조심-2016-중부청-3444(2016.09.12)

쟁점부동산을 기준시가 안분 후 부가가치세 및 양도소득세 처분한 것은 정당함

쟁점부동산의 양도가액이 기준시가 대비 36.8%에 불과한 점, 쟁점부동산 양도이 후 양수인도 모텔을 운영하였고 건물자체가 특별하게 달라져있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 합리적인 기준에 의하여 쟁점부동산의 토지・건물 양도가액을 신고하였다고 보기 어려움

소득세법 제100조양도차익의 산정

청주지방법원-2017-구합-1198(2017.07.20)

황@@

oo세무서장

2017.05.25.

2017.07.20.

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고 부천세무서장이 2016. 2. 11. 원고에 대하여 한 2013년 제1기분 부가가치세 50,583,480원 및 피고 제천세무서장이 2016. 2. 11. 원고에 대하여 한 2013년도 귀속 양도소득세 48,794,630원의 각 부과처분을 모두 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1996. 6. 26. 부천시 원미구 **동 *-17 대 256㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다) 및 그 지상 5층 모텔 건물(이하 '이 사건 건물'이라 하고, 이 사건 토지와 건물을 통칭하여 '이 사건 부동산'이라 한다)을 이*규로부터 매수하여 취득하였는데, 취득 당시 작성한 매매계약서에는 이 사건 부동산 매매대금 총액이 10억 5,000만 원으로 기재되어 있다.

나. 원고는 2013. 6. 3. 이 사건 부동산을 고**, 황**에게 양도하였는데, 양도 시작성한 2013. 3. 29.자 매매계약서에는 매매대금 총액이 13억 원, 그 중 토지 매매대금이 1,116,500,000원, 건물 매매대금이 183,500,000원으로 기재되어 있다.

다. 원고는 이 사건 부동산의 양도가액 및 취득가액을 아래 표와 같이 구분하여 2013. 8. 28. 피고 제천세무서장에게 양도소득세 15,388,042원을, 2013. 7. 23. 피고 부천세무서장에게 부가가치세 21,201,643원을 각 신고・납부하였다.

라. 그런데 대전지방국세청의 정기종합감사 결과에 따라, 피고들은 원고가 신고한 이 신고된 양도가액이 합리적 안분 기준 없이 임의로 결정한 가액으로 보고, 이 사건 부동산의 양도가액을 기준시가의 비율로 안분하여 아래 표와 같이 그 가액을 토 지 764,180,367원, 건물 535,819,633원으로 산정하고, 이를 바탕으로 피고 제천세무서장은 2016. 2. 11. 2013년 귀속 양도소득세 48,794,630원을, 피고 부천세무서장은 2013년 제1기분 부가가치세 50,583,480원을 원고에게 각 부과(이하 '이 사건 각 처분'이라 한다)하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 5호증, 을 제1 내지 5, 9, 10호증(가지번호포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 부동산 취득 당시 토지의 기준시가에 1.56을 곱한 가액을 토지의 취득가격으로 정하였고, 2013. 이 사건 부동산 양도 당시에도 마찬가지로 토지의 매매대금을 기준시가의 약 1.56배로 하고 건물 매매대금은 총 매매대금에서 위와 같이 정한 토지 매매대금을 제외한 금액으로 정하기로 매수인과 합의하고 매매계약서에도 토지와 건물 가격을 명백하게 구분하여 표시하였으므로, 이 사건 부동산 양도가 구 소득세법(2014. 6. 3. 법률 제12738호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 소득세법'이라 한다)제100조 제2항의 '토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때'에 해당한다는 것은 피고들의 일방적인 주장이고 실질과세 원칙에도 위배된다.

특히 토지가격은 상승하는 것이 일반적이지만 건물은 감가상각이 인정되고, 이 사건 부동산 양도 당시에도 건물이 노후하여 대대적인 수리가 필요하다는 점을 고려하였으며, 실제로 이 사건 건물 양수인은 매수 후 3개월간 영업을 정지하고 수리를 하였던 점, 이 사건 부동산 양도 무렵 이 사건 토지에 대한 감정평가액은 1,029,120,000원으로 원고의 신고금액과 10% 이내의 차이가 날 뿐인 점을 고려하면, 이 사건 부동산의 양도는 사인간 합리적인 평가기준을 가지고 거래한 것으로서 존중되어야 함에도, 피고들은 세금 부과를 위하여 기준시가를 합리적 기준으로 보고 이 사건 각 처분을 하였으니 이는 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 원고가 종합소득세 신고 시 제출한 대차대조표상 이 사건 부동산에 관한 부동산임대업 장부가액 내역은 다음과 같다.

2) 한편 피고 제천세무서장이 2015. 10. 28. 원고에게 이 사건 부동산 양도로 인한 양도소득세 과세예고통지를 한 후, 원고는 이 사건 토지에 대한 소급감정을 의뢰하였는데 감정인이 2013. 3. 29.을 기준일로 하여 2015. 11. 10. 조사를 거쳐 2015. 11. 19. 작성한 감정평가서상 이 사건 토지의 감정평가액은 1,029,120,000원이다.

[인정 근거] 갑 제6호증, 을 제6, 7, 8, 11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 구 소득세법 제100조 제2항, 구 소득세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 개정되기 전의 것) 제166조 제6항, 구 부가가치세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 전부개정 되기 전의 것) 제48조의2 제4항 단서 제1호에 의하면, 토지와 건물을 함께 양도하고, 그 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우, 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에는 양도계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있고, 여기서 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때라 함은 토지와 건물을 가액 구분 없이 양도한 경우만을 의미하는 것이 아니라 계약서상 토지의 가액과 건물의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 취지라고 해석함이 상당하다.

2) 살피건대, 앞서 본 처분의 경위에 의하면, 이 사건 부동산 양도 당시 그 매매계약서에 기재된 매매대금인 이 사건 토지 1,116,500,000원, 이 사건 건물 183,500,000원은 원고가 매수인들과 합의하여 약정한 대금이라 할 것이나, 앞서 본 증거들 및 갑 제 4호증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음의 사정, 즉 ① 이 사건 부동산의 양도가액은 기준시가 대비 107.3%(= 1,300,000,000/1,210,688,000 × 100)인데, 신고된 건물의 양도가액은 기준시가 대비 36.8%(= 183,500,000/499,008,000 × 100)에 불과한 반면 신고된 토지의 양도가액은 기준시가 대비 156.9%(= 1,116,500,000/711,680,000× 100)에 이르는 점, ② 원고가 양도 무렵 신고한 이 사건 부동산의 양도가액 중 건물가액의 비율은 14.1%(= 183,500,000/1,300,000,000 × 100)로, 이는 원고가 2012. 사업연도 종합소득세 신고를 할 당시까지의 이 사건 부동산의 장부가액 중 건물 가액 비율인 39.5%에서 46%는 물론 이 사건 부동산의 양도 당시의 기준시가 대비 건물가액 비율 41.2%(= 499,008,000/1,210,688,000 × 100)에 비하여 현저히 낮은 점, ③ 원고가 이 사건 부동산을 취득할 당시 토지의 기준시가에 1.56배를 곱한 금액은 339,456,000원(=기준시가 850,000원 × 256㎡ × 1.56)인데, 이는 원고가 양도소득세 신고 시 토지 매입가액이라고 한 367,609,992원이나 취득 당시 토지거래계약신고필증에 기재된 거래금액 281,600,000원과도 달라, 취득 시와 마찬가지로 양도 시에도 토지 기준시가의 1.56배를 토지 매매대금으로 정한 것이라는 원고의 주장은 신빙하기 어려운 점, ④ 이 사건 부동산 양수인도 모텔을 운영한 것으로 보이고, 모텔 상호와 외관이 다소 달라졌을 뿐 이 사건 건물 자체가 특별하게 달라졌다고 보이지 않는 점, ⑤ 원고가 주장하는 감정평가액은 피고 제천세무서장의 과세예고통지 후 이 사건 건물을 제외하고 이 사건 토지에 대하여만 소급감정을 실시하여 평가된 금액일 뿐인 점 등에 비추어 보면, 이 사건 부동산 양도 당시 매매계약서에 구분하여 기재된 토지 및 건물의 대금은 통상의 거래관행을 벗어난 것으로서 합리적인 가액이라고 볼 수 없다.

3) 따라서 피고들이 이 사건 토지 및 건물의 가액 구분이 불분명한 때에 해당한다고 보아 기준시가에 의하여 토지 및 건물의 양도가액을 안분계산한 후 이를 기초로 양도소득세 및 부가가치세를 부과한 이 사건 각 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

2017. 7. 20.