조심2010부3784 (2011.06.03)

중개수수료가 아닌 미등기 양도를 통한 전매 차익을 실현한 것으로 인정됨

부동산 매매거래의 전과정을 주관한 점, 매매의 과정에 비추어 볼 때 매매대금을 전소유자에게 지급한 것으로 보이는 점, 매매를 통해 얻은 이익이 고액으로 중개수수료로 지급받았다는 것은 사회통념상 납득하기 어렵고 오히려 미등기 양도를 통한 전매 차익을 실현한 것으로 봄이 상당함

소득세법 제104조양도소득세의 세율

2011구합2505 양도소득세부과처분취소

주AA

창원세무서장

2011. 12. 15.

2012. 2. 9.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2010. 5. 24. 원고에 대하여 한 양도소득세 39,556,620원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 창원시 진해구 OO동 00-0 답 3,201㎡ 중 1/2 지분(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 1988. 9. 12. 박BB 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다가, 2002. 5. 2. 같은 해 4. 1. 매매를 원인으로 김CC 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다. 그리고 이 사건 부동산에 관하여, 매매계약 체결일은 2002. 3. 26., 매도인은 박BB, 매수인은 김CC, 중개업자는 원고, 매매대금은 4,000만 원(계약금 500만 원, 잔금 3,500만 원)으 로 기재된 매매계약서(을 4호증, 이하 '이 사건 1 매매계약서'라 한다)와 매매계약 체결일은 2002. 4. 2., 매도인은 원고, 매수인은 황DD(김CC의 배우자), 중개업자는 황EE, 매매대금은 7,280만 원(계약금 1,000만 원, 잔금 6,280만 원)으로 기재된 매매계약서 (을 5호증, 이하 '이 사건 2 매매계약서'라 한다)가 각 작성되어 었다.

나. 박BB는 자신이 김CC에게 이 사건 부동산을 양도하였다면서 양도가액을 4,000만 원으로 하여 수영세무서장에게 양도소득세를 신고하였는데, 이후 김CC이 이 사건 부동산을 한국토지공사에 양도하면서 동래세무서장에게 이 사건 부동산의 취득가액을 7,280만 원으로 하여 양도소득세를 신고하자, 수영세무서장은 실가상이자료를 파악하고, 피고에게 그 과세자료를 통보하였다.

다. 이에 피고는, 원고가 박BB로부터 이 사건 부동산을 4,500만 원에 매수하여 김CC에게 7,280만 원에 미등기 전매한 것으로 보고 2010. 5. 24. 원고에 대하여 2002년 귀속 양도소득세 39,556,620원을 부과하는 처분(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하 였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증, 을 1 내지 5호증, 10, 11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 처분은 다음과 같은 사유로 위법하다.

(1) 원고는 부동산중개업자로서 이 사건 부동산의 전 소유자인 박BB로부터 부동산 매매 의뢰를 받아 김CC에게 매도하는 일을 처리하고 그 과정에서 발생한 차익을 원고와 GG부동산 대표 황EE, 달러 정HH가 나눠가졌을 뿐, 원고가 이 사건 부동산을 미등기 전매한 바는 없다.

(2) 가사 원고가 이 사건 부동산을 전매하였다고 보더라도, 이 사건 1 매매계약서는 매매대금을 낮게 기재한 소위 '다운계약서'이고, 원고는 박BB의 처 방MM 명의통장에 입금한 4,500만 원 외에도 가압류등기 말소, 소작농 농비 지급 등을 위하여 현금으로 1,000만 원을 더 지급하였고, 이 사건 부동산의 실제 매매대금은 5,500만 원이다.

나. 관계 법령

별지 기재와 갈다.

다.판단

(1) 원고가 미등기 양도를 하였는지 여부

소득세법 제104조 제3항 소정의 '미등기 양도자산'이란 소득세법 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 이 사건에 관하여 보건대, 갑 3호증, 을 2호증, 4 내지 11호증의 각 기재 및 변 론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 박BB와 김CC은 이 사건 부동산의 매매과정에서 서로 만난 적이 없고 원고가 이 사건 부동산 매매거래의 전과정을 주관한 점, ② 김CC은 이 사건 부동산의 매매대금을 7,280만 원으로 알고 있는 반면, 세무조사 과정에서 박BB는 이 사건 부동산의 매매대금이 4,000만 원이라는 취지의 소명서를 제출한 점, ③ 이 사건 2 매매계약서에 매도인으로 원고가 기재되어 있으며, 실제로 김CC은 이 사건 부동산의 실소유자를 원고로 알았던 것으로 보이는 점, ④ 원고는 이 사건 1 매매계약서 작성 이후 박BB의 처 방MM 명의의 계좌로, 2002. 3. 27. 500만 원, 2002. 4. 19. 2,000만 원을 입금하였고, 위 계좌에는 2002. 4. 29. 2,000만 원이 추가로 입금(입금자는 알 수 없음)되었는바, 이 사건 부동산 매매의 전 과정에 비추어볼 때 원고가 이 사건 부동산의 매매대금 4,500만 원을 박BB에게 지급한 것으로 보이는 점, ⑤ 김CC은 이 사건 2 매매계약서에서 정한 계약금 지급일인 2002. 4. 2. 자신의 지인인 박TT 명의의 계좌를 통해 부동산중개인 황EE(GG 부동산 대표) 명의의 계좌로 계약금 1,000만 원을 이체하였고, 2002. 4. 29.에는 잔금 6,280만 원과 중개수수료 1,100만 원을 합한 6,390만 원을 김FF(GG부동산 딜러 정HH의 처) 명의의 통장으로 이체하였는데, 같은 날 위 김FF의 계좌에서 6,400만원권 수표 1장(수표번호 : 000000)이 대체 출금되었고(그 수표의 최종배서인은 원고이다), 그 중 2,700만 원이 송II에게, 600만 원이 김JJ에게 대체 입금되었으며, 2,900 만원권 수표 1장(수표번호 : 0000000)과 100만 원권 수표 1장(수표번호 : 0000000)이 각 발행되었고, 나머지 100만 원은 현금으로 지급되었는바, 김CC이 지급한 매매대금도 결국 원고가 수령하여 사용한 것으로 보이는 점, ⑥ 원고가 이 사건 부동산의 매매를 통해 얻은 이익은 약 2,000만 원에 달하여 이를 중개수수료로 지급받았다는 것은 거래규모에 비추어 사회통념상 납득하기 어렵고, 오히려 미등기 양도를 통한 전매 차익을 살현한 것으로 보이는 점 등을 종합하면 원고는 이 사건 부동산을 박BB로부터 매수하여 미등기 상태로 감CC에게 전매한 것으로 봄이 상당하므로 이와 같이 보고 한 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

(2) 이 사건 부동산의 양도가액이 5,500만 원인지 여부

원고는 이 사건 1 매매계약서 외에, 매매계약 체결일은 2002. 3. 26., 매도인은 박BB, 매수인은 김상민, 중개업자는 원고, 계약금 500만 원(계약시 지급), 중도금 2,000만 원(지급기일 2002. 4. 18.), 잔금 2,500만 원(지 급기 일 2002. 5. 3.) 등 매매 대금 이 총 5,000만 원으로 기재된 매매계약서를 증거로 제출하였는데(갑 6호증), 그 매매계 약서에 특약사항으로 '중도금 지불 때 가압류된 부분을 해지하여 준다(매도인 책임)'이 라는 문구가 기재되어 있으며, 갑 1호증의 기재에 의하면 실제로 2002. 4. 13. 이 사건 부동산에 관하여 2002. 4. 2. 해제를 원인으로 가압류등기가 말소된 사실은 인정되나, 원고의 주장에 따르더라도 이 사건 부동산 매매와 관련하여 사실과 다른 내용의 매매 계약서가 수회 작성되어 그 기재 내용을 쉽게 믿기 어려운 점, 원고가 박BB에게 지급한 돈으로 위 가압류가 말소되었는지 여부 및 그 액수 등을 인정할 직접적인 증거가 없는 점, 원고가 제출한 증거는 대부분 이 사건 부동산에 관한 매매계약에 관계된 사람들이 원고의 요구에 의하여 작성한 사실확인서 등으로서 원고의 주장을 뒷받침 할만한 객관적인 증거로 보기 어려운 점 등에 비추어보면, 갑 1 내지 12호증의 기재만으로는 이 사건 부동산의 매매대금이 5,500만 원이라는 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없으므로 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.