부동산매매업 해당 여부

원고의 부동산 거래내역 및 사건 건물의 신축, 양도의 경위와 각 보유기간, 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 보면, 수익목적의 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성을 가진 것으로 부가가치세의 과세대상인 부동산매매업에 해당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

1. 과세처분의 경위

아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑제1, 2호증, 갑제3, 4호증의 각 1, 2, 을제1호증의 1 내지 5의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다.

가. 원고는 1990. 6. 16. 소외 천ㅇㅇ 소유의 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 대 168.3㎡(이하 이 사건 대지라 한다)의 지상에 지하 1층, 지상 5층의 근린생활시설 및 주택(지층 다방 102.50㎡, 1층 대중음식점 등 74.58㎡, 2, 3층 사무실 각 82.45㎡과 4, 5층 주택 82.45㎡, 이하 이 사건 건물이라 한다)의 건축허가를 받고, 1991. 7. 30. 이를 준공하여 1991. 9. 16. 그 소유권보존등기를 경료하였으며, 이 사건 대지와 건물에 관하여 1991. 10. 29. 소외 김ㅇㅇ 앞으로 1991. 9. 8. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었다.

나. 이에 피고는 이 사건 건물의 양도가 부동산매매업에 해당하는 것으로 보고, 1995. 5. 16. 원고에 대하여 이 사건 대지와 건물의 양도가액 금650,000,000원 중 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산한 건물분 공급가액 금441,486,963원에 대한 1991년도 2기분 부가가치세(가산세 포함) 금48,563,560원을 부과・고지하였다(이하 이 사건 과세처분이라고 한다).

2. 이 사건 과세처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

피고는 이 사건 과세처분이 위 처분 사유와 관계 법령에 따라 적법하게 이루어진 것이라고 주장하고, 이에 대하여 원고는 다음의 사유를 들어 이 사건 과세처분이 위법하다고 주장하며 그 취소를 구한다.

첫째, 원고의 제부(弟夫)인 위 천ㅇㅇ은 약 20여년간 국민학교 교사로서 근무하면서 주택을 마련하기 위하여 이 사건 토지와 그 지상건물을 매수하였고, 원고는 이 사건 토지 상에 건물을 신축하여 임대하다가 위 천창혁에게 그 소유권이전등기를 경료하여 주기로 하고 이 사건 건물을 신축하여 원고 명의로 부동산임대업을 영위하였는데, 그후 부득이한 사정으로 원고는 이 사건 건물을 대금 180,000,000원에, 위 천ㅇㅇ은 이 사건 토지를 대금 465,000,000원에 각기 소외인에게 양도한 것이므로 이 사건 건물의 양도는 부동산매매업에 해당하지 아니하고 따라서 부가가치세의 부과대상에 해당하지 아니한다.

둘째, 이 사건 건물의 양도가 부가가치세 부과대상이 된다고 하더라도 이 사건 토지와 건물의 대금 중 부가가치세 부과대상이 되는 이 사건 건물의 공급가액은 실지거래가액인 금180,000,000원이고, 가사 이 사건 토지와 건물의 가액 구분이 불분명하다 하더라도 감정평가법인이 감정한 이 사건 토지와 건물의 감정가액을 기초로 그 비율에 따라 총 매매대금 650,000,000원 중 건물 부분에 해당하는 공급가액을 안분계산하면 과세표준이 금230,566,017원이 됨에도 불구하고 피고는 과세표준을 금441,486,963원으로 계산하여 부가가치세액을 산정하였으므로 그 차액에 해당하는 세액 부분은 위법하다.

나. 이 사건 건물의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부

(1) 관련 법령 및 그 해석

부가가치세법 제1조 제1항 은 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 부과한다고 규정하면서 제1호에서 재화와 용역의 공급을 들고 있고, 제2조 제1항 은 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화( 제1조 에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역( 제1조 에서 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 사업자라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으며, 구 부가가치세법시행령(1991. 12. 31. 대통령령 제13542호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제1항 은 법 제1조 제3항 에 규정하는 용역은 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 기타 행위로 한다고 규정하면서 제4호 단서 후문에서 부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 본다고 규정하고 있고, 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항 은 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고, 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있다.

그런데, 위 법령의 각 규정을 종합하여 보면 부동산의 거래행위가 사업활동의 일환으로 이루어진 것으로서 그에 따른 건물의 신축・양도행위가 부가가치세의 과세요건인 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 신축・양도행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 따라서 위 시행규칙 제1조 제1항 은 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것이라 해석하여야 할 것이며 그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상 위 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였더라도 그 과세기간 중에 있은 거래의 사업성이 부인되는 것은 아니라 할 것이고( 대법원 1995. 3. 3. 선고 94누11170 판결 참조), 건물을 신축한 후 부동산임대업 사업자등록을 하고 일시 건물을 임대하여 오다가 양도하였다 하더라도 그것이 부동산매매업자로서의 사업활동에 해당하는 것이라고 볼 수 있는 경우라면 그 소득은 부가가치세법상의 사업소득으로서 과세대상이 된다 할 것이다( 대법원 1994. 10. 21. 선고 94누8617 판결 참조).

(2) 판단

다음의 사실은 앞서 든 증거들과 을제2, 3호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다.

(1) 원고는 1987년부터 1994년까지 사이에 이 사건 건물의 거래 외에 부동산을 16회 취득하고 31회 양도하였고, 그 중 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 대지를 취득하여 1992. 9. 30. 주택 등을 건축한 후 1994. 11. 11. 이를 양도하였으며, 원고의 남편 고ㅇㅇ은 1982년부터 1988년 사이에 부동산을 4회 취득하고, 7회 양도하였다.

(2) 원고는 1991. 9. 16. 이 사건 건물에 관하여 소유권보존등기를 경료하고, 1991. 8. 20. 이 사건 건물에 대한 부동산임대업의 사업자등록을 하였다가, 1991. 10. 29. 소외 김ㅇㅇ에게 이 사건 건물을 양도하였다.

위 인정과 같은 원고의 부동산 거래내역 및 이 사건 건물의 신축, 양도의 경위와 각 그 보유기간, 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 보면, 원고의 이 사건 건물의 신축・양도는 수익을 목적으로 하여 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성・반복성을 가지고 행하여진 것으로서 부가가치세의 과세대상인 부동산매매업에 해당한다 할 것이므로 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

다. 이 사건 과세처분의 기초가 된 과세표준의 산정이 적법한지 여부

(1) 관련 법령과 그 해석

구 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항 은 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지 거래가액에 의한다. 다만 실지 거래가액 중 토지의 가액과 건물 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다라고 규정하고, 제4항은 제3항의 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지 거래가액으로 본다고 하면서 제3호에서 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액을 들고 있으며, 지방세법시행령 (1995. 12. 30. 대통령령 제14878호로 개정되기 전의 것) 제80조 제1항 제1호 는 토지의 과세시가표준액에 관하여 매년 1회 조례로써 정하는 날 현재 제80조의2 의 규정에 의하여 결정된 토지등급가격으로 하되 등급이 없는 토지 또는 그 정황이 현저하게 달라진 토지는 새로이 설정 또는 수정된 토지등급 가격으로 한다고 하고, 제2호는 건물에 관하여 역시 매년 1회 조례로써 정하는 날 현재 도지사가 승인을 얻어 시장, 군수가 결정한 가액으로 하되 다만 이미 결정한 과세시가표준액이 시가의 변동 또는 기타의 사유로 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사의 승인을 얻어 과세표준액을 변경 결정할 수 있다고 규정하고 있다.

위 시행령 제48조의2 제3항 단서 는 그 입법취지나 내용에 비추어 볼 때, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급하는 경우에 일괄하여 총공급가액만을 정하였을 뿐 부가가치세 과세대상인 건물 등의 공급가액과 비과세대상인 토지의 공급가액이 구분되어 있지 아니하여 양자의 실지거래가액이 불분명한 경우에 있어서 과세대상 건물 등의 공급가액의 합리적인 산정방법으로서 지방세법에 의한 과세시가표준액의 비례에 의한 안분계산방법을 규정한 특례조항이고( 대법원 1995. 2. 24. 선고 93누18914 판결 ), 위 시행령 제48조의 2 제4항 제3호 의 규정은 감정평가법인이 건물 등에 대하여 감정평가한 가액이 있는 경우 즉 공급당시에 건물 등과 토지의 가액을 구분한 시가감정가액이 있는 경우에 적용된다고 보아야 할 것이다. 따라서 부가가치세 과세대상 건물 등의 공급가액은 실질과세의 원칙에 비추어 볼 때 당사자 간에 토지와 건물의 가액을 구분하여 실지거래를 한 경우에 있어서 그 각 가액을 말하는 것으로 이해하여야지 공급 당시의 객관적인 교환가치를 말하는 것으로 해석할 수는 없는 것이므로, 건물 등과 토지의 가액을 구분한 시가감정가액이 믿을 만한 감정기관에 의한 것이라 하더라도 그것이 공급당시에 존재하는 경우가 아니라면 건물 등에 대한 시가감정가액이나 일괄하여 정한 총 공급가액으로부터 양 시가감정가액의 비례에 의한 안분계산방법으로 산정한 건물 등의 가액을 위에서 말하는 과세대상 건물 등의 실지거래가액으로 볼 수는 없다 할 것이다.

(2) 판단

다음의 사실은 앞서 든 증거들과 을제5 내지 9호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고, 이에 반하는 갑제7호증의 기재와 증인 김ㅇㅇ의 일부 증언은 믿지 아니하며, 달리 반증이 없다.

(가) 원고는 1991. 9. 8. 소외 김ㅇㅇ에게 이 사건 토지와 건물을 합계 대금825,000,000원에 매도하기로 하였는데, 그 매매계약서를 작성함에 있어서는 이 사건 토지의 등기부상 소유자가 위 천ㅇㅇ이었던 관계로 원고가 이 사건 건물을 대금 180,000,000원에, 위 천ㅇㅇ이 이 사건 토지를 대금645,000,000원에 각 매도한다는 별개의 매매계약서(갑제6, 8호증)를 작성하고, 원고가 본인 또는 위 천ㅇㅇ을 대행하여 각 그 매도인란에 날인하였다(이러한 까닭에 이 사건 토지의 매매계약서에 이 사건 건물의 보존등기를 중도금의 지급조건으로 하는 내용의, 이 사건 건물의 매매계약서에 이 사건 토지의 근저당채무를 잔급지급시 정산한다는 내용의 각 특약사항을 기재하였다).

(나) 또한 원고와 위 김ㅇㅇ은 1991. 10. 29.경 위 매매계약의 내용과 달리 이 사건 토지에 관하여는 대금을 금320,000,000으로, 이 사건 건물에 관하여는 대금을 금180,000,000원으로 하는 각 매매계약서를 작성하고 이에 기하여 각 그 소유권이전등기를 경료하였다.

(다) 피고는 1995. 1. 4.경 위 김ㅇㅇ을 상대로 이 사건 대지와 건물의 거래실태를 조사한 결과 동인으로부터 이 사건 대지와 건물을 구분함이 없이 합계 대금 650,000,000원에 매수하였다는 사실을 확인하고(위 김형철은 1997. 3. 20. 당심 제7차 변론기일에 증인으로 출석하여 대략 토지는 4억원, 건물은 2억 5천만원으로 합계 6억 5천만원에 샀다는 취지로 증언하였다), 이에 기초하여 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물 부분에 대한 공급가액을 산출하여 이 사건 과세처분을 하였으며, 당시까지 감정평가법인이 이 사건 건물에 대하여 감정평가를 한 바가 없었다.

위 인정사실에 의하면, 원고와 위 천ㅇㅇ이 이 사건 토지와 건물을 대금825,000, 000원에 공급하였으나 총 공급가액 중 토지 부분의 가액과 건물 부분의 가액의 구분이 불분명하고 당시 이 사건 건물에 대한 감정법인의 감정가액도 없었으므로 피고가 위 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항 단서 의 규정을 적용하여 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 실지 거래가액에 미달하는 총 매매대금을 기준으로 하여 건물가액과 토지가액을 계산한 후 그 가액에 비례하여 과세표준을 안분계산한 것은 적법하다 할 것이고, 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 이 사건 부과처분이 위법하다 하여 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.