조심-2015-중부청-3599 (2015.12.31)

매도자의 양도가액과 매수인의 취득가액이 다르게 신고된 경우 매도인의 양도가액

원고와 후소유자 사이의 자금거래 내역등을 종합하면, 이 사건 부동산의 양도가액은 후소유자가 양도소득세 신고시 취득가액으로 신고한 가액으로 보는 것이 타당함

소득세법 제114조

인천지방법원 2016구합52129 양도소득세등부과처분취소

송OO

OOO세무서장

2017.09.14.

2017.11.23.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2015. 4. 2. 원고에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 694,147,570원(가산세포함, 이하 같다)의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2004. 3. 11. 유OO으로부터 별지 목록 기재 각 부동산(이하 통칭하여 '이 사건 부동산'이라 한다)을 11억 5,000만 원에 양수하고 2004. 5. 20. 소유권이전등기를 경료하였다.

나. 원고는 2004. 6. 11. 박OO과 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하고, 2004. 6. 30. 소유권이전등기를 경료해 주면서 양도가액(이하 '이 사건 양도가액'이라 한다)을 12억 5,000만 원으로 한 검인계약서(이하 '저가계약서'라 한다)를 첨부하여 양도소득세를 신고.납부하였다.

다. 박OO은 2013년경 이 사건 부동산을 매도하면서 취득가액, 즉 이 사건 양도가액을 18억 7,500만 원으로 신고하였고, 이에 부합하는 매매계약서(이하 '고가계약서'라 한다)도 제출하였다. 피고는 박OO에 대한 세무조사 결과 이 사건 양도가액이 12억5,000만 원이 아닌 18억 7,500만 원이라고 보아, 2015. 4. 2. 원고에 대하여 2004년 귀속 양도소득세 694,147,570원을 부과.고지(이하 '이 사건 처분'이라 한다)하였다.

라. 원고는 이에 불복하여 2015. 7. 7. 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2015. 12. 31. 이 사건 양도가액이 18억 7,500만 원인지, 12억 5,000만 원인지를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하도록 하는 재조사결정을 하였다. 피고는 재조사 실시 후 2016. 3. 8. 원고에게 당초 처분대로 이 사건 양도가액을 18억 7,500만 원으로 결정한다는 내용의 세무조사결과 통지를 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1~8, 을 1~5의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장요지

이 사건 양도가액과 관련하여 박OO이 제시한 고가계약서는 박OO이 은행에서 대출을 받기 위해 필요하다고 하여 원고가 임의로 작성해 준 것일 뿐 진정한 계약서가 아니다. 이 사건 부동산의 등기부등본, 매매대금 지급과 관련된 금융거래내역, 중개인 이었던 김OO의 확인서 내용 등에 비추어 볼 때 진정한 계약서는 저가계약서이고, 이 사건 양도가액은 12억 5,000만 원이다. 따라서 이 사건 양도가액이 18억 7,500만 원임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 인정사실

㈎ 이 사건 부동산에 관하여 2004. 6. 11.자로 다음과 같이 2종류의 매매계약서(고가계약서와 저가계약서)가 작성되어 있다.

계약서

고가계약서

저가계약서

매매대금

18억 7,500만 원

12억 5,000만 원

계약금

금액

2억 원

2억 원

지급기일

2004. 6. 11.

2004. 6. 11.

중도금

금액

3억 7,500만 원(현금)

2억 원

지급기일

2004. 7. 30.

2004. 6. 25.

잔금

금액

13억 원(현금)

8억 5,000만 원

지급기일

2004. 7. 30.

2004. 6. 30.

특약사항

잔금 중 13억 원은

은행에서 대출받아 지급한다.

매도인은 잔금 수령일에

대출잔액 5억 원의 근저당권을 말소한다.

검인신청인 또는

중개인

한국산업공인중개사 대표 김현정

법무사 정진일

㈏ 고가계약서는 총 3매가 작성되었는데, 그 중 1매(을 9)에는 별지로 '쌍방협의사항'이 기재되어 있다. 그 주요 내용은 다음과 같다.

1. 쌍방 합의 후 삭제(가좌동 469-19 건물 멸실 후 쓰레기 매도인 비용으로 처리하여 준다)

2. 잔금 지불시 공부상에 표시된 토지 평수로 정산하기로 하며, 백만 원 단위는 절삭한다(평당 단가 225만)

3. 잔금 지불시 검인계약서는 11억 5,000만 원에서 약간의 증액이 있을 수 있음을 3자가 협의함.

4. 전기 수전설비는 매수인이 인수한다.

㈐ 박OO은 원고 명의의 신한은행 계좌로 2004. 6. 11. 2억 원을, 2004. 6. 25. 2억 원을 각 송금하였다. 이 사건 부동산에는 원고를 채무자, 신한은행을 채권자로 하는 채권최고액 10억 4,000만 원의 공동근저당권이 설정되어 있었는데, 2004. 6. 30. 피담보 채무 5억 원이 전액 변제되어 말소되었고, 같은 날 박OO을 채무자, 우리은행을 채권자로 하는 채권최고액 일본국법화 1억 4,760만 엔의 공동근저당권이 설정되었다. 이 사건 부동산에 관하여 우리은행이 의뢰한 시가감정 결과(가격시점 2004. 6. 23., 작성일자 2004. 6. 24.) 이 사건 부동산의 가액은 합계 1,524,406,000원으로 평가되었다.

㈑ 박OO은 우리은행으로부터 8억 5,000만 원을 일부 자기앞수표로 대출받았는데, 위 8억 5,000만 원 중 3억 5,000만 원은 원고 명의의 우리은행 계좌로 송금하였고, 나머지 5억 원은 원고가 자기앞수표 1매로 수령하여 신한은행을 채권자로 하는 위 공동 근저당권의 피담보채무를 변제하는 데 사용하였다. 박OO은 같은 시기에 추가로 4억 2,000만 원을 자기앞수표로 대출받았는데, 일련번호가 연속된 수표 6매(1억 원 4매, 1,000만 원 2매)는 모두 기업은행 석남동 지점에서 지급제시되었다. 박OO의 기업은행 계좌는 송내동 지점에서 개설된 것 1개이고, 원고의 기업은행 계좌는 15개로, 그 중 14개가 석남동 지점에서 개설된 것이다. 그리고 원고의 신한은행 계좌 및 우리은행 계좌 또한 석남동지점에서 개설된 바 있다.

㈒ 당시 이 사건 부동산 인근 토지의 가액은 평당 250~300만 원 선이었다. 원고는 2004. 7. 10. 이 사건 부동산과 공시지가가 동일한 인근 토지 인천 O구 OO동2,573.3.㎡를 매수하고, 그 취득가액을 1,757,730,000원으로 신고하였다.

이를 환산하면 평당 약 225만 원(=1,757,730,000원/2,573.3×3.3, 만 원 미만 버림) 정도 이다.

㈓ 박OO은 이 사건 양도가액을 18억 7,500만 원으로 신고한 바 있고, 세무조사 과정에서 작성한 경위서의 내용이나 이 법정에서의 증언내용 역시 이 사건 양도가액이 18억 7,500만 원이라는 내용이다(당시 매매대금 책정경위나 수개의 매매계약서 작성경위 등 핵심적인 부분에 관하여 비교적 구체적이고 일관되어 있다).

㈔ 김OO은 고가계약서 작성 당시 중개인으로 기재되어 있는 한OOO공인중개사대표 김OO의 남편으로, 2015. 2. 10. '한OOO부동산의 직원으로서 박OO이 은행 대출용 계약서를 작성해 달라고 요구하여 고가계약서를 작성해 주었다'라는 취지의 확인서를 작성하였다. 그러나 피고 측이 처분과정에서 김OO과 통화한 결과 김OO은 이 사건 부동산을 중개한 기억이 있고, 매매계약서상 중개인 항목에 본인의 성명과 도장이 있다면 허위의 계약서를 작성하지는 않았다는 취지로 답변한 정황이 나타나 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 증인 박OO의 일부 증언, 갑 1~20(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 1~18의 각 기재, 변론 전체의 취지

(2) 검토

일반적으로 조세소송에 있어서 과세요건사실에 관한 입증책임은 과세권자에게 있다 할 것이나, 구체적인 소송과정에서 경험칙에 비추어 과세요건사실이 추정되는 사실이 밝혀지면 상대방이 문제로 된 당해 사실이 경험칙 적용의 대상적격이 못되는 사정을 입증하지 않는 한 당해 세금부과처분을 과세요건을 충족시키지 못한 위법한 처분이라고 단정할 수는 없고(대법원 1997. 10. 24. 선고 97누2429 판결 등 참조), 또한 과세관청인 피고가 주장하는 당해 처분의 적법성이 합리적으로 수긍할 수 있는 일응의 입증이 있는 경우에는 그 처분은 정당하다고 할 것이며 위와 같은 합리적으로 수긍할 수 있는 증거와 상반되는 주장과 입증은 그 상대방인 원고에게 그 책임이 돌아간다(대법원 1984. 7. 24. 선고 84누124 판결, 대법원 1998. 7. 24. 선고 98두7190 판결 등 참조).

위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 관련 법리에 비추어 보면, 이 사건 부동산에 관하여 작성된 진정한 매매계약서는 고가 계약서이고, 이 사건 양도가액은 18억 7,500만 원이라고 봄이 상당하다. 따라서 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

① 고가계약서는 총 3매나 작성된 것으로 보이고(단순히 금융기관에 제공할 목적이라면 1매만 작성하였어도 충분하였을 것이다), 공인중개사의 기명날인 및 간인이 되어 있다. 고가계약서에는 특약사항으로 잔금 중 13억 원은 은행에서 대출받아 지급한다고 기재되어 있는데, 박진홍은 실제로 이 사건 부동산에 관하여 12억 7,000만 원(= 8억 5,000만 원 + 4억 2,000만 원)의 담보대출을 받았다. 그리고 고가계약서 중 1매에 첨부된 '쌍방협의사항'은 쓰레기나 전기 등과 관련된 세부사항을 포함하고 있으며, 매매 대금을 감액한 검인계약서가 작성될 것 또한 예정하고 있다. 따라서 고가계약서는 단순히 부동산 대출을 위하여 허위로 작성된 것이라기보다는 실제의 거래내용을 포함한 매매계약서라고 볼 여지가 더 많다(박OO이 자신의 개인 인감 대신 자신이 운영하던 개인사업체의 인감도장을 사용하기는 하였으나, 그와 같은 사정만으로 달리 보기는 어렵다).

② 고가계약서는 이 사건 부동산의 평당 단가를 225만 원 정도로 정하고 있는바, 이는 당시 인근 토지의 시가나 원고가 2004. 7. 10. 매수한 부동산의 평당 단가와 부합한다.

③ 금융기관이 부동산의 담보대출 금액을 결정할 때에는 매매계약서에 기재된 대금 보다는 객관적인 시가감정액을 기준으로 하는 것이 통상적이라고 할 것인바, 담보대출을 받기 위해서 허위의 고가계약서를 작성하였다는 주장은 그 자체로도 선뜻 납득하기 어렵다. 실제로 이 사건 부동산에 관하여 우리은행이 시가감정을 의뢰한 결과 2006. 6. 23. 기준 시가감정액은 15억 원을 초과하였고, 우리은행이 박OO에게 담보대출해 준 금액도 12억 7,000만 원으로 저가계약서상의 매매대금을 훨씬 초과한다.

④ 원고 주장에 부합하는 진술이 기재된 김OO(한OOO공인중개사 소속 직원으로이 사건 부동산의 중개에 관여한 것으로 보임)의 확인서가 제출되기는 하였다. 그러나, 위 진술은 과세요건의 핵심적인 사항임에도 이 법정에서 반박 내지 반대신문이 이루어 지지도 않았고, 앞서 본 바와 같이 피고 측이 이 사건 처분과정에서 김OO(김OO의 배우자로서 한국산업공인중개사 대표)과 통화한 결과 김OO은 이 사건 부동산을 중개한 기억이 있고, 매매계약서상 중개인 항목에 본인의 성명과 도장이 있다면 허위의 계약서를 작성하지는 않았다는 취지로 답변한 정황이 나타나 있는 점, 앞서 든 사정 등 에 비추어 볼 때, 위 확인서의 기재를 그대로 믿기 어렵다.

⑤ 원고는 저가계약서의 기재내용에 따라 12억 5,000만 원만을 지급받았다는 취지로 주장한다. 그러나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 부동산의 시가가 저가계약서의 매매 대금을 현저히 초과하는 것으로 보이는 점, 박OO이 추가로 대출받은 자기앞수표 4억 2,000만 원은 모두 원고의 주거래은행인 석남동 지점에서 교환지급된 것으로 보이는 바, 이 사건 양도일로부터 약 13년이 지난 시점임을 감안할 때 고가계약서에 기재된 매매대금에 근접하는 금원의 지급내역이 객관적인 금융자료에 의하여 상당부분(약 16 억~17억 원 상당)이 뒷받침되어 있다고 볼 여지가 있는 점, 고가계약서 기재경위 및 기재내용, 원고의 경우 양도소득세를 절감하기 위하여 저가계약서를 작성할 동기가 있어 보이는 점 등의 사정을 전체적으로 살펴 볼 때, 이 사건 고가계약서에 기재된 금원이 진정한 이 사건 양도가액이라는 사실이 경험칙상 추정된다고 평가할 수 있다. 반면에, 원고가 제출한 증거들만으로는 그 반대되는 사정에 대한 충분한 입증이 있다고 단정하기 어렵다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.