주택매매가액을 실제보다 적게 신고하였는지 여부

주택 공사비보다 상당히 적은 금액으로 주택을 매도하거나, 주택에 설정된 근저당의 채권채고액과 전세보증금 반환금채무보다 적은 금액으로 매도한다는 것은 경험칙에 반하는 사실 등을 종합할 경우 분양담당자의 메모를 근거로 주택의 실제가격을 결정하여 부과한 처분은 적법함

부가가치세법 제13조 (과세표준)

부가가치세법 제21조 (결정 및 경정)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2006. 9. 5. 원고에 대하여 한 2003년 1기분 부가가치세 7,845,610원, 2003년 2기분 부가가치세 13,484,400원, 2004년 1기분 부가가치세 14,565,030원, 2004년 2기분 부가가치세 70,075,840원, 2003년 종합소득세 1,862,490원, 2004년 종합소득세 16,990,480원 합계 124,823,850원의 부과처분 중 68,100,000원 부분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 주택신축판매업을 영위하는 사업자로서 2003년 및 2004년에 전주시 ○○구 ○○동 1가 ○○○-6 등 4필지 지상 다세대주택 4개동 15개호(이하 '이 사건 주택들이라고 한다)를 신축ㆍ분양하였는데, 이에 관한 부가가치세 및 종합소득세를 신고하면서 위 주택들 중 2003년에 분양한 2개호의 매매가액으로 120,000,000원만을 면세수입금액으로 신고하였다.

나. 이에 피고는 이 사건 주택들의 매매가액을 조사한 결과 원고가 2003년 및 2004년 분양수입금 총 1,129,497,482원의 신고를 누락하였다고 판단하고, 2006. 9. 5. 원고에 대하여 2003년 1기분 부가가치세 7,845,610원, 2003년 2기분 부가가치세 13,484,400원, 2004년 1기분 부가가치세 14,565,030원, 2004년 2기분 부가가치세 70,075,840원, 2003년 종합소득세 1,862,490원, 2004년 종합소득세 16,990,480원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

다. 원고는 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2007. 4. 18. 심사청구를 하였으나, 국세청장은 같은 해 12. 13. 원고의 심사청구를 기각하였다.

[인정근거] 갑 1, 2호증, 갑 3호증의 1 내지 7, 을 1호증의 1 내지 6의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법여부

가. 원고의 주장

이 사건 주택들의 실제 매매가액의 합계는 아래 <표1>에서 보는 바와 같이 740,000,000원임에도, 피고는 이에 대한 매매계약서나 확인서 등을 도외시 한 채 위 주택들의 매매가액 합계가 1,236,000,000원임을 전제로 이 사건 처분을 하였는바, 이는 실질과세원칙에 반하는 위법한 처분이다.

나. 관계법령

부가가치세법 제13조 (과세표준)

부가가치세법 제21조 (결정 및 경정)

부가가치세법 시행령 제48조 (과세표준의 계산)

부가가치세법 시행령 제48조의2 (과세표준의 안분계산)

소득세법 제14조 (과세표준의 계산)

소득세법 제80조 (결정과 경정)

다. 인정사실

(1) 이 사건 주택들을 신축하여 분양하는 업무를 실제로 담당한 사람은 원고가 아니라 원고의 아버지인 최○학인데, 최○학은 원고에 대한 피고의 세무조사 과정에서 아래 <표2>와 같은 내용의 메모를 작성하여 피고에게 제출하였다.

(2) 2006. 7.경 이루어진 피고의 원고에 대한 세무조사 당시 임○규는 자신이 원고로부터 매수한 주택들의 매매가액을 확인할 수 있는 증빙서류가 없다는 내용의 확인서를, 주○우는 2003. 11. 11. 원고로부터 <표1> 2번 기재 101호를 매매대금 6,700만원(대출금채무 3,500만원 인수 및 현금 3,200만원 지급)에 취득하였다는 내용의 확인서를, 전순임은 2003. 6. 13. 원고로부터 <표1> 2번 기재 201호를 매매대금 7,500만원(부동산 매매계약서 없음)에 취득하였다는 내용의 확인서를, 유○준은 2003. 8. 6. 원고로부터 <표1> 3번 기재 201호를 매매대금 7,400만원(대출금채무 4,300만원 인수 및 현금 3,100만원 지급)에 취득하였다는 내용의 확인서를, 윤○식은 2004. 1. 9. 원고로부터 <표1> 4번 기재 201호를 매매대금 9,000만원에 취득하였다는 내용의 확인서를, 한○임의 남편인 김○수는 2004. 8. 18. 원고로부터 <표1> 2번 기재 301호, 3번 기재 101호, 301호, 401호, 4번 기재 301호를 매매대금 합계 4억7천만원(대출금채무 합계 1억7,500만원 인수 및 전세보증금 채무 합계 2억9,500만원 인수)에 취득하였다는 내용의 확인서를 각 작성하여 피고에게 제출하였다.

(3) <표1> 기재 매수인들이 이 사건 주택들을 매수할 당시 각 주택에 설정되어 있던 근저당권의 채권최고액 및 전세권의 전세금은 아래 <표3>과 같은데, 특히 근저당권의 경우에는 각 매수인들이 자신 명의의 소유권이전등기를 마친 후 원고로부터 각 근저당권설정계약의 채무자 지위를 승계함으로써 계약을 인수하였다.

[인정근거] 을 3호증의 1 내지 4, 을 4호증의 1 내지 6, 을 5호증의 1 내지 15의 각 기재, 증인 최○학의 일부 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

위 인정사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, ① 이 사건 주택들의 토지구입비용 및 총 공사비의 합계는 1,259,700,000원인데, 이보다 5억 이상 더 적은 금액인 7억4천만원에 이 사건 주택들을 매도하였다는 원고의 주장은 경험칙에 반하는 점, ② 임○규, 한○임의 경우에는 <표3> 기재와 같이 임○규, 한○임이 원고로부터 매수한 주택들에 관하여 자신들 명의의 소유권이전등기를 마칠 당시 각 주택에 설정되어 있던 근저당권의 채권최고액 및 전세보증금반환채무 합계(임○규 : 2억원, 한○임 : 2억5천만원)을 초과하고 있는바, 이처럼 원고 주장의 매매가액을 초과하는 금액에 대해서 원고 자신이 직접 변제하는 등 이를 정산하였음을 인정할 증거가 없는 이상 위 주택들에 대한 실제 매매가액은 적어도 근저당권의 채권최고액 및 전세보증금반환채무액을 합한 금액보다는 상회한다고 봄이 경험칙에 부합하는 점, ③ 일부 매수자들이 원고에 대한 세무조사 당시 피고에게 작성해 준 확인서에 기재도니 각 매매대금과 이 사건 주택을 신축ㆍ분양하는 업무를 담당한 최○학이 원고에 대한 세무조사 당시 피고에게 작성해 준 메모에 기재된 각 매매대금은 상당 부분 부합(일부 매수인의 경우에는 확인서에 기재된 매매대금이 <표2> 기재 매매대금을 상회하였다)하는 점, ④ 피고는 위와 같은 사정들에 비추어 최○학이 작성한 메모를 기초로 이 사건 주택들의 매매가액을 결정하고 이를 과세표준으로 하여 이 사건 처분을 한 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 처분은 적법하다고 할 것인바, 이에 반하는 갑 4호증의 1 내지 4, 갑 12호증의 각 기재 및 증인 최○학의 일부 증언은 믿기 어렵고, 원고가 제출한 나머지 증거들만으로는 앞서의 사실 인정을 뒤집어 이 사건 주택들의 실제 매매가액이 7억4천만원이라고 인정하기에 부족하며, 달리 이 사건 주택들의 실제 매매가액이 <표1> 기재 피고의 조사결정액보다 더 적다고 인정할 만한 증거가 없으므로, 결국 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.