원고

울산광역시 울주군수(소송대리인 법무법인 국제 담당변호사 김태우외 1인)

2005. 11. 11.

울산지방법원 2005. 5. 18. 선고 2005구합801 판결

1. 원심판결을 취소한다.

2. 피고가 2005. 2. 3. 원고에 대하여 한 용도변경신고서 반려처분을 취소한다.

3. 소송총비용은 피고의 부담으로 한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2004. 12. 14. 별지 목록 (1) 기재 집합건물(이하 ‘이 사건 집합건물’이라 한다) 중 3층 303호 철근콘크리트조 96.40㎡(공용면적을 포함하면 120.46㎡, 이하 ‘이 사건 건물부분’이라 한다)을 경락받아 매각대금을 완납함으로써 그 소유권을 취득하였다.

나. 원고는 이 사건 건물부분에 학원을 설치하여 운영할 생각으로 2004. 12. 24. 피고에게, 이 사건 건물부분의 용도를 제2종 근린생활시설에서 교육연구 및 복지시설로 변경하여 달라는 내용의 용도변경신고서를 접수하였다. 당시 이 사건 집합건물 및 이 사건 집합건물과 같은 대지내의 다른 2동의 집합건물에는 총 10개의 학원이 설치·운영되고 있었는데, 그 바닥면적의 합계는 1,492.23㎡였다.

다. 이에 대하여 피고는 울산광역시를 경유하여 건설교통부에 유권해석을 의뢰하는 절차를 거친 후인 2005. 2. 3., “동일한 건축물 안에서 학원으로 사용되는 부분의 바닥면적의 합계가 500㎡ 이상인 경우에는 기존의 제2종 근린생활시설인 학원도 교육연구 및 복지시설 용도로 용도변경되어야 하므로, 기존의 학원 사용 부분 전체에 관하여 용도변경신고가 되어야 한다”는 이유를 들어, 원고가 제출한 용도변경신고서를 반려하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 갑 제2호증, 을 제1호증, 제2호증, 제3호증의 1, 2, 제4호증의 1, 2, 제5호증, 제6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 이 사건 집합건물은 그 용도를 교육연구 및 복지시설인 학원으로 함에 적합한 요건을 갖추고 있고 따라서 원고의 이 사건 건물부분에 대한 용도변경신청은 관계법령의 제한사유에 저촉되지 아니하므로, 피고는 원고의 신청을 수리한 후 신고필증을 교부할 의무가 있다. 또한 기존의 학원 사용 부분은 바닥면적 500㎡를 초과할 당시의 학원설립자들이 위법상태를 조성한 것으로 원고는 타인 소유 부분의 불법용도변경에 관하여 책임이 없을 뿐 아니라, 타인 소유 부분에 관하여 용도변경을 신청하도록 요구할 지위에도 있지 아니하므로, 기존의 학원으로 사용되는 전체 부분의 용도변경을 함께 신청할 수 없다. 결국 이 사건 처분은 건축관계 법령에 위반되어 위법하다.

(2) 피고는 접수된 민원서류에 흠이 있는 경우에 그 보완을 요구한 뒤에야 이를 반려할 수 있음에도 불구하고 원고에게 청문이나 의견제출의 기회를 부여하지 아니한 채 곧바로 이 사건 처분을 하였을 뿐 아니라, 건축물용도변경신고의 처리기간인 3일 이내에 원고의 신청을 처리하지 아니하였는데, 이는 적법절차 및 민원사무처리에관한법률을 위반한 것이므로, 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관련 법령

별지 (2)와 같다.

다. 판단

(1) 건축허가권자는 건축허가신청이 건축법, 도시계획법 등 관계 법규에서 정하는 어떠한 제한에 배치되지 않는 이상 당연히 같은 법조에서 정하는 건축허가를 하여야 하고, 중대한 공익상의 필요가 없음에도 불구하고, 요건을 갖춘 자에 대한 허가를 관계 법령에서 정하는 제한 사유 이외의 사유를 들어 거부할 수는 없다( 대법원 2003. 4. 25. 선고 2002두3201 판결 등 참조). 그리고 이 법리는 건축법상의 용도변경의 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다. 건축법 제14조 는 건축물의 용도변경은 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합하게 하여야 한다고 규정하고 있다. 이에 따라 이 사건 건물부분의 경우에도 원고가 변경하고자 하는 용도인 ‘교육연구 및 복지시설’의 건축기준에 적합한 것인지가 우선적으로 검토되어야 할 것이다. 그런데 당심의 울주군수에 대한 사실조회 회신결과에 의하면, 이 사건 용도변경이 지역ㆍ지구의 용도규제에 저촉되지 아니하고, 또한 이 사건 용도변경으로 강화되는 건축기준으로는 건축법 제55조 및 같은법 시행령 제87조 제3항 에 의하여 장애인ㆍ노인ㆍ임산부등의 편의증진보장에관한법률의 규정에 의한 장애인관련시설의 설치 정도인 사실이 인정될 뿐이다. 그러나 위 장애인관련시설의 설치 여부는 앞서 본 바와 같이 이 사건 처분사유에는 포함되어 있지 아니한 사항이므로 이를 기준으로 이 사건 처분의 적법성 여부를 판단할 수는 없다고 할 것이다(장애인관련시설의 설치에 관하여, 원고는 이 사건 집합건물에 장애인전용주차구역이 이미 존재하고 있다고 주장하면서 그에 관한 참고자료를 제출하고 있고, 피고는 아무런 주장을 하지 않고 있다).

(2) 이와 같이 구체적인 건축기준의 적합성 여부가 문제되지 않는 이상, 결국 이 사건의 쟁점은 피고가 이 사건 처분사유 즉, ‘용도가 제2종 근린생활시설임에도 바닥면적 합계가 500㎡ 이상의 학원이 운영되는 경우에, 교육연구 및 복지시설 용도로 용도변경 하기 위해서는 기존의 학원 사용 부분까지도 용도변경 신고가 되어야 한다’를 내세워 이 사건 용도변경 신고를 반려할 수 있는지에 있다고 할 것이다.

㈎ 우선, 앞서 본 바와 같이 이 사건 용도변경 신고는 ‘제2종 근린생활시설’에서 ‘교육연구 및 복지시설’로의 변경을 구하는 것으로 교육연구 및 복지시설 중 ‘학원’을 특정하여 용도변경을 구하는 것이 아님이 명백하다. 이에 따라 원고가 현재로는 학원을 운영할 계획으로 이 사건 용도변경을 신고하였으나, 원고는 이 사건 용도변경이 이루어진 후에 학원 외에도 그 용도에 속하는 다른 시설(학교, 교육원, 직업훈련소, 연구소, 도서관, 아동관련시설, 청소년수련시설 등)을 운영할 수도 있는 것이다. 그럼에도 불구하고 피고가 이 사건 집합건물의 사용현황과 원고의 운영계획에만 착안하여 이 사건 건물부분이 기존의 학원 사용 부분과 같이 학원으로만 사용됨을 전제로 하여 위와 같은 처분사유를 내세운 것은 잘못이다.

㈏ 다음으로, 피고는 원고 단독으로는 용도변경 신고를 할 수는 없고 기존의 학원 사용 부분 전체 소유자들과 함께 용도변경 신고를 하여야 한다고 주장한다. 그러나 이 사건 집합건물과 같은 상가건물의 전유부분에 관하여 용도변경을 신고함에 있어서 다른 전유부분 소유자들과 함께 신고하여야 한다거나 혹은 그들의 동의를 얻어야 한다는 규정은 없다( 주택법 제42조 제2항 , 같은법 시행령 제47조 제1항 별표 3.에 의하면 공동주택의 전유부분이나 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 용도변경에 관하여 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 요구하는 등의 일정한 규제를 규정하고 있다). 피고는 집합건물의소유및관리에관한법률 제5조 제1항 “구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니된다”을 그 근거규정이라고 주장하나, 원고의 이 사건 용도변경 신고행위가 앞서 본 바와 같은 정도의 건축기준의 차이가 있다고 하여 ‘구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위’라고 보기는 어렵고, 더욱이 위 규정이 전유부분의 용도변경에 관하여 구분소유자들이 공동으로만 하여야 한다는 근거규정이 될 수는 없다고 할 것이다. 따라서 기존의 학원 사용 부분의 바닥면적의 합계가 500㎡ 이상이 됨으로써 그 부분이 무단 용도변경에 해당하여 법적인 제재를 받거나 혹은 사후 용도변경을 통하여 추인받는 것은 별론으로 치더라도, 원고에게 기존의 학원 사용 부분까지 포함하여 그 소유자들과 함께 용도변경 신고를 할 것을 요구할 수는 없다고 할 것이다.

㈐ 마지막으로, 이 사건 처분사유에 ‘이 사건 집합건물 중 일부가 무단으로 용도변경 되고 있으므로 이를 시정하지 아니하는 이상 원고의 용도변경 신고를 수리할 수 없다’는 취지가 내포되어 있다고 하더라도, 수인이 구분소유하는 건물이 위반건축물인지를 가리는 데 있어서는 각 구분소유의 대상이 된 부분별로 건축관계법에 위반되는 사항이 있는지를 판단함이 원칙인 점에 비추어( 대법원 1991. 1. 11. 선고 90누3263 판결 참조), 이 역시 아무런 법률적 근거 없이 집합건물의 전유부분 소유자의 용도변경을 부당하게 제약하는 결과가 되어 위법하다 할 것이다.

따라서 원고의 나머지 주장에 대하여 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이 사건 처분은 위법하다 할 것이다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용할 것인바, 이와 결론을 달리 한 원심판결은 부당하고 이에 대한 원고의 항소는 이유 있으므로 주문과 같이 판결한다.

[별지 부동산표시 생략]