2014가합945 약정금

A

B교회

2016. 3. 23.

2016. 7. 6.

1. 피고는 원고에게 105,250,000원과 이에 대하여 2014. 10. 29.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 금원을 지급하라.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

주문과 같다.

1. 기초사실

가. 이 사건 건물에 대한 2008. 7. 9.자 건축허가 등

1) 피고는 2006. 11. 15. 별지 목록 기재 토지 및 건물(이하 위 토지를 '이 사건 토지', 위 건물을 '이 사건 건물'이라 하고, 위 토지와 건물을 통칭할 경우 '이 사건 부동산'이라 한다)의 지분 전부에 관하여 2006. 10. 25.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 각 마쳤다.

2) 당시 시설면적 1,470.97m2의 근린생활시설이던 이 사건 건물에는 총 13대의 자동차를 주차할 수 있는 기계식 주차시설이 부설되어 있었다. 피고는 요양병원사업 등의 추진을 위하여 2008. 7. 9. 서울특별시 강서구청장으로부터 이 사건 건물에 대하여 '용도변경 및 대수선 허가'(이하 '1차 건축허가'라 한다)를 받았는데, 그 주요 내용은 ① 이 사건 건물의 지하 1층부터 지상 5층까지 "의료시설(병원)"로의 용도변경, ② 승강기 신설 등 대수선, ③ 기존 기계식 주차시설 철거 후 피고 소유인 서울 강서구 C대 412.1m2에 총 15대의 자동차를 주차할 수 있는 부설주차장 설치' 등이다.

3) 피고는 1차 건축허가 후 이 사건 부동산에 관하여 요양병원 건축공사를 진행하였고 그 과정에서 1차 건축허가 내용에 따라 기계식 주차시설을 철거하였다. 그런데 자금사정이 점차 악화됨에 피고는 위 건축공사를 중단하였다.

나. 원고와 피고 사이의 '부동산 컨설팅 계약' 체결

피고는 2014. 2. 27. 원고와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 '부동산 컨설팅 계약'(이하 '이 사건 컨설팅계약'이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.

다. 피고와 F 사이의 이 사건 부동산에 관한 매매계약 체결

피고는 2014. 3. 13. 요양병원을 운영하고자 하던 의사인 F과 사이에, 피고가 F에게 이 사건 부동산을 대금 합계 2,605,000,000원(계약금 250,000,000원, 잔금 2,355,000,000원)에 매도한다는 내용의 '부동산 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하였는데, 이 사건 매매계약 중 '특약조건'의 주요 내용은 다음과 같다.

라. 피고의 원고에 대한 금원 지급 등

1) 피고는 2014. 3. 14. F으로부터 이 사건 매매계약에서 정한 계약금 250,000,000원을 지급받은 다음, 같은 날 원고에게 그 중 5,000,000원을 지급하였다.

2) 원고는 2014. 4. 29. 피고에 대하여 청주지방법원 영동지원 2014가소3514호로 약정금 청구의 소를 제기하였는데, 그 내용은 '피고가 이 사건 컨설팅 계약에 따라 이 사건 매매계약 체결시 원고에게 25,000,000원(= 이 사건 매매계약에서 정한 계약금 250,000,000원 X 10%)을 지급하여야 함에도 그 중 5,000,000원만 지급하였으므로, 나머지 20,000,000원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다'는 것이었다.

3) 위 법원은 2014. 7. 21. '피고는 원고에게 20,000,000원 및 이에 대한 2014. 5. 10.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라'는 자백간주 원고 승소 판결을 선고하였고, 위 판결은 2014. 8. 8. 그대로 확정되었다.

4) 피고는 2014. 9. 11. F으로부터 이 사건 매매계약에서 정한 잔금 2,355,000,000원을 지급받은 다음, F에게 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 한편 피고는 같은 날 원고에게 20,000,000원을 추가로 지급하였다.

마. 이 사건 건물에 대한 2014. 11. 25.자 건축허가 등

1) 서울특별시는 2013. 10. 4. '부설주차장의 설치대상시설물종류 및 설치기준'(이하 '이 사건 설치기준'이라 한다)을 개정하였다. 위 개정된 설치기준에 따르면 '정신병원·요양병원 및 격리병원을 제외한 의료시설'의 경우 시설면적 100m2 당 1대, 요양병원을 포함한 '그 밖의 건축물(대학생기숙사는 제외)'의 경우 시설면적 200m2당 1대의 부설주차장을 확보하여야 한다.

2) F은 2014. 11. 25. 서울특별시 강서구청장으로부터 이 사건 건물을 기존의 '의료시설(병원)'에서 '의료시설(요양병원)'으로 용도변경하는 내용의 용도변경허가(이하 '2차 건축허가'라 한다)를 받았다. 그 주요 내용은 '① 이 사건 건물의 지하 1층부터 지상 5층까지 "의료시설(요양병원)"로 용도변경, ② 개정된 위 기준에 따라 기존 15대1)이던 부설주자창의 규모를 7대2)로 변경' 등이다.

3) F은 그 후 요양병원 건축공사를 진행하여 2015. 10. 14.경 이 사건 건물에 대하여 준공을 마친 다음, 현재까지 이 사건 건물 중 1층의 일부분을 제외한 나머지 부분 전체를 요양병원으로 사용하고 있다.

바. 원고의 공인중개사법 위반 행위 관련 벌금형 처벌

원고는 2015. 12. 22. 청주지방검찰청 영동지청으로부터 '원고가 관할 관청에 중 개사무소의 개설등록을 하지 아니한 채 피고와 사이에 이 사건 컨설팅 계약을 체결하고, 피고와 F 사이의 이 사건 매매계약 체결을 알선하는 방법으로 부동산 중개업을 하였다'는 공인중개사법위반혐의에 관하여 벌금 500,000원의 약식명령을 발령받아, 위 약식명령이 2016. 1. 7. 그대로 확정되었다.

【인정근거】 다툼이 없거나 명백히 다투지 아니하는 사실, 갑 제1 내지 5, 7, 18 내지 20호증, 을 제1, 2, 4, 6 내지 9, 11호증(가지번호가 있는 경우 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 증인 F의 증언, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고 주장의 요지

원고는 이 사건 컨설팅 계약에 따라 이 사건 건물을 요양병원으로 사용할 수 있게 하기 위하여 이 사건 건물에 관하여 2차 건축허가를 얻는 등 컨설팅 용역을 성실히 제공하였고, 피고로 하여금 이 사건 부동산을 F에게 정상적으로 매도할 수 있게 하였다. 따라서 피고는 이 사건 컨설팅 계약에서 정한 바에 따라 원고에게 그 수수료로 130,250,000원(= 이 사건 부동산의 매매가격 2,605,000,000원 X 5%) 중 기지급금 25,000,000원을 공제한 나머지 105,250,000원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 피고 주장의 요지

1) 원고는 이 사건 부동산과 관련하여 피고와 F 사이의 이 사건 매매계약을 중개하였을 뿐, 피고에게 이 사건 부동산에 대한 최선의 이용방안이나 제반 문제에 대한 해결방안을 제시하는 등 컨설팅 용역을 제공한 사실이 없다.

2) 피고는 2008년경 이 사건 부동산에 대하여 이미 요양병원 설립에 필요한 건축허가를 얻은 바 있으므로, 원고로부터 요양병원에 대한 컨설팅을 받을 이유도 없었다. 설령 원고가 컨설팅 용역을 제공하였다 하더라도 이는 원고의 중개행위에 부수하는 정도에 그쳤을 뿐만 아니라, 용역 제공의 상대방이 피고가 아닌 F일 뿐이다.

3) 위와 같이 이 사건 컨설팅 계약은 중개계약에 불과한바, 원고는 공인중개사자격이 없는 자로서 중개사무소 개설등록을 하지 아니하였음에도 불구하고 공인중개사법 시행규칙 제20조에서 정한 중개수수료 최고한도 0.9%를 초과한 내용의 중개수수료 지급약정을 포함하고 있는 이 사건 컨설팅 계약을 체결하였다. 따라서 이 사건 컨설팅계약은 강행법규에 위반한 것일 뿐만 아니라, 신의성실의 원칙 및 형평의 원칙에 반하여 무효이다. 나아가 피고는 법정 중개수수료 상한인 23,445,000원(= 이 사건 부동산의 매매대금 2,605,000,000원 × 0.9%)을 초과한 25,000,000원을 이미 원고에게 지급하였다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 컨설팅 계약에 따른 추가 약정금을 지급할 의무가 없다.

3. 판단

가. 이 사건 컨설팅 계약의 성격

1) 앞서 본 기초사실 및 거시 증거에 변론 전체의 취지를 더하면 다음과 같은 사실 내지 사정들이 인정된다.

가) 이 사건 컨설팅 계약은 그 명칭이 '부동산 컨설팅 계약'이라고 명시되어 있는데다가, 이 사건 컨설팅 계약 제2조 제1항 제1호에서는 '컨설팅 업무상담 및 본 용역계약과 관련하여 필요한 상담 및 자문'을 원고의 업무로 규정하고 있다.

나) 통상의 부동산 중개계약의 경우 중개용역을 제공받는 해당 부동산의 매도인은 중개인에 대하여 중개수수료 지급의무 이외에 별다른 의무를 부담하지 아니한다. 그러나 이 사건 컨설팅 계약 제2조 제2항에서는 '분양에 필요한 도면 및 분양면적표 제공 의무', '기타 본 용역계약과 관련하여 원고가 필요로 하는 업무' 등을 이 사건 부동산의 매도인인 피고의 업무로 구체적으로 정하고 있다.

다) 이 사건 컨설팅 계약 제4조 제2항에서는 이 사건 컨설팅 계약의 용역기간을 '계약일로부터 6개월'로 정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 '매각과정에서 본 계약이 만료하여도 매수인 등기이전시까지 본 계약은 효력을 갖는다'라고 규정하고 있는바, 이와 같이 이 사건 컨설팅 계약은 그 효력기간에 있어서도 계속적 계약관계인 부동산 컨설팅 계약의 특징을 포함하고 있다.

라) 통상의 부동산 중개계약의 경우 매매계약이 체결되면 중개인은 그에 따라 매도인 및 매수인으로부터 약정 수수료를 일시에 지급받는 것으로 정함이 보통이다. 그런데 이 사건 컨설팅 계약 제3조에서는 수수료 지급시기와 관련하여 부동산 매매계약 체결시 부동산 매매계약상의 계약금의 10%를, 등기이전까지 마칠 경우 나머지 잔금을 지급받는 것으로 나누이 정하고 있는바, 이는 통상의 부동산 중개계약에서의 수수료 지급 약정과 상이하다.

마) 이 사건 컨설팅 계약 제3조 제1항에 의하면, 원고는 이 사건 부동산이 매도되어 등기이전이 완료되어야만 이 사건 컨설팅 계약에 따른 잔금을 지급받을 수 있다. 그런데 이 사건 매매계약의 특약조건 제5항에 의하면, 이 사건 건물이 요양병원으로 용도변경이 되지 않을 경우 이 사건 부동산의 매수인이 언제든지 매매계약을 해지할 수 있게 되어 있다. 이와 같은 이 사건 컨설팅 계약 및 이 사건 매매계약의 내용이나 체결 경위, 목적 등까지 종합하여 보면, 원고로서는 이 사건 매매계약을 통하여 매수인인 F이 이 사건 부동산을 이용하여 요양병원 영업을 할 수 있게끔 하여야만 이 사건 컨설팅 계약에 따른 수수료를 지급받을 수 있게 된다. 결국 원고는 단순한 중개행위를 하는 것에서 더 나아가, 위 용도변경 여부에 대하여 일정한 위험부담을 안고 있었다고 보아야 한다.

바) 원고는 건축기사 자격증을 보유하고 있는 설계·시공 등 건축 분야의 고급 기술자로서, 2003년경부터 현재까지 건설회사 또는 건축사사무소에서 근무한 바 있다. 나아가 아래 나. 항에서 살펴보는 바와 같이 원고가 이 사건 부동산 매도 과정에서 이 사건 건물에 대한 요양병원으로의 용도변경에 관하여 일정한 컨설팅 용역을 실제로 제공하기도 하였다.

2) 이와 같은 점을 종합하여 보면, 이 사건 컨설팅 계약은 피고의 주장과 같이 오로지 통상의 '부동산 중개계약'이라고 보기 어렵고, 적어도 '부동산 컨설팅 계약' 의요소도 포함되어 있는 것으로 봄이 타당하다.

[피고는, 이 사건 컨설팅 계약에서 원고의 업무를 '분양대행컨설팅업무'라고 표현하고 있다거나, 원고에게 지급하는 비용에 관하여 '부동산 매매 수수료'라고 표현하고 있다는 점을 들어, 이 사건 컨설팅 계약이 단순히 부동산 중개계약에 불과하다고 주장한다. 그러나 위에서 살펴본 여러 사정 등에 비추어 보았을 때 피고가 주장하는 단편적인 사정만으로는 이 사건 컨설팅 계약이 오로지 부동산 중개계약이라고 볼 수 없다. 한편 원고가 이 사건 컨설팅 계약 및 매매계약 체결과 관련하여 공인중개사법위반죄로 약식명령을 발령받은 사실은 앞서 본 바와 같으나, 부동산 중개계약과 부동산 컨설팅 계약은 서로 그 내용이 상이한 별개의 계약으로서 양립 가능하다 할 것이므로, 위 약식명령 발령 사실만으로는 이 사건 컨설팅 계약의 내용 모두가 부동산 중개계약이 된다고 단정할 수도 없다.]

나. 원고가 컨설팅 용역을 제공하였는지 여부

1) 일반적으로 "부동산컨설팅"이라 함은 부동산을 효율적으로 이용할 수 있는 방안과 이에 관련되는 제반 문제에 대한 조언 또는 그 해결방안을 제공하는 것을 의미하는 것으로 볼 수 있다. 한편 공인중개사법의 규율대상인 "중개"라 함은 '다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 행위'를 말하는바(공인중개사법 제2조 제1호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정 되어야 한다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도6851 판결, 대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결 등 참조).

2) 피고가 2008. 7. 9. 이 사건 건물에 대하여 "의료시설(병원)"으로 용도변경 허가를 받은 다음, 요양병원 신축공사를 진행하면서 기존 기계식 주차설비를 철거한 상태에서 자금사정 악화로 위 공사를 중단한 사실, F이 피고로부터 이 사건 부동산을 매수한 후 2014. 11. 25. 이 사건 건물에 대하여 "의료시설(요양병원)" 으로 용도변경허가를 받은 사실은 앞서 살펴본 바와 같다. 한편 갑 제8 내지 10, 16, 18 내지 30호증의 각 기재, 증인 F의 증언에 변론 전체의 취지를 더하면 다음과 같은 사실 내지 사정들이 인정된다.

가) 피고는 이 사건 부동산에 대하여 요양병원 건축공사를 진행하다가 자금사정이 악화됨에 따라 이를 중단하였는바, 건축공사에 일정한 비용을 지출하였던 피고로서는 이 사건 부동산을 요양병원으로 사용하려는 사람에게 매도하는 것이 비용회수 등의 측면에서 가장 유리하고 합리적인 방안이었던 것으로 보인다.

나) 이와 같은 상황에서 원고는 이 사건 컨설팅 계약 체결 이후 이 사건 건물을 '의료시설(요양병원)'으로 용도변경하기 위하여 다음과 같은 업무를 수행하였다. 즉 원고는 ① 이 사건 컨설팅 계약 체결 무렵 피고로부터 이 사건 건물에 대한 설계도면을 제공받지 못하자, G 건축사사무소를 통하여 이 사건 건물을 요양병원으로 운영할 것을 전제로 한 새로운 설계도면 및 소방도서를 제작하고, ② 요양병원 운영을 위한 기본시설인 오수처리시설 및 소방시설과 관련하여 이 사건 건물에 대한 '오수처리시설처리 대상인원 및 오수량 산정서', '소방시설설치계획표' 및 '소화가압송수장치 계산서' 등을 새로 작성하였으며, ③ 위와 같은 서류를 첨부하여 용도변경허가를 신청함으로써 F 앞으로 2차 건축허가를 받았다.

다) 또한 원고는 2014. 2.경부터 이 사건 변론종결일 현재까지 F을 10회 이상 직접 만나거나 F과 100여 회가 넘게 전화통화 하는 방법으로 F에게 이 사건 건물의 용도변경에 필요한 자문 등의 업무를 수행하였다. 나아가 원고는 2014. 3. 11. F에게 이 사건 건물에 대한 주차장도면을 새로 작성하여 이메일로 전송하는 등 이 사건 건물의 용도변경에 필요한 자료 등의 공유를 위하여 F 및 피고 소속 관계자와 사이에 수시로 이메일을 주고받았다.

라) 특히 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 건물 사용을 위한 기존의 기계식 주차설비가 철거되어 있던 상황이었는데, 원고는 당시 이 사건 설치기준을 확인한 후 1차 건축허가에서 정한 15대의 부설주차장의 절반인 7대의 부설주차장만을 확보하는 것으로 설계도면을 새로 작성하여, F 명의로 2차 건축허가를 받을 수 있게 하였다. 이로써 이 사건 부동산의 매수인인 F으로서는 이 사건 토지 이외에 추가로 부설주차장을 위한 부지를 별도로 확보하지 아니하여도 이 사건 건물을 요양병원으로 용도변경할 수 있게 되었다.

마) 증인 F은 이 법정에서, '이 사건 매매계약 체결 당시 자금사정이 좋지 아니한 피고의 요청으로, 이 사건 건물에서 요양병원 영업을 위한 용도변경 등이 가능한지 여부 등에 대하여 제대로 알아보지 아니한 채 이 사건 매매계약을 체결하고 계약금 250,000,000원을 피고에게 우선 지급하였다. 그와 같은 상황에서 피고 소속 목사인 D은 이 사건 매매계약을 체결하면서 원고로부터 컨설팅을 받아서 이 사건 건물을 요양병원으로 용도변경하라는 취지로 말하였다. 원고는 이 사건 건물을 요양병원으로 용도 변경하는 데 필요한 시설기준이나 설계도면을 검토하였고, 증인의 요구에 합치하는 시설배치 등의 초안 작성에 도움을 주었으며, 주차장 확보문제에 관한 자문을 제공하는 등 요양병원 건축에 관한 제반 사항에 관한 자문 또는 용역을 제공하였는바, 이는 단순히 일반 부동산중개의 수준을 넘는 것이었다'라는 취지로 증언하였다.

2) 위와 같은 사실 내지 사정을 종합하여 보면, 자금사정의 악화로 이 사건 부동산에 대하여 피고가 요양병원 건축공사를 중단한 상태에서, 원고가 위와 같이 제공한 일련의 자문 또는 용역 업무는 단순히 이 사건 부동산에 대한 거래의 알선·중개를 위한 행위를 넘어, 이 사건 부동산을 가장 효율적으로 이용할 수 있는 구체적인 방안과 그에 관련되는 제반 문제에 대하여 조언 등을 제공한 것으로서 컨설팅 용역을 제공한 것으로 봄이 타당하다.

[피고는, 원고가 이 사건 부동산의 매수인인 F에 대해서만 자문 등을 수행하였을 뿐, 피고에게는 컨설팅 용역을 제공한 바 없다는 취지로 주장한다. 그러나 앞서 본 것처럼 이 사건 컨설팅 계약은 이 사건 매매계약을 전제로 한 것이고, 이 사건 매매계약은 요양병원으로의 용도변경 여부가 계약의 중요사항이었다. 나아가 피고는 이 사건 부동산을 F에게 매도하고자 하는 자였으므로, 원고로부터 그에 대한 자문을 제공받았다 하더라도 이를 매수인인 F에게 다시 전달하여야 하는 입장에 있었던 데다가, '피고 소속 목사인 D이 원고로부터 필요한 컨설팅을 받으라고 하였고, 따로 컨설팅 비용을 지급한 바 없다'는 취지의 증인 F의 증언 등까지 종합하여 보면, 설령 원고가 이 사건 컨설팅 계약에 따른 용역을 피고에게 직접 제공하지 않았다 하더라도 그것만으로 원고가 이 사건 컨설팅 계약에 따른 용역을 제공하지 않았다고 볼 수 없다.]

다. 피고의 이 사건 컨설팅 계약 무효 주장에 관한 판단

1) 피고는 이 사건 컨설팅 계약이 통상의 부동산 중개계약임을 전제로, 공인중개사법 시행규칙에서 정한 법정수수료를 초과한 수수료의 지급을 정한 이 사건 컨설팅계약이나 그에 기초한 원고의 이 사건 약정금 청구가 강행법규에 위배되어 무효라는 취지로 주장한다. 그러나 이 사건 컨설팅 계약이 피고의 주장과 같이 오로지 통상의 부동산 중개계약으로만 볼 수 없음은 앞서 본 바와 같은바, 이와 다른 전제에 선 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 나아가 피고는 이 사건 컨설팅 계약에서 정한 약정금이 중개수수료 최고한도인 0.9%로 계산한 23,445,000원(= 매매대금 2,605,000,000원 × 0.9%)과 비교하여 보았을 때 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙 및 형평의 원칙에 반하여 무효라고 주장한다. 그러나 설령 이 사건 컨설팅 계약에 기한 약정금이 다소 과도하다거나 위 중개수수료 최고한도와의 비교만으로는 이 사건 컨설팅 계약이나 위 약정금 청구가 신의성실의 원칙 및 형평의 원칙에 반한다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

라. 소결론

결국 피고는 원고에게 이 사건 컨설팅 계약에 따른 나머지 약정금 105,250,000 원 [ = 130,250,000원(이 사건 부동산 매매대금 2,605,000,000원 × 5%) - 피고로부터 기지급받은 25,000,000원] 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날임이 기록상 분명한 2014. 10. 29.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 신진화

판사 이해빈

판사 손영언

1) 변경 전 기준에 따라 산출된 것이다(이 사건 건물의 시설면적 1,470.97㎡ ÷ 100㎡ 약 15대), 2) 변경 후 기준에 따라 산출된 것이다(이 사건 건물의 시설면적 1,470.97 ÷ 200㎡ = 약 7대),