임대차계약에 있어서 이른바 권리금의 성질

이른바 권리금이라고 하는 것은 점포의 임차인이 다른 사람에게 점포의 임차권을 양도하는 경우에 그때까지 그 점포를 터전으로 하여 쌓아온 고객관계, 신용 등 무형의 재산가치와 장소적 이익 등의 대가를 임차권의 양수인으로부터 지급받는 성질의 것으로서 일반적으로 임차인이 임대인에게 권리금을 지급하였다든가 하는 특단의 사정이 없는 한 설사 임대인이, 임차인이 점포를 양수할 때에 권리금을 지급한 사실 및 그 점포의 양도양수시에 관행적으로 권리금이 지급되는 사실을 알고 있다고 하여도 그 사실만으로 바로 임대차계약의 종료시에 임차인이 임대인에게 그 지급을 구할 권리는 없다고 할 것이다.

민법 제618조 , 제623조

최규황

김홍태

안길선

1. 원고(반소피고)에게,

가. 피고(반소원고) 김홍태는 별지목록 1기재 부동산 중 1층 별지 제1호 도면 표시 1,2,3,4,1의 각 점을 순차 연결한 선내 ㉮부분 17.5평방미터를 명도하고,

나. 피고 안길선은 원고로부터 금 10,623,617원에서 1987.3.4.부터 명도에 이르기까지 매월 금 317,697원의 비율에 의한 금원을 상계한 나머지를 수령함과 동시에 별지목록 1,2,3 기재 부동산 중 3층 별지 제2호 도면 표시 1,2,3,4,1의 각 점을 순차 연결한 선내 ㉮부분 22.7평방미터 및 같은 도면 1,4,5,6,1의 각 점을 순차 연결한 선내 ㉯부분 14.0평방미터를 명도하라.

2. 원고(반소피고)의 피고 안길선에 대한 나머지 청구 및 피고(반소원고) 김홍태의 반소청구를 각 기각한다.

3. 소송비용 중 원고(반소피고)와 피고(반소원고) 김홍태 사이에 생긴 부분은 본소 및 반소를 통하여 모두 피고(반소원고) 김홍태의 부담으로 하고, 원고(반소피고)와 피고 안길선 사이에서 생긴 부분은 이를 2분하여 그 1은 원고(반소피고)의, 나머지는 피고 안길선의 각 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

본소 : 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)에게, 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다) 김홍태는 별지목록 1기재 부동산 중 1층 별지 제1호 도면표시 1,2,3,4,1의 각 점을 순차 연결한 선내 ㉮부분 17.5평방미터를, 피고 안길선은 별지목록 1,2,3 기재 부동산 중 3층 별지 제2호 도면표시 1,2,3,4,1의 각 점을 순차 연결한 선내 ㉮부분 22.7평방미터 및 같은 도면표시 1,4,5,6,1의 각 점을 순차 연결한 선내 ㉯부분 14.0평방미터를 각각 명도하라.

소송비용은 피고들의 부담으로 한다는 판결 및 가집행의 선고.

반소 : 원고는 피고 김홍태에게 금 30,000,000원을 지급하라.

소송비용은 원고의 부담으로 한다는 판결.

원고의 피고들에 대한 청구 및 피고 김홍태의 원고에 대한 반소청구에 관하여 함께 판단한다.

각 성립에 다툼이 없는 갑 제2호증의 1,2(각 임대차계약서)의 각 기재와 감정인 문부남의 감정결과를 종합하면 보면 원고가 1985.6.25. 피고 김홍태에게 별지목록 1기재 부동산 중 1층 별지 제1호 도면 표시 1,2,3,4,1의 각 점을 순차 연결한 선내 ㉮부분 17.5평방미터 대도상가 디(D)동 1층 5호 점포(이하 본건 1층 점포라고만 한다)를 임대기간은 위 같은 날로부터 1986.6.30.까지 약 1년간, 임차보증금은 금 71,178,000원으로 정하여 임대하고, 1985.4.1. 피고 안길선에게 별지 목록 1,2,3 기재 부동산중 3층 별지 제2호 도면 표시 1,2,3,4,1의 각 점을 순차 연결한 ㉮ 부분 22.7평방미터 및 같은 도면 표시 1,4,5,6,1의 각 점을 순차 연결한 선내 ㉯ 부분 14.0평방미터 대도상가 디(D)동 3층 3,4,50,51호 점포(위 ㉮, ㉯ 각 부분과 3,4,50,51호 각 점포의 대응은 분명치 않으나 ㉮, ㉯ 양 부분을 합하여 이하 본건 3층 점포라고만 한다)를 임대기간은 위 같은 날로부터 1986.3.30.까지 1년간, 임차보증금은 금 13,368,000원, 차임은 월 450,000원으로 정하여 임대한 사실을 인정할 수 있고 아무런 반증이 없으며 피고 김홍태가 본건 1층 점포를, 같은 안길선이 본건 3층 점포를 각 점유하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

이에 원고는 원고와 피고들 사이의 위 각 임대차계약은 계약기간이 만료되었으므로 임차인인 피고들은 임대인인 원고에게 각 그 임대차계약의 목적물인 본건 1층 점포와 3층 점포를 각각 명도할 의무가 있다고 주장하고 이에 대하여 피고들은 본건 각 점포는 임대용 상가건물로서 이를 임차한 상인들은 임차한 점포에 많은 노력과 자본을 투자하여 계속적으로 사업을 영위하면서 그 점포를 터전으로 신용, 고객관계 등 무형의 재산을 형성해 나가고 있기 때문에 임대차계약상의 임차기간의 표시는 당시 약정 임대료의 존속기간을 나타낸 것이고 임대차기간을 한정하는 것은 아니므로 그 기간이 만료되었다고 해도 바로 임대차계약관계가 종료하는 것은 아니며 따라서 본건에서도 비록 약정된 임차기간은 만료되었지만 원고와 피고들 사이의 임대차계약관계는 종료되지 않았다는 취지로 다투고 있으므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 을 제4호증(임대차계약서)의 기재와 증인 임광순, 같은 정상엽, 같은 김용기의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하여 보면 피고 김홍태는 1982.11.30. 당시 본건 1층 점포에서 영업을 하고 있던 소외 임광순에게 소위 권리금 30,000,000원을 지급하고 위 점포에 입주한 이래 그곳에서 현재까지 계속하여 영업을 하고 있고, 피고 안길선은 1980.8.1. 본건 3층 점포에 입주한 이래 그곳에서 현재까지 계속하여 식기류판매업을 하고 있는 사실, 본건 점포들이 들어 있는 대도종합상가 건물은 상가전용건물이며 대부분의 상인들은 점포를 임차하여 영업을 하고 있으며 임차인인 상인은 소유주와 통상 임대기간을 1년으로 하여 임대차계약을 체결하지만 임대차계약기간이 종료했을 때에는 임대인과 임차인이 임차보증금이나 월차임을 조정하여 다시 임대차계약을 체결하고 있는 사실 등을 인정할 수 있고 반증이 없으나 위와 같은 사실만으로 원고와 피고들 사이에 맺어진 본건 각 임대차계약의 임차기간이 임차보증금 또는 월차임을 조정하는 시기의 의미만을 가지는 것이라고 인정하기에는 부족하다 할 것이므로 원고와 피고들 사이의 본건 각 임대차계약은 계약기간 만료로 인하여 종료하였다 할 것이고 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인인 피고들은 임대인인 원고에게 본건 1층 점포와 3층 점포를 각각 명도할 의무가 있다 할 것이다.

이에 대하여 피고 김홍태는 본건 1층 점포는 원고의 단독소유가 아니고 원고와 소외 장창호의 공유이기 때문에 원고가 그 명도를 구함은 부당하다고 주장하고, 피고 안길선은 본건 3층 점포 중 3호 및 50호 점포는 원고의 단독소유가 아니고 원고와 소외 조명자의 공유이기 때문에 원고가 그 명도를 구함은 부당하다고 주장하고 있으므로 살피건대, 원고는 본건 1층 및 3층 각 점포의 임대인으로서 임대차계약기간의 만료를 이유로 위 각 점포의 명도를 구하고 있음이 명백하여 피고들의 위 각 주장은 원고의 본건 명도청구를 저지할 수 있는 사유가 되지 못한다 할 것이므로 더 나아가 살필 필요없이 이유없다 할 것이다.

피고 안길선은 원고와 위 피고의 임대차계약기간 만료일인 1986.3.30. 이후에도 원고는 위 피고로부터 매월 금 450,000원의 약정 차임을 수령하였으므로 위 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었다고 주장하는 바, 원고가 위 피고로부터 1986.8.30.까지 위 약정 차임을 수령하였음은 원고와 위 피고 사이에 다툼이 없어 위 임대차계약은 위 피고의 주장과 같이 묵시적으로 갱신되었다 할 것이나, 한편 성립에 다툼이 없는 을 제5호증(통고서)의 기재에 의하면 원고가 위 피고에 대하여 임대차계약 해지의 의사표시를 하고 그 의사표시가 1986.9.3. 위 피고에게 도달한 사실을 인정할 수 있고 아무런 반증이 없는 바, 위 묵시적 갱신 이후 원고와 위 피고 사이의 본건 3층 점포에 대한 위 임대차계약은 기간의 정함이 없는 임대차로 변경되었다 할 것이고, 위 계약해지의 의사표시가 피고에게 도달한 날로부터 6월이 경과하였음이 역수상 명백한 1987.3.3.자로 묵시적으로 갱신된 이후의 원고와 위 피고 사이의 임대차관계 또한 종료되었다 할 것이다.

또한 피고 김홍태는 자신이 본건 1층 점포에 입주할 때에 당시 위 점포에서 영업을 하고 있던 소외 임광순에게 금 30,000,000원의 권리금을 지급하였으므로 원고는 같은 금원을 지급할 의무가 있다고 동시이행의 항변을 함과 동시에 위 같은 사실을 청구원인으로 하여 원고에 대하여 같은 금원의 지급을 구하는 반소청구를 하고 있고, 피고 안길선은 자신이 본건 3층 점포를 터전으로 6년에 걸쳐 영업을 하면서 쌓은 고객관계, 명성, 신용 등 이른바 무형의 재산가치는 최소한 평당 7,000,000원으로서 피고 안길선이 원고에게 본건 3층 점포를 명도하면 금 55,720,000원{7,000,000원×7.96(본건 3층 점포의 평수)}이 원고에게 이전하게 되므로 원고는 같은 금액을 지급할 의무가 있다고 동시이행의 항변을 하고 있으므로 살피건대, 피고 김홍태가 1982.11.30. 본건 1층 점포에 입주하면서 당시 이를 임차하여 영업을 하고 있던 소외 임광순에게 권리금으로서 금 30,000,000원을 지급한 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 증인 정상엽의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제6호증의 1(약정서)의 기재와 증인 정상엽, 같은 임광순, 같은 김용기의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하여 보면 본건 1층 및 3층 점포들이 들어 있는 대도종합상가 건물에서 점포의 양도, 양수가 이루어질 때에는 (그 실질은 대부분이 임차권의 양도인 것으로 보이는 바이다) 점포의 양수인이 양도인에게 소위 권리금을 지급하는 관행이 형성되어 있는 사실, 그 권리금의 액수는 점포 1평당 약 4,000,000원 내지 5,000,000원 가량인 사실 및 원고 또한 그와 같은 권리금 지급의 관행을 알고 있는 사실 등을 인정할 수 있고 아무런 반증이 없다. 생각건대, 이른바 권리금이라고 하는 것은 점포의 임차인이 다른 사람에게 점포의 임차권을 양도하는 경우에 그때까지 영업을 하면서 그 점포를 터전으로 하여 쌓아 온 고객관계, 신용 등 무형의 재산가치와 장소적 이익 등의 대가를 임차권의 양수인으로부터 지급받는 성질의 것으로서 일반적으로 임차인이 임대인에게 권리금을 지급하였다든가 하는 특단의 사정이 없는 한 설사 임대인이 임차인이 점포를 양수할 대에 권리금을 지급한 사실을 알고 있고, 그 점포의 양도 양수시에 관행적으로 권리금이 지급되는 사실을 알고 있다고 하여도 그 사실만으로 바로 임대차계약의 종료시에 임차인이 임대인에게 그 지급을 구할 권리는 없다고 할 것인 바, 본건에서는 피고들이 원고에게 위 주장의 권리금을 지급하였음을 인정할 아무런 증거가 없으므로 피고들의 위 동시이행의 항변 및 피고 김홍태의 반소청구는 모두 이유없다 할 것이다.

한편 피고 안길선이 본건 3층 점포의 임차보증금으로서 원고에게 금 13,368,000원을 지급한 사실은 원고와 위 피고 사이에 다툼이 없으므로 원고는 피고에게 같은 금액을 반환할 의무가 있고, 위 피고의 본건 3층 점포 명도 의무와 원고의 위 임차보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있다 할 것이다.

이에 대하여 원고는 피고 안길선이 1986.9.1. 이후 월 450,000원의 약정 차임을 연체하면서 본건 3층 점포를 불법점유하고 있으므로 위 피고는 1986.9.1.부터 본건 3층 점포 명도시까지 매월 금 450,000원의 비율에 의한 금원을 원고에게 손해배상할 의무가 있으므로 위 임차보증금반환채무를 위 손해배상금과 대등액에서 상계하여야 한다고 주장하고 있다.

그러므로 살피건대, 원고와 피고 안길선 사이의 본건 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다가 원고의 해지의 의사표시로 인하여 1987.3.3.자로 종료되었음은 앞서 인정한 바와 같고, 위 피고가 현재까지 본건 3층 점포를 점유사용하고 있는 사실은 다툼이 없으며, 위 피고가 원고에게 1986.8.31.까지 매월 금 450,000원의 약정차임을 지급한 사실 또한 다툼이 없으나, 위 피고가 1986.9.1. 이후의 약정차임을 원고에게 지급하였다는 사실은 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 위 피고는 1986.9.1.부터 1987.3.3.까지의 위 약정차임 금 2,744,383원(450,000원×6+450,000원×12/365×3. 원미만버림. 이하 같다)을 원고에게 지급할 의무가 있고 일단 원고의 위 임차보증금반환채무를 대등액에서 상계하면 금 10,623,617원(13,368,000원-2,744,383원)이 남는다.

다음으로 원고의 위 임대차계약 종료 후 본건 3층 점포 명도 완료시까지의 피고 안길선의 위 점포 불법점거를 이유로 한 손해배상청구권을 자동채권으로 하는 상계주장에 관하여 살피건대 각 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증의 1,2,3(각 등기부등본)의 기재 및 위에 든 감정결과를 종합하여 보면 본건 3층 점포는 별지목록 1,2,3기재 부동산의 일부인 사실, 원고는 별지목록 1기재 부동산의 114.55분의 90.45지분의, 별지목록 2기재 부동산의 75.93분의 40.425지분의, 별지목록 3기재 부동산의 57.22분의 44.0지분의 각 지분권자인 사실을 인정할 수 있고 이에 반하는 증거가 없으며, 피고 안길선이 1987.3.3.이후 현재까지 본건 3층 점포를 계속 점유 사용해 오고 있는 사실은 다툼이 없는 바, 원고는 본건 3층 점포에 대하여 247.7(114.55+75.93+57.22)분의 174.875(90.45+40.425+44.0)의 공유지분권을 가지고 있으며, 피고 안길선은 1987.3.3.이후에는 아무런 정당한 권원없이 위 점포를 점거 사용함으로써 원고에게 그 공유지분권에 상당하는 손해를 끼쳤다 할 것인 바, 그 손해액은 매월 본건 3층 점포의 임대료 상당이라 할 수 있는 금 450,000원에 원고의 위 지분비율을 곱한 금 317,697원(450,000×174.875/247.7)이 되므로 결국 피고 안길선은 1987.3.4.부터 본건 3층 점포를 원고에게 명도할 때까지 매월 317,697원의 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있고 원고의 위 상계주장은 위 인정의 범위 안에서만 이유있고, 그 나머지는 이유없다 할 것이다.

그렇다면 원고에게, 피고 김홍태는 본건 1층 점포를 명도할 의무가 있고, 피고 안길선은 원고로부터 금 10,623,617원에서 1987.3.4.부터 명도에 이르기까지 매월 금 317,697원의 비율에 의한 금원을 상계한 나머지를 수령함과 동시에 본건 3층 점포를 명도할 의무가 있다 할 것인 바, 원고의 본건 청구는 그 의무의 이행을 구하는 범위안에서 정당하여 이를 인용하고, 원고의 피고 안길선에 대한 나머지 청구 및 피고 김홍태의 반소청구는 각 부당하여 이를 기각하며, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조 , 제92조 , 제93조 를, 가집행의 선고에 관하여는 같은 법 제199조 를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.