심사양도2009-0002 (2009.04.10)

부동산의 실제 양도가액

관련증빙 및 진술에 의하면 부동산의 실제양도가액은 과세관청이 확인한 가액으로 판단됨

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2008. 10. 1. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 113,630,000원의 부과 처분을 취소한다.

1. 처분의경위

가. 원고는 2005. 9. 23. 소외 김AA으로부터 ○○ ○○구 ○○동 74-52 대 159㎡및 그 지상 △△△텔 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 공동주택(다세대주택) 지하층 46.29㎡, 1층 내지 4층 각 74.73㎡(포괄하여, 이하 '이 사건 부동산'이라 한다)를 매수하여 임대사업을 하다가 2007. 1. 11. 소외 주식회사 ☐☐☐디(이하 '☐☐☐디'라고 한다)에게 위 부동산을 양도하였다.

나. 원고는 2007. 4. 2. 피고에게 이 사건 부동산의 취득가액을 378,000,000원, 양도가 액을 400,000,000원으로 하여 산정한 양도소득세 4,138,270원을 예정신고 ・ 납부하였다.

다. 그런데 피고는 이 사건 부동산의 실지 양도가액이 650,000,000원이라고 판단하 고, 2008. 10. 1. 원고에게 과소신고된 양도차익 250,000,000원에 대하여 2007년 귀속 양도소득세 113,630,000원을 추가로 경정 ・ 고지하는 이 사건 처분을 하였다.

라. 원고는 이에 불복하여 2009. 1. 6. 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 국세청장 은 2009. 4. 10. 원고의 심사청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 6, 7호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법성

가. 원고의 주장

원고는,① 주위적으로, 이 사건 부동산의 실지 양도가액은 650,000,000원이나, 원고가 소외 강BB에게 이 사건 매매계약을 위임하면서 400,000,000원만 받아달라고 요청하였으므로, 이를 초과한 금액은 원고가 강BB에게 보수로 지급한 셈이 되어 필요경비에 해당함에도 필요경비를 공제하지 않고 한 이 사건 처분은 위법하고,② 예비적으로, 이 사건 부동산의 실지 양도가액은 400,000,000원이고, 피고가 과소신고 되었다고 파악한 250,000,000원은 ☐☐☐디가 강BB에게 이 사건 부동산의 관리 및 세입자들의 퇴거 업무 등을 의뢰하면서 그 보수로서 지급한 것으로서 이 사건 부동산의 실지 양도가액과는 무관한 것인데도 피고가 이 사건 부동산의 실지 양도가액을 650,000,000 원이라고 인정하여 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 갈다,

다. 판단

1) 주위적 주장에 대한 판단

살피건대, 원고가 강BB에게 이 사건 부동산의 매도를 위임하면서 400,000,000원만 받아달라고 요청하였고 이를 초과하는 금액은 강BB가 가져다 좋다는 약정을 하였으며 이 약정에 기하여 강BB가 보수명목으로 250,000,000원을 취득하였다는 점에 관하여, 이에 부합하는 증인 강BB의 일부 증언은 믿기 어렵고, 갑 제2호증, 을 제7 내지 9호중의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하다.

반면, 을 제3호증, 을 제6호증의 각 기재에 증인 임CC의 증언, 증인 감BB의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉,① 원고가 이 사건 외에도 부동산을 매수하여 임대사업을 한 경험이 있고, 이 사건 부동산도 2005년 9월경 378,000,000원에 매수하여 임대사업을 하고 있었고, 재개발사업이 추진된다는 소문이 있었는데도 이 사건 부동산의 관리소장에 불과한 강BB에게 이 사건 부동산의 처분을 위임하면서 그 처분대금 중 400,000,000원만 취득하고 나머지를 강BB의 보수로 지급하기로 약정을 하였다는 것이 쉽게 수긍이 가지 않고(위와 같은 보수약정이 있었다면, 이 사건 부동산의 매매와 관련하여 매매대금을 650,000,000원으로 한 계약서 외에 별도로 매매대금 400,000,000원으로 한 계약서를 작성할 필요가 있을지 의문이다), 강BB가 보수로 받았다는 금액이 매매대금의 38.46%에 해당하고 이는 당시 중개수수료의 지급 수준에 비추어 지나치게 고액인 점,② 원고가 2008. 8. 8. ○○세무서에서 강BB가 이 사건 부동산의 매매대금 중 250,000,000원을 횡령하였다는 취지로 진술한 바 있는 점,③ 원고 소송대리인이 250,000,000원의 성격에 대하여 일관되게 주장하지 못하고 있는 점 등에 비추어 보면, 원고가 강BB에게 이 사건 부동산의 처분 위임에 따른 보수로 250,000,000원을 지급하지 아니하였다고 보는 것이 상당하므로, 원고의 주위적 주장은 이유 없다.

2)예비적 주장에 대한 판단

먼저 이 사건 부동산의 매매대금이 400,000,000원인지 아니면 650,000,000원인지 여부에 관하여 본다.

매매대금이 400,000,000원으로 기재된 2006. 5. 9.자 매매계약서(을 제1호증에 첨부, 계약금 삼억 삼천만 원, 잔금 2007. 1. 11. 칠천만 원, 이하 '2006. 5. 9.자 매매계약서'라 한다), 2006. 5. 9.자 계약금 영수증(을 제4호증에 첨부), 차용증(갑 제4호증) 등이 있기는 하지만, 갑 제1호증, 을 제3 내지 5증, 을 제8호증, 을 제11호증의 1 내지 3, 을 제12, 13호증의 각 기재, 증인 임CC의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면,① 원고가 2006. 1. 19. 소외 주식회사 ☐☐☐디(이하 '☐☐☐디'라고 한다)의 대표이사인 임CC에게 이 사건 부동산을 650,000,000원에 매도하면서 을 제3호증의 매매계약서를 작성하였고, 이후 ☐☐☐디를 인수한 소외 주식회사 ★★★(이하 '★★★'이라 한다) 및 ☐☐☐디로부터 대리인인 강BB를 통하여 합계 650,000,000원을 지급받은 사실, ② 2006. 1. 19.자 매매계약서에는 원고의 인감증명서가 첨부되어 있고, 중개업자 란에는 ○○ ○○구 ○○동 76-3번지 205호, ◇◇◇사무소, 이DD 라는 기재와 함께 워 이DD의 인영이 날인되어 있으며, 중개수수료는 매매대금액의 0.9%로 한다' '고 문구도 추가로 기재되어 있는 사실,③ ☐☐☐디가 2006. 10. 31.에야 비로소 이 사건 부동산 일원의 공동주택사업권을 ★★★으로부터 양수하였으므로, 2006. 5. 19. 자 매매계약서는 ☐☐☐디가 위 공동주택사업권을 양수한 이후에 날짜를 소급하여 작성한 것으로 보이고, 2006. 5. 9.자 매매계약서 및 같은 날짜 계약금 영수증을 소급하여 작성한 사정은 ☐☐☐디가 피고에게 제출한 2008. 9. 10자 공문(을 제4호증)에 의해서도 인정되는 사실,④ 여기에 원고가 이 사건 부동산의 매도하기 전인 2006년 말경부터 이 사건 부동산 일원에 대한 재개발사업이 추진된다는 소문이 있었고, 이 때문에 이 사건 부동산의 가격이 크게 상승하였던 점,⑤ 원고와 처음 매매계약을 체결한 임CC은 이 법원에 증인으로 출석하여 이 사건 부동산의 매매대금으로 ☐☐☐디가 지출한 금액이 10억 원 이상이라고 진술한 사실,⑥ 원고가 2003년 1월경부터 2007년 12월경까지 부동산임대업을 하면서 임대료수입의 일부를 누락하여 신고한 전력이 있는 사실 등을 더하여 보면, 이 사건 부동산의 매매대금은 650,000,000원인 사실이 인정된다.

나아가 ☐☐☐디가 강BB에게 이 사건 부동산의 관리 및 세입자들의 퇴거 업무 등을 의뢰하면서 이른바 명도보상비로 250,000,000원을 지급하였다는 주장도, 이에 부합 하는 증인 강BB의 일부 증언, 을 제4호증의 기재, 이 법원의 ☐☐☐디에 대한 사실 조회결과만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 오히려 위에서 든 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉,① 이 사건 부동산의 명도 책임은 매도인인 원고에게 있으므로 매수인 측에서 강BB에게 그 대가를 지불할 이유가 없는 점,② 증인 강BB는 이 법정에서 이 사건 부동산의 임차인들을 퇴거시키면서 임대차보증금 반환 등으로 지출한 돈은 원고 몫으로 받은 400,000,000원에서 계산하였고, 자신의 몫으로 받은 250,000,000원 에서 계산한 바 없다고 진술하였는데, 이는 강BB가 ☐☐☐디로부터 명도보상비를 받았다는 주장과 모순되는 점에 비추어, 원고가 주장하는 명도보상비는, 양도소득세를 적게 내고 싶은 매도인 측의 요구에 맞춰 매수인 측이 매매대금의 일부를 명도보상비라는 명목으로 지급한 것에 불과하므로, 이 부분 원고의 주장도 이유 없다.

따라서 양도차익 250,000,000원이 과소신고 되었음을 전제로 한 이 사건 처분에는 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.