조심-2013-중부청-4822

미등기전매

이 사건 토지의 토지거래계약허가 제한은 그 취득에 관한 등기절차의 이행이 법률상 일반적으로 불가능한 경우에 해당한다고 볼 수 없어 원고들이 그 취득에 관한 등기를 하지 못한 데에 부득이한 사정이 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없음

소득세법 제88조

2014구단1021 양도소득세부과처분취소

AA

BB세무서장

2015.05.26

2015.07.14

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

1. 처분의 경위

가. 부동산 이전등기현황

원래 별지 부동산목록 기재 각 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)은 망 CC(이하 '망인'이라 한다)의 소유인데, 이 사건 부동산에 관하여 같은 목록의 '이전등기일'란 및 '이전등기 명의자'란 각 기재와 같이 소유권이전등기가 마쳐졌다.

나. 양도소득세 부과・고지

피고는 망인에 대한 상속세 조사를 거쳐 원고들이 망인으로부터 이 사건 부동산을 대금 6억 3,000만 원에 매수한 후 EE 등에게 대금 8억 2,264만 원에 미등기전매하여 별지 과세처분 내역의 '양도차익'란 기재 각 양도차익을 얻었다고 판단하고, 2013. 8. 1. 원고들에 대하여 2009년 귀속 양도소득세로서 같은 목록의 '세액(가산세 포함)'란 기재 각 금액을 부과・고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

다. 조세심판 청구

원고들은 2013. 10. 29. 이 사건 처분에 불복하여 조세심판을 청구하였으나 2014. 4. 21. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 13, 을 6(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

피고의 이 사건 처분은 아래와 같은 사유로 위법하다.

1) 원고들과 망인 사이에 체결된 매매계약은 2006. 9.경 합의해제로 그 효력을 잃었고, 원고들은 이 사건 부동산을 미등기전매하지 않았다.

2) 설령 원고들이 이 사건 부동산을 미등기전매를 하였다고 하더라도

가) 원고들이 받은 대금은 총 6억 9,120만 원이고, 그 중 1억 원은 원고들이 망인에게 반환하였으므로, 이 사건 부동산의 양도가액은 5억 9,120만 원이다.

나) 매매계약 체결 및 그 이후의 경과 등에 비추어 원고들 앞으로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마치지 못한 데에 부득이한 사정이 있었으므로, 양도소득세 중과세의 대상에 해당하지 아니한다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 2004. 4. 7.자 매매계약 체결

가) 원고들은 2004. 4. 7. 망인으로부터 이 사건 부동산을 대금 6억 3,000만 원에 매수하되, 망인에게 ① 계약 당일 계약금 조로 1억 5,000만 원을, ② 2004. 6. 16. 잔금조로 4억 8,000만 원을 각 지급하기로 하였다(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다).

나) 원고들은 망인에게 ① 계약 당일 계약금 조로 1억 5,000만 원을, ② 2004. 6. 16. 잔금 중 일부로서 3억 8,000만 원을 각 지급하였다.

다) 한편, 원고들은 이 사건 매매계약에 기한 원고들의 지분비율을 원고 AA와 원고 DD을 합하여 50%로, 위 원고들을 제외한 나머지 원고들을 합하여 50%로 각 정하였다.

2) 이 사건 매매계약 체결 이후의 경과

가) 망인은 2004. 6. 21. 원고 DD을 제외한 나머지 원고들에게 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 4억 원으로 하여 2004. 6. 16.자 설정계약을 원인으로 한 근저당권설정등기를 마쳐 주었다.

나) 망인은 2004. 7. 29. 원고 DD에게 이 사건 부동산에 관하여 2004. 7. 14.자 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 마쳐 주었다.

다) 망인은 2006. 8. 8. 원고들에게 앞서 본 바와 같이 원고들이 망인에게 지급하지 아니한 잔금 1억 원의 지급기일을 2004. 12. 30.까지로 연장해 주었음에도 이를 지급하지 아니한바 원고들은 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 위 이전등기절차를 인수하고 미지급 잔금 1억 원을 2006. 9. 8.까지 지급해 달

라는 취지의 내용증명 우편을 발송하였다.

라) 이 사건 부동산은 2002. 11.경 토지거래허가구역으로 지정되었다가 2009. 1.경 토지거래허가구역에서 해제되었다.

3) 2009. 7. 15.자 매매계약서 작성

가) 망인과 EE 등 사이에는 망인이 2009. 7. 15. EE 등에게 이 사건 부동산을 대금 8억 2,264만 원에 매도하되, EE 등으로부터 ① 계약 당일 계약금 조로 9,000만 원, ② 2009. 8. 7. 잔금 조로 7억 3,264만 원을 각 지급받는다는 내용의 매매계약서가 작성되어 있고, 원고 DD은 위 매매계약서상 망인의 대리인으로서 서명, 날인하였다.

나) 위 매매계약서 작성 당시 원고들은 원고들이 매도인으로서 앞서 본 바와 같

이 이 사건 부동산에 관하여 원고들 앞으로 마쳐진 소유권이전청구권가등기 및 근저당

권설정등기를 은행 대출이 실행되기 전에 말소해 주고, 이 사건 부동산의 매매와 관련

하여 발생되는 양도소득세 중 2,000만 원을 원고 DD이 부담한다는 내용의 합의이

행각서를 작성하여 EE에게 교부하였다.

다) EE는 2009. 7. 7. 국민은행 검담지점에서 액면금 1,000만 원으로 한 자기앞수표 10장을 발행, 교부받아 위 매매계약서에서 정한 계약금 9,000만 원 및 수수료를 지급하는데 이를 사용하였다.

라) 원고 박명옥을 제외한 나머지 원고들은 2009. 8. 18. 1억 9,000만 원을 지급받았다는 내용의 영수증을 작성하여 EE에게 교부하였다.

마) 원고들은 2009. 8. 19. 잔금 4,264만 원을 지급받았다는 내용의 영수증을 작성하여 EE에게 교부하였다.

바) EE는 2009. 8. 28. 원고들 명의로 개설된 각 예금계좌로 각 1억 원 합계 5억 원을 송금하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 3, 4, 6 내지 11, 을 2 내지 4, 7 내지 9(가지번호 포함)

의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 원고들이 이 사건 부동산을 미등기전매하였는지 여부

앞서 본 증거 및 사실관계에 의하면 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고들은 이 사건 부동산을 미등기전매하였다고 봄이 상당하다.

○ 먼저 원고들은 이 사건 매매계약이 2006. 9.경 합의해제로 그 효력을 잃었다고 주장하나, 이를 인정할 만한 증거가 없고, 오히려 앞서 본 바와 같이 망인은 2006. 8. 8. 원고들에게 원고들이 망인에게 지급하지 아니한 잔금 1억 원을 2006. 9. 8.까지 지급하고 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 인수하라는 취지의 내용증명 우편을 발송한 사실이 있다.

○ 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 부동산은 토지거래허가구역으로 지정되어 있었기 때문에 원고들은 관할관청의 허가를 얻어 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마치기보다는 원고들 앞으로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전청구권가등기 및 근저당권설정등기를 마치는 것으로 그들의 권리를 보전했던 것으로 보인다.

○ 이후 이 사건 부동산이 토지거래허가구역에서 해제되고 원고들이 망인에게 잔금 중 일부로서 1억 원을 지급하지 아니한 상태여서 원고들과 망인은 이 사건 부동산을 매수할 자를 물색해 오다가 2009. 7. 15.에 이르러 EE 등에게 이 사건 부동산을 대금 8억 2,264만 원에 매도한 것으로 보인다.

○ 비록 위 매매계약서상 매도인으로 망인이 기재되어 있고, 원고 DD은 망인의 대리인으로 서명, 날인하였으나, 이는 이 사건 매매계약 이후 원고들이 망인에게 잔금 중 일부로서 1억 원을 지급하지 아니한 채 원고들 앞으로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전청구권가등기 및 근저당권설정등기를 마쳐둔 점에 기인할 뿐, 사실상 원고들이 매도인의 지위에 있었기 때문에 그들 명의로 합의이행각서 및 영수증을 작성하여 EE에게 교부하였고, EE 역시 원고들에게 위 매매계약서에 정한 대금을 모두 지급한 것으로 보인다.

○ 그리고 원고들이 망인의 협조로 이 사건 부동산을 미등기전매하였기 때문에 이 사건 부동산의 매매와 관련하여 발생되는 양도소득세 중 2,000만 원을 원고 DD이 부담한다는 문구가 위 합의이행각서에 기재된 것으로 보인다.

2) 이 사건 부동산의 양도가액은 대금 8억 2,264만 원으로 원고들이 별지 과세처분 내역의 '양도차익'란 기재 각 양도차익을 얻었는지 여부

○ 앞서 본 바와 같이 원고들이 이 사건 부동산을 미등기전매하였다고 봄이 상당한데, 위 매매계약서 작성 이후 원고들과 EE 사이에 영수증 및 금원 수수가 이루어지고 나서 이 사건 부동산에 관하여 별지 부동산목록의 '이전등기일'란 및 '이전등기명의자'란 각 기재와 같이 소유권이전등기가 마쳐진 점 등에 비추어 원고들은 위 매매계약서에 정한 대금 8억 2,264만 원을 모두 지급받은 것으로 보이며, 따라서 이 사건 부동산의 양도가액은 위 8억 2,264만 원으로 원고들은 그들의 지분비율에 따라 계산한 별지 과세처분 내역의 '양도차익'란 기재 각 양도차익을 얻었다고 봄이 상당하다.

○ 이에 대하여 원고들은 원고들이 망인에게 1억 원을 반환하였으니 이 사건 부동산의 양도차익에서 이를 공제해야 한다는 취지로 다투나, 이는 앞서 본 바와 같이 원고들이 망인에게 이 사건 매매계약에 따라 지급하지 아니한 잔금 1억 원 조로 이를 교부한 것으로 보일 뿐이다.

3) 양도소득세 중과세의 대상이 되는지 여부

○ 미등기양도자산에 대하여 양도소득세를 중과한다고 한 취지는 자산을 취득한 자가 양도 당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도함으로써, 양도소득세, 취득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급 없이 전전매매하는 따위의 부동산투기 등을 억제, 방지하려는 데 있으므로, 애당초 그 자산의 취득에 있어서 양도자에게 자산의 미등기양도를 통한 조세회피목적이나 전매이득 취득 등 투기목적이 없다고 인정되고, 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니한 책임을 양도자에게 추궁하는 것이 가혹하다고 판단되는 경우, 즉 부득이한 사정이 인정되는 경우에는 구 소득세법 제104조 제3항 단서, 구 소득세법 시행령 제168조 제1항의 각호의 경우에 준하여 양도소득세가 중과되는 미등기 양도자산에서 제외된다. 그리고 구 소득세법 및 구 소득세법 시행령 조항이 미등기 양도자산에서 제외되는 것 중 하나로 들고 있는 "법률의 규정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산"이라 함은 그 자산의 취득자에 대하여 법률상 일반적으로 그 취득에 관한 등기를 제한 또는 금지함으로 인하여 그 등기절차의 이행이 불가능한 경우를 가리키는 것이며, 취득자의 사정에 기인한 상대적 불능의 경우에는 이에 해당하지 아니한다(대법원 1995. 4. 11. 선고 94누8020 판결 등 참조).

○ 앞서 본 바와 같이 원고들은 이 사건 부동산이 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관할관청으로부터 그 허가를 받지 아니하면 그 취득에 관한 등기가 불가능하다는 점을 알고도 이 사건 매매계약을 체결한 후 관할관청의 허가를 얻기 위해 어떠한노력을 하였다는 흔적이 보이지 아니한 점, 토지거래허가구역 내에 있는 토지의 권리이전에 토지거래계약허가를 받도록 하는 제한은 그 취득에 관한 등기절차의 이행이 법률상 일반적으로 불가능한 경우에 해당한다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면 이 사건 부동산의 양도 당시 원고들이 그 취득에 관한 등기를 하지 못한 데에 부득이한 사정이 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없다.

○ 따라서 이 사건 부동산은 미등기양도자산에서 제외되는 자산에 해당하지 아니한다.

4) 소결론

따라서 이와 같은 전제 하에 이루어진 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고들의 위 주장은 모두 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고들의 청구는 모두 이유 없어 주문과 같이 판결한다.

관계법령

■ 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것)

제88조(양도의 정의)

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이

매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

제104조(양도소득세의 세율)

① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액 이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

3. 미등기양도자산 양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 미등기양도자산 이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자

산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

제110조(양도소득과세표준 확정신고)

① 당해 연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

■ 구 소득세법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것)

제168조(미등기양도제외 자산의 범위 등)

① 법 제104조 제3항 단서에서 대통령령이 정하는 자산 이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다.

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가

능한 자산

■ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제118조(토지거래계약에 관한 허가)

① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권・지상권(소유권・지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 토지거래계약 이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장・군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.

⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.