화곡3주구주택재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 강재룡 외 2인)

피고 1 외 10인 (송대리인 법무법인 화우 담당변호사 류병채 외 2인)

2011. 9. 6.

1. 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중,

가. 피고 1은 별지1 도면 표시 1,2,3,4,5,6,7,8,1의 각 점을 순차 연결한 선내 (가)부분 2,780㎡, 별지1 도면 표시 6,9,10,11,12,13,14,15,16,7,6의 각 점을 순차 연결한 선내 (나)부분 336㎡, 별지1 도면 표시 38,39,40,41,42,43,44,45,38의 각 점을 순차 연결한 선내 (아)부분 472.60㎡, 별지1 도면 표시 48,50,51,49,48의 각 점을 순차 연결한 선내 (카)부분 84.94㎡, 별지1 도면 표시 52,55,56,53,52의 각 점을 순차 연결한 선내 (파)부분 117.75㎡를, 별지1 도면 표시 55,57,58,56,55의 각 점을 순차 연결한 선내 (하)부분 108.07㎡를, 별지1 도면 표시 97,98,99,100,97의 각 점을 순차 연결한 선내 (저)부분 56㎡를, 별지1 도면 표시 101,102,103,104,101의 각 점을 순차 연결한 선내 (처)부분 64㎡를,

나. 피고 2는 원고로부터 700,000,000원을 지급받음과 동시에 별지1 도면 표시 17,18,26,19,20,21,22,17의 각 점을 순차 연결한 선내 (다)부분 921.8㎡를,

다. 피고 대한예수교장로회 은성교회는 원고로부터 27,384,000,000원을 지급받음과 동시에 별지1 도면 표시 27,28,29,30,31,32,27의 각 점을 순차 연결한 선내 (마)부분 164.57㎡, 별지1 도면 표시 45,44,52,53,54,45의 각 점을 순차 연결한 선내 (타)부분 469.71㎡, 별지1 도면 표시 65,66,67,68,69,70,71,72,65의 각 점을 순차 연결한 선내 (너)부분 719.97㎡, 별지1 도면 표시 66,73,74,68,67,66의 각 점을 순차 연결한 선내 (더)부분 224.68㎡, 별지1 도면 표시 73,75,76,74,73의 각 점을 순차 연결한 선내 (러)부분 279.95㎡, 별지1 도면 표시 70,77,78,79,80,71,70의 각 점을 순차 연결한 선내 (머)부분 366.58㎡, 별지1 도면 표시 84,85,86,87,88,89,90,91,92,93,84의 각 점을 순차 연결한 선내 (서)부분 1,564.77㎡를,

라. 피고 한미기술산업 주식회사는 원고로부터 10,000,000원을 지급받음과 동시에 별지1 도면 표시 19,33,34,35,19의 각 점을 순차 연결한 선내 (바)부분 115.96㎡를,

마. 피고 서울축산업협동조합은 원고로부터 1,600,000,000원을 지급받음과 동시에 별지1 도면 표시 32,31,36,37,32의 각 점을 순차 연결한 선내 (사)부분 352.17㎡를,

바. 피고 주식회사 한진디앤드씨는 원고로부터 40,000,000원을 지급받음과 동시에 별지1 도면 표시 46,48,49,47,46의 각 점을 순차 연결한 선내 (차)부분 95.9㎡를,

사. 피고 사회복지법인 한국경로복지재단(분사무소)는 원고로부터 100,000,000원을 지급받음과 동시에 별지1 도면 표시 57,59,60,61,62,63,64,58,57의 각 점을 순차 연결한 선내 (거)부분 657.38㎡를,

아. 피고 8은 원고로부터 106,000,000원을 지급받음과 동시에 별지1 도면 표시 81,82,83,80,79,81의 각 점을 순차 연결한 선내 (버)부분 521.46㎡를,

자. 피고 9는 원고로부터 50,000,000원을 지급받음과 동시에 별지1 도면 표시 94,95,96,92,91,94의 각 점을 순차 연결한 선내 (어)부분 574.47㎡를,

차. 피고 10은 별지2 도면 표시 1,2,3,4,5,1의 각 점을 순차 연결한 선내 (가)부분 194.62㎡을,

카. 피고 다인종합건설 주식회사는 별지2 도면 표시 6,7,8,9,10,11,6의 각 점을 순차 연결한 선내 (나)부분 63.29㎡을

각 인도하라.

2. 원고의 피고 2, 대한예수교장로회 은성교회, 한미기술산업 주식회사, 서울축산업협동조합, 주식회사 한진디앤드씨, 사회복지법인 한국경로복지재단, 피고 8, 9에 대한 나머지 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용 중 원고와 피고 1, 10, 다인종합건설 주식회사 사이에 생긴 부분은 위 피고들이 부담하고, 원고와 피고 2, 대한예수교장로회 은성교회, 한미기술산업 주식회사, 서울축산업협동조합, 주식회사 한진디앤드씨, 사회복지법인 한국경로복지재단, 피고 8, 9 사이에 생긴 부분의 1/3은 원고가, 나머지는 위 피고들이 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

주문 제1의 가. 차. 카.항 및 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중, ⑴ 피고 2는 별지1 도면 표시 17,18,26,19,20,21,22,17의 각 점을 순차 연결한 선내 (다)부분 921.8㎡를, ⑵ 피고 대한예수교장로회 은성교회는 별지1 도면 표시 27,28,29,30,31,32,27의 각 점을 순차 연결한 선내 (마)부분 164.57㎡, 별지1 도면 표시 45,44,52,53,54,45의 각 점을 순차 연결한 선내 (타)부분 469.71㎡, 별지1 도면 표시 65,66,67,68,69,70,71,72,65의 각 점을 순차 연결한 선내 (너)부분 719.97㎡, 별지1 도면 표시 66,73,74,68,67,66의 각 점을 순차 연결한 선내 (더)부분 224.68㎡, 별지1 도면 표시 73,75,76,74,73의 각 점을 순차 연결한 선내 (러)부분 279.95㎡, 별지1 도면 표시 70,77,78,79,80,71,70의 각 점을 순차 연결한 선내 (머)부분 366.58㎡, 별지1 도면 표시 84,85,86,87,88,89,90,91,92,93,84의 각 점을 순차 연결한 선내 (서)부분 1,564.77㎡를, ⑶ 피고 한미기술산업 주식회사는 별지1 도면 표시 19,33,34,35,19의 각 점을 순차 연결한 선내 (바)부분 115.96㎡를, ⑷ 피고 서울축산업협동조합은 별지1 도면 표시 32,31,36,37,32의 각 점을 순차 연결한 선내 (사)부분 352.17㎡를, ⑸ 피고 주식회사 한진디앤드씨는 별지1 도면 표시 46,48,49,47,46의 각 점을 순차 연결한 선내 (차)부분 95.9㎡를, ⑹ 피고 사회복지법인 한국경로복지재단(분사무소)는 별지1 도면 표시 57,59,60,61,62,63,64,58,57의 각 점을 순차 연결한 선내 (거)부분 657.38㎡를, ⑺ 피고 8은 별지1 도면 표시 81,82,83,80,79,81의 각 점을 순차 연결한 선내 (버)부분 521.46㎡를, ⑻ 피고 9는 별지1 도면 표시 94,95,96,92,91,94의 각 점을 순차 연결한 선내 (어)부분 574.47㎡를 각 인도하라.

1. 기초사실

가. 원고는 서울 강서구 (주소 1 생략) 외 66필지 위의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새로운 아파트 및 근린생활시설 등을 건축하기 위하여 2002. 7. 24. 구 주택건설촉진법(2002. 8. 26. 법률 제6732호로 개정되기 전의 것) 제44조 에 따라 서울 강서구청장으로부터 설립인가를 받고, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제18조 제2항 및 부칙(2002. 12. 30.) 제10조 제1항에 따라 2003. 7. 28. 설립등기를 마친 주택재건축정비사업조합이다. 원고는 2009. 5. 26. 사업시행인가를, 2010. 7. 29.에는 12차 변경인가를 받았고, 서울특별시 강서구청장은 2011. 1. 12. 관리처분계획을 인가 및 고시하였다.

나. 피고들은 원고의 사업구역 내에 소재하는 서울 강서구 (주소 2 생략) 지상의 다인상가 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 주문 기재 각 해당 부분의 임차인들로서 이 사건 건물 중 주문 기재 각 해당 부분을 점유하고 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 10 내지 17, 20, 21호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 관한 판단

위 인정사실에 의하면, 도시정비법 제49조 제6항 에 따라 관리처분계획이 인가되어 고시된 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 도시정비법 제54조 에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자가 이를 사용·수익할 수 있게 되므로( 대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다53635 판결 참조), 특별한 사정이 없는 한 임차권자인 피고들은 이 사건 재건축사업의 시행자인 원고에게 자신들이 점유하고 있는 주문 기재 각 해당 부동산을 인도할 의무가 있다.

3. 피고 10(항소심판결의 피고 9)을 제외한 나머지 피고들(이하 ‘피고 1(항소심판결의 피고 1) 등’이라 한다)의 손실보상 주장에 관한 판단

가. 먼저, 피고 1 등은 관리처분계획의 인가·고시가 있더라도 도시정비법 제49조 제6항 단서에 의하여 원고로부터 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다)에 따른 정당한 손실보상을 받기 전까지는 부동산을 사용, 수익할 수 있다고 주장한다.

살피건대, 공익사업법에 따른 손실보상이 인정되기 위하여는 공익사업법에 의한 수용 또는 사용이 있을 것을 그 당연한 전제로 하는데, 도시정비법 제38조 에서 의하면, 사업시행자는 정비구역안에서 정비사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업법 제3조 의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있으나, 주택재건축사업의 경우에는 ‘천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때’에 한하여 위 규정이 적용될 뿐이다.

그런데 이 사건 정비사업이 주택재건축사업에 해당함은 앞서 본 바와 같고, 달리 이 사건 정비사업이 ‘천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때’에 해당한다는 점에 관한 원고의 주장, 입증이 없는 이상, 원고가 도시정비법 제49조 제6항 단서를 근거로 하여 주택재건축사업의 경우에도 위 피고들이 주장하는 바와 같이 손실보상을 할 의무를 부담한다고 볼 수는 없다. 따라서, 위 피고들의 위 주장은 이유 없다.

나. 다음으로, 피고 1 등은 도시정비법 제38조 가 주택재건축사업의 경우에는 ‘천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때’에 한하여 공익사업법에 의한 수용 또는 사용이 가능하다고 규정하여 재건축사업에 있어서 임차권자 등 권리자에 대한 수용과 보상 절차를 규정하지 아니하고, 그 결과 도시정비법 제49조 제6항 에 의해 임차권자 등 권리자에 대한 정당한 보상이 없이도 임차권자 등 권리자의 사용·수익권이 정지되도록 규정하고 있는 것, 특히 위 피고들과 같은 상가세입자들에 대한 영업손실보상에 관한 규정을 두지 않는 것은, 재개발사업의 경우와 비교해 볼 때 합리적인 이유 없이 자의적으로 차별취급을 하는 것으로서 헌법상의 평등권을 침해하는 것이고, 또한 헌법 제23조 제3항 이 정하는 정당한 보상의 원칙에 위배하여 헌법상 보장되는 재산권을 침해하여 위헌이라고 주장한다.

살피건대, 도시정비법 제38조 는 주거환경개선사업과 주택재개발사업, 도시환경정비사업의 경우에는 사업시행자에게 필요한 경우 공익사업법에 의한 토지 등의 수용권을 부여하지만, 정비기반시설이 부족하여 추진하는 것이 아니어서 민간수익사업의 성격이 강한 도시재건축사업의 경우에는 사업시행자에게 일방적으로 소유자 등의 재산권을 시가보다 낮은 보상금을 지급하고 박탈할 수 있는 공익사업법에 의한 수용권을 인정하지 아니하고, 사업구역 내 소유자들의 동의를 얻거나 매도청구권의 행사를 통하여 시가로 매수하여 사업을 진행하도록 하되, 공익적 필요가 강하다고 인정되는 제8조 제4항 제1호 의 규정에 해당하는 사업에 한하여 토지 등의 수용권을 인정하고 있다.

그런데, 위 피고들의 주장대로 주택재건축사업의 경우에도 원칙적으로 사업시행자에게 공익사업법에 의한 토지 등 수용권을 부여한다면 이는 재개발사업 등에 비하여 공익적 성격이 약한 주택재건축사업에 있어서 소유자와의 협의 또는 매도청구권의 행사에 의하여 사업부지를 확보하도록 규정한 도시정비법의 입법취지를 정면으로 훼손시키고 오히려 소유자 등의 재산권을 널리 침해하는 결과를 초래하므로 받아들일 수 없다.

나아가, 과거 주택재개발법, 주택건설촉진법 등 서로 다른 법률에 의하여 규율받던 도시정비사업이 도시정비법으로 통합됨으로써 재건축사업에 공공적 성격이 가미되기는 하였으나, 재건축사업과 재개발사업 등은 앞서 본 바와 같이 정비사업의 목적 및 성격이 서로 달라 재건축사업의 ‘공공필요성’을 재개발사업의 ‘공공필요성’과 동일하게 평가할 수 없다. 또한 재건축사업의 임차인이든 재개발사업의 임차인이든 정비사업의 시행으로 인하여 자신의 의사와는 무관하게 일방적으로 임차권을 상실하게 된다는 점에서는 본질적으로 동일하고, 임차권은 ‘사용·수익’을 그 목적으로 하는 재산권의 일종으로서 보호되어야 할 것이지만, 임차권은 임대인과 임차인 사이의 임대차계약에 기하여 발생하는 계약상 권리로서, 임대차계약이 종료되면 임차인은 비용을 지출하여 투자한 시설이 있더라도 이를 모두 원상회복하여 임대인에게 목적물을 반환할 의무를 부담하는 점, 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 점( 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 ), 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가에 불과한 점( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 등 참조) 등에 비추어 보면, 위 피고들이 주장하는 영업보상, 시설투자비 등의 손실보상권이 임차권에 당연히 포함되어 있는 본질적인 권리라고 할 수 없고, 오히려 공익사업법 등에서 재개발사업의 시행자가 토지 등 수용시 상가임차인에게 손실보상을 해 주는 것은 공공필요에 의하여 임차권을 상실하게 된 상가임차인을 특별히 보호하기 위한 시혜적 입법이라고 할 것인바, 재산권에 관계되는 시혜적 입법의 시혜대상에서 제외되었다는 이유만으로 재산권침해가 생기는 것은 아니고, 시혜적 입법의 시혜대상이 될 경우 얻을 수 있는 재산상 이익의 기대가 성취되지 않았다고 하여도 그러한 단순한 재산상 이익의 기대는 헌법이 보호하는 재산권의 영역에 포함되지 않으므로, 이 사건에서 재산권침해가 문제되지는 않는다( 헌법재판소 2002. 12. 18. 선고 2001헌바55 결정 등 참조). 그리고, 이러한 재개발사업과 재건축사업의 목적 및 성격의 차이, 임차권의 내용 및 보호의 정도 등에 비추어 볼 때, 재개발사업의 임차인에게만 손실보상 규정을 두고, 재건축사업의 임차인에게 손실보상을 두지 않았다고 하여 불합리한 차별이 있다고 볼 수 없다.

또한 도시정비법 제44조 제1항 이, 정비사업의 시행으로 인하여 임차권 등 용익물권이나 이에 준한 채권의 설정목적을 달성할 수 없는 경우 그 권리자는 계약을 해지할 수 있도록 한 것은 정비사업으로 계약목적을 달성할 수 없게 된 임차권자 등 권리자를 보호하기 위한 규정이고, 한편 도시정비법 제44조 제2항 은 임차권을 해지할 수 있는 권리자가 가지는 보증금 그 밖의 계약상 금전의 반환청구권을 사업시행자에 행사할 수 있도록 정함으로써 임차인은 보증금 외에도 임대인과의 계약에 기초한 금전지급채권을 사업시행자에 행사할 수 있도록 하여, 세입자에 대한 보호규정을 둔 점에 비추어 보더라도, 위 규정이 위 피고들의 재산권을 정당한 보상 없이 침해하였거나, 재산권의 본질적인 내용을 침해하였다고 보기 어렵다.

4. 피고 2(항소심판결의 피고 2), 대한예수교장로회 은성교회, 한미기술산업 주식회사, 서울축산업협동조합, 주식회사 한진디앤드씨, 사회복지법인 한국경로복지재단, 피고 8(항소심판결의 피고 7), 9(항소심판결의 피고 8)(이하 ‘피고 2 등’이라 한다)의 임대차보증금 동시이행항변에 관한 판단

피고 2 등은 도시정비법 제44조 에 따라 이 사건 각 해당 건물에 관한 임대차계약을 해지하였으므로 원고로부터 임대차보증금을 반환받을 때까지는 원고의 인도청구에 응할 수 없다고 항변한다.

살피건대, 도시정비법 제44조 제1 , 2항 에 의하면 정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있고, 계약을 해지한 권리자는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있는바, 앞서 본 바와 같이 피고 2 등은 이 사건 재건축사업에 대한 관리처분계획이 인가 및 고시됨에 따라 임대차의 목적물인 부동산을 사용, 수익할 수 없게 되었다.

다툼 없는 사실 및 을 제5호증의 1 내지 9의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 2 등의 주문 기재 각 해당 부동산에 관한 임대차보증금반환채권의 액수는 주문 기재 각 해당 금액과 같은 사실을 인정할 수 있고, 피고 2 등이 정비사업의 시행으로 인하여 임차권의 설정목적을 달성할 수 없음을 이유로 이 사건 2011. 9. 2.자 준비서면의 송달로써 각 임대차계약을 해지하고, 위 준비서면이 2011. 9. 6. 원고에게 도달한 사실은 기록상 명백하므로, 이로써 위 각 임대차계약은 해지되었다고 할 것인데 이 경우 피고 2 등은 도시정비법 제44조 제2항 에 따라 사업시행자인 원고에게 그 보증금의 반환을 구할 수 있으므로, 결국 원고는 피고 2 등에게 주문 기재 각 해당 임대차보증금을 반환할 의무가 있고, 피고 2 등의 인도의무는 원고의 보증금 반환의무와 동시이행 관계에 있다. 따라서, 피고 2 등의 위 동시이행항변은 이유 있다.

5. 결 론

그렇다면, 원고에게, 피고 1, 10, 다인종합건설 주식회사는 주문 기재 각 해당 부동산을 인도할 의무가 있고, 피고 2, 대한예수교장로회 은성교회, 한미기술산업 주식회사, 서울축산업협동조합, 주식회사 한진디앤드씨, 사회복지법인 한국경로복지재단, 피고 8, 9는 원고로부터 주문 기재 각 해당 임대차보증금을 지급받음과 동시에 주문 기재 각 해당 부동산을 인도할 의무가 있으므로, 원고의 피고 1, 10, 다인종합건설 주식회사에 대한 청구는 모두 이유 있어 인용하고, 피고 2, 대한예수교장로회 은성교회, 한미기술산업 주식회사, 서울축산업협동조합, 주식회사 한진디앤드씨, 사회복지법인 한국경로복지재단, 피고 8, 9에 대한 청구는 각 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하며, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]