2017나70191(본소) 건물인도 등 청구의 소

2017나70207(반소) 보증금반환

주식회사 오에프비

A

서울중앙지방법원 2016. 10. 13. 선고 2016가단5000915(본소),

2016가단5143973(반소) 판결

서울중앙지방법원 2017. 4. 7. 선고 2016나70606(본소), 2016나70613(반소) 판결

대법원 2017. 10. 12. 선고 2017다224630(본소), 2017다224647

(반소) 판결

2018. 3. 28.

2018. 5. 2.

1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 반소에 관한 피고(반소원고) 패소부분을 취소한다.

원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 20,000,000원과 이에 대하여 2016. 7. 16.부터 2018. 5. 2.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 피고(반소원고)의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송총비용은 본소와 반소를 합하여 그 중 4/5는 원고(반소피고)가, 나머지는 피고 (반소원고)가 각 부담한다.

4. 제1항 중 금원지급 부분은 가집행할 수 있다.

1. 반소 청구취지(본소청구 부분은 아래에서 보는 바와 같이 확정되었다)

원고(반소피고, 이하 '원고'라 한다)는 피고(반소원고, 이하 '피고'라 한다)에게 26,000,000원과 이에 대하여 이 사건 반소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 반소에 관한 피고의 항소취지(원고의 항소에 대한 환송 전 이 법원 판결은 아래에서 보는 바와 같이 확정되었다)

제1심 판결 중 반소에 관한 피고 패소부분을 취소한다. 원고는 피고에게 23,929,032원과 이에 대하여 2016. 7. 16.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 이 법원의 심판범위

원고는 피고를 상대로 건물 임대차계약의 종료를 이유로 건물의 인도 등을 청구하는 이 사건 소를 제기하였고, 제1심 계속 중 건물 인도가 이행되자, 청구취지와 청구원인을 2015. 12.분 차임 및 관리비 2,100,000원, 2016. 1. 1.부터 2016. 1. 27.까지의 차임 및 관리비 상당 부당이득금 1,896,774원, 건물인도의무 불이행으로 인한 위약금 50,000,000원에서 보증금 26,000,000원을 공제한 나머지 27,996,774원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 것으로 변경하였으며, 피고는 원고를 상대로 임대차보증금 26,000,000원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 이 사건 반소를 제기하였다.

제1심 법원은 본소에 관하여 2015, 12.분 차임 및 관리비 2,100,000원, 2016. 1. 1.부터 2016. 1. 27.까지의 차임 및 관리비 상당 부당이득금 1,829,032원, 건물인도의무 불이행으로 인한 손해배상액 20,000,000원(원고와 피고의 위약금 합의가 손해배상의 예정으로 추정되어 민법 제398조 제2항에 따라 손해배상 예정액을 40%로 감액하였다)을 각 인정한 다음, 위 각 금원을 원고의 주장에 따라 임대차보증금 26,000,000원에서 공제하면 피고가 원고에게 지급할 금액이 남지 않는다는 이유로 원고의 본소청구를 기각하고, 반소에 관하여 나머지 보증금 2,070,968원과 이에 대하여 2016. 7. 6.부터 2016. 10. 13.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금 부분의 반소청구를 인용하며, 피고의 나머지 반소청구를 기각하는 판결을 선고하였다.

피고는 제1심 판결 중 반소에 관한 피고 패소부분에 대하여, 원고는 제1심 판결 중 본소에 관한 부분과 반소에 관한 원고 패소부분에 대하여 각 항소를 제기하였고, 환송 전 이 법원에서 원고와 피고의 항소를 모두 기각하는 판결을 선고하였다.

이에 대하여 피고만이 상고하였고, 대법원은 '피고의 건물인도의무와 동시이행관계에 있는 원고의 보증금 반환의무가 피고에게 이행되거나 현실적인 이행제공이 이루어진 바 없으면, 피고의 점유를 불법점유라고 할 수 없어 위약금 지급의무가 인정되지 않는다'는 이유로 환송 전 이 법원 판결 중 반소에 관한 피고 패소부분을 파기하여 이 법원에 환송하였다.

따라서 제1심 판결 중 본소에 관한 부분과 반소에 관한 원고 패소부분, 환송 전 이 법원 판결 중 원고의 항소를 기각하는 부분은 확정되었고, 환송 후 이 법원의 심판범 위는 피고의 항소에 관한 부분, 즉 제1심 판결 중 반소에 관한 피고 패소부분에 한정된다.

2. 기초사실

이 부분에 관하여는 민사소송법 제420조 본문에 따라 제1심 판결의 이유 중 해당 부분을 인용한다(다만 제1심 판결문 제3면 8행의 '입급하여'를 '입금하여'로 고쳐 쓴다).

3. 반소 청구원인에 대한 판단

이 사건 임대차계약이 2015. 12. 31. 종료하고 피고가 원고에게 2016. 1. 27. 이 사건 점포를 인도하였으므로, 원고는 임대인으로서 피고에게 이 사건 점포의 임대차보증금을 반환하여야 한다.

원고가 반환할 보증금의 구체적인 범위는 다음과 같다.

가. 피고가 공제를 자인하는 부분

이 사건 점포에 관한 임대차보증금에서 2015. 12.분 차임 및 관리비 2,100,000원, 2016. 1. 1.부터 2016. 1. 27.까지의 차임 및 관리비 상당 부당이득금 1,829,032원이 공제되어야 한다는 점은 피고가 이를 자인하고 있다.

나, 위약금 관련

원고는 이외에도, 원고가 임대차계약의 종료일인 2015. 12. 31. 원고의 은행계좌에 임대차보증금 26,000,000원을 넘는 예금을 보유하고 있었고, 피고에게도 임대차보증금을 반환하겠다고 명확히 밝히면서 이 사건 점포를 인도해 달라고 요청하였으므로, 원고는 피고에게 임대차보증금의 반환에 관하여 현실적인 이행의 제공을 한 것으로 보아야 하고, 그때로부터 이 사건 합의에 따른 피고의 점포인도의무가 이행지체에 빠지게, 되었으므로, 피고는 이 사건 합의에 따른 위약금으로 적어도 제1심 판결에서 인정된 20,000,000원을 지급할 의무가 있고, 위 손해배상금이 원고가 반환할 임대차보증금에서, 공제되어야 한다고 주장하므로, 이에 대하여 살펴본다.

피고가 이 사건 합의를 통하여 이 사건 점포의 인도기한을 2015. 12. 31.로 약정하면서 '임대보증금 전액(미납임차료, 원상복구비, 수도광열비, 기타 미납금 제외)을 반환받을 시' 점포를 인도하기로 약정한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 점포인도의 무와 원고의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있음이 인정된다. 그런데 원고가 약정 인도기한인 2015. 12. 31. 이후에 피고에게 임대차보증금액을 계산하여 보증금 반환의무에 관한 현실적인 이행의 제공을 하였다는 점을 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 피고의 점포인도의무가 이행지체에 빠지게 되었다거나 피고가 보증금 반환에 관한 동시이행항변권을 상실하였다고 보기는 어렵다. 그리고 피고가 이 사건 점포의 인도 일까지 동시이행항변권을 행사하여 이를 점유한 것인 이상 이 사건 점포에 대한 피고의 점유는 불법점유라고 할 수 없고, 피고로서는 이에 대한 손해배상의무도 부담하지 않는다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664 판결, 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 등 참조), 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

다. 보증금의 계산

따라서 원고는 특별한 사정이 없는 한 피고에게 임대차보증금 22,070,968원

(=26,000,000원 - 2015. 12.분 차임 및 관리비 2,100,000원 ~ 2016. 1. 1.부터 2016. 1. 27.까지의 차임 및 관리비 상당 부당이득금 1,829,032원)과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있는데, 제1심 판결 중 보증금 2,070,968원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 명한 원고 패소부분이 확정되었으므로, 원고는 나머지 보증금 20,000,000원(=22,070,968-2,070,968)과 이에 대하여 피고가 항소취지에서 구하는 기산일인 2016. 7. 16.부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 원고의 항변에 대한 판단

가. 원고의 주장

1) 이 사건 합의에서 이사비용 5,000,000원을 지급하기로 약정한 것은 피고가 2015. 12. 31.까지 원고에게 이 사건 점포를 인도할 것을 전제로 이루어진 것이고, 피고는 위 의무를 불이행하였으므로, 원고는 이 사건 2018. 3. 27.자 준비서면의 송달로써 이 사건 합의를 해제한다. 피고는 합의 해제로 인한 원상회복으로 원고에게 이사비용 5,000,000원과 이에 대한 2015. 11. 25.부터 2016. 1. 27.까지 민법 소정의 연 5%의 비율로 계산한 이자 41,666원을 지급할 의무가 있고, 원고는 위 준비서면의 송달로써 원고의 피고에 대한 이사비용 반환채권으로 피고의 원고에 대한 보증금 반환채권과 대등액에서 상계한다.

2) 원고는 2016. 10. 24. 피고에게 제1심 판결에서 인정된 바에 따라 2,108,699원 (원금 2,070,968원+2016. 7. 6.부터 2016. 10. 24.까지의 지연손해금 37,731원)을 지급하려고 하였으나 피고가 수령을 거절함으로 인하여 2016. 10. 24. 피고를 피공탁자로 하여 2,108,699원을 변제공탁하였으므로, 위 공탁금액 상당의 채무가 변제로 소멸하였다.

나. 판단

1) 이사비용 반환 관련

피고가 이 사건 합의의 이사비용을 지급받는 대가로서 이행하기로 약정한 점포인도의무를 불이행한 것인지에 대하여 살펴본다.

갑 제5, 7호증, 갑 제8호증의 1의 각 기재, 제1심 증인 D의 증언만으로는 이 사건 합의 당시 피고가 원고로부터 이사비용을 지급받는 대가로 이 사건 임대차기간 만료일이 도래하면 원고의 반대 채무 이행여부를 불문하고 원고에게 점포를 인도하기로 약정하였다거나 임대차기간의 만료일까지 점포 인도가 완료되지 아니하는 것을 일종의 해제조건으로 약정하였다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없 다.

오히려 갑 제4호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 피고는 2013. 1. 1.부터 이 사건 점포를 최초로 임차한 사실이 인정되므로, 이 사건 합의는 전체 임대차기간이 3년이 되는 이 사건 임대차기간 만료일이 도래하기 1개월 전에 이루어진 것이고, 피고에게 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법'이라 한다) 제10조 제1항 제1, 2, 4 내지 7호 중의 어느 사유가 있었다는 점을 인정할 만한 자료는 없으므로, 이 사건 합의 당시 피고에게 상가임대차법 제10조 제1항의 임대차계약 갱신요구권이 있었음이 인정된다.

그리고 변론 전체의 취지에 의하면, 피고는 이 사건 합의에 이르기 전에 원고와 사이에 피고가 갱신요구권을 행사하는 경우의 임대차계약 조건에 관하여 실제로 논의하였던 사실이 인정된다. 그러므로 이 사건 합의 중 이사비용 지급 약정은, 피고가 이 사건 점포에 대하여 임대차계약 갱신요구권을 행사하지 아니하는 대신 원고가 피고에게 상당한 보상을 제공하기로 하는 합의(상가임대차법 제10조 제1항 제3호)로서 이루어진 것이라고 봄이 상당하고, 앞서 본 인정사실에 의하면, 피고가 임대차계약 갱신요구권이나 상가임대차법 제10조의4의 권리금 회수 등을 주장하지 아니하고 점포인도의무의 이행지체에 빠지지 않은 상태에서 원고에게 점포를 인도한 사실이 인정되므로, 피고는 이사비용을 지급받는 대가로서 약정한 점포인도의무를 이행하였음이 인정된다.

따라서 원고에게 이사비용 지급 약정에 관한 해제권이 발생하였다고 보기 어려우므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 변제공탁 관련

원고의 변제공탁은 제1심 판결 중 반소에 관하여 확정된 원고 패소부분에 대하여 이루어진 것으로서 이 법원의 심판범위에 해당하지 아니하므로, 이 부분에 관한 원고의 주장은 이유 없다.

다. 소결론

따라서 원고는 피고에게 20,000,000원과 이에 대하여 2016. 7. 16.부터 원고가 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결 선고일인 2018. 5. 2.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

5. 결론

그렇다면, 제1심 판결의 반소에 관한 피고 패소부분 중 위 인정범위에 해당하는 부분은 부당하므로 피고의 항소를 일부 받아들여 이를 취소하고, 원고에게 위 인정범위에 해당하는 금원의 지급을 명하며, 피고의 나머지 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 이근수

판사 정지선

판사 한재상