매수인의 매도인에 대한 부수적 의무이행의 촉구가 대금채무이행의 의사 없음을 추단케 하는 과다최고인지 여부(소극)

부동산매매계약과 관련하여 매도인 등이 매수인에게 매매부동산에 대한 시장개설허가 문제에 협조하여 주기로 한 약정은 어디까지나 매매계약의 내용에 포함되지 아니하는, 그에 부수하여 이루어진 약정에 지나지 아니하므로 그와 같은 약정의 불이행을 이유로 매수인이 잔대금지급을 거절할 수 없음은 물론이지만 그러한 약정이 있는 이상 매수인이 그 이행을 촉구하였다 하여 채무이행의 의사가 없음을 추단케 하는 과다최고라고 할 수 없다.

민법 제544조

원고 소송대리인 변호사 이돈명 외 2인

피고 1 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 장경찬 외 3인

독립당사자참가인

서울고등법원 1988.5.16. 선고 82나1359,83나4261 판결

상고를 모두 기각한다.

상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

피고들 소송대리인의 상고이유에 대하여,

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고와 피고 1 사이에 1976.1.29. 이 사건 부동산에 대하여 금 1억 3천 7백만원으로 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금은 약정대로 지급되었으나 그 부동산 위에는 3건의 근저당권설정등기와 지상권설정등기가 경료되어 있었음에도 불구하고 잔대금지급기일까지 위의 담보를 소멸시키지 아니하였음은 물론 그 말소등기 및 원고 앞으로의 소유권이전등기 신청서류를 갖추지 아니하였고, 원고도 잔대금 8천2백만원을 지급하지 아니하여 상호이행의 제공없이 잔대금지급기일을 도과하였는데 피고는 1976.(1977.의 오기)3.25. 및 1977.5.27. 위 근저당권설정등기 등을 말소하였으나 원고 앞으로의 소유권이전등기에 필요한 서류는 갖추지 아니한 채 1977.5. 말경 소외 1을 통하여 원고에게 잔대금최고 및 조건부 해약통고를 한 사실을 인정하고 부동산매매계약에 있어서 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기절차이행의 의무는 특단의 사정이 없는 한 서로 동시이행의 관계에 있는 것이므로 쌍방간에 그 채무의 이행없이 약정기일을 도과한 이 사건에 있어서 매도인인 피고가 원고의 이행지체를 들어 매매계약을 해제할 수 있기 위하여는 채무의 본지에 따라 소유권이전등기의무의 이행을 제공함과 아울러 상당한 기간을 정하여 잔대금의 지급을 최고하였음에도 불구하고 원고가 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 할 것이고, 이 경우 매도인측의 이행제공으로서는 반드시 소유권이전등기신청서류를 상대방에게 현실로 제공할 필요까지는 없다 하더라도 언제든지 그와 같은 현실의 이행이 가능할 정도로 소유권이전등기절차에 필요한 일체의 서류준비를 완료하여 그 수령을 최고하여야 하며 단지 그 등기이전을 하여 줄 수 있는 준비 또는 태세를 갖추고 있었던 사실만으로써는 매도인의 이행제공에 나아갔다고 할 수 없다고 전제한 다음 피고가 조건부 해약을 통지한 1977.5. 말경에 이 사건 부동산의 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류준비를 완료한 사실은 없었으므로 위 최고는 원고를 이행지체에 빠뜨리게 함에 부족하여 적법한 계약해제의 통지가 되지 못한다 판단하였다.

소론은 원심이 위 최고 당시 이 사건 부동산의 등기권리증과 피고의 인감증명, 인장을 압날한 백지의 매도증서와 등기신청서용지를 사법서사 사무실에 갖추어 두었다 하더라도 그러한 사정만으로써는 이행제공의 준비 또는 태세를 갖춘데 불과하여 등기절차에 필요한 일체의 서류준비를 완료한 것이라고 볼 수 없다는 판단부분을 공격하고 있으나 원심은 앞에서 본 바와 같이 피고가 그 해약의 통지당시 이 사건 부동산의 소유권이전등기에 필요한 서류준비를 완료하였다고 하는 피고 주장사실에 부합하는 증거를 배척하고 그러한 서류준비를 완료한 사실을 인정하지 아니하였으며 소론이 비난하고 있는 부분은 가정적 판단에 지나지 아니하므로 가령 그 판단이 잘못되었다고 하더라도 판결에 영향을 주는 것이 아니다.

2. 원심은 매수인이 잔대금을 지급할 의사가 없음이 명백한 경우에는 매도인으로서도 소유권이전등기의무의 이행을 제공함이 없이 곧바로 매매계약을 해제할 수 있는 것이므로 피고의 조건부해약이 유효하다는 피고의 주장에 대하여 원고의 남편인 소외 2는 당초 이 사건 부동산 중 일부에 시장을 개설, 운영할 계획으로 원고명의로 위 부동산을 매수하면서 매도인인 피고의 8촌 동생인 독립당사자참가인이 과거 행정부관료로 재직하였던 관계로 위 시장개설허가를 얻는데도움을 얻을 수 있을 것으로 기대하고 협조를 요청하였던 바, 피고와 독립당사자참가인이 이를 응낙하고 원고가 성남시로부터 시장개설허가를 받을 수 있도록 협조하여 주기로 약속한 사실과 그후 피고가 원고에 대하여 서면 또는 구두로 잔대금의 지급을 최고하자 원고는 피고에 대하여 위 담보의 말소 및 등기이전의무의 이행과 함께 위 시장개설허가 문제에 관한 협조약속의 이행 등을 촉구한 사실, 그리고 원고는 매매계약후 주거지를 이전하고 이를 피고에게 직접 고지하지는 아니하였으나 그 이후에도 쌍방간에 소외 1, 소외 3 등을 통한 의사의전달이 이루어져 왔을뿐만 아니라 서로의 전화번호도 알고 있었던 터이므로 원고의 주거이전으로 말미암은 연락두절상태는 초래되지 아니하였음에도 불구하고 피고는 그러한 연락방법과는 별도로 원고의 종전 주거지 및 주소표시가 잘못기재된 신주거지 등으로 1976.10.14.부터 1979.9.13.경까지 사이에 잔대금지급최고서를 내용증명 우편으로 수회 발송하여 그 대부분이 반송되어 왔는데 그 중간시점인 1977.5. 말경에 피고가 소외 1을 통하여 원고에게 잔대금지급을 최고한 바 있고 또 위의 1977.9.13.자 내용증명우편이 반송된 직후 피고가 소외 3을 통하여 계약해제통고서를 원고에게 직접 전달하여 준 사실을 인정한 다음, 이 사건 매매계약당시 원고와 피고 그리고 독립당사자참가인 사이에 이루어진 시장개설허가에 관한 협조약속은 위 매매계약내용의 일부로 포함된 것이 아니라 그에 부수하여 이루어진 약정에 불과하다고 할 것이어서 그와 같은 부수적 약정의 불이행을 이유로 하여서는 원고가 잔대금지급을 거절할 수 없다 하겠으나 원고와 피고사이에 그러한 부수약정이 성립된 이상 원고가 피고에 대하여 그 이행을 촉구한 것을 가리켜 이 사건 매매계약의 이행의사가 없음을 추단케 할만한 과다최고를 한 것이라고 볼 수는 없다고 판단하였다.

이 사건 매매계약과 관련하여 매매부동산에 대한 시장개설허가 문제에 관하여 원고에게 피고와 독립당사자참가인이 협조를 하여 주기로 약정한 사실은 있으나 그것은 어디까지나 매매계약의 내용에 포함되지 아니하는 그에 부수하여 이루어진 약정에 지나지 아니하다고 본 원심의 인정은 수긍되고 위와 같은 약정의 불이행을 이유로 원고가 잔대금지급을 거절할 수 없음은 물론이지만 그러한 약정이 있는 이상 원고가 그 이행을 촉구하였다 하여 채무이행의 의사가 없음을 추단케 하는 과다최고라고 할 수 없을 것이니 같은 취지의 원심판단도 정당하다.

나아가 원고는 이 사건 계약당시부터 주민등록 및 계약상의 주소지인 종로구 (주소 1 생략)에 거주하지 아니하였고, 1976. 늦여름 내지 초가을쯤 종로구 (주소 2 생략)으로 이사하면서도(소외 2에 대한 증인신문조서, 기록 2권 112면이하)피고에게 이를 알리지 아니하였으며, 주민등록도 1977.6.3.에야 위 이화동으로 이전(을 제8호증 참조)한 사실은 인정되나 원고가 위 인의동을 계약상 주소로 쓴 것은 그 것이 주민등록상의 주소이기 때문에 그렇게 한 것으로보이고(원고는 아이들의 학교문제로 주민등록상의 주소와 실거주지가 다르다고 주장한다) 원고가 이사를 하면서 그 사실을 피고에게 알리지 아니하였다 해도 원심이 인정한 바와 같이 원고와 피고는 소개인을 통하여 연락이 되고있은 사실을 알수 있고, 그밖에 원고가 처음부터 고의로 이 사건과 관련된 최고의 수령이나 이행을 회피할 의도로 계약서에 허위주소를 기재하였다거나 이사한 사실을 숨긴 것으로 보기는 어렵다. 소론이 들고있는 대법원판례는 이 사건에 적절한 것이 아니다. 따라서 매수인인 원고의 일련의 행위가 이 사건 매매계약의 존속자체를 현저히 곤란하게 할 불신행위이므로 피고는 민법 제544조 에 따른 이행의 최고를 하거나 이행의 제공을 함이 없이 바로 계약해제의 의사표시를 할 수 있다고 하는 피고의 주장은 채택할 수 없다. 원심판결에 소론과 같은 채증법칙위배나 법리오해의 위법이 있다 할 수 없다.

3. 원심은 피고 2 명의로 경료된 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기가 등기권리자와 등기의무인자인 피고들 사이의 통모에 의하여 아무런 등기원인 없이 경료된 무효의 등기라고 판단하였는바, 이는 정당하고 소론과 같은 채증법칙위배나 등기의 추정력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유없다.

이에 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.