조심-2015-부산청-763 (2015.08.31)

토지를 취득하여 용도가 변경되었다 하더라도 취득 당시의 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정하는 것임.

토지 취득 당시 지목은 임야로 개별공시지가가 있었고 11개월이 지나 지목이 공장용지로 변경되었으므로 토지의 개별공시지가가 존재하지 않았다고 볼 수 없고 당초 취득 당시 개별공시지가를 적용하여야 함.

소득세법 제99조기준시가의 산정

2015구합1636 양도소득세부과처분취소

이AA

00세무서장

2016. 7. 7.

2016. 7. 28.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2014. 0. 0. 원고에게 한 2013년 귀속 양도소득세 000,000원과 농어촌특별세 0,000,000원 합계 000,00원의 부과처분 중, 양도소득세 00,000,000원과 농어촌특별세 000,000원 합계 00,000,000원을 초과하는 부분은 이를 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 공장 건축을 목적으로, 1999. 0. 0. 울산 00군 00읍 00리 산00 임야

0,000㎡를 매수(이하 '이 사건 매수'이라고 한다)하여, 2000. 0. 0. 같은 리000-0 임야 0,000㎡로 등록전환하였고, 같은 날 위 토지 중 000㎡를 같은 리 000-0로 분할하였으며, 2000. 0. 0. 위 나머지 000-0 토지(0,000㎡)상에 공장건물(이하 '이 사

건 공장건물'이라고 한다) 신축을 시작하였고, 2000. 0. 0. 위 토지의 지목을 공장용지로 변경하였다.

나. 원고는 2009. 0. 0. 위 000-1 지번의 토지에서 이 사건 공장건물 부지가 포함

된 0,000㎡를 같은 리 000-0(이하 '이 사건 토지'라고 하고, 이 사건 공장건물과 포함하여 '이 사건 각 부동산'이라고 한다)로, 000㎡를 같은 리 000-0로 각 분할하였다.

다. 원고는 2013. 0. 00. 이 사건 각 부동산을 수용을 원인으로 하여 한국BB에게 양도하였는데, 2013. 0. 0. 양도소득세 신고를 하면서, 이 사건 토지의 실지취득가액을 알 수 없고, 원고가 취득할 당시 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 '개별공시지가'라고 한다)도 없었다고 주장하며, 임야에서 공장용지로 형질을 변경한 이후인 2000. 0. 0. 공시된 개별공시지가 00,000원(1㎡당)을 기준시가로 적용하여 계산한 환산가액 000,000,000원을, 이 사건 공장건물에 대하여는 환산가액 000,000,000원을 각 취득가액으로 하여 신고하였다.

라. 피고는 이 사건 토지에 대하여 1999. 0. 0. 공시된 개별공시지가 0,000원(1㎡당)을 기준시가로 적용하여 환산한 00,000,000원(이하 '이 사건 환산금액'이라고 한다)을 취득가액으로, 이 사건 공장건물에 대하여는 당초 신고한 환산가액에서 사업소득의 필요경비로 기산입한 감가상각비 00,000,000원을 차감한 000,000,000원을 취득가액으로 하여, 2014. 0. 0. 원고에게 2013년 귀속 양도소득세 000,000,000원과 농어촌특별세 0,000,000원 합계 000,000,000원으로 경정하는 통지(이하 '이 사건 처분'이라고 한다)를 하였다.

마. 원고는 이에 불복하여 2014. 0. 0. 이의신청을 하였으나 2014. 0. 0. 이의신청

이 기각되었고, 2014. 0. 00. 조세심판원에 행정심판을 청구하였으나, 2015. 0. 0. 조

세심판원은 이를 기각하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체

의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 환산금액은 아래와 같은 이유로 잘못 산정되었고, 잘못된 환산금액을 전제로 한 이 사건 처분 중 정당한 세액을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

1) 이 사건 토지 취득 당시 지목을 임야로 한 개별공시지가가 있기는 하나, 당시 위 토지는 이미 공장용지로 개발되고 있었으므로 공장용지를 지목으로 한 개별공시지가를 기준으로 하여야 하는데, 그러한 개별공시지가는 존재하지 않았으므로, 결국 위토지는 원고가 취득할 당시 개별공시지가가 없는 토지였다. 따라서 관계 법령에 따라감정평가기관의 평가금액에 의하여 취득가액이 산정되어야 한다.

2) 그렇지 않더라도 이 사건 토지의 실지취득가액은 이 사건 토지 지상에서 원고가 운영한 사업체인 태CCC의 2005년도 표준대차대조표에 기재된 0억 원으로 인정되어야 한다.

3) 이 사건 환산금액과 같이 이 사건 토지의 지목이 임야인 것을 기준으로 취득가액을 산정할 것이라면, 원고가 공장용지로 지목을 변경하기 위하여 지출한 토목공사비000,000,000원 역시 필요경비로 인정되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정 사실

1) 원고는 1999. 0. 0. 이 사건 매수 이후 1999. 0. 0. DD군수의 공사허가를 취득한 다음, 1999. 12. 10. FF건설주식회사와 사이에 공사 도급계약을 체결하였다.

2) 이 사건 토지의 개별공시지가는 1㎡당, 1999. 0. 00. 기준 0,020원, 2000. 0.

00. 기준 00,000원이다.

[인정 근거] 갑 제3, 5호증, 을 제3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 양도소득세 산정시 양도가액에서 공제될 필요경비로서의 취득가액은 자산 취득

에 든 실지거래가액에 의하여야 하고, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경

우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하여야 하는데

[구 소득세법(2014. 1. 1. 법률 제12169호 개정되기 전의 것, 이하 '구 소득세법'이라고 한다) 제97조 제1항 제1호 가.목, 나.목, 제114조 제7항], 그 위임을 받은 구 소득세법 시행령(2015. 2. 3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 소득세법 시행령'이라고 한다) 제163조 제12항, 제176조의2 제2 내지 4항에 따르면, 위 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 ① 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액, ② 위 기간 이내에 당해 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액, ③ 아래 공식에 따라 계산한 가액(원고의2013. 0. 00.자 양도소득세 신고와 피고의 이 사건 처분은 모두 이 사건 토지 취득에 아래 공식을 적용하여 취득가액을 환산하였다), ④ 기준시가의 순서대로 적용한 취득가액을 인정하여야 한다.

그리고 위 공식에서 말하는 '기준시가'는, 토지의 경우 개별공시지가에 따르되, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액이다(구 소득세법 제99조 제1항 제1호 가.목).

2) 먼저 이 사건 매수의 실지거래가액에 관하여 보건대, 양도차익의 산정에 있어

서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가

가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액

을 의미한다(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판결 등 참조).

원고는 태CCC의 2005년도 표준대차대조표에 토지자산 0억으로 기재되어 있음을 이유로 0억 원이 실지거래가액이라고 주장하나, 이 사건 매수일로부터 6년이 지난 시점에 기재한 금액인 점, 원고도 이 사건 매수시 실지거래가액을 알 수 없음을 전제로 환산가액을 기준으로 양도소득세를 신고하였던 점 등에 비추어보면, 위 표준대차대조표상의 0억 원이 이 사건 매수시의 실지거래가액이라고 보기는 어렵다.

3) 다음으로, 실지거래가액을 알 수 없는 경우라도 매매사례 가액, 둘 이상의 감정

평가법인 감정가액의 평균액이 있는 경우는 그에 따라야 할 것이나, 매매사례나 감정

가액 평균액을 인정할 증거가 없으므로, 앞서 본 공식에 따라 이 사건 토지의 취득가

액을 환산하여야 할 것이다.

원고는 이 법원의 감정인 강GG의 감정촉탁결과에 따라 소급감정된 바와 같이, 울산 00군 00읍 00리 000-0 임야 0,000㎡를 원고가 매수할 당시인 1999. 0. 00.경의 소급감정가액 000,000,000원 또는 원고가 위 토지를 공장용지로 변경할 당시인 2000년 0월경의 소급감정가액 000,000,000원을 취득가액으로 삼아 양도소득세를 산정하여야 한다고 주장한다.

그러나 위에서 본 법리와 관련 규정들의 문언 내용 및 취지 등에 비추어 보면,

본래의 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하여 취득 당

시의 실지거래가액을 대체하도록 한 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나.목, 구 소득

세법 시행령 제163조 제12항 등은 그 적용 순서뿐만 아니라 실지거래가액을 대체할

수 있는 가액의 유형도 그 요건을 정하여 제한적으로 규정한 것으로 해석된다. 따라서

사후에 취득 당시로 소급하여서 한 감정에 의하여 평가한 가액은 구 소득세법 제97조

제1항 제1호 나.목에서 '취득 당시의 실지거래가액'을 대체할 수 있도록 정한 감정가액

에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결

참조).

따라서 원고의 위 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.

4) 또한, 원고는 이 사건 매수 당시 이 사건 토지에 대한 개별공시지가가 존재하지 않는다고 주장하나, 이 사건 매수 당시 이 사건 토지의 지목이 임야였고, 그러한 실제 지목을 기준으로 한 개별공시지가가 있었던 사실, 이 사건 매수 이후 DD군수의 공사허가, 공사 도급계약, 착공 등이 순차적으로 이루어졌고, 결국 매수일로부터 약 11개월이 지나 위 토지의 지목이 공장용지로 변경된 사실은 모두 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 매수 당시 이 사건 토지에 대한 개별공시지가가 존재하지 않는다거나, 지목과 실제 사이에 차이가 있었다는 취지의 원고의 주장은 모두 이유 없다.

5) 마지막으로, 원고가 취득가액 외의 필요경비로 토목공사비도 인정되어야 한다

고 주장하고 있고, 원고가 1999. 00. 00. FF건설주식회사와 공사 도급계약(원고는 토목공사라고 주장한다)을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 갑 제3호증 기재만으로는, 원고가 도급금액 000,000,000원을 모두 FF건설주식회사에게 지급하였는지, 위 토목공사라고 주장하는 공사의 세부적인 내용이 오직 이 사건 토지에만 관련되어 있다고 인정하기 부족하므로, 위 도급금액을 그대로 구 소득세법 시행령이 정한 필요경비의 일종인 자본적 지출액이라고 인정하기 어렵다. 따라서 원고의 위 주장도 이유 없다.

6) 결국, 이 사건 환산금액만을 필요경비로 보아 한 이 사건 처분은 정당하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.