부산지방법원2009구합3294 (2010.05.07)

심사양도2009-0002 (2009.04.10)

부동산의 실제 양도가액

과세관청이 확인한 계약서는 인감증명서가 첨부되어 있고 중개업자 관련사항도 기재되어 있는데 반해 원고가 제시한 양도계약서는 인감증명서가 첨부되지 않고 중개업자란도 비어 있음

결정 내용은 붙임과 같습니다.

박○○

서부산세무서장

1.원고의 항소를 기각한다.

2.항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2008.10.1.원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세

113,630,000원의 부과처분을 취소한다.

1.처분의 경위

이 부분에 관하여 설시할 판결 이유는, 제1심 판결의 이유 중 해당 부분 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2.이 사건 처분의 적법성

가. 원고의 주장

원고는, ①이 사건 부동산의 양도가액은 4억 원이고, 피고가 과소신고 되었다고 본 2억 5,000만 원은 ◇◇디가 강AA에게 이 사건 부동산의 관리 및 세입자들의 퇴거 업무 등을 의뢰하면서 그 보수로서 지급한 것으로서 이 사건 부동산의 양도가액과는 관계가 없음에도, 피고가 이 사건 부동산의 양도가액을 6억 5,000만 원이라는 전제 하에 한 이 사건 처분은 위법하고, ②가사 이 사건 부동산의 양도가액이 6억 5,000만원이라 하더라도, 원고가 강AA에게 이 사건 매매계약을 위임하면서 4억 원만 받아달라고 요청하였으므로, 이를 초과한 금액은 원고가 강AA에게 보수로 지급한 것이 되어 필요경비에 해당함에도 필요경비를 공제하지 않고 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 이 사건에서 인정되는 사실관계

(1)원고는 이 사건 부동산의 관리소장인 강AA에게 이 사건 부동산의 매매와 관련한 모든 권한을 위임하였다.

(2)원고를 대리한 강AA는 2006.1.19.주식회사 ◇◇디의 대표이사인 임BB에게 이 사건 부동산을 6억 5,000만 원에 매도하면서 매매대금이 6억 5,000만 원으로 기재된 을 3호증의 매매계약서를 작성하였고, 이후 위 ◇◇디를 인수한 주식회사 △△슨 및 ◇◇디로부터 합계 6억 5,000만 원을 지급받았다.

(3)2006.1.19.자 매매계약서에는 원고의 인감증명서가 첨부되어 있고, 중개업자란에는 "○○ ○○구 ○○동 76-3번지 205호, ◇◇공인중개사무소, 이CC"라는 기재와 함께 위 이CC의 인영이 날인되어 있으며, "중개수수료는 0.9% 한다(매매대금액의)"라는 문구도 추가로 기재되어 있는 반면에, 매매대금이 4억 원으로 기재된 2006.5.9.자 매매계약서(을 제1호증에 첨부, 매수인 ◇◇디)에는 원고의 인감증명서가 첨부되지 않았고, 중개업자란도 비어 있다.

(4)◇◇디는 2006.10.31.이 사건 부동산 일원의 공동주택사업권을 주식회사 △△슨으로부터 양수하였다.

(5)원고가 이 사건 부동산을 매도하기 전부터 이 사건 부동산 일원에 대한 재개발 사업이 추진된다는 소문이 있었다.

[인정근거]갑 1호증, 을 3,4,5,8,11,12,13호증의 각 기재, 제1심 증인 임BB의 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1)양도가액이 얼마인지 여부

앞에서 본 인정사실에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 부동산의 매매대금은 6억 5,000만 원이라고 봄이 상당하다.

즉, ①2006.1.19.자 매매계약서에는 원고의 인감증명서가 첨부되어 있고 중개업자 관련사항도 기재되어 있을 뿐 아니라, 원고의 대리인인 강AA가 이 사건 매매대금으로 합계 6억 5,000만 원을 지급받은 반면에, 2006.5.9.자 매매계약서에는 원고의 인감증명서가 첨부되지 않았고 중개업자란도 비어 있으므로, 2006.1.19.자 매매계약서가 진정한 계약서라는 설명이 보다 자연스럽다.

②◇◇디는 2006.10.31.에야 비로소 이 사건 부동산 일원의 공동주택사업권을 주식회사 △△슨으로부터 양수하였으므로, 2006.5.19.자 매매계약서는 ◇◇디가 위 공동주택사업권을 양수한 이후에 날짜를 소급하여 작성한 것으로 보이는데, 이와 같이 소급하여 작성한 사정은 ◇◇디가 피고에게 제출한 2008.9.10.자 공문(을 4호증)에 의해서도 인정된다.

③원고가 이 사건 부동산을 매도하기 전부터 이 사건 부동산 일원에 대한 재개발사업이 추진된다는 소문 때문에 이 사건 부동산의 가격이 상승하였던 것으로 보이므로, 3억 7,800만 원에 매수한 이 사건 부동산을 4억 원이 아닌 6억 5,000만 원에 매도하였다고 보는 것이 거래상식에 부합한다.

④나아가 ◇◇디가 강AA에게 이 사건 부동산의 관리 및 세입자들의 퇴거 업무 등을 의뢰하면서 이른바 명도보상비로 2억 5,000만 원을 지급하였다는 원고의 주장은, 앞서 본 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면 믿기 어렵다.

즉, ㉮이 사건 부동산의 명도 책임은 매도인인 원고에 있으므로 매수인 측에서 강AA에게 그 대가를 지불할 이유가 없다.

㉯제1심 증인 강AA는 제1심 법정에서 이 사건 부동산의 임차인들을 퇴거시키면서 임대차보증금 반환 등의 명목으로 지출한 돈은 원고 몫으로 받은 4억 원에서 계산하였고, 자신의 몫으로 받은 2억 5,000만 원에서 계산한 바 없다고 진술하였는데, 이는 강AA가 ◇◇디로부터 명도보상비를 받았다는 원고의 주장과 모순된다.

(2)2억 5,000만 원의 필요경비 해당 여부

을 3,6호증의 각 기재에 제1심 증인 임BB, 강AA(일부), 당심 증인 변DD의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 원고가 강AA에게 이 사건 부동산의 처분 위임에 따른 보수로 2억 5,000만 원을 지급하였다고 볼 수 없으므로, 위 2억 5,000만 원은 필요경비에 해당하지 아니한다.

즉, ①원고는 이 사건 외에도 부동산을 매수하여 임대사업을 한 경험이 있고, 이 사건 부동산도 2005년 9월경 3억 7,800만 원에 매수하여 임대사업을 하고 있었으며, 재개발사업이 추진된다는 소문도 있었음에도 이 사건 부동산의 관리소장에 불과한 강AA에게 이 사건 부동산의 처분을 위임하면서 그 처분대금 중 4억 원만 자신이 가지고 나머지는 강AA의 보수로 지급하기로 약정하였다는 것은 쉽게 수긍이 가지 않는다.

②위와 같은 보수약정이 있었다면, 이 사건 부동산의 매매와 관련하여 매매대금을 6억 5,000만 원으로 한 계약서 외에 별도로 매매대금 4억 원으로 한 계약서를 작성할 필요가 있는지도 의문이다.

③강AA가 보수로 받았다는 금액이 매매대금의 38.46%에 해당하고 이는 당시 중개수수료의 지급 수준에 비추어 지나치게 고액인데, 이 사건 부동산의 관리소장에 불과한 강AA에게 그와 같은 고액을 보수로 지급할 합리적인 이유를 찾기 어려울 뿐 아니라, 원고도 2008.8.8.서○○세무서에서 강AA가 이 사건 부동산의 매매대금 중 2억 5,000만 원을 횡령하였다는 취지로 진술한 점에 비추어, 원고가 강AA에게 2억 5,000만 원을 보수로 지급하였다는 것은 쉽게 납득하기 어렵다.

④한편, 원고는 2억 5,000만 원의 성격에 대하여 ◇◇디가 강AA에게 이 사건 부동산의 관리 및 세입자들의 퇴거 업무 등을 의뢰하면서 이른바 명도보상비로 2억 5,000만 원을 지급하였다고도 주장하는 등 주장에 일관성이 없는 점에 비추어 보더라도 원고의 주장은 믿기 어렵다.

⑤당심 증인 변DD의 진술에 의하면, 원고는 강AA에게 이 사건 부동산의 처분과 관련하여 4억 원 이상에 매도하라는 것 외의 일체의 권한을 위임하고 매매계약의 체결 및 매매대금의 수령 등에 전혀 관여하지 않았는데, 세무조사 과정에서 강AA가 이 사건 부동산을 6억 5,000만 원에 매도하였음에도 자신에게는 4억 원에 매도하였다면서 나머지 2억 5,000만 원을 차지한 것을 알게 되어 강AA에게 "기천만 원이면 수고비로 줄 수도 있겠지만 2억 5,000만 원은 너무 과하므로, 그 중의 1/2은 자신에게 돌려 달라"는 취지로 항의함에 따라, 원고와 강AA 사이에, 원고가 강AA를 형사고소하지 않는 대신에 이 사건 부동산의 매도와 관련된 세금이 부과되면 강AA가 모두 부담하기로 합의하였다는 것인데, 원고가 강AA에게 이 사건 부동산의 처분을 위임하면서 4억 원만 자신에게 주고 나머지 금액을 보수로 지급하기로 한 것이라면 위와 같은 합의를 할 이유가 없어 보인다.

또한, 이 사건 부동산의 실제 매도대금이 6억 5,000만 원임은 앞에서 인정한 바와 같고, 원고가 강AA에게 이 사건 부동산의 매도를 위임하고, 이에 따라 강AA가 이를 매도하여 그 대금으로 6억 5,000만 원을 수령한 이상, 가사 강AA가 원고에게 지급한 4억 원을 제외한 나머지 2억 5,000만 원을 횡령하였다고 하더라도, 원고가 강AA에게 그 돈의 반환을 구하는 등 정산저차를 거칠 수 있음은 별론으로 하고, 실질적으로 매도대금 전부가 원고에게 귀속되었다고 할 것이므로, 이 사건 양도소득세 산정의 기준이 되는 양도가액은 여전히 4억 원이 아니라 6억 5,000만 원이 된다.

마. 소결

따라서 양도차익 2억 5,000만 원이 과소신고 되었음을 전제로 한 이 사건 처분은 적법하다.

3.결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 이와 결론을 같이 한 제1심 판결은 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.