대구지방법원2009구합12 (2009.08.12)

조심2009구0066 (2008.12.15)

주택 양도로 수익을 얻은 경우 잔금청산일 이전 건물이 철거되었더라도 양도에 해당됨

잔금지급일 이전에 주택이 철거되었다 하더라도 원고가 소외 회사로부터 매매대금을 전부 지급받은 이상 고가주택, 1가구 3주택의 소유자로 보아 양도소득세가 산정되어야 함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2008. 12. 11. 원고에게 한 2005년도 양도소득세 2,646,243,000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의경위

가. 원고는 2002. 1. 27. 최CC으로부터 대구 수성구 E동 552-2 대 338㎡, 같은 동 552-14 도로 37㎡(이하 위 338㎡ 및 37㎡를 통틀어 '이 사건 토지'라고 한다) 및 그 지상에 위치한 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 지상 4층의 다가구주택(이하 '이 사건 주택'이라고 한다)을 매수하여 2002. 3. 5. 자신 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.

"나. 원고는 재건축사업의 시행사인 주식회사 DDDDDD(이하소외 회사'라고 한다)에게 2005. 6. 14. 이 사건 토지를 대금 40억 원에 양도하였다면서 이 사건 토지의 기준시가를 기준으로 양도차익을 산정한 다음 2006. 3. 17. 2005년 귀속 양도소득세 15,210,570원을 신고ㆍ납부하였다.",다. 피고는 원고가 신고한 양도소득세에 대한 조사를 실시한 후, '원고가 소외 회사에 이 사건 토지뿐만 아니라 이 사건 주택까지 모두 양도한 것이고, 이 사건 토지 및 주태의 양도가액이 6억 원을 초과하는 고가주택이며, 당시 원고가 1세대 3주택 이상을 소유하고 있었으므로, 위 양도는 1세대 3주택의 고가주택을 양도한 경우에 해당한다.'라고 판단하고, 2008. 12. 11. 원고에게 위 양도에 대하여 실지거래가액과 중과세율을 적용하여 산정한 2005년 귀속 양도소득세 2,646,243,000원을 경정고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라고 한다).

라. 한편, 원고는 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2009. 2. 17. 원고의 심판청구를 기각하는 결정을 하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 14호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 1 내지 9, 을 제7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이사건처분의적법여부

가. 원고의주장

(1) 매매목적물이이사건토지에한정된다는주장

원고는 소외 회사와 사이에 이 사건 주택의 철거를 조건으로 이 사건 토지만을 매도하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 이에 따라 원고가 소외 회사를 통하여 이 사건 주택을 철거한 후 이 사건 토지만을 매도하였으므로, 원고가 이 사건 토지 외에도 이 사건 주택을 양도하였음을 전제로 원고를 실지거래가액이 적용되는 소득세법 제96조 제1항 제1호의 고가주택(주택 및 이에 부속하는 토지의 실제거래가액 합계액이 6억 원 이상인 경우)의 소유자 및 실질거래가액 및 중과세가 적용되는 소득세법 제96조 제1항의 제7호의 1가구 3주택의 소유자로 보아 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 원고가 고가주택자, 1가구 3주택자에 해당하는지의 여부는 양도시기를 기준으로 판단하여야 한다는 주장

설령 원고가 소외 회사와 사이에 체결한 매매계약의 목적물에 이 사건 주택이 포함되었다고 하더라도, 이 사건 주택은 소득세법 시행령 제162조에서 정한 양도시기 (당해 자산의 대금을 청산한 날)인 잔금지급일 이전에 멸실되어, 원고는 양도시기에는 고가주택의 소유자 및 1가구 3주택 소유자가 아닌 것으로 되었으므로 피고가 원고를 고가주택의 소유자 또는 1가구 3주택이상 소유자 및 고액주택의 소유자로 보아 이에 따라 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 이 사건 주택은 2002. 1.말경 신축된 건물로서 원고는 최CC으로부터 이 사건 주택을 매입한 후 4억 원 이상을 들여 리모델링을 하였으며 이 사건 매매계약 당시 임대수익은 월 500만 원 내지 700만 원 상당이었다.

(2) 원고는 2005. 6. 14. 소외 회사와 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라한다)를 체결하였는데 그 매매계약서(갑 제7호증, 이하 '이 사건 매매계약서'라고 한다)에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다(아래에서 굵게 기울여 쓴 부분은 수기로 되어 있고, 그 나머지 부분은 부동문자로 인쇄되어 있으며 부동문자 옆에는 원고의 도장이 날인되었다.

(3) 원고는 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 주택을 포함하여 1세대 3주택 이상을 소유하고 있었다.

(4) 원고는 소외 회사로부터 이 사건 매매대금 명목으로 2005. 6. 22. 계약금 4억 원, 2005. 10. 19. 중도금 24억 원, 2005. 12. 29. 잔금 12억 원을 각 지급받았다.

(5) 소외 회사는 잔금지급일 하루 전날인 2005. 12. 28. 소외 회사의 비용으로 소외 회사의 철거대행업체인 주식회사 태산개발을 통하여 이 사건 주택을 철거한 후, 같은 날 이 사건 주택에 관하여 건물멸실등기를 마쳤다.

(6) 소외 회사는 소외 회사의 비용으로 이 사건 주택의 세입자들에게 이주비 명목 등으로 2,500만 원을 직접 지급하였고, 원고는 원고의 비용으로 세입자들에게 임대 보증금을 지급하였다.

(7) 당시 소외 회사의 직원으로서 사업부지 매수를 담당했던 신BB는 피고로부터 이 사건과 관련하여 조사를 받으면서 다음과 같은 취지의 진술을 하였다.

(가) 소외 회사의 사업부지에 대한 매입가격 원칙은, 토지의 경우 공시지가보다 2.8배 높은 가격이고, 건물의 경우 건축연도에 따라 차등으로 책정한 금액이다. 원고는 이 사건 주택이 중요하므로 사업부지 대상에서 제외하던지 아니면 50억 원에 매수하라고 하였다. 소외 회사는 원고로부터 이 사건 토지 및 이 사건 주택을 대금 40억 원에 매수하였다.

(나) 소외 회사는 소외 회사의 비용으로 이 사건 주택의 세입자들에게 이주비 및 명도비를 지급하는 등 세입자들에 대한 이주 및 명도 업무를 직접 담당하였다.

(다) 소외 회사는 시행사로서 지주들의 양도소득세를 대신 부담하기로 하였다. 그런데 원고의 경우 1세대 3주택 이상 보유자에 해당하여, 소외 회사가 이 사건 주택이 있는 상태로 이 사건 토지를 양도받으면 실지거래가액으로 산정된 양도소득세를 부담하게 되어 소외 회사의 부담이 매우 큰 반면에, 소외 회사가 주택이 멸실된 나대지 상태로 이 사건 토지를 양도받으면 기준시가로 산정된 양도소득세를 부담하게 되어 소외 회사의 부담이 매우 적었다. 또한 2006년부터는 개정된 소득세법에 따라 나대지의 경우도 실지거래가액으로 양도소득세를 산정하여야 했다. 따라서 소외 회사는 잔금 지급일 하루 전날인 2005. 12. 28. 급하게 이 사건 주택을 철거하고 이에 대한 건물멸실등기를 마쳤다.

(8) 원고는피고로부터이사건세무조사를받으면서다음과같은취지의진술을하였다.

(가) 이 사건 주택은 임대수익이 많은 새 건물이고 노후대책으로 구입하였기 때문에 원고는 이 사건 주택을 팔지 않으려고 하였다. 그런데 신BB가 거의 매일 찾아와서 사정을 하고 양도소득세 또한 소외 회사가 전부 책임을 진다고 하였다. 매매대금 40억 원은 이 사건 토지와 이 사건 주택의 건물 가액을 반영한 금액이다.

(나) 이사건주택의세입자에대한이주비및명도비는소외회사에서직접지급한것이어서원고는그내용을잘알지못한다.

(다) 이 사건 주택의 철거 또한 소외 회사가 직접 처리한 것이어서 원고는 그 내용을 잘 알지 못한다.

(9) 소외 회사 작성의 수성구 E동 토지조서(을 제5호증의 1)에는 소외 회사가 지주들에 대하여 애초에 보상하기로 책정한 금액은 토지 부분과 건물 부분으로 구분되어 있었는데, 원고의 경우도 이 사건 토지 부분(보상금액 496,860,000원)과 이 사건 주택 부분(보상금액 366,569,500원)으로 구분된 채로 보상금액이 책정되어 있었고, F블럭 중 에는 원고의 건물이 가장 높은 가액으로 평가되어 있었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3 내지 8호증, 을 제2호증의 1 내지 8, 을 제4호 증, 을 제5호증의 1, 2, 3, 을 제6호증의 각 기재, 당심 증인 조AA의 일부 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 이사건매매계약의목적물에이사건주택이포함되어있는지여부

(가) 일반적으로 주택이 건립되어 있는 토지를 매도하는 경우 매매당사자 사이에 주택을 제외하고 그 부지인 토지만을 매매하였는지 여부는 매매당사자 사이의 의사와 매매의 목적 그러한 매매의 필요성 및 매매계약서의 내용, 매매에 따른 부동산의 이전경위 등을 종합하여 합리적으로 판단하여야 한다.

(나) 살피건대 위 인정사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 매매계약서 제1조에는 매매목적물로 이 사건 토지만이 수기로 기재되어 있으나, 그 아래 부분에 '매매부동산은 상기 부지의 지상 건축물 및 지하 구조물 등을 포함한다.'고 부동문자로 인쇄되어 있고 그 옆에 원고의 도장이 날인되어 있는 점(원고는 위 부동문자는 예문에 불과하다고 주장하고 있으나 위 부동문자 옆에 원고가 도장을 날인한 점에 비추어 이를 단순한 예문이라고 보기는 어렵다), ② 일반적으로 주택이 건립된 토지를 매도할 때는 그 지상의 건물이 주택으로 사용할 수 없는 정도로 낡은 경우가 아닌 한 그 부지인 토지만을 매매한다는 것은 이례에 속한다 할 것인데(대법원 1985. 4. 23. 선고 84누440 판결 참조), 이 사건 주택은 2002. 1.말경 신축된 비교적 새 건물로서 이 사건 매매계약 당시 임대수익이 월 500만 원 내지 700만 원 상당에 이르며, 원고의 건물이 주변 건물 중 가장 높은 가액으로 평가되어 있는 점 등에 비추어 볼 때 그 가치가 상당하다 할 것이어서, 원고가 이와 같이 가치가 상당한 이 사건 주택을 제외하고 그 부지인 이 사건 토지만을 매매하였다는 것은 쉽사리 납득하기 어려운 점, ③ 소외 회사는 이 사건 토지 및 그 인근토지를 함께 매입하여 그 위에 아파트를 건축할 목적이었으므로 이 사건 토지 위에 건축된 이 사건 주택까지 함께 매입한 후 주택을 철거하여만 자신의 사업목적을 달성할 수 있는 점, ④ 소외 회사가 작성한 토지조서에는 이 사건 토지에 대한 보상금액과 이 사건 주택에 대한 보상금액이 명확히 구분 되어 책정되어 있었던 점, ⑤ 원고는 이 사건으로 인하여 세무조사를 받을 당시 매매대금 40억 원에는 이 사건 토지 가액뿐만 아니라 임대수익이 좋은 이 사건 주택의 가액도 포함되어 있다고 진술하였고, 당시 소외 회사 담당직원인 신BB 역시 그러한 취지로 진술한 점, ⑥ 원고는 이 사건 주택은 소외 회사에게 매도하지 아니하여 이 사건 토지만을 소외 회사에게 매도하고, 그 후 소외 회사를 통하여 이 사건 주택을 철거하였다고 주장하고 있으나, 만약 이 사건 매매대금에 이 사건 주택의 가치가 포함되어 있지 않았다면 원고가 이 사건 토지 매도 후 재산적 가치가 상당한 이 사건 주택을 철거할 이유가 없는 점 등에 비추어 보면 이 사건 매매대금에는 이 사건 주택 가치 상당 의 금액이 포함되어 있고, 이 사건 매매계약의 목적물에는 이 사건 토지뿐만 아니라 이 사건 주택도 포함되어 있다고 봄이 상당하므로 원고의 위 주장은 이유가 없다.

(2) 과세요건으로서 잔금지급일 현재 이 사건 주택이 현존하여야 하는지 여부

소득세법 및 그 시행령에서 고가주택 소유자에 대하여 실지거래가액을 기준으로 양도소득을 산정하도록 하고, 1가구 3주택 소유자의 주택양도행위에 대하여 실지거래가액을 기준으로 양도소득을 산정하고, 중과세를 부과한 것은 이러한 세제규제를 통하여 고가주택의 매도를 제한하고, 1인이 3가구 이상의 주택을 소유한 후 양도하여 지나친 수익을 얻는 것을 제한함으로써 투기를 사전에 방지하고 부동산가격 안정을 도모하기 위한 것이 그 목적이라 할 것이다. 따라서 고가주택을 양도하거나 1가구 3주택자가 주택을 양도하여 양도인이 실질적으로 양도수익을 얻은 이상 소득세법 시행령 제162조의 양도시기(청산일) 이전에 건물이 철거되었다 하더라도 고가주택의 양도, 1가구 3주택자의 양도로 보아 이에 따라 양도소득세를 산정하는 것이 그 목적에 부합한다.

그러므로 비록 잔금지급일 이전에 이 사건 주택이 철거되었다 하더라도 원고가 소외 회사로부터 이 사건 매매대금을 전부 지급받은 이상 고가주택, 1가구 3주택의 소유자로 보아 이에 따라 양도소득세가 산정되어야 한다. 결국 원고의 이 부분 주장 역시 이유가 없다.

3. 결론

원고의 청구를 기각한 제l심 판결은 정당하고, 원고의 항소는 이유 없으므로 기각한다.