양도가액 안분계산에 있어 토지와 건물의 가액이 불분명한지 여부

토지의 금액은 기준시가의 63%에 불과한 점, 매수인이 토지와 건물 대금을 구분하여 매매계약을 체결한 것은 아니라고 진술한 점 등을 종합하면, 토지와 건물을 함께 양도한 경우로서 그 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 감정평가액으로 매매대금을 안분계산하여 한 과세처분은 적법함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

주\u3000\u3000\u3000 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2009. 6. 1. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 32,906,310원의 부과처분을 취소한다.

이\u3000\u3000\u3000 유

1. 처분의 경위

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제3, 5, 11, 13호증, 갑 제18호증 의 1, 갑 제21호증, 을 제1, 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 1995. 4. 1. AA시 BB구 CC동 780 대지 370㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 취득하였고, 1995. l. 5. 이 사건 토지 지상에 9층 근린생활시설 건물 1,646.03 ㎡(이하 '이 사건 건물'이라 하고, 위 토지와 함께 '이 사건 부동산'이라 한다)를 신축하여 보유하여 왔다.

나. 원고는 김XX와 사이에 이 사건 부동산을 1,200,000,000원에 양도하기로 하는 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하고, 2005. 6. 2l. 김XX에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

다. 원고는 2005. 8. 3l. 피고에게 이 사건 부동산의 양도에 따른 양도소득 과세표준 신고를 하면서, 토지는 실지거래가액을 기준으로, 건물은 기준시가를 기준으로 하여 양도가액은 총 923,529,370원(= 이 사건 토지 370,000,000원 + 이 사건 건물 553,529,370 원), 취득가액은 총 913,522,622원(= 이 사건 토지 396,676,000원 + 이 사건 건물 516,846,622원)으로 산정하고, 여기에 건물 부분에 대한 기타 필요경비 15,505,398원을 공제하여 5,498,650원의 양도차손이 발생한 것으로 신고하였다.

라. 피고는, 원고가 위 양도소득세 신고 당시 양도소득세액 계산의 기초로 삼은 이 사건 토지의 실지거래가액이 불분명하다고 판단하고, 구 소득세법(2007. 12. 31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제100조 제2항, 소득세법 시행령 제166조 제6항, 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서 제1호에 따라, 중앙감정평가법인이 2005. 6. 1. 을 가격시점으로 하여 평가한 이 사건 부동산의 감정평가액 1,500,522,000원(= 이 사건 토지 666,000,000원 + 이 사건 건물 834,522,000원)으로 이 사건 부동산의 매매대금 1,200,000,000원을 안분계산한 532,615,000원(= 1,200,000,000원 x 666,000,000원 /1,500,522,000원, 천원 단위 미만 반올림)을 이 사건 토지의 양도가액으로 보고, 2009. 6. 8. 원고에 대하여 2005년 귀속 양도소득세 32,906,310원의 부과처분을 하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 매매계약 체결 당시 김XX와 사이에 이 사건 부동산의 총 매매 대금 12억 원 중 이 사건 토지의 가액을 370,000,000원으로 하기로 약정하여 이 사건 매매계약서에도 토지의 가액을 370,000,000원으로 구분 기재하였음에도, 이 사건 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우로 보고 한 이 사건 처분은 부적법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제3, 5호증, 을 제2호증, 을 제10호증의 2 내지 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다

(1) 이 사건 매매계약서(갑 제3호증)에는 매매대금 12억원 특약사항으로 대지 370,000,000원, 건물 830,000,000원에 매매하는 것으로 상호 합의한다고 기재되어 있으나, 매매계약일자는 기재되어 있지 아니하다.

(2) 이 사건 부동산의 검인계약서(갑 제5호증)에는 매매대금 12억 원으로 기재되어 있을 뿐 이 사건 토지와 건물의 가액이 구분 기재되어 있지 아니하다.

(3) 이 사건 부동산의 매수인 김XX의 대리인으로서 이 사건 매매계약을 체결한 김OO은 2009. 5. 27. 피고에게 '이 사건 토지와 건물을 구분하여 매매계약을 체결하지 않았으나, 매매 완료 후 원고가 찾아와 양도소득세를 신고하기 위하여 필요하다는 이유로 특약사항에 이 사건 토지와 건물의 가액을 구분 기재한 매매계약서와 거래사실 확인서를 작성하여 줄 것을 부탁하여 아무런 생각 없이 원고가 원하는 대로 계약서 및 거래사실확인서를 재작성하여 주었다'는 내용의 확인서(을 제2호증)를 제출하였다.

(4) 이 사건 부동산의 매수인 김XX가 2008. 5. 28., 2009. 5. 28. 및 2010. 5. 26. 피고에게 제출한 각 종합소득세 과세표준확정신고서상 표준합계잔액시산표에 의하면, 이 사건 토지의 취득가액은 555,000,000원으로, 이 사건 건물의 취득가액은 654,601,670원으로 기재되어 있다.

(5) 이 사건 토지의 2005년도 기준시가는 592,000,000원이다.

라. 판단

살피건대, 원고가 이 사건 부동산을 양도할 당시 매수인 김XX와 사이에 이 사건 토지의 양도가액을 건물 가격과 분리하여 370,000,000원으로 합의하였다는 원고 주장에 부합하는 듯한 갑 제1, 2, 6, 16, 17호증의 기재는 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 앞서 인정한 사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는바(대 법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조), 이 사건 부동산에 관한 검인계약서에는 이 사건 토지의 가액이 별도로 기재되어 있지 않은 점, 이 사건 매매계약서상 이 사건 토지의 매매대금으로 기재된 370,000,000원은 위 토지의 2005년도 기준시가 592,000,000원의 63%에 불과한 점, 매수인의 대리인인 김OO은 이 사건 토지와 건물 대금을 구분하여 매매계약을 체결한 것은 아니라고 진술한 점 등을 종합하면, 피고가 이 사건 부동산의 양도는 토지와 건물을 함께 양도한 경우로서 그 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 이 사건 부동산의 감정평가액으로 이 사건 부동산의 매 매대금을 안분계산하여 한 이 사건 처분은 적법하다 할 것이다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.