토지거래허가를 받지 않고 미등기전매를 한 경우에도 양도소득세 과세대상이 될 수 있음

토지거래허가를 받지 않고 미등기전매를 한 경우에도 제3자 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고 매매대금도 반환되지 않았다면 양도소득세 과세대상임

소득세법 제88조양도의 정의

2014구단31326 양도소득세부과처분취소

이OO

OO세무서장

2015. 9. 2.

2015. 10. 7.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2013. 11. 1. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 000,000,000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 노OO는 2003. 12. 23. OO시 OO읍 OO리 산 OO 임야 00,000㎡(이하 '이 사건 전체 토지'라 한다)를 공유자들인 이AA 외 5명으로부터 매매대금 0,000,000,000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 위 계약에 따라 이AA 외 5명에게 계약금 및 중도금 명목으로 0,000,000,000원을 지급하였다.

나. 원고는 2005. 1. 20. 노OO로부터 2003. 12. 23.자 매매계약에 기한 매수인의 지위를 양수하기로 약정한 후, 2005. 1. 25. 이AA 외 5명과 사이에 이 사건 전체 토지에서 분할된 토지 중에서 ① 같은 리 산 OO 임야 0,000㎡(그 후 등록전환, 분할과 지목 변경을 거쳐 같은 리 OO-O 대 0,000㎡, 같은 리 OO-O 임야 000㎡로 되었고, 이하 '이 사건 제1토지'라 한다), ② 같은 리 산 OO-O 임야 0,000㎡(그 후 등록전환, 분할과 지목 변경을 거쳐 같은 리 OO-O 대 0,000㎡, 같은 리 OO-O 임야 000㎡로 되었고, 이하 '이 사건 제2토지'라 하고, 이 사건 제1토지와 이 사건 제2토지를 통틀어 '이 사건 토지'라 한다), ③ 같은 리 산 OO-O 임야 0,000㎡, ④ 같은 리 산 OO-O 임야 0,000㎡, ⑤ 같은 리 산 OO-O 임야 0,000㎡, ⑥ 같은 리 산 OO-O 임야 0,000㎡, ⑦ 같은 리 산 OO-O 임야 0,000㎡, ⑧ 같은 리 OO-O 임야 0,000㎡, ⑨ 같은 리 OO-O 임야 000㎡를 매매대금 0,000,000,000원에 매수하기로 하는 매매계약(이하 '2005. 1. 25.자 계약'이라 한다)을 체결하였다.

다. 원고는 2007. 11. 27. 차BB에게 이 사건 제1토지를 매매대금 000,000,000원에 매도하는 계약(그 후 원고와 차BB 사이에 매매계약서를 2008. 4. 10. 새로 작성하면서 매매대금이 000,000,000원으로 변경되었다)을 체결하였고, 차BB은 2008. 5. 16. 이 사건 제1토지에 관하여 이AA 외 5명으로부터 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 원고는 2008. 5. 8. 김CC에게 이 사건 제2토지를 매매대금 000,000,000원에 매도하였고, 김CC은 2008. 6. 27. 이 사건 제2토지에 관하여 이AA 외 5명으로부터 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

마. 피고는 이AA의 상속인인 이DD에 대한 상속세 세무조사를 실시하는 과정에서 원고가 이 사건 토지를 차BB, 김CC에게 매도한 사실을 확인하였고, 그에 따라 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시한 후, 원고가 이 사건 토지를 미등기전매한 것으로 보아 2013. 11. 1. 원고에 대하여 2008년 귀속 양도소득세 000,000,000원을 결정・고지하였다.

바. 원고는 이에 불복하여 피고에게 과세전적부심사를 청구하였으나, 피고는 원고의 청구를 불채택하였다.

사. 원고는 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 제기하였는데, 피고는 2014. 3. 10. 원고가 이 사건 토지를 양도하는 과정에서 지출하였다고 주장하는 필요경비 중 대체산림조성비 0,000,000원을 취득가액에 산입하고, 중개수수료 0,000,000원을 필요경비에 산입하여 당초 결정세액 중 00,000,000원을 직권으로 감액・경정하였고(이하 2013. 11. 1.자 부과처분 중 감액되고 남은 양도소득세 000,000,000원에 대한 부과처분을 '이 사건 처분'이라 한다), 그 후 조세심판원은 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1 내지 9, 갑 제3호증의 1 내지 6, 갑 제6호증, 갑 제8호증의 1, 2, 갑 제11호증의 1, 4, 갑 제12호증, 갑 제31호증의 1, 2, 갑 제40호증의 1, 2, 을 제2, 3호증, 을 제4호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 아래와 같은 사유로 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

1) 2005. 1. 25.자 계약은 토지거래허가를 받지 아니하여 무효이거나 이 사건 토지를 포함한 5필지에 관하여는 2005. 11. 20.자 합의각서에 의하여 합의해제되었으므로, 2005. 1. 25.자 계약이유효함을 근거로 하여 원고가 이 사건 토지를 미등기전매하였다고 볼 수는 없다.

2) 설령 원고가 이 사건 토지를 미등기전매하였다 하더라도 ① 이 사건 전체 토지

의 취득가액은 0,000,000,000원이므로 이 사건 토지의 취득가액을 000,000,000원으로 본 것은 위법하고, ② 원고가 이 사건 토지를 양도하는 과정에서 지출한 대체산림조성비, 중개수수료 등 필요경비를 공제하여야 하며, ③ 원고가 이AA 등의 양도소득세로 대납한 00,000,000원은 원고의 기 납부세액으로 인정되어야 한다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 원고가 미등기전매를 하였는지 여부

가) 우선 원고는 2005. 1. 25.자 계약은 토지거래허가를 받지 아니하여 무효라고 주장하므로 살펴본다.

국토계획법이 정한 토지거래허가구역 내 토지를 매도하고 대금을 수수하였으면서도 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 매매가 아닌 증여가 이루어진 것처럼 가장하여 매수인 앞으로 증여를 원인으로 한 이전등기까지 마친 경우 또는 토지거래허가구역 내 토지를 매수하였으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 않고 이전등기를 마치지도 않은 채 토지를 제3자에게 전매하여 매매대금을 수수하고서도 최초 매도인이 제3자에게 직접 매도한 것처럼 매매계약서를 작성하고 그에 따른 토지거래허가를 받아 이전등기까지 마친 경우, 이전등기가 말소되지 않은 채 남아 있고 매도인 또는 중간 매도인이 수수한 매매대금도 매수인 또는 제3자에게 반환하지 않은 채 그대로 보유하고 있는 때에는 예외적으로 매도인 등에게 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 보아 양도소득세 과세대상이 된다고 보는 것이 타당하다(대법원 2011. 7. 21. 선고 2010두23644 전원합의체 판결 등 참조).

갑 제36호증의 1, 2, 갑 제37호증의 각 기재에 의하면, 원고는 토지거래허가구역 내의 이 사건 토지를 매수하였으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 않은 사실이 인정되나, 앞서 본 바와 같이 원고는 토지거래허가구역 내의 이 사건 토지를 매수하였으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 않고 소유권이전등기를 마치지도 않은 채 이 사건 토지를 제3자에게 전매하여 매매대금을 수수하고서도 최초 매도인이 제3자에게 직접 매도한 것처럼 매매계약서를 작성하고 그에 따른 소유권이전등기까지 마쳤고, 원고가 수수한 매매대금도 그대로 보유하고 있는 것으로 보이므로, 원고에게는 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 봄이 상당하다.

나) 다음으로 원고는 이 사건 토지를 포함한 5필지에 대한 계약은 2005. 11. 20.자 합의각서에 의하여 합의해제 되었다고 주장하므로 살펴본다.

원고는 갑 제10호증을 근거로 합의해제를 주장하고 있으나, 한편 앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고가 합의해제되었다고 주장하는 2015. 1. 25.자 계약에서 이 사건 토지를 포함한 5필지 중 이 사건 토지는 각 차BB과 김CC 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 산 OO-O, OO-O, OO-O 중 이AA 지분은 이AA이 사망한 후 원고가 이AA의 상속인에게 2015. 1. 25.자 계약에 따른 의무이행으로서 소유권을 이전할 것을 요구하여 2008. 8. 13. 원고 앞으로 소유권이전등기를 마친 점, ② 이AA이 상속인인 이DD이 2005. 1. 25.자 계약에 기초하여 원고를 상대로 매매대금의 지급을 구한 관련 민사재판(OO지방법원 OO지원 0000가합000호)에서 원고는 이AA과 사이에 이 사건 토지에 대한 매매계약을 해제하고 이 사건 토지가 제3자에게 매도되면 2005. 1. 25.자 계약에 기한 잔금 000,000,000원을 면제받기로 약정하였다고 주장하다가 이를 철회하고, 이AA 외 매도인들에게 2005. 1. 25.자 계약에 기한 잔금 000,000,000원을 모두 지급하였다고 주장하였던 점, ③ 그에 따라 관련 판결에서는 원고에게 매매잔금에서 원고가 기지급한 금액을 공제한 금액을 지급하라는 판결을 선고하였고, 위 판결은 원고의 항소취하로 확정되었던 점 등을 종합하면, 이 사건 토지에 대한 계약이 합의해제 되었음을 전제로 한 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

2) 양도소득세 산정의 위법 여부

가) 이 사건 토지의 취득가액

앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지에 의하면, 피고는 원고와 이AA 외 5명 사이의 2005. 1. 25.자 매매계약에 기한 매매대금 0,000,000,000원 중에서 잔금 000,000,000원을 이 사건 토지의 취득가액으로 보고 이 사건 처분을 한 사실을 인정할 수 있다. 그런데 원고는 2005. 1. 25. 이AA 등으로부터 이 사건 토지 등을 매수할 당시 각 필지별로 매매대금을 구분하지 않고 일괄하여 매매대금을 0,000,000,000원으로 정하였으므로, 이 사건 토지의 취득가액은 면적비율로 안분 계산하여 산정하는 것이 합리적이라 할 것인데, 위와 같이 피고가 이 사건 토지의 취득가액을 잔금인 000,000,000원을 기준으로 산정한 것은 다소 부적절하였던 것으로 보이나, 면적비율로 안분 계산한 금액보다 높은 잔금을 기준으로 취득가액을 계산하여 원고에게 유리하게 양도소득세를 계산한 이상 피고가 위와 같이 이 사건 토지의 취득가액을 산정한 것을 두고 위법하다고 볼 수는 없다.

나) 필요경비 공제 여부

앞서 본 바와 같이 피고는 원고가 이 사건 토지를 양도하는 과정에서 지출하였다고 주장하는 필요경비 중 대체산림조성비 0,000,000원을 취득가액에 산입하였고, 중개수수료 0,000,000원을 필요경비에 산입하였으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

다) 원고가 대납한 양도소득세의 필요경비 인정 여부

을 제5호증의 1 내지 3호증을 포함하여 앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 부동산의 양수인이 미등기전매를 하기 위하여 양도인이 부담하게 될 양도소득세 등을 대신 부담하였다 하더라도 이는 그 자산을 미등기전매하여 전매사실을 은폐시키는 대가로 양도인 대신에 스스로 부담한 것이므로 소득세법 소정의 필요경비에 해당하지 아니하는 점(대법원 1991. 11. 26. 선고 91누1844 판결 참조), ② 앞서 본 관련 판결문에 따르면 원고는 자신의 세금을 납부한 것이 아니라 이AA 등 매도인들의 양도소득세 등을 대납하여 주었을 뿐이므로 원고의 기 납부세액으로 공제될 수 없는 점, ③ 그럼에도 피고는 원고가 대납하였다고 주장하면서 공제를 구하는 00,000,000원 중에서 이 사건 토지에 관한 이AA 등 매도인들의 원고에 대한 양도가액을 이 사건 토지의 취득가액으로 본 000,000,000원에 대한 각자의 지분가액에다가 관련 판결문에서 원고가 대납하여 준 것으로 인정된 양도소득세와 주민세를 합한 금액으로 보아 이AA 등 매도인들에 대한 양도소득세를 감액경정하면서 그 차액인 감액경정세액 00,000,000원을 원고의 기 납부세액으로 공제하였던 점 등을 종합하면, 원고의 위 주장도 이유 없다.

3) 따라서 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.