인천지방법원-2016-구합-52129 (2017.11.23)

매도자의 양도가액과 매수인의 취득가액이 다르게 신고된 경우 매도인의 양도가액

원고와 후소유자 사이의 자금거래 내역, 고가계약서에 기재된 평당 단가, 금융기관의 감정액, 중개인의 진술 등을 종합하면, 이 사건 부동산의 양도가액은 저가계약서 및 고가계약서상의 금액이 아닌 16억 7,000만 원이라고 봄이 상당함

소득세법 제114조

서울고등법원 2017누88581 양도소득세부과처분취소

송OO

OOO세무서장

2018.05.01.

2018.08.14.

1. 제1심 판결 중 다음에서 취소를 명하는 부분에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고가 2015. 4. 2. 원고에게 한 2004년 귀속 양도소득세 694,147,570원의 부과처분 중 487,751,040원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송총비용 중 70%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2015. 4. 2. 원고에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 694,147,570원(가산세 포함, 이하 같다)의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

이 부분에 관하여 이 법원이 설시할 이유는 제1심 판결서의 별지 부동산의 표시 제2 항의 '496-16'을 '469-16'으로 고치는 외에는 제1심 판결 이유 중 해당 부분 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장요지 및 나. 관계법령

이 부분에 관하여 이 법원이 설시할 이유는 제1심 판결 이유 중 각 해당 부분 기재

와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.

다. 판단

(1) 인정사실

(가) 이 사건 부동산에 관하여 2004. 6. 11.자로 다음과 같이 2종류의 매매계약서(고가계약서와 저가계약서)가 작성되어 있다.

계약서

고가계약서

저가계약서

매매대금

18억 7,500만 원

12억 5,000만 원

계약금

금액

2억 원

2억 원

지급기일

2004. 6. 11.

2004. 6. 11.

중도금

금액

3억 7,500만 원(현금)

2억 원

지급기일

2004. 7. 30.

2004. 6. 25.

잔금

금액

13억 원(현금)

8억 5,000만 원

지급기일

2004. 7. 30.

2004. 6. 30.

특약사항

잔금 중 13억 원은 은행에서 대출받아 지급한다.

매도인은 잔금 수령일에 대출잔액 5억 원의 근저당권을 말소처리한다.

검인신청인 또는 중개인

한OOO공인중개사 대표

김OO

법무사 정OO

(나) 고가계약서는 총 3매가 작성되었는데, 그 중 1매(을 9)에는 별지로 '쌍방협의사항'이 기재되어 있다. 그 주요 내용은 다음과 같다.

1. 쌍방 합의 후 삭제(OO동 469-19 건물 멸실 후 쓰레기 매도인 비용으로 처리하여 준다)1)

2. 잔금 지불시 공부상에 표시된 토지 평수로 정산하기로 하며, 백만 원 단위는 절삭한다(평당 단가 225만)

3. 잔금 지불시 검인계약서는 11억 5,000만 원에서 약간의 증액이 있을 수 있음을 3자가 협의함.

4. 전기 수전설비는 매수인이 인수한다.

(다) 박OO은 원고 명의의 AA은행 계좌로 2004. 6. 11. 2억 원을, 2004. 6. 25. 2억 원을 각 송금하였다. 이 사건 부동산에는 원고를 채무자, AA은행을 채권자로 하는 채권최고액 10억 4,000만 원의 공동근저당권이 설정되어 있었는데, 2004. 6. 30. 피담보채무 5억 원이 전액 변제되어 말소되었고, 같은 날 박OO을 채무자, OO은행을 채권자로 하는 채권최고액 일본국법화 1억 4,760만 엔의 공동근저당권이 설정되었다.

(라) 박OO은 OO은행으로부터 대출받은 대출금 8억 5,000만 원 중 3억 5,000만원은 원고 명의의 OO은행 계좌로 송금하였고, 나머지 5억 원은 원고가 자기앞수표 1 매로 수령하여 AA은행을 채권자로 하는 위 공동근저당권의 피담보채무를 변제하는데 사용하였다.

박OO은 같은 시기에 추가로 4억 2,000만 원을 자기앞수표로 대출받았는데, 일련번호가 연속된 수표 6매(1억 원 4매, 1,000만 원 2매)는 모두 BB은행 석O동 지점에서 지급제시되었다. 박OO의 BB은행 계좌는 송O동 지점에서 개설된 것 1개이고, 원고의 BB은행 계좌는 15개로, 그 중 14개가 석O동 지점에서 개설된 것이다. 그리고 원고의 AA은행 계좌 및 OO은행 계좌 또한 석O동지점에서 개설된 바 있다.

(마) 이 사건 부동산에 관하여 OO은행이 의뢰한 시가감정 결과(가격시점 2004.6. 23., 작성일자 2004. 6. 24.) 이 사건 부동산의 가액은 합계 1,524,406,000원(토지1,513,978,000원, 건물 10,428,000원)으로 평가되었다.

(바) 이 사건 매매 당시 이 사건 부동산 인근 토지의 가액은 평당 250~300만 원 선이었다. 원고는 2004. 7. 10. 이 사건 부동산과 공시지가가 동일한 인근 토지 인천 *구 **동 469-2, 469-17 합계 2,573.3.㎡를 매수하고, 그 취득가액을 1,757,730,000원으로 신고하였다. 이를 환산하면 평당 약 225만 원(=1,757,730,000원/2,573.3×3.3, 만 원 미만 버림) 정도이다.

(사) 박OO은 2013년경 이 사건 부동산을 양도하면서 이 사건 양도가액을 18억

7,500만 원으로 신고하였다.

(아) 당심증인 김OO은 고가계약서 작성 당시 중개인으로 기재되어 있는 한OOO공인중개사 대표 김OO의 남편으로, '한OOO부동산의 직원으로서 박OO이 은행 대출용 계약서를 작성해 달라고 요구하여 매매대금을 증액한 고가계약서를 작성해 주었다. 단가 225만원은 실제 거래내용대로 기재하였다'라고 증언하고 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1~20(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같

다), 을 1~18의 각 기재, 제1심 증인 박OO의 일부 증언, 당심 증인 김OO의 증언, 변론 전체의 취지

(2) 검토

위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 양도가액은 16억 7,000만 원이라고 봄이 상당하다.

(가) 박OO은 매매계약 후 원고에게 총 12억 5,000만 원(2004. 6. 11. 지급한 계약금 2억 원 + 2004. 6. 25. 지급한 중도금 2억 원 + 2004. 6. 30. 근저당권 피담보채무 변제금액 5억 원 + 같은 날 지급한 3억 5,000만 원)을 지급하거나 송금하였다. 또한 박OO이 대출금으로 교부받은 4억 2,000만 원의 자기앞수표도 모두 원고의 주거래은행인 석O동 지점에서 지급제시된 점에 비추어 보면 위 4억 2,000만 원도 원고에게 지급된 것으로 보인다. 따라서 박OO이 원고에게 매매대금으로 지급한 금원은 합계 금 16억 7천만원이 된다.

(나) 고가계약서는 이 사건 부동산의 평당 단가를 225만 원 정도로 정하고 있는바, 이는 당시 인근 토지의 시가나 원고가 2004. 7. 10. 매수한 부동산의 평당 단가와 부합하고, 위 평당 단가에 이 사건 부동산의 면적을 곱하면, 16억 7,000만원 가량이 된다.

(다) 이 사건 부동산에 관하여 OO은행이 시가감정을 의뢰한 결과 2004. 6. 23. 기준 시가감정액은 15억 원을 초과하였고, OO은행이 박OO에게 담보대출해 준 금액도 12억 7,000만 원으로 저가계약서상의 매매대금을 초과하므로 저가계약서상의 매매대금 12억 5,000만원을 진정한 매매대금으로 보기는 어렵고, 매매대금은 위 금액 이상 이라고 보는 것이 경험칙에 부합한다.

(라) 고가계약서의 매매대금은 18억 7,500만 원으로 기재되어 있으나, 박OO의 요구로 매매대금이 증액되어 기재된 것으로 보인다.

(3) 소결론

이 사건 부동산의 양도가액은 16억 7,000만 원이라고 할 것이므로 위 양도가액을 적용하여 계산한 정당한 원고의 2004년 귀속 양도소득세액은 별지 계산표 기재와 같이 487,751,040원이 된다. 따라서, 이 사건 처분은 위 세액의 범위 내에서 적법하고 그 범위를 초과하는 부분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 앞서 인정한 세액을 초과하는 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 정당세액을 초과하는 원고 패소부분을 취소하여 이 사건 처분 중 정당세액을 초과하는 부분을 취소하고 원고의 나머지 항소는 이유없어 이를 기각한다.

1) 괄호 안의 내용이 부동문자로 인쇄되어 있었으나 수기로 '쌍방 합의 후 삭제'라 기재 후 매도인, 매수인, 중개인의 각 도장이 날인되어 있다.