잔금지급일 현재 양도자산이 존재해야 되는 것은 아님

양도소득세는 양도자가 얻는 소득인 양도차익을 과세대상으로 하는 것이지 자산자체를 과세대상으로 하는 것은 아닌 점 으로 보아 대금청산일 현재 자산자체가 현존하고 있어야만 하는 것은 아니라고 판단됨

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2008. 12. 11. 원고에게 한 2005년도 양도소득세 2,646,243,000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 대구 @@구 @동 552-2 대 338㎡, 같은 동 552-14 도로 37㎡(이하 위 338㎡ 및 37㎡를 통틀어 '이 사건 토지'라고 한다) 및 이 사건 토지 지상 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 지상 4층의 다가구주택(이하 '이 사건 주택'이라고 한다)을 소유하고 있었다.

나. 원고는, 2005. 6. 14. 재건축사업의 시행사인 주식회사 SSS엔씨(이하 '소외 회사'라고 한다)에게 이 사건 토지만을 대금 40억 원에 매도하기로 한 후 2005. 12. 29. 소외 회사로부터 잔금을 지급받아 매매대금을 전부 지급받았는데, 한편 이 사건 주택은 위 잔금지급일 전인 2005. 12. 28. 철거되어 그 건물멸실등기가 마쳐졌으므로 이 사건 토지에 대한 양도차익은 이 사건 토지의 기준시가를 기준으로 산정하여야 한다고 주장하면서, 2006. 3. 17. 위와 같이 산정한 2005년 귀속 양도소득세 15,210,570원을 신고ㆍ납부하였다.

다. 피고는 원고에 대한 세무조사를 거친 후, '원고는 이 사건 토지만을 양도한 것이 아니라, 이 사건 토지 및 그 지상의 이 사건 주택을 모두 양도한 것이고, 이 사건 토지 및 이 사건 주택의 양도가액이 6억 원을 초과하며 당시 원고가 1세대 3주택 이상을 소유하고 있었으므로, 위 양도는 1세대 3주택의 고가주택을 양도한 경우에 해당한다'라고 보아, 2008. 12. 11. 원고에게 위 양도에 대하여 실지거래가액과 중과세율을 적용하여 산정한 2005년 귀속 양도소득세 2,646,243,000원을 경정고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라고 한다).

라. 한편, 원고는 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2009. 2. 17. 원고의 심판청구를 기각하는 결정을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 14호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 1 내지 9, 을 제7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 매매목적물이 이 사건 토지에 한정된다는 주장

당시 대구 수성구 상동 일대의 토지 약 3만 2천 평을 매수하여 그 지상에 대규모 아파트(동일하이빌) 단지를 재건축하려는 소외 회사로서는 이 사건 주택이 재건축사업에 전혀 필요 없었으므로, 원고로부터 이 사건 주택이 철거된 나대지 상태의 이 사건 토지만을 매수하고자 하였다. 따라서 원고가 소외 회사와 사이에 작성한 매매계약서(갑 제7호증) 중 제1조에 의하더라도, 매매부동산으로는 이 사건 토지만이 기재되어 있을 뿐만 아니라 매매대금도 이 사건 토지 만에 대한 금액으로 기재되어 있다. 더욱이 원고는 이 사건 주택을 철거하여 건물멸실등기를 마치고 난 후에 소외 회사로부터 잔금을 지급받았다. 위와 같은 사정들에 비추어 보면, 나대지 상태로서의 이 사건 토지만이 이 사건 매매계약의 목적물이라고 할 것이다. 다만 이 사건 토지에 대한 매매대금이 40억 원에 이르는 것은 이 사건 토지가 재건축사업부지 중 한가운데에 위치하여 재건축사업에 없어서는 안 되는 토지여서, 소외 회사로서는 조속한 사업시행을 위하여 원고가 원하는 대로 높은 가격을 책정할 수밖에 없었기 때문이다. 즉, 원고는 소외 회사와 사이에 이 사건 토지만을 매도하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 이에 따라 원고가 소외 회사에게 이 사건 주택을 철거한 후 이 사건 토지만을 양도하였으므로, 원고가 이 사건 토지 외에도 이 사건 주택을 양도하였음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 이 사건 주택은 양도시기에 멸실되어 과세대상이 될 수 없다는 주장

양도소득세의 과세요건이 되는 시점인 양도시기는 매매대금이 청산된 잔급지급일임이 명백한바, 설령 원고가 소외 회사와 사이에 체결한 매매계약의 목적물에 이 사건 주택이 포함되었다고 하더라도, 이 사건 주택은 잔금지급일 이전에 멸실되어 양도시기인 잔금지급일을 기준으로 하면 이 사건 주택이 양도되었다고 할 수 없으므로, 양도시기에 이 사건 주택이 현존함을 전제로 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 원고는 2002. 1. 27. 최KK으로부터 이 사건 토지 및 그 지상에 위치한 이 사건 주택(다만 최KK은 2002. 1. 28.자로 이 사건 주택에 대한 사용승인을 받았고 2002. 1. 31. 그 소유권보존등기를 마쳤다)을 매수하여 2002. 3. 5. 소유권이전등기를 마쳤다.

(2) 원고가 2005. 6. 14. 재건축사업의 시행사인 소외 회사와 사이에 체결한 매매계약(이하 이 사건 매매계약이라고 한다)의 주요 내용은 아래와 같다(갑 제7호증의 부동산 매매계약서, 다만 아래 기재 사항 중 밑줄 친 부분은 수기로 기재되어 있다).

(3) 원고는 소외 회사로부터 2005. 6. 22. 계약금 4억 원, 2005. 10. 19. 중도금 24억 원, 2005. 12. 29. 잔금 12억 원을 각 지급받았다.

(4) 소외 회사는 잔금지급일 하루 전날인 2005. 12. 28. 소외 회사의 비용으로 소외 회사의 철거대행업체인 주식회사 GG개발을 통하여 이 사건 주택을 철거한 후, 같은 날 이 사건 주택에 관하여 건물멸실등기를 마쳤다. 또한 소외 회사는 소외 회사의 비용으로 이 사건 주택의 세입자들에게 이주비 명목 등으로 2,500만 원을 직접 지급하였다. 한편 원고는 원고의 비용으로 세입자들에게 임대보증금을 지급하였다.

(5) 당시 소외 회사의 직원으로서 사업부지 매수를 담당했던 신PP는 피고로부터 이 사건과 관련하여 조사를 받으면서, ① 소외 회사의 사업부지에 대한 매입가격 원칙은, 토지의 경우 공시지가보다 2.8배 높은 가격이고, 건물의 경우 건축연도에 따라 차등으로 책정한 금액이다. 원고는 이 사건 주택이 중요하므로 사업부지 대상에서 제외하던지 아니면 50억 원에 매수하라고 하였다. ② 소외 회사는 소외 회사의 비용으로 이 사건 주택의 세입자들에게 이주비 및 명도비를 지급하는 등 세입자들에 대한 이주 및 명도 업무를 직접 담당하였다. ③ 소외 회사는 시행자로서 지주들의 양도소득세를 대신 부담하기로 하였다. 그런데 원고의 경우 1세대 3주택 이상 보유자에 해당하여, 소외 회사가 이 사건 주택이 있는 상태로 이 사건 토지를 양도받으면 실지거래가액으로 산정된 양도소득세를 부담하게 되어 소외 회사의 부담이 매우 큰 반면에, 소외 회사가 주택이 멸실된 나대지 상태로 이 사건 토지를 양도받으면 기준시가로 산정된 양도소득세를 부담하게 되어 소외 회사의 부담이 매우 적었다. 또한 2006년부터는 개정된 소득세법에 따라 나대지의 경우도 실지거래가액으로 양도소득세를 산정하여야 했다. 따라서 소외 회사는 잔금지급일 하루 전날인 2005. 12. 28. 급하게 이 사건 주택을 철거하고 이에 대한 건물멸실등기를 마쳤다'라는 취지로 진술하였다.

(6) 원고는 피고로부터 이 사건 세무조사를 받으면서, '① 이 사건 주택은 임대수익이 많은 새 건물이고 노후대책으로 구입하였기 때문에 원고는 이 사건 주택을 팔지 않으려고 하였다. 그런데 신PP가 거의 매일 찾아와서 사정을 하고 양도소득세 또한 소외 회사가 전부 책임을 진다고 하였다. 매매대금 40억 원은 이 사건 토지와 이 사건 주택의 건물 가액을 반영한 금액이다. ② 이 사건 주택의 세입자에 대한 이주비 및 명도비는 소외 회사에서 직접 지급한 것이어서 원고는 그 내용을 잘 알지 못한다. ③ 이 사건주택의 철거 또한 소외 회사가 직접 처리한 것이어서 원고는 그 내용을 잘 알지 못한다'라는 취지로 진술하였다.

(7) 소외 회사 작성의 '수성구 상동 토지조서'(갑 제5호증의 1)에 의하면, 소외 회사가 지주들에 대하여 애초에 보상하기로 책정한 금액은 토지 부분과 건물 부분으로 구분되어 있었고, 원고의 경우도 이 사건 토지 부분(보상금액 496,860,000원)과 이 사건 주택 부분(보상금액 366,569,500원)으로 구분된 채로 보상금액이 책정되어 있었다.

(8) 한편, 원고는 이 사건 매매계약 체결일 당시 및 그 잔금지급일 현재 1세대 3주택 이상을 소유한 자에 해당한다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3 내지 8호증, 을 제2호증의 1 내지 8, 을 제4호증, 을 제5호증의 1, 2, 3, 을 제6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 이 사건 매매계약의 목적물에 이 사건 주택이 포함되어 있는지 여부

위 인정사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 매매계약서중 제1조에 의하면, 매매부동산은 이 사건 토지의 지상 건축물 및 지하 구조물을 포함한다고 기재되어 있는데, 처분문서의 해석상 매매목적물로 이 사건 토지만이 수기로 기재되어 있다고 해서 이 사건 주택이 매매목적물에서 제외된다고 쉽사리 단정할 수 없는 점, ② 일반적으로 주택이 건립된 토지를 매도할 때는 그 지상의 건물이 주택으로 사용할 수 없는 정도로 낡은 경우가 아닌 한 그 부지인 토지만을 매매한다는 것은 이래에 속하고, 더욱이 이 사건 주택은 2002. 1.말경 신축된 비교적 새 건물이고 이 사건 주택을 제외하고 그 부지인 이 사건 토지만을 매매하였다는 원고의 주장은 쉽사리 납득하기 힘든 점, ③ 원고는 이 사건으로 인하여 세무조사를 받을 당시 매매대금 40억 원에는 이 사건 토지 가액뿐만 아니라 임대수익이 좋은 이 사건 주택의 가액도 포함되어 있다고 진술하였고, 당시 소외 회사 담당직원인 신PP 또한 그러한 취지로 진술하였으며, 소외 회사가 작성한 토지조서에도 이 사건 토지에 대한 보상금액과 이 사건 주택에 대한 보상금액이 명확히 구분되어 책정되어 있었던 점, ④ 소외 회사는 소외 회사의 비용으로 이 사건 주택의 세입자에게 이주비 및 명도비를 직접 지급하는 등 소외 회사의 책임 하에 세입자에 대한 이주 및 명도 업무를 처리하였고, 또한 이 사건 매매계약서 중 제5조 제3호에 의하면, 이 사건 주택의 철거진행의 책임과 소요비용은 소외 회사가 부담한다고 기재되어 있으며, 이에 따라 소외 회사는 회사의 비용과 책임으로 철거업체를 선정하여 이 사건 주택을 철거한 후 이에 대한 건물멸실등기까지 마쳤는바, 원고의 주장대로 이 사건 매매계약에 이 사건 주택이 포함되어 있지 않다면 이 사건 주택에 대하여 처분권한이 없는 소외 회사가 소외 회사의 비용과 책임으로 위와 같이 철거 등을 하였다는 것은 선뜻 이해하기 힘든 점, ⑤ 소외 회사가 잔금지급일 하루 전 날 이 사건 주택을 급히 철거한 것은 소외 회사가 이 사건 매매계약에 따라 원고를 대신하여 부담하여야 할 양도소득세 산정시 실지거래가액 적용을 회피하여 세금 부담을 줄이려는 의도에 의한 것으로 보이고, 원고가 이 사건 주택이 매매목적물이 아니어서 잔금을 지급받기 전에 철거한 것으로 보이지는 않는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매계약의 목적물에는 이 사건 토지뿐만 아니라 이 사건 주택도 포함되어 있다고 봄이 상당하다.

따라서 원고의 이 부분 주장은 이유가 없다.

(2) 과세요건으로서 잔금지급일 현재 이 사건 주택이 현존하여야 하는지 여부

소득세법이 '양도'를 자산에 대한 동기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것으로 규정하고, '양도소득세'를 위와 같은 양도로 인하여 양도자가 얻는 소득(양도차익)에 대한 과세로 규정하고 있는 점에 비추어 보면, 양도소득세는 양도자가 얻는 소득인 '양도차익'을 과세대상으로 하는 것이지 양도의 대상이 되는 '자산'자체를 과세대상으로 하는 것은 아니라고 할 것이므로, 소득세법이 양도시기로 규정하고 있는 대금 청산일 현재 자산 자체가 현존하고 있어야만 하는 것은 아니라고 판단된다. 즉, 이 사건 매매계약을 체결할 당시 이 사건 토지 지상에는 이 사건 주택이 있었고, 이 사건 매매계약에는 이 사건 토지뿐만 아니라 이 사건 주택도 포함되어 있어 양도계약 당시에는 양도소득세의 과세요건을 갖추고 있었고, 나아가 양도인인 원고가 소외 회사로부터 이 사건 매매계약에 따른 매매대금 전부를 지급받음으로써 이 사건 주택에 대한 대금을 청산받은 이상, 이 사건 매매계약 후 잔금지급일 이전에 이 사건 주택이 철거됨으로써 이 사건 토지가 나대지 상태가 되었다고 하더라도, 원고가 이 사건 주택의 양도로 소득을 얻었다는 사실에는 변함이 없다. 따라서 잔금지급일 현재 이 사건 주택이 철거되어 현존하지 않더라도 원고가 이 사건 주택의 양도로 인하여 얻은 소득은 여전히 양도소득세가 과세되는 소득이라고 봄이 상당하다.

따라서 원고의 이 부분 주장도 이유가 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.