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헌재 2010. 7. 29. 선고 2008헌마581 2008헌마582 판례집 [임대주택법 제21조 제3항 등 위헌확인]
[판례집22권 2집 404~426] [전원재판부]
판시사항

1. 임대의무기간이 경과한 건설임대주택을 분양전환할 경우 분양전환승인을 받도록 한 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되고, 2009. 3. 25. 법률 제9541호로 개정되기 전의 것) 제21조 제3항 중 제1항에 관한 부분(‘이 사건 분양전환승인조항’), 임차인이 분양전환승인을 신청할 경우 임대사업자가 신청서류 작성에 협조하도록 한 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되고, 2009. 12. 29. 법률 제9863호로 개정되기 전의 것) 제21조 제6항(‘이 사건 신청서류협조조항’), 시장·군수·구청장이 임대사업자의 의견을 듣지 않고 감정평가법인을 선정하도록 한 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정된 것) 제21조 제9항 본문 및 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 개정되고 2009. 7. 27. 대통령령 제21641호로 개정되기 전의 것) 제23조 제1항(‘이 사건 감정평가법인선정조항’)이 임대사업자인 청구인의 재산권과 영업의 자유를 침해하는지 여부(소극)

2. 임대주택법 제21조의 개정규정의 적용시점을 분양전환계획서 제출시로 삼은 임대주택법 개정법률(2008. 3 21. 법률 제8966호) 부칙 제3조(‘이 사건 부칙조항’)가 청구인의 평등권, 영업의 자유, 경제활동의 자유를 침해하고 소급입법에 의한 재산권침해에 해당하는지 여부(소극)

결정요지

1. 분양전환방식의 변경으로 인한 청구인의 손실은 헌법상 보장되는 재산권의 범위에 속한다고 보기 어려우므로 이 사건 분양전환승인조항 및 이 사건 감정평가법인선정조항은 청구인의 재산권을 침해하지 아니한다.

또한 이 사건 분양전환승인조항, 이 사건 신청서류협조조항 및 이

사건 감정평가법인선정조항은 임차인의 우선분양전환권을 실질적으로 보장하여 무주택 임차인의 주거안정을 도모하기 위한 것으로 그 목적의 정당성과 수단의 적절성이 인정된다. 임대주택법상 임대사업자에게 장기저리융자 등 각종 혜택이 부여되고 있는 점, 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로만 승인하도록 정해져 있어 임대사업자의 신속한 사업이익회수가 가능한 점, 감정평가법인 선정에 대한 이의신청을 통하여 재평가가 가능한 점 등에 비추어 보면 피해의 최소성도 인정되며 법익의 균형성도 갖추었다고 인정되므로, 위 법률조항들은 과잉금지원칙에 반하여 청구인의 영업의 자유를 침해하지 아니한다.

2. 이 사건 부칙조항은 아직 진행과정에 있는 사안을 대상으로 하는 부진정소급입법에 해당하므로 소급입법에 의한 재산권 침해가 문제되지 않는다. 기존의 분양전환방식에 대한 청구인의 신뢰가 임차인의 주거안정이라는 공익에 비해 크다고 할 수 없으므로 위 부칙조항은 신뢰보호원칙에 위반하여 청구인의 영업의 자유를 침해하거나 시장경제질서에 위반된다고 보기 어렵고, 평등권 침해에도 해당하지 아니한다.

③ 제1항및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토해양부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 "분양전환승인"이라 한다)을 신청하여야 한다.

④～⑩ 생략

⑤ 임대사업자가 제1항에 따른 임대의무기간 경과 후 또는 부도, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우가 발생한 후 각각 1년 이상 제3항에 따른 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다)은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다.

⑥ 제5항의 경우 임대사업자는 제3항에 따른 분양전환승인 신청서류 작성에 협조하여야 한다.

⑦～⑩ 생략

임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정된 것) 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ①～⑦ 생략

⑧ 임차인이 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임대사업자가 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인은 승인을 받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다.

⑨ 분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 분양전환승인 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 임대사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장·군수 ·구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있다.

⑩생략

구 임대주택법 시행령 (2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 개정되고 2009. 7. 27. 대통령령 제21641호로 개정되기 전의 것) 제23조(분양전환가격 산정을 위한 감정평가 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제21조 제9항에 따라 감정평가를 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」 제7조 제2항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가법인(「국유재산의 현물출자에 관한 법률 시행령」 제2조 제27호에 따른 주식회사 한국감정원을 포함한다. 이하 "감정평가법인"이라 한다) 두 곳에 의뢰하여야 한다.

②～⑦생략

임대주택법 개정법률(2008. 3. 21. 법률 제8966호) 부칙 제3조(건설임대주택의 분양전환승인에 관한 적용례) 제21조의 개정규정은 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 분양전환계획서를 제출하거나 분양전환의 허가를 신청한 임대사업자에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 임대사업자가 분양전환계획서의 제출 또는 분양전환의 허가신청을 이 법 시행 이후 6개월 이내에 취소하는 경우에는 그러하지 아니하다.

참조판례

1. 헌재 2009. 5. 28. 2006헌바86 , 판례집 21-1하, 503, 519

2. 헌재 2008. 10. 30. 2005헌마222 등, 판례집 20-2상, 891, 925

당사자

청 구 인주식회사 ○○주택

대표이사 이○근

대리인 법무법인 광장

담당변호사 권광중 외 4인

2. 청구인의 나머지 심판청구를 모두 기각한다.

이유

1. 사건의 개요 및 심판의 대상

가. 사건의 개요

(1) 2008헌마581 사건

청구인은 토목, 건축, 부동산임대 및 분양을 목적으로 하는 임대주택법상의 임대사업자로서 1994. 12. 12. 임대사업자로 등록한 이후 현재까지 주택임대사업을 영위하여 왔고, 전국적으로 184개 단지, 약 143,361세대의 임대주택을 건설하여 임대하였거나 임대 중에 있으며 이 중 34개 단지, 약 16,248세대에 대해서는 분양전환을 실시하였거나 그 절차를 진행 중이다.

2008. 3. 21. 전부 개정되기 전의 구 임대주택법에 의하면, 임대사업자는 임대의무기간이 경과하면 임차인들의 분양전환의사를 확인하고 분양받기를 희망하는 임차인들의 명단을 분양전환계획서에 포함시켜 시장·군수·구청장에게 제출하기만 하면 건설임대주택을 분양전환할 수 있었다. 그런데, 2008. 3. 21. 전부 개정된 임대주택법 제21조, 같은 법 시행령 제23조, 같은 법 시행규칙 [별표 1]에 의하면 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 임대사업자는 시장·군수·구청장으로부터 분양전환승인을 받아야 하고, 임대사업자가 분양전환승인을 신청하지 않을 경우 임차인들이 3분의 2 이상의 동의를 얻어 직접 분양전환승인신청을 할 수 있으며, 임차인이 분양전환승인을 받은 이후에도 임대사업자가 6월 이상 분양전환에 응하지 않으면 임차인이 매도청구권을 행사할 수 있고, 시장·군수·구청장은 임대사업자와 임차인의 의견을 듣는 과정 없이 직접 감정평가법인을 선정하여 분양전환가격 산정을 위한 감정평가를 의뢰하도록 규정되어 있다.

이에 청구인은 위 규정들이 위헌이라고 주장하면서 이 사건 헌법소원심판을

청구하였다.

(2) 2008헌마582 사건

임대주택법 부칙 제3조는, 이 법 시행 당시 종전 규정에 따라 분양전환계획서를 제출하였거나 분양전환허가를 신청한 임대사업자에 대하여는 같은 법 제21조의 개정규정을 적용하지 않는다고 정하고 있다. 청구인은 아직 임대의무기간이 남아 있어 개정규정 시행 전에 분양전환계획서를 제출하지 못하는 사업장을 다수 가지고 있어 개정규정에 의한 제한을 부담하게 되는바, 위 부칙조항이 청구인의 평등권, 영업의 자유를 침해하고 소급입법에 의한 재산권 침해에 해당한다고 주장하면서 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

나. 심판의 대상

(1) 2008헌마581 사건

청구인이 주장하는 심판대상은 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정된 것, 이하 ‘임대주택법’이라 한다) 제21조 제3·4·7·8·9항, 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되고, 2009. 12. 29. 법률 제9863호로 개정되기 전의 것) 제21조 제5·6항, 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 개정되고, 2009. 7. 27. 대통령령 제21641호로 개정되기 전의 것) 제23조 제1항, 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 개정되고, 2009. 12. 16. 대통령령 제21892호로 개정되기 전의 것) 제23조 제7항, 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 개정되고, 2008. 11. 16. 국토해양부령 제72호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법 시행규칙’이라 한다) 제9조 제1항 별표 1의2. 나. 1)항이다.

그런데 청구인이 이 사건에서 다투고 있는 내용은 임대의무기간이 경과한 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우에 관한 것이므로 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되고, 2009. 3. 25. 법률 제9541호로 개정되기 전의 것) 제21조 제3항 중 제1항에 관한 부분(심판대상조항을 제21조 제3항 중 제1항에 관한 부분으로 한정하면, 2009. 3. 25. 법률 제9541호로 제21조 제1항이 개정되어 제21조 제3항의 실질적 의미도 달라졌기 때문에 위와 같이 표시함), 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되고, 2009. 12. 29. 법률 제9863호로 개정되기 전의 것) 제21조 제5항 중 ‘제1항에 따른 임대의무기간 경과 후’에 관한 부분으로 한정함이 상당하고, 임대주택법 제21조 제4항, 제7항, 제9항 단서는 청구인이 다투고자 하는 내용이 아닐 뿐만 아니라 청구인이 이에 대하여 구체적으로 위헌 주장을 하지도 않고 있으므로 심판대상으로 삼을 필요가 없다. 또한 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 개정되고, 2009. 12. 16. 대통령령 제21892호로 개정되기 전의 것) 제23조 제7항 및

구 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표 1]의2. 나. 1)항은 감정평가금액의 산정, 감정평가법인의 선정에 관한 절차적, 세부적 사항을 정하고 있는 규정들로, 청구인이 다투고자 하는 내용에 비추어 볼 때 심판대상으로 삼을 필요가 없다고 보인다.

(2) 2008헌마582 사건

이 사건 심판대상조항은 임대주택법 개정법률(2008. 3. 21. 법률 제8966호) 부칙 제3조이다(이하 ‘이 사건 부칙조항’이라 한다).

(3) 이 사건 심판대상조항 및 그 관련 규정의 내용은 다음과 같다.

[심판대상조항]

구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되고, 2009. 3. 25. 법률 제9541호로 개정되기 전의 것) 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우임대사업자(국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는국토해양부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 “분양전환승인”이라 한다)을 신청하여야 한다.

구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되고, 2009. 12. 29. 법률 제9863호로 개정되기 전의 것) 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ⑤ 임대사업자가 제1항에 따른 임대의무기간 경과 후 또는 부도, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우가 발생한 후 각각 1년 이상 제3항에 따른 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다)은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다.

⑥ 제5항의 경우 임대사업자는 제3항에 따른 분양전환승인 신청서류 작성에 협조하여야 한다.

임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정된 것) 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ⑧ 임차인이 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임대

사업자가 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인은 승인을 받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다.

⑨ 분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 분양전환승인 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. (단서 생략)

구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 개정되고 2009. 7. 27. 대통령령 제21641호로 개정되기 전의 것) 제23조(분양전환가격 산정을 위한 감정평가 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 법 제21조 제9항에 따라 감정평가를 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」 제7조 제2항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가법인(「국유재산의 현물출자에 관한 법률 시행령」 제2조 제27호에 따른 주식회사 한국감정원을 포함한다. 이하 “감정평가법인”이라 한다) 두 곳에 의뢰하여야 한다.

임대주택법 개정법률(2008. 3. 21. 법률 제8966호) 부칙 제3조(건설임대주택의 분양전환승인에 관한 적용례) 제21조의 개정규정은 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 분양전환계획서를 제출하거나 분양전환의 허가를 신청한 임대사업자에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 임대사업자가 분양전환계획서의 제출 또는 분양전환의 허가신청을 이 법 시행 이후 6개월 이내에 취소하는 경우에는 그러하지 아니하다.

[관련조항]

별지 기재와 같다.

2. 청구인의 주장 및 이해관계인의 의견요지

가. 청구인의 주장요지

(1) 2008헌마581 사건

임대사업자의 분양전환은 기본적으로 사인간의 매매를 근간으로 함에도 불구하고, 임대주택법은 임대사업자가 시장·군수·구청장으로부터 분양전환승인을 얻도록 하고 임차인 3분의 2 이상의 동의가 있으면 심지어 임대사업자가 반대하는 경우까지도 강제로 분양전환이 가능하도록 하였으며 임대사업자에게 위와 같은 경우 신청서류작성에 대한 협조의무를 부과하고 임차인에게 매도청구권까지 부여하여 임대사업자의 소유권 박탈까지 허용하고 있다. 위 규정들은 임대사업자의 분양전환결정권을 제한하고 소유권을 침해하여 청구인의 영업의 자유, 재산권, 경제활동의 자유를 침해한다. 또한, 임차인은 임대의무기간이 경과했더라도 임의로 분양전환을 선택하지 않을 수 있는 반면, 임차인 3분의 2 이상의 동의가 있으면 임대사업자는 분양전환에 강제로 응할 수밖에 없어 청구인의 평등권을 침해한다.

임대주택법 제21조 제9항 본문 및 구 임대주택법 시행령 제23조 제1항은 감정평가법인 선정과정에서 이해관계인을 배제하고 있어 청구인은 그 소유의 임대주택을 분양함에 있어 가장 중요한 요소인 감정평가에 관여할 수 없게 되었는바, 이는 청구인의 영업의 자유와 재산권을 침해한다.

(2) 2008헌마582 사건

이 사건 부칙조항은 구법 규정을 신뢰하여 입주자를 모집하고 임대차계약까지 체결한 후 입주까지 마쳤으나 아직 임대의무기간이 경과하지 아니하여 개정법 시행일인 2008. 6. 22. 이전에 분양전환계획서를 제출하는 것이 불가능한 임대주택단지를 보유한 임대사업자에 대하여, 불리하게 개정된 임대주택법 제21조를 소급 적용하도록 하였다. 구법을 신뢰한 임대사업자를 보호하기 위하여는 개정법 시행 후 최초로 입주자를 모집하는 임대주택부터 개정규정을 적용하도록 정하였어야 하는바, 분양전환계획서 제출시기를 기준으로 한 이 사건 부칙조항은 청구인의 평등권, 영업의 자유 및 경제활동의 자유를 침해하고, 소급입법에 의한 재산권 침해에 해당한다.

나. 국토해양부장관의 의견요지

(1) 2008헌마581 사건

분양전환은 입주자 모집공고와 표준임대차계약서의 임대차계약에 명시된 시기 및 분양전환가격 산정기준에 따라 진행되어야 함에도 불구하고, 임대사업자가 임대의무기간 경과 후 분양전환가격을 높이기 위하여 분양전환을 지연하거나 임대사업자의 부도, 파산 등으로 분양전환절차가 제대로 진행되지 않는 사례가 다수 발생하였다. 이에 기존의 분양전환계획서 제출방식으로는 이러한 문제를 해결하기 어렵다고 보아 지방자치단체장에 의한 분양전환승인 제도를 새로이 도입하게 된 것이다.

임차인에게 분양전환승인신청권을 부여한 것은 그동안 임대사업자의 자의에 맡겨져 있던 분양전환절차를 임차인도 개시할 수 있도록 하여 임차인이 불안정한 지위에서 벗어날 수 있도록 한 것이고, 임차인의 매도청구권에 상응하여 임대사업자에게는 제3자 매각이 허용되고 있으므로 청구인의 영업의 자유, 재산권, 평등권이 침해되지 않는다.

임대사업자의 의견을 듣지 않고 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하도록 한 것은, 분양전환가격산정의 공정성, 객관성을 도모하고 분양전환가격을 합리적으로 결정하여 업체선정 및 감정가격에 대한 다툼을 막기 위한 것이다.

(2) 2008헌마582 사건

청구인 주장대로 개정법 시행 이전에 입주자 모집공고를 한 임대주택단지에 대하여 개정 전 임대주택법을 적용하면, 분양전환 지연으로 인한 부작용이 계

속되어 임대주택법령 개정의 효과가 제대로 발휘되지 못할 것이다. 또한 현재 임대 중인 단지에 개정법을 적용하더라도 분양전환시기나 분양전환가격의 산정기준에는 변함이 없으므로 임대사업자와 임차인에게 재산상 손실이 발생하지 않는다.

3. 적법요건에 대한 판단

가. 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되고, 2009. 12. 29. 법률 제9863호로 개정되기 전의 것) 제21조 제5항 중 ‘제1항에 따른 임대의무기간 경과 후’에 관한 부분(이하 ‘임차인 분양전환신청조항’이라 한다)에 대한 판단

임차인 분양전환신청조항은 임대사업자가 임대의무기간 경과 후 1년 이상 분양전환승인을 신청하지 않는 경우 임차인이 임차인 총수 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있도록 하고 있다.

그런데 청구인이 주장하는 기본권침해는 임차인 분양전환신청조항 그 자체에 의하여 구체적인 집행행위를 기다리지 않고 곧바로 발생하는 것이 아니라, 임차인의 분양전환신청에 대한 시장·군수·구청장의 분양전환승인이라는 별도의 집행행위에 의하여 비로소 현실적으로 발생한다. 청구인은 분양전환승인에 대한 행정소송을 제기하는 방법으로 기본권침해에 대한 구제절차를 밟을 수 있고 그 행정소송절차에서 위 규정의 적용에 관한 사실관계 확정과 더불어 위 규정에 대한 위헌 여부의 제청을 구할 수 있으며, 그러한 절차경유가 부당하다거나 실효성이 없다고 보기 어렵다(헌재 2006. 4. 27. 2004헌마562 , 판례집 18-1상, 574, 580 참조).

따라서 임차인 분양전환신청조항은 직접성 요건을 갖추지 못하였으므로 그에 대한 위헌확인청구 부분은 부적법하다.

기록에 의하면 이 사건에서 임차인이 매도청구권을 행사하였거나 할 예정이라고 인정할 만한 아무런 자료가 없을 뿐 아니라, 임차인이 임차인 총수 3분의 2 이상의 동의를 얻어 분양전환승인을 받은 사실이 있다고 하더라도 장래 임차인이 매도청구권을 행사할 것이 확실하다고 단정하기 어려우므로, 위 규정에 의한 청구인의 기본권침해가 현재 확실히 예측된다고 할 수 없다.

따라서 임대주택법 제21조 제8항에 대한 청구 부분은 기본권침해의 현재성이 인정되지 아니하므로 부적법하다.

4. 본안에 대한 판단

가. 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되고, 2009. 3. 25. 법률

제9541호로 개정되기 전의 것) 제21조 제3항 중 제1항에 관한 부분(이하 ‘이 사건 분양전환승인조항’이라 한다)에 대한 판단

(1) 청구인은 이 사건 분양전환승인조항에 의하여 임대주택의 분양전환 여부 및 그 조건을 자유롭게 결정할 수 없게 되어 재산상 손실이 발생하고 이는 재산권 침해에 해당한다고 주장한다.

그러나, 헌법 제23조 제1항에 의하여 보장되는 재산권은 사적 유용성 및 그에 대한 원칙적 처분권을 내포하는 재산가치가 있는 구체적 권리로서, 구체적인 권리가 아닌 단순한 이익이나 재화의 획득에 관한 기회 또는 기업활동의 사실적·법적 여건 등은 재산권보장의 대상이 아니다.

이 사건에서 분양전환방식의 변경에 의하여 청구인이 소유하는 물건이나 채권 등 재산권 보장의 보호를 받는 구체적인 권리가 침해되는 것은 아니다. 또한 청구인의 영업활동은 원칙적으로 자신의 자유로운 결정과 계획, 그에 따른 사적 위험부담과 책임하에 영위하는 것이고, 분양전환 여부 및 그 조건을 임대사업자가 자유롭게 결정할 영업활동상 이익은 분양전환에 관한 기존의 법질서에 의하여 반사적으로 부여되는 기회를 활용한 것에 지나지 않는다 할 것이어서, 청구인이 주장하는 재산상 손실은 헌법 제23조 제1항의 재산권의 범위에 속하지 아니한다(헌재 2000. 7. 20. 99헌마452 , 판례집 12-2, 128, 152; 헌재 2008. 11. 27. 2005헌마161 등, 공보 146, 1758, 1770; 헌재 2009. 4. 30. 2006헌마1258 등 참조).

그러므로 이 사건 분양전환승인조항으로 인하여 청구인의 재산권이 침해되었다고 할 수 없다.

(2) 이 사건 분양전환승인조항에 의하면, 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 건설임대주택을 임차인에게 분양전환하고자 하는 경우 임대주택 분양전환승인신청서에 관련 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출하고 분양전환에 관한 승인을 신청하여야 한다. 이 사건 분양전환승인조항은 종전에는 승인을 받을 필요 없이 서류 제출만으로 분양전환을 할 수 있었던 것을 더 이상 못하게 함으로써 임대사업의 영업방법을 규율하므로, 영업의 자유를 제한한다고 볼 수 있다.

헌법 제15조에서 보장되는 영업의 자유도 다른 기본권과 마찬가지로 공익을 이유로 제한될 수 있지만, 이 경우에도 이러한 기본권이 공익실현을 위하여 필요한 정도를 넘어 과도하게 제한되어서는 아니된다는 헌법 제37조 제2항의 과잉금지원칙이 준수되어야 한다. 그런데 이 사건은 임대주택의 분양전환방식을 어떻게 규율할 것인지의 문제로서, 개인의 본질적이고 핵심적 자유 영역에 속하는 사항이라기보다는 사회적 연관관계에 놓여지는 경제적 활동을 규제하는

경제사회적인 입법사항에 해당하므로, 과잉금지원칙의 적용에 있어서도 보다 완화된 심사기준이 적용된다고 할 것이다(헌재 2009. 5. 28. 2006헌바86 , 판례집 21-1하, 503, 519 참조).

헌법 제35조 제3항은 “국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다.”라고 하여 국민의 주거생활안정을 위한 택지개발사업 및 주택건설사업의 시행을 국가의 의무로 규정하고 있고, 임대주택법은 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정하고 있다(제1조). 그런데 기존의 분양전환계획서 제출방식으로는 분양전환의 지연·중단으로 인한 임차인의 피해를 막기 어렵다는 문제를 해결하기 위하여, 입법자는 시장·군수·구청장이 소정의 기준에 따른 분양전환가격으로 승인해주어야만 임대사업자가 분양전환을 할 수 있도록 새로 규정을 마련하였는바, 이는 임차인의 우선분양전환권을 실질적으로 보장하여 임차인이 안정적으로 임대주택을 분양받을 수 있도록 하고 분양전환을 둘러싼 분쟁을 사전에 예방하여 주택임대사업의 효율적인 추진을 가능하게 하려는 것이다.

따라서 이 사건 분양전환승인조항은 입법목적의 정당성이 인정되고, 서민들의 주거생활안정에도 효과적으로 기여하므로 수단의 적절성도 인정된다.

이 사건 분양전환승인조항으로 인해 임대사업자인 청구인이 종전에 비해 분양전환절차에 있어 제약을 받게 된 것은 사실이다. 그러나 무주택 서민에게 시세보다 저렴하게 주택을 공급한다는 목적을 가진 임대주택법은, 임대주택의 원활한 건설을 촉진하기 위하여 건설임대사업자에게 국민주택기금을 장기저리(長期低利)로 융자하여 주고 택지를 우선 공급하여 주는 등 각종 혜택을 부여하고 있다. 또한 임대의무기간 중 임대주택의 매각을 제한하고 임대사업자로 하여금 임대보증금에 관한 보증에 가입하도록 하며 분양전환 이전까지는 임대주택에 저당권, 전세권 등을 설정하지 못하도록 하고 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준을 별도로 정하는 등 임차인을 보호하기 위한 여러 규정을 두고 있다. 또한 입주자 모집공고 단계부터 임대사업자로 하여금 임대의무기간, 분양전환시기 및 분양전환가격의 산정기준을 포함시키도록 하고, 표준임대차계약서를 사용하도록 하는 등, 일반 임대차와는 구별되는 여러 가지 제한을 두고 있다.

이러한 사정을 종합하여 볼 때, 임대주택의 분양전환의 본질을 순전히 사인간(私人間) 매매로 파악해야 한다는 청구인의 주장은 수긍하기 어렵다. 만일 청구인 주장과 같이 분양전환절차에 시장·군수·구청장이 적극적으로 개입하지 않고 임대사업자와 임차인에게 맡기는 방식에 의할 경우 분양전환시기 및 분양전

환가격의 산정기준 등을 입주자 모집단계에서부터 미리 공고하고 임대차계약에 명시하도록 한 취지를 충분히 달성하지 못하게 될 우려가 크다.

또한 시장·군수·구청장이 분양전환승인을 할 경우 반드시 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 하고 이를 조정하거나 변경하지 못하게 함으로써 임대사업자가 임차인과 협상하는 번거로움 없이 신속히 분양전환을 추진하여 사업이익을 회수할 수 있게 된다는 점, 같은 정도로 입법목적을 달성하면서 기본권을 덜 침해하는 수단이 명백히 존재한다고 보기 어려운 점까지 보태어 보면, 이 사건 분양전환승인조항이 최소침해성원칙에 위반된다고 할 수 없다.

이 사건 분양전환승인조항에 의하여 보호하려는 공익은 분양전환절차의 지연을 방지하고 무주택 임차인들의 주거안정을 실질적으로 보장하기 위한 것으로, 이로 인한 공익이 임대사업자가 침해받는 사익보다 더 크다고 할 것이므로, 법익균형성의 요건도 갖추었다고 할 것이다.

그렇다면 이 사건 분양전환승인조항은 과잉금지원칙에 위반하여 청구인의 영업의 자유를 침해한다고 보기 어렵다.

(3) 청구인은 이 사건 분양전환승인조항이 시장경제질서에 관한 헌법 제119조 제1항에도 반한다고 주장하나, 헌법 제119조 제1항은 대한민국의 경제질서에 관하여 규정한 조항으로서 헌법상의 원리나 제도를 규정한 것인바, 헌법재판소법 제68조 제1항에 의한 헌법소원에 있어서 헌법상의 원리나 헌법상 보장된 제도의 내용이 침해되었다는 사정만으로 바로 청구인의 기본권이 직접 현실적으로 침해된 것이라고 할 수 없으며, 이 사건 분양전환승인조항이 헌법 제119조 제1항에 위반되지 않는다는 것은 위에서 본 청구인의 영업의 자유 침해 여부에 대한 판단을 통해 이미 밝혀졌다고 할 것이다(헌재 2008. 7. 31. 2006헌마400 , 판례집 20-2상, 304, 318 참조).

임대사업자가 임대의무기간 경과 후 1년 이상 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우 임차인은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있고, 그러한 경우 이 사건 신청서류협조조항에 따라 임대사업자는 분양전환승인 신청서류 작성에 협조할 의무를 부담하는바, 이는 임대사업자의 영업방식을 규제한다는 점에서 청구인의 영업의 자유를 제한한다고 볼 수 있다.

이 사건 신청서류협조조항은, 임대의무기간이 경과하였음에도 임대사업자가

분양전환승인을 신청하지 아니하여 임차인이 불안정한 지위에 처하는 상태를 막기 위해 임차인 스스로가 분양전환절차를 개시할 경우 이를 용이하게 하기 위하여 도입된 것으로, 그 입법목적의 정당성이 인정되고 수단의 적절성도 인정된다.

또한, 임대사업자가 임대의무기간 경과 후 1년 이상 분양전환승인신청을 하지 않았을 경우 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아야만 임차인이 분양전환을 신청할 수 있도록 정해져 있어 임차인의 권한 남용을 방지할 수 있고 그러한 경우 단지 서류작성에 협조할 의무를 부과한 것에 불과한 위 규정이 최소침해성 원칙에 위반된다고 보기는 어렵다. 또한, 이 사건 신청서류협조조항을 통하여 보호하려는 공익은 보다 적극적으로 임차인의 주거안정을 도모하기 위한 것으로, 임대사업자가 받는 불이익보다 더 크다고 할 것이므로 법익균형성도 갖추었다.

따라서 이 사건 신청서류협조조항이 과잉금지원칙에 위반하여 청구인의 영업의 자유를 침해한다고 보기 어렵다.

다. 임대주택법 제21조 제9항 본문, 구 임대주택법 시행령 제23조 제1항(이하 ‘이 사건 감정평가법인선정조항’이라 한다)에 대한 판단

(1) 청구인은 이 사건 감정평가법인선정조항에 의하여 청구인이 감정평가법인의 선정에 관여할 기회가 배제됨으로써 임대주택의 분양전환조건을 자유롭게 결정할 수 없게 되어 재산상 손실이 발생하고 이는 재산권침해에 해당한다고 주장하나, 분양전환조건을 자유롭게 결정할 영업활동상 이익은 헌법 제23조 제1항의 재산권의 범위에 속하지 아니함은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 감정평가법인선정조항으로 인하여 청구인의 재산권이 침해되었다고 할 수 없다.

(2) 이 사건 감정평가법인선정조항에 의하면 시장·군수·구청장은 임대사업자나 임차인의 의견을 듣지 않고 직접 감정평가법인을 선정하여 분양전환가격 산정을 위한 감정평가를 의뢰하게 되는바, 청구인은 종전과 달리 감정평가법인 선정에 관여할 수 없게 되어 청구인의 영업의 자유가 제한된다고 볼 수 있다.

이 사건 감정평가법인선정조항은 종래 감정평가법인을 선정하는 방식에 대한 제도적 개선이 요구되자 감정평가법인 선정 및 분양전환가격 산정의 객관성, 중립성, 공정성을 도모하기 위하여 도입된 것으로, 그 입법목적의 정당성이 인정되고 분양전환가격 산정의 신뢰성 제고에 기여하므로 수단의 적절성도 인정된다.

종전과 같이 임대사업자와 임차인의 의견을 들어 감정평가법인을 선정하는 방식으로는 분양전환가격 산정의 신뢰성 제고라는 목적을 달성하기가 현실적으로 어렵다. 따라서 입법자는 임대사업자나 임차인 어느 한편의 이해관계에 치

우치지 않고 중립적 입장에서 감정평가법인을 선정할 수 있도록 당사자들의 의견을 처음부터 듣지 않고 법에 정하여진 기준을 충족하는 감정평가법인을 선정하는 방법을 선택한 것이다. 또한 종전에는 임대사업자가 일방적으로 감정평가비용을 부담하도록 했던 것을 분양전환승인 신청인이 부담하도록 하여 임차인도 경우에 따라서는 비용을 부담할 수 있도록 하고(임대주택법 제21조 제9항 본문), 관계 법령을 위반하여 감정평가가 이루어지거나 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우 이의신청을 통하여 재평가할 수 있는 기회를 새로 마련하고(같은 항 단서) 있는바, 위 사정을 종합하여 볼 때 이 사건 감정평가법인선정조항이 최소침해성원칙에 위반된다고 할 수 없다. 이 사건 감정평가법인선정조항이 보호하려는 공익은 객관적으로 감정평가법인을 선정하여 분양전환가격의 신뢰성을 제고하는 것으로, 임대사업자가 받는 불이익보다 더 크다고 할 것이므로 이 사건 감정평가법인선정조항은 법익균형성도 갖추었다.

그렇다면 이 사건 감정평가법인선정조항은 과잉금지원칙에 위반하여 청구인의 영업의 자유를 침해한다고 보기 어렵다.

라. 이 사건 부칙조항에 대한 판단

이 사건 부칙조항은, 임대주택법 제21조의 개정규정 시행 당시 종전의 규정에 따라 분양전환계획서를 제출하거나 분양전환의 허가를 신청한 임대사업자에 대하여는 개정규정을 적용하지 아니한다는 내용을 담고 있다. 이에 따라 이 법 시행 이전에 입주자를 모집하고 임대차계약까지 체결한 임대사업자라도 위 요건에 해당하지 않으면 개정규정이 적용되는바, 시행일 이전에 분양전환계획서를 제출하였는지 여부를 기준으로 삼는 이 사건 부칙조항이 소급입법에 의한 재산권침해에 해당하는지, 그리고 영업의 자유, 평등권 등을 침해하는지가 문제된다.

(1) 소급입법에 의한 재산권침해에 해당하는지 여부

헌법 제13조 제2항은, “모든 국민은 소급입법에 의하여 참정권의 제한을 받거나 재산권을 박탈당하지 않는다.”고 규정하고 있다. ‘소급입법’은 신법이 이미 종료된 사실관계나 법률관계에 적용되는지, 아니면 현재 진행중인 사실관계나 법률관계에 적용되는지에 따라 ‘진정소급입법’과 ‘부진정소급입법’으로 구분되는데, 전자는 헌법상 원칙적으로 허용되지 않고 특단의 사정이 있는 경우에만 예외적으로 허용되는 반면, 후자는 원칙적으로 허용되지만 소급효를 요구하는 공익상의 사유와 신뢰보호 요청 사이의 비교형량 과정에서 신뢰보호의 관점이 입법자의 입법형성권에 일정한 제한을 가하게 된다(헌재 2008. 2. 28. 2005헌마872 등, 판례집 20-1상, 279, 297 참조).

그런데, 이 사건 부칙조항의 의미는, 임대주택법 제21조의 개정규정이 이미

임대의무기간이 경과하여 분양전환계획서를 제출한 임대사업자에게는 적용되지 않고, 앞으로 임대의무기간이 경과하여 분양전환절차를 시작하게 될 임대사업자부터 적용된다는 것이고, 임대주택법 제21조는 주로 임대의무기간 경과 후 이루어지는 분양전환에 관한 방법, 절차, 가격 등을 규율하는 내용으로 되어 있으므로, 결국 이 사건 부칙조항은 아직 진행과정에 있는 사안을 규율대상으로 하는 부진정소급입법에 해당한다.

따라서 이 사건에서 헌법 제13조 제2항이 말하는 소급입법에 의한 재산권침해가 문제될 여지는 없고, 다만 청구인이 지니고 있는 기존의 법적인 상태에 대한 신뢰를 법치국가적인 관점에서 헌법적으로 보호해 주어야 할 것인지 여부가 문제될 뿐이다.

(2) 영업의 자유 및 평등권침해 여부

법률의 개정시 구법 질서에 대한 당사자의 신뢰가 합리적이고도 정당하며, 법률의 개정으로 야기되는 당사자의 손해가 극심하여 새로운 입법으로 달성하고자 하는 공익적 목적이 그러한 당사자의 신뢰의 파괴를 정당화할 수 없다면 새로운 입법은 신뢰보호의 원칙상 허용될 수 없다. 다만 사회환경이나 경제여건의 변화에 따른 필요성에 의하여 법률은 신축적으로 변할 수밖에 없고, 변경된 새로운 법질서와 기존의 법질서 사이에는 이해관계의 상충이 불가피하므로 국민이 가지는 모든 기대 내지 신뢰가 헌법상 권리로서 보호될 것은 아니고, 그 보호 여부는 기존의 제도를 신뢰한 자의 신뢰를 보호할 필요성과 새로운 제도를 통해 달성하려고 하는 공익을 비교형량하여 판단하여야 할 것이다(헌재 2008. 10. 30. 2005헌마222 등, 판례집 20-2상, 891, 925 참조).

살피건대, 임대주택의 분양전환절차의 구체적인 내용은 불변적인 것이 아니라 사회정책적 상황 등에 따라 변경될 수 있는 것인 점, 임대주택법 제21조의 개정규정은 임대의무기간 경과 후 이루어지는 분양전환의 승인, 임차인의 분양전환승인신청권 및 매도청구권, 분양전환가격 산정에 관계되는 감정평가법인의 선정방식 등에 관한 것으로서 이미 이루어진 입주자 모집공고나 임대차계약의 중요한 내용의 변경이라고 보기 어려운 점, 임대사업자의 분양전환과 관련한 절차·방법에 대한 기존의 신뢰는 반드시 “이미 입주자 모집공고를 한 임대주택에 대해서는 현 제도 그대로의 분양전환절차 방식에 따른다.”는 데에 대한 것으로는 볼 수 없는 점 등에 비추어, 임대사업자의 기대가 신뢰보호를 받아야 할 확고한 이익이라고는 보기 어렵다.

반면, 이 사건 부칙조항이 임대주택법 제21조의 개정규정을 적용함으로써 달성하고자 하는 공익은, 분양전환계획서 제출, 감정평가법인 선정, 분양전환가격에 대한 다툼 등으로 분양전환이 지연되는 문제를 조속히 시정하여 임차인들의

주거안정을 도모하려는 데에 있고, 그와 같은 공익은 임대사업자의 신뢰이익에 비해 크다고 하지 않을 수 없다.

그렇다면 이 사건 부칙조항이 신뢰보호의 원칙에 위반하여 영업의 자유를 침해한다거나 시장경제질서에 위반된다는 청구인의 주장은 이유 없다.

청구인은 이 사건 부칙조항이 구법을 신뢰한 임대사업자와 개정법 시행 이후 임대주택을 건설하거나 임대하는 임대사업자 사이에 두어야 할 차등을 반영하지 않았기 때문에 평등권침해라고 주장한다.

그러나, 개정법 시행 당시 분양전환계획서를 제출하였는지 여부에 따라 구법을 적용할지 개정법을 적용할지가 달라질 따름이고, 이 사건 부칙조항이 임대사업자들 간에 어떠한 차별취급을 하고 있다고 보이지는 않는다. 가사 이 사건 부칙조항이 차별취급을 예정하고 있다고 하더라도, 위에서 본 바와 같이 분양전환계획서 제출 여부에 따라 개정조항의 적용을 달리하는 것이 신뢰보호의 원칙에 어긋난다고 할 수 없는 이상, 이를 두고 자의적인 차별이라고 볼 수는 없다.

5. 결 론

따라서 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되고, 2009. 12. 29. 법률 제9863호로 개정되기 전의 것) 제21조 제5항 중 ‘제1항에 따른 임대의무기간 경과 후’에 관한 부분 및 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정된 것) 제21조 제8항에 대한 심판청구는 부적법하므로 각하하고, 나머지 심판청구는 이유 없으므로 모두 기각하기로 하여 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

재판관

재판관 이강국(재판장) 이공현 조대현 김희옥 김종대 민형기 이동흡 목영준 송두환

별지

[별지] 관련조항

1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다), 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

6. "분양전환"이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다.

제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년

2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년

3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간

제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 「주택법」 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.

1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인

2. 건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 그 주택을 처분하여 무주택자

가 된 임차인

3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인

4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인

5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인

② 제1항에도 불구하고 임대사업자의 부도, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토해양부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 "분양전환승인"이라 한다)을 신청하여야 한다.

④ 시장·군수·구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다. 이 경우 시장·군수·구청장은 제10항에 따른 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 하며, 이를 조정하거나 변경하여서는 아니 된다.

⑤ 임대사업자가 제1항에 따른 임대의무기간 경과 후 또는 부도, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우가 발생한 후 각각 1년 이상 제3항에 따른 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다)은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다.

⑥ 제5항의 경우 임대사업자는 제3항에 따른 분양전환승인 신청서류 작성에 협조하여야 한다.

⑦ 임대사업자가 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다.

⑧ 임차인이 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임대사업자가 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인은 승인을 받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다.

⑨ 분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 분양전환승인 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 임대사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차

인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장·군수·구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있다.

⑩ 제1항부터 제9항에 따라 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제32조(표준임대차계약서 등) ① 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토해양부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다.

② 제1항의 표준임대차계약서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 임대보증금

2. 임대료

3. 임대차 계약기간

4. 임대사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항

5. 임대주택의 수선·유지 및 보수에 관한 사항

6. 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 사항

제41조(벌칙)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금에 처한다.

5. 제21조를 위반하여 임대주택을 분양전환한 자

제44조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만 원 이하의 과태료를 부과한다.

1. 제21조 제6항을 위반한 임대사업자

1. 공공건설임대주택 : 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택

가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하여 임대하는 주택

나. 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금(이하 "국민주택기금"이라 한다)의 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택

다. 공공사업에 따라 조성된 택지(이하 "공공택지"라 한다)에 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하여 임대하는 주택

제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제16조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 해당 임대주택의 임대 개시일부터 5년을 말한다.

⑤ 다음 각 호의 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항 제2호 또는 제3

호에 따라 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정 기준은 국토해양부령으로 정한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택

2. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터 이하의 주택으로서 공공택지 외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택

3. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택 (이하 생략)

제23조(분양전환가격 산정을 위한 감정평가 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제21조 제9항에 따라 감정평가를 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」 제7조 제2항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가법인(「국유재산의 현물출자에 관한 법률 시행령」 제2조 제27호에 따른 주식회사 한국감정원을 포함한다. 이하 "감정평가법인"이라 한다) 두 곳에 의뢰하여야 한다.

② 제1항에 따라 감정평가를 의뢰받은 감정평가법인은 임대사업자 또는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 감정평가법인을 선정하여 줄 것을 요청한 날을 기준으로 평가한다.

③ 감정평가법인은 제1항에 따라 감정평가를 의뢰받은 날부터 20일 이내에 감정평가를 완료하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 10일의 범위에서 이를 연장할 수 있다.

④ 법 제21조 제9항 단서의 "대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 관계 법령을 위반하여 감정평가가 이루어진 경우

2. 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우

⑤ 법 제21조 제9항 단서에 따른 재평가("재평가"라 한다. 이하 이 조에서 같다)는 그 사유를 명시하여 제1항에 따르되, 당초 감정평가한 감정평가법인에 의뢰하여서는 아니 된다.

⑥ 재평가의 기한에 관하여는 제3항을 준용하며, 재평가의 비용은 이의신청을 한 자가 부담한다.

⑦ 법 제21조 제1항부터 제9항까지의 규정에 따라 공공건설임대주택(제13조 제5항 각 호의 공공건설임대주택은 제외한다)을 분양전환하는 경우 분양전환가격 산정의 기준ㆍ방법 및 절차 등에 관하여 제1항부터 제6항까지에 규정된 것 외에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.

구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되고, 2008. 11. 26. 국토해양부령 제72호로 일부 개정되기 전의 것) 제5조(분양전환가격 등의 공고) 법 제16조 제1항 제3호 및 같은 항 제4호에 해당하는 임대주택 중 공공건설임대주택의 입주자 모집을 공고할 경우에는 다음 각 호의 사항을 포함시켜야 한다. 다만, 영 제13조 제5항 각 호의 주택인 경우에는 제1호 및 제3호의 사항을 공고하지 아니할 수 있다.

1. 별표 1의 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정 기준에 따라 산정한 입주자 모집 공고 당시의 주택가격(「주택법」 제16조 제3항에 따라 임대주택으로 사업계획변경승인을 받은 주택인 경우에는 사업계획을 변경승인하기 전에 최초 입주자 모집 공고 시점을 기준으로 산정한 가격으로 한다)

2. 임대의무 기간 및 분양전환 시기

3. 분양전환가격의 산정 기준

4. 분양전환시의 해당 임대주택에 대한 수선ㆍ보수의 범위

5. 「주택임대차보호법」에 따른 임대보증금의 회수에 관한 사항

6. 법 제17조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우에는 보증기관, 보증금액, 보증범위, 보증기간, 보증수수료 및 보증수수료 부담주체

제9조(분양전환가격의 산정 기준) ① 영 제13조 제5항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정 기준은 별표 1과 같다.

제13조(공공건설임대주택 등의 분양전환) ① 법 제21조 제3항 및 같은 조 제5항에 따라 분양전환에 관한 승인을 신청하려는 자는 별지 제13호 서식의 임대주택 분양전환 승인신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에 제출하여야 한다. 다만, 같은 조 제5항에 따라 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 신청할 경우에는 제4호 및 제5호의 서류는 제외한다.

1. 분양받기를 희망하지 아니하는 임차인 명단

2. 분양포기확인서 등 분양받기를 희망하지 아니한다는 사실을 증명하는 서류

3. 분양전환가격 산정의 근거서류

4. 특별수선충당금 적립통장 사본

5. 하자보수보증금 예치증서

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 입주자 모집 공고 및 임대조건 신고 내용을 고려하여 임대의무기간이 끝나는 날 6개월 전에 임대사업자 및 임차인에 대하여 분양전환을 위하여 필요한 준비를 하도록 권고할 수 있다.

③ 생략

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 임대사업자 또는 임차인이 제출한 분양전환 승인신청서에 대하여 보완 또는 보정이 필요하면 분양전환 승인신청서를 접수한 날부터 10일 이내에 그 보완 또는 보정을 요구할 수 있다.

⑤ 임대사업자는 법 제21조 제7항에 따라 분양전환하고 남은 임대주택이 20세대 이상인 경우에는 그 남은 임대주택을 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따라 공급하여야 한다.

제14조(공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 기준) 영 제23조 제7항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 기준에 관하여는 제9조를 준용한다.

[별표 1]공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제9조 관련)

1. 분양전환가격의 산정

가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.

나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액(價額)으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 "산정가격"이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다.

2. 항목별 산출방법

가. 건설원가 = 최초 입주자 모집 당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비

1) 최초 입주자모집당시의 주택가격: 건축비와 택지비를 기준으로 입주자 모집 승인권자가 산정한다.

2) 자기자금이자 = (최초 입주자 모집 당시의 주택가격 － 국민주택기금 융자금 － 임대보증금과 임대료의 상호전환전 임대보증금)× 이자율 × 임대기간

가) 이자율: 해당 임대주택의 임대시작일과 분양전환 당시 각각의「은행법」에 따른 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기예금의 이자율을 산술평균한 이자율

나) 임대기간: 임대시작일부터 분양전환시작일 전날까지의 기간

3) 감가상각비: 계산은 임대기간 중「법인세법 시행령」 제26조

에 따른 계산방식에 따른다.

나. 감정평가금액: 영 제23조 제2항 또는 제5항에 따라 두 곳의 감정평가법인이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 한다.

1) 임대사업자 또는 임차인은 제7조ㆍ제8조(제7조와 제8조의 경우에는 임차인은 제외한다) 및 제13조에 따른 임대주택분양전환 허가신청서, 분양전환 신고서 또는 분양전환승인 신청서를 제출하기 전에 시장ㆍ군수ㆍ구청장ㆍ특별자치도지사에게 분양전환가격을 산출하기 위하여 감정평가법인의 선정을 요청하여야 하며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장ㆍ특별자치도지사는 요청을 받은 날부터 30일 이내에 영 제23조에 따라 감정법가법인을 선정하여 감정평가를 의뢰하여야 한다. 감정평가법인은 감정평가 후 감정평가서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장ㆍ특별자치도지사에게 제출하여야 한다.

2) 같은 단지에서 20호 또는 20세대 이상의 임대주택을 분양전환하는 경우 감정평가의 대상주택은 분양전환대상 호수 또는 세대수의 10퍼센트 범위에서 동ㆍ규모ㆍ층 및 방향 등을 고려하여 정할 수 있다.

3) 감정평가금액 중 최고 평가액이 최저 평가액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 재평가하여야 하며, 이 경우 임대사업자 또는 임차인은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」 제81조 제2항 제3호에 따라 위탁받은 기관에 재평가 이전의 감정평가에 관한 타당성 조사를 요구할 수 있다.

4) 그 밖의 감정평가법인의 선정 및 이의신청 등에 관한 사항은 법 제21조 제9항 및 영 제23조에 따른다.

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