부동산 양도가액과 취득가액의 결정

취득가액에 손해배상금이 포함된 경우 취득금액 전체를 취득당시의 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 계산함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

1. 이 사건 처분의 경위

다음 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없거나, 갑제1호증, 갑제3 내지 6호증, 갑제7호증의 1,2, 갑제8호증, 갑제9호증의 1,2, 을제1호증의 1,2, 을제2호증의 각 기재와 증인 오ㅇㅇ화의 증언에 변론의 전취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고, 이 인정에 어긋나는 을제3호증의 2의 일부 기재는 믿지 아니하며, 달리 반증이 없다.

원고는 1988.12.26. 소외 박ㅇㅇ와의 사이에 원고 소유인 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ, ㅇㅇ번지 양 지상 ㅇㅇ상가 라동 201호 연건평 487.57㎡(이하 목욕탕 건물이라 한다)를 금 5억 3,000만원으로, 위 박ㅇㅇ 소유의 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 대 196.7㎡ 및 그 지상 연와조 스라브즙 2층 주택 및 점포 연면적 227.44㎡(이하 이 사건 부동산이라 한다)를 금 2억 5,000만원으로 각 평가하여 교환하기로 하는 교환계약을 맺으면서, 위 목욕탕 건물에 관하여 원고가 지고 있는 채무 금 2억 5,830만원과 이 사건 부동산에 관하여 위 박ㅇㅇ가 지고 있는 채무 금 1,800만원은 각 교환 후의 신소유자들이 면책적으로 인수하기로 하고, 그 차액 금 3,970만원은 위 박ㅇㅇ가 원고에게 같은 날 계약금으로 금 2,000만원을 지급하고 잔금 1,970만원은 1989.1.30. 지급하기로 약정하였다. 그리하여 위 박ㅇㅇ는 위 계약 당일 원고에게 위 계약금 2,000만원을 지급하였고, 잔금은 그 약정일보다 빠른 1988.12.말경 원고에게 지급하고 각각 그 소유권이전등기에 필요한 서류를 교환하여, 위 박ㅇㅇ는 목욕탕 건물에 관하여 1988.12.31. 그 등기원인을 1988.9.15. 매매로 하여 소유권이전등기를 마쳤고, 원고는 이 사건 부동산에 관하여 1989.1.17. 그 등기원인을 1988.12.31. 매매로 하여 소유권이전등기를 마쳤다.

위 박ㅇㅇ는 1989.1.12.경 원고로부터 목욕탕 건물을 명도받아 목욕탕을 운영하기 시작하였으나 목욕탕 내의 방수가 제대로 되지 않고 영업실적이 좋지 아니하자 원고에게 위 교환계약의 해제 및 손해배상을 요구하였다. 그러나, 원고는 이미 이 사건 부동산을 담보로 대출을 받은 뒤라서 원상회복을 시켜줄 수 없었기 때문에 1989.5.초 위 박ㅇㅇ와의 사이에 위 교환계약을 합의해제하여 목욕탕 건물은 원고 앞으로 소유권이전등기를 환원시키고 이 사건 부동산은 원고가 새로 매수하는 것으로 하되, 목욕탕 하자로 인한 손해배상금을 포함하여 금 3억 3,500만원을 위 박ㅇㅇ에게 지급하기로 약정하고, 그 무렵 위 박ㅇㅇ에게 위 금원을 모두 지급하고 목욕탕 건물에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.

그 뒤 원고는 1993.8.14. 소외 김ㅇㅇ 외 1인에게 이 사건 부동산을 금 4억 3,500만원에 양도하고, 1994.1.경 이 사건 부동산의 양도일을 1993.12.3. 양도가액을 4억 3,500만원, 취득일을 1988.12.25. 취득가액을 3억 3,500만원으로 하여 그에 따른 양도소득세를 산정하여 양도차익 예정신고 및 자진납부를 하였다.

그런데 피고는, 원고가 자산양도차익 예정신고를 하면서 실지거래가액이라고 신고한 취득가액이 사실과 다르다는 이유로, 기준시가에 의하여 이 사건 부동산의 양도차익을 산정하여 1994.11.16. 원고에 대하여 청구취지 기재와 같이 양도소득세를 부과(이하 이 사건 부과처분이라 한다)하였다.

2. 이 사건 부과처분의 적법 여부

가. 당사자들의 주장

피고가 이 사건 부과처분은 그 처분사유와 관계법령에 따른 적법한 것이라고 주장함에 대하여, 원고는 그가 자산양도차익 예정신고를 하면서 신고한 양도가액과 취득가액은 모두 실지거래가액이므로 그것이 사실과 다르다고 보고 기준시가에 의하여 양도소득세를 산정한 이 사건 부과처분은 위법하고, 가사 이 사건 부동산의 취득가액을 위 3억 3,500만원으로 인정할 수 없어서 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한다 하더라도 그 취득시기는 1988.12.25.이 아니라 당초의 교환계약상의 잔금지급 약정일인 1989.1.30. 또는 이 사건 부동산에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마친 날인 1989.1.17. 또는 위 교환계약을 합의해제하고 이 사건 부동산을 새로 매수한 것으로 하기로 한 1989.5.2.로 보아야 할 것이므로, 이 사건 부과처분에는 이 사건 부동산의 취득시기를 잘못 파악하여 그 세액을 잘못 산정한 위법이 있다고 주장한다.

나. 관계법령의 검토

구 소득세법(1993.12.31 법률 제4661호로 개정되기 전의 것, 이하 법이라고만 한다) 제23조 제1항 제1호, 제2항, 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 가목,, 구 소득세법시행령(1993.12.31 대통령령 제14083호로 개정되기 전의 것, 이하 영이라고만 한다) 제170조 제4항 제3호등의 관계규정을 종합하면, 토지 또는 건물을 양도한 경우 양도차익을 산정함에 있어서, 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가로 산정하되 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하고, 취득가액은 당해 자산의 취득 당시의 기준시가로 산정하되 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하도록 되어있고, 위와 같이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우의 하나로서 양도자가 법 제95조또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있다.

한편, 영 제170조 제1항에 의하면 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 하는 것이 원칙이고, 다만 같은 조 제4항 제2호의 경우와 같은 일정한 예외적인 경우에 한하여 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 위 조항에서 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하도록 하고 있다.

또 법 제27조, 영 제53조 제1항에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해자산의 대금을 청산한 날로 하고, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하되 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부・등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다고 하고 있다.

다. 판단

법 제23조 제1항 제1호, 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 가목, 영 제170조 제4항 제3호의 각 규정은 토지 또는 건물을 양도한 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어서 종래의 실지거래가액 원칙으로부터 기준시가 원칙으로 전환하였음을 선언한 것이므로, 토지 또는 건물을 양도한 경우에, 자산의 양도차익예정신고나 과세표준확정신고가 없거나 그 신고시 실지거래가액을 증명하는 증빙서류의 제출이 없었던 경우 또는 그 신고시에 제출한 증빙서류에 의하여 취득가액 또는 양도가액 중 어느 하나만의 실지거래가액이 확인되는 경우 및 신고시 제출한 증빙서류가 신빙성이 없어 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 만한 자료가 되지 못한다고 인정되는 경우에는, 그 뒤 실지거래가액이 확인되더라도 위 예외적인 경우에 해당하지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고 실지거래가액에 의할 것은 아니다.(대법원 1995.6.13. 선고 95누580, ,1994.12.13. 선고 94누11033 1992.2.28. 선고 91누9800 판결등 참조)

돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 원고가 이 사건 부동산을 양도하고 그 양도차익예정신고를 하면서 이 사건 부동산의 취득가액을 3억 3,500만원으로 신고하고 그에 대한 증빙서류로서 갑제4호증을 제출하였으나, 위 3억 3,500만원에는 당초의 교환계약의 목적물인 목욕탕의 하자로 인한 손해배상금이 포함된 것임은 앞서 본 바와 같으므로, 위 금액을 전액 이 사건 부동산의 취득 당시의 실지거래가액이라고 인정할 수는 없다 할 것이다. 그렇다면, 이 사건 부동산의 양도는 영 제170조 제4항 제3호의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 예외적인 경우에 해당하지 아니하고, 한편 이 사건 부동산의 양도 당시의 실지거래가액은 양도차익예정신고시 제출한 증빙서류(갑제5호증)에 의하여 확인이 되지만, 이 사건 부동산의 양도가 영 제170조 제1항 단서에서 정한 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 소정의 방법으로 환산한 가액에 의하여 결정하는 예외적인 경우에 해당하지 아니하므로, 결국 이 사건 부동산의 양도차익을 산정함에 있어서 그 기초가 되는 취득가액이나 양도가액은 모두 영 제170조 제1항 본문에 따라서 기준시가에 의하여 결정하여야 한다 할 것이다. 따라서, 기준시가에 의하여 이 사건 부동산의 양도소득세를 산정한 이 사건 부과처분이 위법하다고 하는 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

한편, 원고와 위 박ㅇㅇ와의 사이의 당초의 교환계약 당시 잔금지급약정일은 19891.30.이었으나 그보다 빨리 1988.12.말경에 잔금이 모두 청산되어 각각 그 소유권이전등기에 필요한 서류를 교환하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 부동산의 취득시기는 위 잔금청산일인 1988.12.말경으로 보아야 하지 당초의 잔금지급약정일이나 등기접수일 또는 위 교환계약의 합의해제후 이 사건 부동산을 새로 매수하기로 한 날로 볼 수는 없다 할 것이니, 이와 다른 견해를 전제로 하는 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

그리고, 그 밖에 이 사건 부과처분에 어떠한 위법이 있음을 찾아볼 자료도 없다.

3. 결 론

따라서, 이 사건 부과처분이 위법함을 이유로 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.