[1] 임대차 목적물이 화재 등으로 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우, 임차인이 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지는지 여부(적극) 및 이러한 법리는 반환된 임차 건물이 화재로 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용되는지 여부(적극)

[2] 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물 부분이 아닌 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우, 임차 외 건물 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하기 위하여 주장·증명하여야 할 사항

[1] 민법 제374조 , 제390조 , 제615조 , 제618조 , 제654조 , 민사소송법 제288조 [2] 민법 제374조 , 제390조 , 제393조 , 제615조 , 제618조 , 제654조 , 민사소송법 제288조

[1][2] 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결 (공2017상, 1268) [1] 대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결 (공1994하, 2988) 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결 (공1999하, 2209) 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 (공2010상, 995)

원고 (소송대리인 변호사 서응원)

피고 (소송대리인 법무법인 엘앤엘 외 1인)

서울고법 2015. 5. 8. 선고 2014나2021043 판결

원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서 등의 각 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 관하여

법원은 사실심 변론종결 시까지 제출된 증거를 토대로 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단한다( 민사소송법 제202조 ). 원심판결이 적법하게 확정한 사실은 상고법원을 기속한다( 같은 법 제432조 ). 따라서 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않는 한 증거의 가치판단 및 사실의 인정은 사실심 법원의 전권에 속하고 상고법원도 이에 기속된다( 대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다30473 판결 등 참조).

원심은 그 판시와 같은 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여, 이 사건 화재가 이 사건 공장 중 이 사건 임차목적물에서 시작되었다고 봄이 상당하다고 판단하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 증거의 가치판단 및 사실인정에 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정한 위법이 없다.

2. 상고이유 제2점에 관하여

가. 1) 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차 종료 시에 임대차 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담한다( 민법 제374조 , 제654조 , 제615조 ). 그리고 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다( 민법 제390조 ).

따라서 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 그 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다 ( 대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결 , 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결 등 참조). 또한 이러한 법리는 임대차 종료 당시 임대차 목적물 반환의무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차 건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용된다 ( 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조).

2) 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물 부분이 아닌 건물 부분(이하 ‘임차 외 건물 부분’이라 한다)까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었음이 증명되고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무 위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 있는 경우라면, 임차인은 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 민법 제390조 , 제393조 에 따라 임대인에게 손해배상책임을 부담하게 된다 .

나아가 임차 외 건물 부분이 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 부분이라 하더라도, 그 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하려면, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 의무 위반에 따라 민법 제393조 에 의하여 배상하여야 할 손해의 범위 내에 있다는 점에 대하여 임대인이 주장·증명하여야 한다 ( 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결 참조).

나. 원심은 그 판시와 같은 이유로, 이 사건 임차목적물이 이 사건 화재로 인하여 전부 소실됨으로써 원고와 피고 사이의 위 임대차계약은 그 목적달성의 불능으로 종료되었고, 이에 따라 임차인인 피고가 원고에게 이 사건 임차목적물을 반환할 의무 또한 이행불능이 되었다고 할 것이므로, 피고는 이로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였다. 원심은 나아가 그 판시와 같은 이유로, 이 사건 공장 중 피고가 임차한 부분과 그 밖에 주식회사 지앤주친환경연구소에서 임차한 부분은 구조상 독립하여 있는 것이 아니라, 단순히 1동의 건물이 이용의 편의를 위해 칸막이를 통하여 구분되어 있을 뿐이어서 그 유지·존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있으므로, 피고는 이 사건 임차목적물 부분에 한하지 않고, 이 사건 임차목적물과 불가분의 일체를 이루고 있는 이 사건 공장 전체가 소실되어 원고가 입게 된 손해도 배상할 의무가 있다고 판단하였다.

다. 1) 위와 같은 원심의 판단 중 이 사건 임차목적물에 관한 부분은 앞서 본 법리에 기초한 것으로서 정당하다고 할 것이나, 임차 외 건물에 관한 부분은 그대로 수긍하기 어렵다.

2) 원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거들에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

가) 이 사건 공장은 1동의 건물로 되어 있는데, 2011. 3. 25. 15:19경 이 사건 화재가 발생하여 전소되었다.

나) 이 사건 화재 당시, 피고가 이 사건 공장 중 약 77평을 임차하여 ‘○○산업’이라는 상호로 옥매트 전기열선을 가공하는 공장을 운영하고 있었고, 나머지 약 80평을 주식회사 지앤주친환경연구소에서 임차하여 사용하고 있었다.

다) 이 사건 화재 발생 이후 남양주소방서에서 작성한 화재현장조사서에는, 현장조사 결과 전열매트를 제작하는 공장 등 3개소에서 발생하여 연소 확대된 화재로, 건물이 전소되고 매트 등 다수의 수용물이 소실되었으며, 최초 목격자 및 신고자가 ‘○○산업(피고의 상호)은 전소 중이었고, 주식회사 지앤주친환경연구소는 반소 중이었다’고 진술하였고, 화재 진압 후 지붕이 무너지고 매트 및 부직포 등 수용물이 전체적으로 소실되어 수용물의 소실흔과 건물의 연소형태로는 발화지점을 판단할 수 없고, 전기, 가스, 난로, 연탄 등 다수의 발화열원 중 이 사건 화재 현장의 연소형태 및 소실흔으로는 발화열원을 특정할 수 없다고 기재되어 있다.

라) 경기지방경찰청 제2청의 화재감식 결과에는, 이 사건 화재현장의 심한 연소, 소실 및 붕괴로 인하여 발화와 관련한 직접적인 특이점의 식별이 불가하여 구체적인 발화지점 및 발화원인에 대한 판단이 불가능하다고 기재되어 있다.

3) 이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 임차인인 피고가 보존·관리의무를 위반하여 이 사건 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 이 사건 화재 발생과 관련된 피고의 계약상 의무 위반이 있었다고 보기 어려우므로, 이 사건 임차 외 건물 부분의 손해에 대하여는 피고에게 채무불이행에 따른 배상책임이 있다고 할 수 없다.

4) 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 사정들만을 이유로 들어 이 사건 임차 외 건물 부분에 발생한 손해에 대해서도 피고에게 채무불이행에 따른 배상책임이 있다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 임차 건물 부분에서 발생한 화재로 인하여 임차 외 건물 부분까지 불에 탄 경우의 임차 외 건물 부분 손해에 대한 임차인의 배상책임에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 결론

그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.