[1] 임차인이 임대차계약 종료 후 임차목적물을 계속 점유하였으나 본래의 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우, 부당이득반환의무의 성립 여부(소극)

[2] 임차인이 임대차계약 종료 후 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상의무를 지기 위한 요건

[3] 임차인의 비용상환청구권포기 특약이 있는 경우, 임차인이 임대차계약서상의 원상복구의무를 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 본 사례

[1] 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.

[2] 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다.

[3] 임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 계약체결 당시 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다." 등의 약정을 한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아, 임차인이 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다고 본 사례.

[1] 민법 제618조 , 제741조 [2] 민법 제536조 , 제618조 , 제750조 [3] 민법 제105조 , 제626조 , 제646조

[1][2] 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결(공1991, 590) 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결(공1992, 1589) 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결(공1992, 1840) 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결(공1995하, 2951)

원고

피고 (소송대리인 변호사 김형기)

서울고법 1997. 12. 26. 선고 97나15953 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

상고이유를 판단한다.

1. 기록과 관계 증거에 의하여 살펴보면, 원고가 피고에게 차임으로 지급한 금 4,000,000원 중 금 2,000,000원은 전 임차인인 소외 1이 연체한 차임채무를 원고가 인수하여 지급한 것이라는 피고의 주장을 배척한 원심의 조치는 수긍이 가고, 거기에 지적하는 바와 같은 채증법칙 위반의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니하는 것이며 (대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결, 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 참조), 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 이상, 임차인의 위 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다고 할 것이다 (대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결, 위 95다14664, 14671 판결 참조).

이 사건에서 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 원고는 임대차계약이 종료한 이후 임차목적물에서 목욕탕영업을 하지 않았으며, 피고가 원고에게 보증금반환의무를 이행하였거나 그 이행의 제공을 한 바 없다면, 원고의 임차목적물에 대한 점유는 동시이행의 항변권에 기한 것으로서 원고로서는 부당이득반환의무나 손해배상의무를 지지 않는다고 할 것이고, 설사 지적하는 바와 같이 원고가 임차보증금 외에 임차목적물의 수리비 등의 지급을 아울러 요구하였다고 하여 원고의 점유가 불법점유가 된다고 볼 수도 없는 것이므로, 이와 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 동시이행에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 원심은, 이 사건 임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 원·피고는 위 계약체결 당시에 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다." 등의 약정을 한 사실이 인정되므로, 원고는 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 원·피고 사이에 있었다고 보기에 충분하다고 하여, 원고로서는 위 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 위와 같은 원심의 사실인정과 판단은 모두 수긍이 가고, 거기에 채증법칙 위반이나 원상회복의무에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

상고이유는 모두 받아들일 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.