갑 주식회사의 설립·운영자로서 변호사인 피고인이 개업공인중개사가 아님에도 ‘갑 부동산’이라는 명칭으로 개설한 갑 회사의 인터넷사이트(홈페이지) 및 블로그, 페이스북을 통하여 부동산 거래를 알선하고 일정한 보수를 받는 등 중개사무소의 개설등록 없이 중개업을 영위하고, 그 과정에서 공인중개사무소, 부동산중개와 유사한 명칭을 사용하고, 위 인터넷사이트에 특정 지역의 거래 대상 부동산들에 대한 정보를 게시하는 방법으로 중개대상물에 대한 표시·광고를 하였다고 하여 공인중개사법 위반으로 기소된 사안에서, 공소사실 전부를 유죄로 판단한 사례

갑 주식회사의 설립·운영자로서 변호사인 피고인이 개업공인중개사가 아님에도 ‘갑 부동산’이라는 명칭으로 개설한 갑 회사의 인터넷사이트(홈페이지) 및 블로그, 페이스북을 통하여 부동산 거래를 알선하고 일정한 보수를 받는 등 중개사무소의 개설등록 없이 중개업을 영위하고, 그 과정에서 공인중개사무소, 부동산중개와 유사한 명칭을 사용하고, 위 인터넷사이트에 특정 지역의 매매, 전세 및 월세 등 거래 대상 부동산 총 801개에 대한 정보를 게시하는 방법으로 중개대상물에 대한 표시·광고를 하였다고 하여 공인중개사법 위반으로 기소된 사안에서, 피고인이 부동산 거래와 관련하여 법률자문 등 일부 법률사무를 수행하기는 하였으나, 반면 이에 수반된 중개행위를 하고 실질적으로 그 대가에 해당하는 일부 보수를 지급받음으로써 중개사무소 개설등록 없이 중개업을 하였고, ‘갑 부동산’이라는 명칭으로 인터넷사이트 등을 개설·운영한 것은 일반인으로 하여금 피고인이 공인중개사사무소를 운영하거나 부동산중개를 하는 공인중개사인 것으로 오인하도록 할 위험성이 있어 공인중개사법 제18조 제2항 에서 금지하는 ‘공인중개사사무소, 부동산중개 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 행위’에 해당하며, 중개업을 영위하면서 특정 지역의 부동산들에 대한 정보를 위 인터넷사이트에 게시한 행위는 공인중개사법 제18조의2 제2항 에서 금지하는 ‘개업공인중개사 아닌 자의 중개대상물 표시·광고 행위’에 해당한다는 이유로, 이와 달리 보아 공소사실 전부를 무죄로 판단한 제1심판결에 사실오인 또는 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.

구 공인중개사법(2016. 12. 2. 법률 제14334호로 개정되기 전의 것) 제9조 , 제48조 제1호 , 공인중개사법 제2조 제1호 , 제3호 , 제4호 , 제18조 제2항 , 제18조의2 제2항 , 제49조 제1항 제6호 , 제6호의2

피고인

검사

정순신 외 1인

변호사 이상원

서울중앙지법 2016. 11. 7. 선고 2016고합833 판결

원심판결을 파기한다.

피고인을 벌금 5,000,000원에 처한다.

피고인이 위 벌금을 납입하지 아니하는 경우 100,000원을 1일로 환산한 기간 피고인을 노역장에 유치한다.

피고인에게 위 벌금 상당액의 가납을 명한다.

1. 공소사실의 요지

피고인은 2015. 12. 14.경부터 2016. 7. 현재까지 서울 강남구 (주소 1 생략)에 있는 통신판매업을 목적으로 하는 △△△△□□□□□□ 주식회사(이하 ‘△△△△□□□□□□’이라 한다)의 대표로서 개업공인중개사가 아니다.

가. 무등록 중개업의 점

누구든지 중개업을 영위하려는 자는 등록관청에 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 그럼에도 불구하고 피고인은 강남구청에 중개사무소의 개설등록을 하지 않았다.

피고인은 2016. 5. 30. 위 △△△△□□□□□□ 사무실에서, 공소외 1과 공소외 2가 서울 강남구 (주소 2 및 동·호수 생략)(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 매매대금 11억 3,000만 원에 공소외 3과 공소외 4에게 매도하는 계약을 중개하고, 중개수수료 명목으로 매도인 측과 매수인 측으로부터 각 99만 원씩을 교부받아 개설등록 없이 중개업을 영위하였다.

나. 유사명칭 사용의 점

개업공인중개사가 아닌 자는 “공인중개사무소”, “부동산중개” 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니 된다.

그럼에도 불구하고 피고인은 2015. 12. 14.경부터 현재까지 위 주식회사 홈페이지(인터넷주소 1 생략)와 네이버 블로그(인터넷주소 2 생략) 및 페이스북(인터넷주소 3 생략)의 각 명칭을 ‘△△△△ 부동산’으로 하여 개설한 후, 위 홈페이지와 블로그 및 페이스북에 ‘(△△△△의 영문 표기 생략)부동산’, ‘최고의 부동산거래 전문가’, ‘서울·분당·평촌·판교지역 아파트 집주인 1,000명 중개수수료 무료! △△△△ 부동산’ 등의 명칭을 사용하였다.

다. 중개대상물 표시·광고의 점

개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고를 하여서는 아니 된다.

피고인은 2016. 7. 7. 위 주식회사 홈페이지에, 매물 의뢰를 받은 아파트에 대하여 ‘(아파트명 생략) ◇◇◇동 서울 강남구 ☆☆동’ 제목하에,「희망가격 매매 12억 원, 공급면적 131㎡(40평), 건물종류 아파트, 공급/전용면적 130.93/101.94㎡(39.6평), 해당층/총층 고층/15층, 내부구조 단층, 4bay, 방향 동남, 외부형태 판상형, 해당동 ◇◇◇동, 방수/욕실수 4개/2개, 발코니 확장, 현관구조 계단식」등과 주변교통, 아파트 단지 정보 및 아파트 외부 사진 및 위치 지도 등을 게시한 것을 비롯하여, 별지 범죄일람표 기재와 같이 서울·경기지역에 있는 매매, 전세 및 월세 부동산 등 총 801개를 위와 같은 방법으로 홈페이지에 게시함으로써 중개업을 하기 위하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 하였다.

2. 항소이유의 요지(사실오인 및 법리오해)

원심은, 검사가 제출한 증거만으로는 이 사건 공소사실이 합리적인 의심의 여지가 없을 정도로 증명되었다고 볼 수 없다는 이유로 이 사건 공소사실 전부를 무죄로 판단하였다.

그러나 아래 ① 내지 ③항에서 보는 바와 같이, 피고인의 행위는 중개사무소의 개설등록을 하지 아니한 채 중개업을 영위하고, “공인중개사사무소”, “부동산중개” 또는 이와 유사한 명칭을 사용하고, 중개업을 하기 위하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 한 데 따른 각 공인중개사법위반죄를 구성한다. 따라서 원심판결에는 사실을 오인하거나 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다.

① 무등록 중개업의 점

피고인이 운영하는 ‘△△△△ 부동산’이 제공하는 서비스는 임대차, 매매 등 거래를 원하는 당사자들의 거래조건을 조율하여 계약을 맺게 해 주는 것으로 그 내용이 객관적으로 중개행위에 해당하며 이에 수반되는 법률자문 업무는 통상 공인중개사들이 제공하는 것과 별다른 차이가 없다. 따라서 거래당사자들이 ‘△△△△ 부동산’의 서비스를 이용하고 지급하는 수수료는 결국 중개행위에 대한 보수라고 보아야 하며, 이러한 피고인의 행위는 중개사무소의 개설등록 없이 중개업을 영위한 것에 해당한다.

② 유사명칭 사용의 점

피고인이 운영하는 인터넷사이트의 명칭인 ‘△△△△ 부동산’에 “부동산”이라는 표현이 사용된 점, 이와 함께 부동산을 거래하고 그 수수료를 받는다는 취지의 광고도 게시된 점 등에 비추어 일반인이 볼 때 피고인이 사용한 명칭은 공인중개사 또는 개업공인중개사에 의한 중개행위가 행하여지는 것으로 오인할 위험이 충분히 있었다. 또한 설령 피고인이 중개행위를 변호사가 하는 것으로 명시하였다 하더라도, 일반인들에게 변호사가 중개업을 할 수 있는 개업공인중개사의 자격이 있는 것과 같은 잘못된 인식을 준다는 점은 마찬가지이다. 따라서 피고인이 위와 같은 명칭을 사용한 행위는 개업공인중개사가 아닌 자가 “공인중개사사무소”, “부동산중개” 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 것에 해당한다.

③ 중개대상물에 대한 표시·광고의 점

위 ①항에서 본 바와 같이 피고인이 중개업을 영위한 이상 피고인이 별지 범죄일람표 기재와 같이 매매, 전세 및 월세 부동산 총 801개를 자신이 운영하는 인터넷사이트에 게시한 행위는 개업공인중개사가 아닌 자가 중개대상물에 대한 표시·광고를 한 것에 해당한다.

3. 판단

가. 무등록 중개업의 점

1) 관련 법령

“중개”라 함은 공인중개사법 제3조 의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하고( 공인중개사법 제2조 제1호 ), “중개업”이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말하며( 같은 조 제3호 ), “개업공인중개사”라 함은 공인중개사법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다( 같은 조 제4호 ).

2) 관련 법리

가) 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 공인중개사법 규정의 취지에 비추어 볼 때, 중개업자가 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 가지고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 의하여 결정하여야 한다( 대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결 , 대법원 2014. 7. 10. 선고 2013도1393 판결 등 참조).

나) 또한 부동산 중개행위가 다른 행위에 부수하여 이루어졌다고 하여 이를 중개업에 해당하지 않는다고 볼 것은 아니고( 대법원 2000. 6. 19. 선고 2000도837 판결 , 대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결 등 참조), ‘중개를 업으로 한다’라고 함은 반복 계속하여 영업으로 중개를 하는 것을 가리키는 것이므로 실제로 중개를 업으로 하였는지 여부는 중개행위의 반복 계속성, 영업성 등의 유무와 그 행위의 목적이나 규모, 횟수, 기간, 태양 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것인데, 반복 계속하여 보수를 받고 중개행위를 한 것은 물론 반복 계속할 의사로써 중개행위를 하였다면 비록 단 한 번의 행위였다고 하더라도 여기에 해당된다( 대법원 2006. 12. 7. 선고 2006도5082 판결 등 참조).

다) 나아가 거래당사자의 보호라는 공인중개사법의 입법 목적을 달성하기 위하여서는 어떠한 행위가 ‘중개업’에 해당하는지 여부 역시 행위자의 주관적 의사가 아니라 그 행위 자체의 객관적 성질과 내용을 기준으로 판단해야 하며, ‘중개업’이 성립하기 위한 요건인 ‘중개행위에 대한 보수’가 수수되었는지 여부는 당사자 사이에 지급된 보수의 명목 여하를 불문하고 실질적으로 그 보수의 일부 또는 전부가 중개행위에 대한 대가의 성격을 갖는지 여부를 기준으로 판단하는 것이 타당하다.

3) 판단

원심 및 당심이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 아래와 같은 사실 및 사정을 위 관련 법령 및 법리에 비추어 보면, 피고인이 이 사건 주택의 매매와 관련하여 법률자문 등 일부 법률사무를 수행한 것으로 보이기는 하나, 반면 이에 수반된 중개행위를 하고 실질적으로 그 대가에 해당하는 일부 보수를 지급받음으로써 중개사무소의 개설등록 없이 중개업을 하였다고 인정할 수 있다. 따라서 원심이 이 부분 공소사실을 무죄로 판단한 것은 사실을 오인하거나 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법을 범한 것이다. 이를 다투는 검사의 주장은 이유 있다.

가) 다음과 같은 사정들, 즉 △△△△□□□□□□이 운영하는 인터넷사이트를 통하여 부동산 거래를 하는 당사자들에게 제공되는 서비스의 일반적 내용과 그 거래에 적용되는 약관의 규정, 이 사건 주택의 실제 매매 과정 및 △△△△□□□□□□이 매도인과 매수인에게 제공한 서비스의 내용, 피고인의 진술 등을 종합하여 보면, 피고인이 이 사건 주택의 매매와 관련하여 거래당사자들에게 제공한 서비스에는 중개행위가 포함되어 있다고 볼 수 있다.

① 피고인은 △△△△□□□□□□을 설립·운영하면서 ‘△△△△ 부동산’이라는 명칭의 인터넷사이트(이하 ‘이 사건 인터넷사이트’라 한다)를 개설하여 위 사이트 이용자로부터 매도, 임대 등 거래를 의뢰받은 부동산(이하 ‘매물 등’이라 한다)의 정보, 사진, 위치 지도 등을 위 사이트에 게시하고, 게시된 매물 등에 대하여 매수, 임차 등 거래를 희망하는 다른 이용자의 신청을 받아 양 당사자 사이에서 거래 여부 및 거래 조건 조율, 현장 방문 주선, 계약서 작성 등 용역을 제공하는 업무를 수행하였다.

② △△△△□□□□□□은 거래 과정에서 당사자가 동의하는 등 특별한 사정이 없는 이상 거래당사자의 인적사항, 연락처 등을 공개하지 아니하였으며, 결국 매물 등을 이 사건 인터넷사이트에 게시한 당사자 및 이에 대한 거래를 희망하는 당사자는 거래 조건 등이 일치하여 계약서를 작성하기 전까지는 상대방과 직접 교섭 없이 △△△△□□□□□□ 측과 연락하여 거래 조건 등을 조율하는 방식으로 거래가 진행되었다.

③ 이 사건 인터넷사이트에 가입한 이용자들이 적용에 동의한 위 사이트 이용약관(이하 ‘이용약관’이라 한다)에는 △△△△□□□□□□이 제공하는 서비스 중의 하나로 ‘부동산 중개 서비스’가 명시되어 있다(이용약관 제10조 제1항 제1호).

④ 실제로 이 사건 주택을 거래하는 과정에서 매도인인 공소외 1과 매수인인 공소외 3은 이 사건 인터넷사이트를 통하여 매물을 등록하거나 이를 확인한 다음 계약서 작성 전까지는 서로 연락하거나 거래 내용에 관하여 직접 교섭하지 아니한 채 양 당사자 모두 피고인 운영의 ‘△△△△ 법률사무소’ 소속 변호사 공소외 5에게 각각 연락하여 거래 조건을 조율한 다음 거래 조건이 일치하게 되자 비로소 직접 만나 매매계약을 체결하였다.

⑤ 피고인은 원심 법정 및 수사기관에서 ‘중개행위를 사실행위로서 한 것은 인정한다’, ‘이 사건 인터넷사이트 상에서는 거래당사자의 신원보장을 위해서 저희를 통해서만 연락이 가능합니다. 그런 면에서 중개행위로 판단될 수도 있다’는 취지로 각 진술하였다(공판기록 제69면, 수사기록 제985면).

나) 피고인은 △△△△□□□□□□을 통하여 이 사건 인터넷사이트를 운영하고 위와 같이 중개행위를 하면서 공인중개사법에 따른 중개사무소 개설등록을 한 바가 없다. 또한 피고인은 주식회사 형태로 △△△△□□□□□□을 설립하고 6명의 상근직원을 고용한 점, 이 사건 인터넷사이트를 개설·운영하고 사무실 등 설비를 갖춘 점, 이 사건 주택 이외에도 다수의 매물 등이 위 사이트에 게시되어 중개가 가능하도록 한 점 등을 종합하여 보면, 피고인은 중개행위를 계속적으로 반복할 의사를 가지고 있었음이 인정된다.

다) 피고인이 이 사건 주택의 매도인 및 매수인에게 계약 조건 협상, 법적 위험 조언 등 법률자문 업무를 일부 수행한 사실, 위 매도인 및 매수인이 적용에 동의한 ‘부동산거래계약’(이하 ‘거래약관’이라 한다)에 ‘△△△△□□□□□□ 측이 지급받는 보수는 법률사무를 수행한 데 대한 대가이며 매매·임대 상대방을 알선한 데 대한 대가는 0원으로 한다’는 규정(위 약관 제4조 제1항)이 포함되어 있는 사실이 각 인정되기는 하나, 다음과 같은 제반 사정에 비추어 볼 때 위 약관에 규정된 보수의 명목 여하에 불구하고 △△△△□□□□□□ 측이 거래당사자로부터 지급받는 보수에는 실질적으로 중개행위의 대가가 상당 부분 포함되어 있다고 보는 것이 타당하다.

① 거래약관에서는 거래당사자의 △△△△□□□□□□ 측에 대한 보수의 지급의무가 매매·임대차 등 계약이 체결된 때 비로소 발생하다고 규정하고 있는데(위 약관 제4조 제2항), 법률사무의 제공에도 불구하고 계약 체결이라는 결과가 발생하지 않는 이상 보수의 지급의무도 발생하지 않는 것으로 해석되는 위 규정은 법률사무에 대한 보수를 정하는 규정으로는 다소 이례적이며, 오히려 거래를 알선하여 성립시킨 데 대한 대가, 즉 중개보수를 규정한 것으로 보는 것이 자연스럽다.

② 피고인은 매물 등의 가액에 상관없이 일정한 금액의 보수가 수수된다는 점에서 위 보수가 중개보수에 해당하지 않는다는 주장을 하나, 보수액이 중개대상물의 가액에 비례하지 않는다는 사정만으로 그 보수가 중개보수가 아니라고 단정할 수 없을 뿐만 아니라 오히려 거래약관에는 매매 또는 임대차 목적물의 가액에 따라 그 보수를 45만 원 또는 99만 원으로 차등하여 지급받는 것으로 규정되어 있는데(위 약관 제4조 주1) 제1항), 위 보수가 순수한 법률사무에 대한 보수라면 이와 같은 차등 지급을 상정하기 어렵다.

③ 앞서 본 바와 같이 피고인은 △△△△□□□□□□에 소속된 상근직원 6명을 고용하고 이 사건 인터넷사이트, 사무실 등 물적 설비를 유지하였으므로 이에 소요되는 상당한 비용을 마련할 필요가 있었을 것인데, △△△△□□□□□□은 부동산 거래와 관련된 법률자문 업무를 피고인 운영의 △△△△ 법률사무소에 위임하고 거래당사자로부터 받는 보수 전부를 위 법률사무소에 지급하여 사실상 아무런 수입을 얻지 못하였고, 피고인은 △△△△□□□□□□의 운영에 필요한 비용을 대표이사 가수금 형식으로 마련하여 지출하였다고 진술하고 있다. 이러한 사정에 비추어 볼 때 비록 형식적으로 △△△△□□□□□□과 △△△△ 법률사무소가 분리되어 거래당사자가 지급하는 보수가 위 법률사무소에 귀속되었으나, 실질적으로는 위 법률사무소에 귀속되는 보수 중 일부가 △△△△□□□□□□의 운영비용으로 사용되었던 것으로 보인다.

④ 이 사건 인터넷사이트에는 “최대 99만 원, 합리적인 중개수수료”, “중개수수료는 거래가격에 따라 45만 원 또는 99만 원입니다.”라는 등 광고문구가 게시되어 있었다(수사기록 제18, 24면). 그렇다면 위 사이트를 이용하여 부동산 거래를 하는 당사자들은 자신들이 지급하는 보수가 법률사무에 대한 것이라는 취지의 위 거래약관 규정에도 불구하고 부동산 중개행위에 대한 중개보수로 45만 원 또는 99만 원을 지급한다는 인식을 하였을 가능성이 높다.

⑤ △△△△ 법률사무소 소속 변호사들이 이 사건 주택의 매도인과 매수인 등 부동산 거래의 당사자들에게 계약 조건 협상, 법적 위험 조언 등 법률자문 업무를 수행한 사실은 있으나, 대부분의 법률자문이 계약체결을 위한 교섭과정에서 구두로 제공되었을 뿐만 아니라 유일하게 서면으로 제공되었던 주2) 권리분석보고서 는 이 사건 인터넷사이트에서 무료 또는 9,900원의 소액을 결제하면 누구든지 열람할 수 있었던 것으로 당사자들이 지급한 보수인 45만 원 또는 99만 원에 위 권리분석보고서에 대한 대가가 포함된 것으로 보기는 어렵다. 이러한 사정 및 앞서 본 중개행위의 내용과 과정 등을 고려할 때 위 보수 전액이 법률자문의 대가라고 보기는 어렵고 그중 상당 부분은 중개행위에 대한 대가라고 보는 것이 합리적이다.

⑥ △△△△□□□□□□이 부동산 거래와 관련된 법률자문 업무를 △△△△ 법률사무소에 위임하여 위 사무소 소속 변호사들이 그 업무를 실제로 수행하는 과정에서 이들은 순수하게 법률자문 업무만을 수행한 것이 아니라 당사자를 직접 접촉하여 거래 조건을 조율하는 등 중개행위에 해당하는 업무를 함께 수행한 것으로 보이며, 이 사건 주택의 매매와 관련한 법률자문 업무를 담당한 공소외 5 변호사 역시 매도인 및 매수인과 각각 연락하여 거래 조건을 조율하는 등 중개행위를 하였다. 이처럼 △△△△ 법률사무소 소속 변호사들 역시 중개행위를 함께 한 사정에 비추어 보면 위 사무소에 지급된 보수가 전적으로 법률사무에 대한 것이라고 보기는 어렵다.

나. 유사명칭 사용의 점

1) 관련 법리

공인중개사법 제8조 에 의하면 공인중개사가 아닌 자는 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하지 못하고, 제18조 제2항 에 의하면 개업공인중개사가 아닌 자는 “공인중개사사무소”, “부동산중개” 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니 된다. 그리고 이러한 유사한 명칭에 해당하는지는 일반인으로 하여금 그 명칭을 사용하는 자를 공인중개사 또는 개업공인중개사로 오인하도록 할 위험성이 있는지 여부에 따라 판단해야 한다( 대법원 2015. 7. 23. 선고 2014도12437 판결 참조).

2) 판단

원심 및 당심이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 아래와 같은 사실 및 사정을 위 법리에 비추어 보면, 피고인이 공소사실 기재와 같이 각 ‘△△△△ 부동산’이라는 명칭으로 이 사건 인터넷사이트 및 네이버 블로그, 페이스북(이하 ‘이 사건 인터넷사이트 등’이라 한다)을 개설, 운영한 것은 일반인으로 하여금 피고인이 공인중개사사무소를 운영하거나 부동산중개를 하는 공인중개사인 것으로 오인하도록 할 위험성이 있으므로, 이는 공인중개사법 제18조 제2항 에서 금지하고 있는 ‘공인중개사사무소, 부동산중개 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 행위’에 해당한다. 따라서 원심이 이 부분 공소사실을 무죄로 판단한 것은 사실을 오인하거나 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법을 범한 것이다. 이를 다투는 검사의 주장은 이유 있다.

① 이 사건 인터넷사이트 등에는 ‘△△△△ 부동산’이라는 명칭과 함께 “우리 집을 거래하는 가장 믿음직한 길 / 당신만의 부동산 전문가 △△△△□□□□□□”, “최고의 부동산거래 전문가 / 최대 99만 원, 합리적인 중개수수료”, “방문한 듯 생생하게 / 모든 매물을 일일이 방문해서 들러볼 수 있다면 얼마나 좋을까요? 3D동영상으로 실내를 직접 걸어다니면서 구경하세요.”, “저희는 변호사들입니다. 저희가 첫 번째로 택한 일은 부동산 중개입니다.”라는 문구 등을 기재하고, 매매, 전세, 월세 등 거래 종류별로 구분하여 거래목적물에 관한 정보를 상세하게 게시하였다.

② ‘△△△△ 부동산’에 포함된 ‘부동산’이라는 표현은 그 사전적 의미로 쓰이는 외에도 일상생활에서 ‘부동산중개’ 또는 ‘부동산중개사무소’를 줄여 이를 뜻하는 말로도 흔히 사용되고 있고, 특히 부동산중개를 업으로 하면서 ‘○○부동산’, ‘부동산○○’ 등의 형식으로 상호의 주된 부분을 표기하는 경우가 드물지 않다.

③ 피고인은 위와 같은 명칭을 사용하면서 변호사가 그 업무를 수행한다는 점을 명시하였으므로 일반인들이 공인중개사 또는 공인중개사사무소에서 중개를 하는 것으로 오인할 염려가 없었다고 주장한다. 그러나 공인중개사법 등의 관련 규정에 의하면 중개사무소의 개설등록은 공인중개사 또는 법인만이 할 수 있고 변호사라는 이유만으로 당연히 중개사무소의 개설등록을 하고 개업공인중개사로서 중개업을 영위할 수 있는 것이 아닌데, 이 사건 인터넷사이트 등을 통하여 ‘변호사가 부동산 중개 업무를 수행한다’는 게시 내용을 접하는 일반인들로서는 변호사가 중개사무소의 개설등록을 한 개업공인중개사의 지위를 보유하고 적법하게 중개 업무를 수행하고 있는 것으로 오인할 가능성이 높다. 따라서 업무 수행의 주체를 변호사로 명시하였다고 하여 유사명칭 사용에 따른 혼동의 위험이 존재하지 않는다고 볼 수는 없다.

다. 중개대상물에 대한 표시·광고의 점

공인중개사법 제18조의2 제2항 은 “개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고를 하여서는 아니 된다.”라고 규정하고 있는데, 피고인이 중개사무소 개설등록을 한 개업공인중개사가 아님에도 중개업을 영위하였음은 앞서 본 바와 같고, 나아가 원심 및 당심이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하면 피고인이 중개업을 영위하면서 이 부분 공소사실과 같이 서울·경기지역에 있는 매매, 전세 및 월세 등 거래 대상 부동산 합계 801개에 대한 정보를 이 사건 인터넷사이트에 게시한 사실이 인정되므로, 피고인의 이러한 행위는 공인중개사법 제18조의2 제2항 에서 금지하고 있는 ‘개업공인중개사 아닌 자의 중개대상물 표시·광고 행위’에 해당한다고 판단된다.

따라서 원심이 이 부분 공소사실을 무죄로 판단한 것은 사실을 오인하거나 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법을 범한 것이다. 이를 다투는 검사의 주장은 이유 있다.

4. 결론

그렇다면 검사의 항소는 이유 있으므로 형사소송법 제364조 제6항 에 따라 원심판결을 파기하고, 변론을 거쳐 다시 다음과 같이 판결한다.

위 제1항 ‘공소사실의 요지’와 같다.

1. 피고인의 일부 법정진술

1. 증인 공소외 5, 공소외 3의 각 법정진술

1. 원심 제1회 공판조서 중 증인 공소외 1, 공소외 6의 각 진술기재

1. 피고인에 대한 검찰 피의자신문조서

1. 조사보고서(증거목록 순번 2), △△△△부동산 포털검색(증거목록 순번 5, 9), △△△△부동산 홈페이지 사진 등(증거목록 순번 6, 10), 언론보도(증거목록 순번 7), △△△△부동산 홈페이지 캡처 사진(증거목록 순번 33), △△△△부동산 약관(증거목록 순번 34), △△△△부동산 네이버블로그 캡처 사진 및 타 공인중개업소 유사 블로그 캡처 사진(증거목록 순번 35), △△△△부동산 페이스북 캡처 사진(증거목록 순번 36), 증거제출(증거목록 순번 42, 43), 수사보고(진술인 휴대전화 문자 캡처 사진 첨부보고, 증거목록 순번 49), 수사보고(△△△△부동산 매물 정리, 증거목록 순번 51), 매물리스트(2016. 7. 7.자 801건, 증거목록 순번 52)

1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택

구 공인중개사법(2016. 12. 2. 법률 제14334호로 개정되기 전의 것) 제48조 제1호 , 제9조 (무등록 중개업의 점, 벌금형 선택), 공인중개사법 제49조 제1항 제6호 , 제18조 제2항 (유사명칭 사용의 점, 벌금형 선택), 공인중개사법 제49조 제1항 제6호의2 , 제18조의2 제2항 (중개대상물 표시·광고의 점, 벌금형 선택)

1. 경합범가중

형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호 , 제50조 (형이 가장 무거운 판시 무등록 중개업으로 인한 공인중개사법위반죄에 정한 형에 경합범 가중)

1. 노역장유치

형법 제70조 제1항 , 제69조 제2항

1. 가납명령

형사소송법 제334조 제1항

이 사건 범행은 피고인이 중개사무소의 개설등록을 마친 개업공인중개사가 아님에도 중개업을 영위하면서 그 과정에서 개업공인중개사가 아니면 사용할 수 없는 사무소의 명칭을 사용하고 중개대상물에 대한 표시·광고를 한 것이다.

법률전문가인 피고인이 중개의뢰인들에게 별다른 피해를 끼치지 않았고 오히려 저렴한 수수료만을 지급받아 중개의뢰인들의 이익에 부합한 측면도 없지 않으나, 피고인이 현재 시행되고 있는 공인중개사법의 규정에 반하여 허용될 수 없는 행위를 하였다는 점에서 피고인에 대한 적정한 처벌이 필요하다.

이러한 사정과 함께 피고인의 나이, 성행, 환경, 가족관계, 범행 동기와 경위, 범행으로 얻은 이익의 규모, 범행 후의 정황 등 변론에 나타난 모든 양형조건을 고려하여 주문과 같이 형을 정한다.

[[별 지] 범죄일람표: 생략]

주1) 매매의 경우 목적물의 거래금액이 2억 5,000만 원 미만이면 45만 원, 그 이상이면 99만 원의 보수가 지급되고, 임대차의 경우 목적물의 거래금액이 3억 원 미만이면 45만 원, 그 이상이면 99만 원의 보수가 지급되는 것으로 규정되어 있다.

주2) 위 보고서는 매수인, 임차인 등에게 제공되었고 매도인, 임대인 등에게는 제공되지 않았던 것으로 보인다.