대법원 2018.10.4.선고 2018다217875 판결 | 리걸엔진

1. 집합건물 중 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. 집합건물의 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 다만 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 경우에 한하여 그들 구분소유자의 공유에 속한다[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물 법'이라고 한다) 제3조 제1항, 제10조 제1항). 이때 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정된다. 따라서 구분건물에 관하여 구분소유가 성립될 당시 객관적인 용도가 공용부분인 건물부분을 나중에 임의로 개조하는 등으로 이용 상황을 변경하거나 집합건축물대장에 전유부분으로 등록하고 소유권보존등기를 하였더라도 그로써 공용부분이 전유부분이 되어 어느 구분소유자의 전속적인 소유권의 객체가 되지는 않는다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결, 대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결 등 참조).

2. 상고이유 제1점에 대하여

원심은, 이 사건 건물 1층 복도에 휴게실이 존재하는 사실을 인정할 증거가 없고, 이 사건 건물 1층의 복도와 중앙계단은 이 사건 건물에 출입하는 사람들이 위 건물의 3층 내지 6층에 올라가기 위해서 통과해야 하며, 1층 화장실은 이 사건 건물의 구분소유자들 모두가 사용 가능한 구조라는 사정을 들어 각 전체공용부분에 해당한다고 판단하고, 이 사건 건물 2층의 복도, 휴게실, 화장실은 이 사건 건물의 구분소유 성립 시점에는 이용자가 자유롭게 출입할 수 있도록 2층 전유부분의 외부에 설치되었고, 2층 베란다는 2층 주차장에서 전유부분을 통과하지 않아도 출입할 수 있는 구조이며, 2층 중앙계단은 이 사건 건물의 3층 내지 6층에 올라가기 위해서 통과해야 한다는 사정을 들어 각 전체공용부분에 해당한다고 판단하여, 위 각 건물 부분이 각 1층, 2층 또는 1, 2층 구분소유자들의 일부공용부분이라는 피고의 주장을 받아들이지 아니하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 집합건물법에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

3. 상고이유 제2점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 건물 2, 3층의 각 근생주차장은 이 사건 건물 1층, 2층의 구분소유자들만 이용할 수 있는 것이 아니라 이 사건 건물의 구분소유자 누구나 이용할 수 있으므로, 전체공용부분에 해당한다고 판단하였다.

그러나 원심판결의 이유와 기록에 의하면, 1 이 사건 상가 건물의 준공당시 도면과 집합건축물대장에는 이 사건 건물 2, 3층의 각 근생주차장은 이 사건 1, 2층의 구분소유자가 공유하는 것으로 등재되어 있고, 위 근생주차장의 공용면적을 1, 2층의 전유부분 면적에 비례하여 분할· 산출한 면적이 집합건축물대장과 분양계약서의 각 공용부분 면적으로 기재되어 있는 사실, ② 이 사건 건물 2, 3층의 주차장 부분 중 다른 층 주차장으로 이동하기 위한 통로 부분은 전체공용부분 면적으로 별도로 구분되어 있고, 위 각 근생주차장은 다른 층 주차장으로 가기 위해 통과해야 하는 부분이 아닌 순수한 주차공간에 해당하는 사실, ③ 이 사건 건물 3 내지 6층은 용도가 주차장이므로, 위 주차장의 구분소유자들이나 이용자들이 위 전유부분에 주차를 한 뒤 다시 위 각 근생주차장을 이용할 필요가 없고, 위 각 근생주차장은 이 사건 건물 1, 2층의 상가 구분소유자들만의 이용을 대상으로 하는 사실을 각 인정할 수 있다.

위 사실관계를 앞서 살펴본 법리에 비추어 보면, 이 사건 건물 2, 3층의 각 근생주차장은 이 사건 건물 신축 당시부터 1, 2층 상가 구분소유자의 이용에 제공된 일부공용 부분에 해당한다고 봄이 상당하다.

그럼에도 원심은 위 각 근생주차장이 전체공용부분에 해당한다고 판단하여, 피고에.게 원고들이 분양받은 면적의 부족분에 대한 분양대금 감액분을 반환할 것을 명하였다. 원심의 위와 같은 판단에는 집합건물법에 따른 일부공용부분에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다.

4. 상고이유 제3점에 대하여

가. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 건물 4층 내지 6층 전체가 피고의 단독 소유인 전유부분이고 건물의 저층으로 가기 위해서 고층의 계단이나 엘리베이터, 주차경사로를 통과할 필요는 없으므로, 이 사건 건물 4층 내지 6층에 설치되어 있는 엘리베이터, 계단실, 주차경사로는 이 사건 건물 4층 내지 6층의 소유자인 피고의 전유부분이라고 보아야 하고, 이 사건 건물 6층의 물탱크실과 전유부분 사이에 차단성이 있는 사실을 인정할 증거가 없으므로, 물탱크실도 피고의 전유부분이라고 판단하였다.

나. 그러나 원심판결의 이유와 기록에 의하면, 다음의 사정을 인정할 수 있다.

1) 위 엘리베이터와 계단실, 물탱크실은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분으로서 집합건물법 제3조 제1항에 따라 구분소유권의 목적으로 하는 것이 불가능하므로, 구분소유자의 의사와 상관없이 당연히 공용부분으로 되고, 준공도면과 집합건축물대장상 전유부분으로 잘못 등재되었더라도 효력이 없다.

2) 따라서 위 각 부분은 전유부분이 아닌 공용부분으로서 일부 구분소유자의 공용에 제공되는 것인지가 문제되는데, 이 사건 건물 4층 내지 6층의 엘리베이터와 계단실은 공용부분인 옥상에 접근하기 위한 통로로서 전체 구분소유자에게 필요하다고 보이고, 명백히 일부 구분소유자들만 접근, 사용이 가능한 부분이라고 보이지 않는다.

3) 또한 이 사건 건물 완공 당시 작성된 준공도면상 위 물탱크실은 6층의 전용부분인 주차장과 구분되어 있고, 객관적인 용도상 건물 전체의 필요시 용수공급을 위한 시설로 보이며, 집합건물법 제10조 제1항 단서에서 말하는 '일부 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분'이라고 볼 증거도 없다.

4) 한편, 이 사건 4층 내지 6층의 각 주차경사로는 위 각 층 사이와 저층 주차장으로 이동할 때 위 각 주차장의 구분소유자들이 통과해야 하는 부분이므로 구조상 구분 소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분으로서 각 층의 전유부분이 될 수 없고, 준공도면과 집합건축물대장상 전유부분으로 잘못 등재되었더라도 효력이 없다.

5) 그런데 위 4층 내지 6층의 주차경사로는 구조상 저층 구분소유자들이 통과할 필요가 없고 4층 내지 6층에 주차를 하는 경우 동시에 위 주차장의 이용자가 되므로 4층 내지 6층 주차장의 구분소유자와 이용자만의 통행에 필요한 공간으로 보인다.

6) 또한 옥상과 기계실 등의 공용부분은 전체공용부분인 엘리베이터와 계단실을 통해 접근이 가능하므로, 옥상으로 가기 위해 반드시 주차경사로를 통과할 필요가 있다고 보기 어렵다.

다. 위와 같은 사정을 앞서 살펴본 법리에 비추어 보면, 이 사건 건물 4층 내지 6층에 설치되어 있는 엘리베이터, 계단실과 이 사건 건물 6층의 물탱크실은 구분소유자 전원에 제공되는 전체공용부분으로, 이 사건 건물 4층 내지 6층의 주차경사로는 4층 내지 6층의 구분소유자들만을 위한 일부 공용부분으로 보아야 한다.

그럼에도 원심은 위 각 부분이 전유부분에 해당한다고 판단하여, 피고에게 원고들이 분양받은 면적의 부족분에 대한 분양대금 감액분을 반환할 것을 명하였다. 원심의 위와 같은 판단에는 집합건물법에 따른 일부공용부분에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다.

5. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리 · 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.