내력구조부에 존재하는 하자가 아파트가 무너질 우려가 있다고 판정될 정도에는 이르지 아니함이 명백하므로 원고의 이 부분 청구도 이유 없다.

(3) 법개정 전 판례의 적용 여부

원고는 담보책임이 있는 내력구조부의 하자는 내력구조부에 발생한 모든 하자라고 봄이 상당하다는 대법원판례( 대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결 )가 이 사안에도 적용되어야 한다고 주장하므로, 위 대법원판례가 주택법이 개정된 현재에도 적용될 수 있는 것인지에 관하여 본다.

주택법 개정 전의 구 집합건물법 제9조(담보책임) 제1항 은 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 민법 제667조 내지 제671조 의 규정을 준용한다고, 제2항 은 제1항 의 분양자의 담보책임에 관하여는 민법에 규정하는 것보다 매수인을 불리하게 한 특약은 그 효력이 없다고 각 규정하였고, 부칙 제6조(주택건설촉진법과의 관계)는 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택건설촉진법의 특별한 규정은 그것이 이 법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다고 규정하였다.

그런데 주택법으로 변경되기 전의 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 주택법으로 전문 개정되었다.)은 하자보수에 관하여 제38조 제14항 에서 사업주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다고 규정하였고, 이에 따라 폐지되기 전의 구 공동주택관리령(2003. 11. 29. 대통령령 18146호로 폐지되고 주택법 시행령에 흡수되었다.) 제16조 제1항 은 공동주택 등에 대한 하자보수기간은 그 사용검사일부터 주요시설인 경우에는 2년 이상으로 하고 그 외의 시설인 경우에는 1년 이상으로 하되, 하자보수대상인 주요시설 및 그 외의 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 [별표 7]과 같다고 규정하였으며, [별표 7]은 시설공사를 17가지로 나누어 각 1년 내지 3년의 하자담보책임기간을 정하되, 비고란에서 이에 불구하고 기둥·내력벽(힘을 받지 아니하는 조적벽 등을 제외한다.)의 하자보수기간은 10년, 보·바닥·지붕의 하자보수기간은 5년으로 한다고 규정하고 있었다.

이와는 별도로 위 구 주택건설촉진법은 손해배상에 관하여 제38조 제16항 에서 제14항 의 규정에 의한 사업주체와 건축주는 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 10년의 범위 내에서 이를 보수하고, 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 구조별 하자보수기간과 하자의 범위는 대통령령으로 정한다고 규정하였고, 구 공동주택관리령 제16조의2(내력구조부의 하자보수 등) 제1항 은 법 제38조 제16항 의 규정에 의한 내력구조별 하자보수기간을 기둥·내력벽(힘을 받지 아니하는 조적벽 등을 제외한다.)은 10년, 보·바닥·지붕은 5년으로 하되, 하자의 범위를 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우와 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우로 한정하였다. 대한주택보증의 하자보수보증에 관하여는 위 구 주택건설촉진법 제47조의7 과 주택건설촉진법 시행령(2003. 11. 29. 대통령령 제18146호로 전문 개정되어 주택법 시행령이 되었다.) 제43조의5 제1항 제2호 에서 위 공동주택관리령 제16조 의 규정에 의한 하자보수의무기간 중에 발생한 하자의 보수에 대한 보증이라고 주1) 규정하였다.

결국, 구 집합건물법의 강행규정성으로 인하여 구 주택건설촉진법상의 앞서 본 규정들에도 불구하고 집합건물의 수분양자는 집합건물법 제9조 에 의하여 준용되는 민법 제671조 의 규정에 따라 10년간 사업주체에 대하여 담보책임을 물을 수 있었고 그 하자도 중대한 하자에 한정되지 아니하였으므로, 이와의 조화로운 해석을 위하여 대법원은 앞서 본 구 주택건설촉진법 및 구 공동주택관리령상의 규정들을 행정적인 차원에서 공동주택의 하자보수 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정한 것으로서 위 법령에서 정하여진 기간 내에 발생한 하자에 대하여 입주자뿐만 아니라 사업주체와 별다른 법률관계를 맺지 않은 공동주택의 관리주체나 입주자대표회의도 보수를 요구할 수 있다는 취지에 불과하다고 제한 해석하였다(대법원 2004. 1. 27. 선고 24891 판결).

또한, 구 주택건설촉진법에 근거하여 하자보수를 구하는 경우에도 사업주체의 하자보수책임을 규정한 구 주택건설촉진법 제38조 제14항 에 따라 규정된 구 공동주택관리령 제16조 가 내력구조부의 하자보증기간을 10년 내지 5년이라고만 규정하고 있을 뿐, 그 범위를 공동주택이 무너졌거나 무너질 우려가 있는 경우로 한정하고 있지 아니하였으며, 대한주택보증의 하자보수보증도 위 구 공동주택관리령 제16조 의 규정에 따르도록 하였으므로, 사업주체의 책임은 물론 보증기간을 10년으로 하여 이루어진 공제조합의 의무하자보수보증의 보증대상도 결국 내력구조부에 발생한 모든 하자라고 해석하였으고, 그 균형상 하자보수의무에 관한 구 주택건설촉진법 제38조 제16항 , 구 공동주택관리령 제16조의2 에서 공동주택의 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너지거나, 혹은 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우와 같은 중대한 하자가 발생한 때에 한하여 5년 내지 10년간 이를 보수하고 손해를 배상할 책임이 있다고 규정한 것은 그 취지가 내력구조부의 결함과 같은 중대한 하자에 대하여는 그 위험성과 중요성에 비추어 특히 가중책임을 지게 하려는 것이지, 내력구조부에 대해서는 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 대해서만 책임을 부담하는 것으로 제한하려는 취지는 아니라고 해석하였다(위 대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결 ).

하지만, 이러한 해석은 앞서 본 바와 같이 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여 집합건물법의 적용을 명문으로 배제하고 주택법 제46조 의 규정을 따르도록 하였고, 위 법에 따른 주택법 시행령 제59조 제1항 이 [별표 6, 7]에서 사업주체가 보수책임을 부담하는 하자의 범위와 하자담보책임기간을 규정하면서, 구 공동주택관리령의 [별표 7]과 달리 [별표 6]에서는 1, 2, 3년차 하자만을 규정하고, 내력구조부의 5, 10년차 하자에 관하여는 [별표 7]에서 무너질 염려가 있는 등의 한정된 경우에만 보수책임을 인정하였으며, 대한보증보험의 하자보수보증도 주택법 시행령 제59조 제1항 에 따르도록 함으로써 내력구조부의 하자에 대한 책임제한을 명확히 한 현재에 있어서는 그대로 적용되기 어렵다 할 것이다.

3. 결 론

따라서 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하고, 소송비용의 부담에 관하여는 이 사건 소송 도중 주택법이 개정되어 하자담보책임의 내용 및 존속기간에 변경이 발생하여 패소한 원고에게 이를 모두 부담시키는 것은 부당하므로, 민사소송법 제99조 를 적용하여 원고가 70%, 피고들이 30%를 부담하는 것으로 한다.

주1) 위 구 주택건설촉진법 제38조 제14항, 제16항과 구 공동주택관리령 제16조 제1항, 제16조의2 제1항은 주택법 제46조 제1항, 제3항과 그 시행령 제59조 제1항, 제62조 제1항으로 변경되면서 다소의 변경이 있었으나 대체로 그 내용을 유지하였는데, 다만 구 공동주택관리령 제16조 제1항 [별표 7]에서 비고란을 삭제하여 주택법 시행령 제59조 제1항의 [별표 6]이 되었고, 내력구조부의 하자보수 등에 관하여는 주택법 제46조 제3항 후단에 관한 것으로 주택법 시행령 제62조 제1항(현재는 삭제되어 주택법 시행령 제59조 제1항에서 통일적으로 규정하고 있고 아래의 [별표 7]은 제59조 제1항에서 [별표 6]과 함께 규정하고 있다.)의 [별표 7]에서 따로 규정하여 내력구조부의 하자보수 및 손해배상과 관련한 규정이 중복됨으로 인한 혼란을 해결하였다.