건축법 제14조 제3항 은 ‘ 제1항 에 따라 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다’라고 규정하고 있는바, 여기서 건물의 신축 공사에 착수하였다고 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물에 관한 굴착이나 축조 등의 공사를 개시하여야 하므로, 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지 조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축의 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없다. 따라서 부지 정지공사나 정화조 설치공사를 하였다고 하더라도 곧이어 신축하려는 건물 자체에 관한 굴착 공사나 축조 공사 등을 시행하였다는 등 특별한 사정이 없는 한, 그러한 부지 정지공사나 정화조 설치공사만으로는 위 조항에서 정한 공사 착수가 있었다고 할 수 없다.

건축법 제14조 제3항 에서 정한 ‘공사 착수’로 보기 위한 요건 및 건물 신축의 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것을 건축법 제14조 제3항 에서 정한 ‘공사 착수’로 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극)

건축법 제14조 제3항

대법원 1994. 12. 2. 선고 94누7058 판결 (공1995상, 502)

삼환주택건설 주식회사

경상남도 양산시장 (소송대리인 법무법인 금정 담당변호사 강태현)

부산고법 2013. 5. 10. 선고 2012누3439 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 부산고등법원에 환송한다.

상고이유에 대하여 판단한다.

1. 원심은 채택 증거에 의하여, 원고는 2007. 10. 4. 이 사건 주택에 관한 건축신고를 하였고 피고가 이를 2007. 11. 20. 수리한 사실, 그 후 피고는 원고가 건축신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하였다는 이유로 2011. 1. 20. 위 건축신고를 취소하는 처분을 한 사실, 그런데 원고는 2008. 5. 20. 이 사건 주택 신축을 위한 부지 정지공사에 착수하여 2009. 6. 20. 공사를 대부분 완료하고, 2009. 10. 15.에는 이 사건 주택을 위한 정화조 설치공사를 마친 사실 등을 인정한 다음, 비록 원고가 이 사건 주택의 기초부분과 접하는 토지에 대한 터파기 공사는 하지 않았지만 건축신고일부터 1년 이내인 2008. 5. 20. 부지 정지공사를 시작하고 뒤이어 정화조 설치공사까지 시행함으로써 공사에 착수하였다고 할 것이므로, 위 취소 처분은 위법하다고 판단하였다.

2. 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유에서 그대로 수긍하기 어렵다.

건축법 제14조 제3항 은 ‘ 제1항 에 따라 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다’라고 규정하고 있는바, 여기서 건물의 신축 공사에 착수하였다고 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물에 관한 굴착이나 축조 등의 공사를 개시하여야 하므로, 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지 조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축의 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없다고 할 것이다 ( 대법원 1994. 12. 2. 선고 94누7058 판결 등 참조).

따라서 부지 정지공사나 정화조 설치공사를 하였다고 하더라도 곧이어 신축하려는 건물 자체에 관한 굴착 공사나 축조 공사 등을 시행하였다는 등 특별한 사정이 없는 한, 그러한 부지 정지공사나 정화조 설치공사만으로는 위 조항에서 정한 공사 착수가 있었다고 할 수 없다.

원심판결 이유와 기록에 의하면 원고는 2007. 10. 4. 건축신고를 하고도 2009. 10. 15.경까지 부지 정지공사와 정화조 설치공사만을 하였을 뿐, 2011. 1.경 피고가 이 사건 처분을 할 때까지 신축하려는 이 사건 주택 자체에 관한 굴착 공사나 축조 공사를 시행하지 아니하였음을 알 수 있으므로, 앞서 본 법리에 비추어 보면 원고가 건축신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하였다고 볼 수는 없다.

그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만을 들어 원고가 이 사건 주택에 관하여 건축신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하였다고 판단하였으므로, 이러한 원심의 판단에는 건축법 제14조 제3항 에서의 ‘공사 착수’에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이를 지적하는 상고이유의 주장에는 정당한 이유가 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 고영한(재판장) 이인복(주심) 김용덕 김소영