실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 대상인지 여부

원고가 이 사건 건물을 취득한 후 양도하기까지의 기간이 1년 이내의 단기간이긴 하지만, 투기의 목적으로 관광호텔을 신축, 경영한다는 것이 극히 이례적이라고 할 것인 점에 비추어 원고에게 투기성이 있다고 보이지 아니하며, 따라서 실지거래가액을 기준으로 이 사건 건물에 대한 양도소득을 산정한 피고의 이 사건 처분은 위법함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

피고가 1995. 1. 3. 원고에 대하여 한 양도소득세 금 318,674,500원의 부과처분 중 금 4,597,140원을 초과하는 부분은 이를 취소한다. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 소송비용은 이를 10분하여 그 1은 원고의 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.

이 사건 처분의 경위

다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑제1 내지 3호증, 갑제4호증의 1, 2, 을제1, 2, 6, 7, 8호증, 을제3호증의 1, 2의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고 반증이 없다.

가. 원고는 1989. 11. 16.부터 1990. 4. 30.까지 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 ㅇㅇ60 번지 대 1,542㎡, 같은 리 ㅇㅇ79번지 전 336㎡, 같은 리 ㅇㅇ83번지 전 340㎡ 합계 2,218㎡(이하 이 사건 토지 라고 한다.)를 취득한 후, 1990. 12. 5. 위 ㅇㅇ리 ㅇㅇ60번지 지상 호텔 및 건물 1,869.55㎡와 위 ㅇㅇ리 ㅇㅇ79번지, ㅇㅇ83번지 지상 주택 100.82 합계 1,970.37㎡(이하 이 사건 건물 이라고 한다.)를 신축하여 호텔업을 개시하였다.

나. 그 후 원고는 1991. 7. 27. 이 사건 토지와 건물 및 관광호텔숙박업허가, 부대시설 및 비품 등 일체를 소외 김ㅇㅇ에게 금 21억원에 양도하였다.

다. 이에 원고는 1992. 6. 1. 이 사건 토지 및 건물에 대한 양도가액을 금 1,112,509,707원으로, 취득가액을 금 1,282,509,707원으로 하는 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였으나, 피고는 조사결과 위 신고금액이 사실과 다르다는 이유로 이를 부인한 후, 이 사건 토지부분은 보유기간이 1년을 초과하였으므로 그 양도 및 취득가액에 대하여 기준시가로 계산하고, 건물부분에 대하여는 1년 이내의 단기간에 양도한 경우에 해당한다는 이유로 실지거래가액에 따라 계산하여 1995. 1. 3. 원고에 대하여 양도소득세 금 318,674,500원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

라. 피고가 위 양도소득세를 부과한 계산 근거는 다음과 같다.

(1) 양도가액

위 원고가 소외 김ㅇㅇ에게 양도한 양도가액 21억원에서 장부에 기재된 비품 등의 장부가액 302,024,411원을 공제한 1,797,975,589원을 이 사건 토지 및 건물의 양도시의 실지거래가액으로 본 후, 위 가액이 건물과 토지로 구분되어 있지 아니하므로 기준시가로 안분 계산한 건물분 금 1,741,962,462원을 건물의 실지 양도가액으로 보고, 토지에 대하여는 기준시가인 금 10,116,000원을 양도가액으로 보았다.

(2) 취득가액

토지에 대하여는 기준시가에 의하여 금 7,236,177원을 그 취득가액으로 결정하고, 건물에 대하여는 장부상의 취득가액인 금 1,171,091,007원에 원고가 추가로 제출한 증빙서류에 따른 자본적 지출액 금 115,790,000원을 가산하여 금 1,286,881,007원을 실지 취득가액으로 인정하였다.

이 사건 처분의 적법 여부

가. 이 사건 건물부분에 대하여

(1) 원고의 주장

(가) 피고는 이 사건 건물의 양도를 구 소득세법시행령(1991. 12. 31. 대통령령 제13540호로 개정되기 이전의 것, 이하 같다.) 제170조 제4항 제2호 다목에 의하여 실지거래가액의 적용대상에 포함시켰으나, 원고가 이 사건 건물을 취득 및 양도한 경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 경우에 해당함에도 위 규정을 적용하여 실지거래가액으로 양도소득을 인정한 피고의 이 사건 처분은 위법하고,

(나) 또한 피고가 위 시행령 제170조 제4항에 의하여 실지거래가액을 적용하기 위해서는 실지거래가액이 확인되는 경우이어야 할 것인바, 원고가 위 김ㅇㅇ에게 양도한 양도가액에는 위 관광호텔의 허가권에 대한 양도금액 및 종업원에 대한 인계, 인수도 함께 평가된 것이어서 위 금액 중 이 사건 건물 및 토지의 양도가액만을 특정할 수가 없으므로 결국 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하며, 설사 그렇지 않다고 하더라도 피고가 인정하고 있는 비품 등의 가액도 장부상의 가액일 뿐 실지거래가액이 될 수는 없는 것이어서 어느모로 보나 양도가액을 확인할 수 없으며, 또한 그 취득가액도 피고가 인정한 금액을 훨씬 초과하는 금 1,892,622,405원에 달함에도 피고가 위 각 금액을 실지거래가액으로 인정한 이 사건 처분은 위법하다는 것이다.

(2) 관련법령의 규정

구 소득세법(1992. 12. 8. 법률 제4520호로 개정되기 이전의 것, 이하 같다.) 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목은 양도가액 및 취득가액에 대하여 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가를 양도 및 취득가액으로 하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 위 시행령 제170조 제4항은 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우 라함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서 그 제2호는 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득, 양도 경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 고 규정하고 같은 호 다목으로 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우 를 실지거래가액의 적용대상으로 들고 있다.

(3) 인정되는 사실관계

위에서 본 증거 및 갑제5, 8호증의 각 1, 2, 갑제6호증의 1 내지 3, 갑제7, 9, 10호증의 각 기재에 증인 김ㅇㅇ의 증언 및 변론의 전취지를 종합하면 다음의 각 사실을 인정할 수 있고 달리 반증 없다.

(가) 원고는 이 사건 건물을 1990. 12. 5. 준공한 이래, 1991. 1. 24. ㅇㅇ도 도지사로부터 객실 30개 규모의 관광호텔업으로서 관광사업등록증을 교부 받고, 1991. 2. 20. ㅇㅇ관광호텔 의 사업자등록을 필한 후 호텔사업을 개시하였다.

(나) 그러나 무리한 투자 및 차입금의 상환으로 경영난에 빠지게 된 원고는 1991. 7. 27. 이 사건 건물 및 토지 일체, 관광호텔 숙박업 허가, 부대시설 및 비품 일체를 양도하고, 약 30명 정도의 종업원도 모두 인계, 인수하는 조건으로 위 관광호텔을 금 21억원에 위 김ㅇㅇ에게 매도하였으며, 그 금액의 지불방법은 원고가 부담하고 있던 금융기관에 대한 채무금 및 호텔오락실 보증금 합계 10억 6천만원을 위 김ㅇㅇ이 인수하고, 위 김ㅇㅇ 소유의 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 소재 레스토랑 및 목욕탕을 금 5억원으로 계산하여 이를 원고에게 소유권이전하며, 나머지 금액을 위 김ㅇㅇ이 원고에게 지급하는 것으로 결정되었다.

(4) 판단

위 인정사실에 의하면, 비록 원고가 이 사건 건물을 취득한 후 양도하기까지의 기간이 1년 이내의 단기간이긴 하지만, 원고가 이 사건 토지 및 건물을 취득하고 호텔업을 경영하다가 이를 양도한 경위 및 투기의 목적으로 관광호텔을 신축, 경영한다는 것이 극히 이례적이라고 할 것인 점 등 에 비추어, 원고의 이 사건 호텔의 신축 및 양도행위는 지극히 정상적인 경제행위로서 원고에게 투기성이 있었다고는 보이지 아니하며, 따라서 위 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 다목을 적용하여 실지거래가액을 기준으로 이 사건 건물에 대한 양도소득을 산정한 피고의 이 사건 처분은 위법하다 할 것이므로, 결국원고의 나머지 주장에 대하여 나아가 판단할 필요 없이 이 사건 건물부분에 대하여는 기준시가에 의한 과세원칙으로 돌아가 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이다.

나. 이 사건 토지 부분에 대하여

(1) 인정되는 사실관계

을제3호증의 2의 기재에 의하면 피고는 이 사건 토지 부분에 대한 기준시가를 산정함에 있어 위 ㅇㅇ리 ㅇㅇ60번지 토지에 대하여 양도당시의 공시지가를 ㎡당 금 4,500원으로 하여 산정한 것으로 인정되는 바, 살피건대, 갑제12호증의 기재 및 당원의 ㅇㅇ읍장에 대한 사실조회결과에 의하면 위 토지에 대한 공시지가는 ㎡당 1990. 1. 1. 금 5,400원, 1991. 1. 1. 금 129,000원, 1992. 1. 1. 금 52,890원, 1993. 1. 1. 금 33,900원, 1994. 1. 1. 금 13,700원, 1995. 1. 1. 금 17,500원, 1996. 1. 1. 금 14,800원으로서 위 토지의 양도당시의 공시지가는 ㎡당 금 129,000원인 사실이 인정되므로 일응 피고가 이 사건 부과처분시 적용한 위 공시지가는 잘못된 것으로 보여지고, 또한 위 증거에 의하면 1994년에는 위 ㅇㅇ리 ㅇ61번지(공시지가 ㎡당 9,000원), 1995년 이후에는 위 ㅇㅇ리 ㅇㅇ21의번지(공시지가 ㎡당 금 10,000원)의 각 토지가 위 ㅇㅇ리 ㅇㅇ60번지 토지에 대한 각 그 표준지이며, 1990년부터 1996년까지 사이에 이 사건 관광숙박시설의 완공이외에 시가 또는 개별공시지가를 크게 변동시킬 만한 형질변경, 도시계획의 결정, 변경 등의 사유는 존재하지 않는 사실이 인정되고 달리 반증 없으며, 한편 1990.부터 1993.까지 위 토지에 대한 표준지는 기록상 분명하지 아니하나, 위에서 보는 바와 같이 위 토지의 공시지가 급격히 변동한 점, 1994년 이후 다른 토지가 위 토지의 표준지인 점 및 이 사건 관광숙박시설의 완공이외에 개별공시지가를 크게 변동시킬 만한 사유가 없는 점 등에 비추어 위 ㅇㅇ리 ㅇㅇ60번지 토지는 일응 표준지는 아닌 것으로 보여진다.

(2) 원고의 주장

원고는 위 토지의 양도시에 적용될 1991년의 공시지가 ㎡당 금 129,000원은 그 적법성이 입증되지 아니한 위법한 것이며, 또한 위 토지의 공시지가가 추후 크게 하락한 점에 비추어도 현저하게 불합리하게 책정된 위법한 것이므로, 결국 위 기준시가를 기준으로 위 토지에 대한 양도소득을 산정한 이 사건 처분은 위법하다는 것이다.

(3) 관련법령의 규정

구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 이전의 것) 제10조 제1항은 ... 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하여, 당해토지의 가액과 표준지의 공시지가를 균형을 유지하도록 하여야 한다.... 고 규정하고 있다.

(4) 판단

과세처분 취소소송에서 그 과세표준 산정의 기초가 된 개별 토지 가격 결정의 적법여부가 다투어지는 경우, 그 개별 토지 가격 결정이 적법하다는 입증책임은 과세관청인 피고에게 있다고 할 것이며, 과세관청으로서는 그 가격 결정시 비교 표준지의 설정이나 토지 특성의 조사, 비교, 가격 조정율의 가감 적용 등에 관하여 위 관련법규가 정한 절차 및 기준에 따라 이루어 진 것임을 입증하여야 할 것인 바(대법원 1996. 7. 30. 선고 93누17133 판결 및 1995. 3. 28. 선고 94누12920 판결 참조), 살피건대 당원의 ㅇㅇ읍장에 대한 각 사실조회 결과에 의하면 위 토지의 양도당시인 1991년 위 토지에 대한 개별 공시지가 관련자료(토지특성조사표 등)가 전혀 보관되어 있지 않다고 하고 있을 뿐 위 토지에 대한 비교 표준지의 설정이나 그 공시지가의 결정 과정 및 내역 등 그 적법성을 입증할 자료가 전혀 없을 뿐만 아니라, 또한 을제11호증의 2에 첨부된 위 토지에 대한 토지대장의 기재에 의하더라도 위 토지의 기준등급이 1990. 1. 1. 105등급에서 1991. 1. 1. 110등급으로, 1992. 2. 27. 118등급으로 수정된 데 불과함에도, 위에서 본 바와 같이 이 사건 건물이 준공된 이후인 1991. 1. 1. 위 토지에 대한 공시지가가 금 129,000원까지 인상되었다가 그 후 공시지가를 변동시킬 만한 별다른 이유 없이 계속 인하되어 1996. 1. 1.에는 금 14,800원으로까지 인하된 점에 비추어도 위 토지에 대한 1991년의 공시지가는 현저하게 불합리 하여 위법한 것이라 할 것이다.

그렇다면 이 사건 토지 중 위 ㅇㅇ리 ㅇㅇ60번지 부분에 대하여 위 위법한 공시지가를 적용할 수는 없다 할 것이고, 따라서 위 토지 부분에 대한 피고의 과세처분은 위법하다 할 것이다.

다. 한편 이 사건 건물부분 및 위 ㅇㅇ리 ㅇㅇ60번지를 제외한 이 사건 토지 부분에 대한 기준시가에 의한 양도소득세는 별지 계산서 기재와 같이 금 4,597,140원이 된다.

결론

그렇다면, 피고가 1995. 1. 3. 원고에게 한 양도소득세 금 318,674,500원의 부과처분 중 금 4,597,140원을 초과하는 부분은 위법하므로 원고의 이 사건 청구는 위 금 4,597,140원을을 초과하는 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하며, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제92조를 적용하여 주문과 같이 판결한다.

1997. 12. 23.